R.G : 11/03204

Décision du tribunal de grande instance de Lyon

Au fond du 30 mars 2011

1^re chambre section 2

RG : 2009/4056

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile A

ARRET DU 13 Décembre 2012

APPELANT :

G Y

né le XXX à MAISONS-LAFITTE (YVELINES)

XXX

69110 SAINTE-FOY-LES-LYON

représenté par la SCP LAFFLY – WICKY, avocats au barreau de LYON

assisté de la SELARL LEGI CONSULTANTS, avocats au barreau de LYON

INTIMES :

Abdou E

né le XXX

XXX

XXX

représenté par la SELARL LEX PARTNERS, avocats au barreau de LYON

M E

XXX

XXX

représenté par la SELARL LEX PARTNERS, avocats au barreau de LYON

SAS BARI

XXX

XXX

représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avocats au barreau de LYON

assistée de la SCP DJ VERNE LG BORDET J ORSI Y TETREAU, avocats au barreau de LYON,

I D

XXX

XXX

citée .à domicile par acte remis le 25 août 2011 par la SCP MOLHO – MASSART – MISRAHI – C – Z – F, huissiers de justice à LYON* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 24 Avril 2012

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 Octobre 2012

Date de mise à disposition : 6 décembre 2012, prorogée au 13 décembre 2012, les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier aliéna du code de procédure

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Michel GAGET, président

— François MARTIN, conseiller

— K L, conseiller

assistés pendant les débats de Joëlle POITOUX, greffier

A l’audience, K L a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Michel GAGET, président, et par Joëlle POITOUX, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

M. Y a, par l’intermédiaire de la société Régie Bari, mandataire de gestion, donné en location à M. et M^me E une maison qu’il avait acquise à l’état neuf ; M^me D s’est portée caution des locataires.

Reprochant à la société Bari de n’avoir pas pris la mesure des réparations locatives lors de la sortie des lieux, M. Y l’a assignée en responsabilité ; la Régie a appelé en cause les anciens locataires et leur caution.

Le jugement frappé d’appel par M. Y accueille partiellement ses demandes et fait droit à certains aspects des demandes reconventionnelles, en ces termes :

— condamne la société Bari à verser à M. X la somme de 3 960 euros à titre de dommages-intérêts pour exécution fautive du contrat de mandat exclusif de gestion,

— condamne M. Y à verser à la société Bari la somme de 2 645,50 euros à titre de dommages-intérêts pour manquement au contrat de mandat exclusif,

— résilie le contrat de mandat exclusif de gestion immobilière souscrit entre les parties à compter de l’introduction de l’instance, le 23 février 2009,

— rejette la demande de nullité de ce contrat, formée par M. Y,

— rejette les demandes plus amples ou contraires des parties,

— condamne la société Bari à verser à M. Y la somme de 1 500 euros et à M^me D la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la société Bari aux entiers dépens d’instance.

* *

M. Y estime que son mandataire a manqué à ses obligations, en refusant de constater le mauvais état du bien, notamment en ce qui concerne les peintures et qu’il ne peut s’abriter derrière les constatations opérées par le sous-traitant auquel il a eu recours sans y être autorisé ; il fait en outre grief à la société Bari d’avoir loué le bien à des locataires qui ne disposaient pas de revenus officiels permettant de régler les loyers, de n’avoir pas procédé à une déclaration de sinistre et de ne l’avoir pas plus informé des modalités de prise en charge des détériorations et des vacances locatives.

M. X considère que la société Bari est en conséquence responsable du dommage, qu’elle n’a pas déployé les efforts nécessaires pour permettre la remise en location et que le mandat de gestion doit être résilié à ses torts, d’autant qu’il est frappé de nullité, pour être indéfiniment renouvelable et que, dès lors, il ne peut lui être reproché d’avoir directement loué le bien en question.

Il fait encore valoir que les locataires, et donc leur caution, sont tenus des réparations locatives et n’établissent pas la réalité des difficultés, liées notamment à la surfacturation de consommation électrique, dont ils se plaignent à présent ; il demande de confirmer partiellement le jugement, mais de le réformer pour le surplus, en condamnant la société Bari à lui verser une somme de 4 400 euros au titre de la perte de loyers, ainsi que celle de 5 000 euros pour résistance abusive, et M^me D à lui payer une somme de 6 370,88 euros, correspondant au coût des travaux de remise en état, ainsi que, solidairement avec M. et M^me E, une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*

La Régie Bari soutient qu’elle n’a pas commis de faute, dès lors qu’elle a fait procéder à un constat contradictoire de l’état des lieux à la fin du bail, qu’elle s’est par la suite déplacée pour vérifier le bien-fondé des réclamations de M. Y et qu’elle a opéré la retenue des sommes nécessaires à la remise en état d’usage normal ; elle ajoute qu’elle a procédé à une déclaration de sinistre, après avoir attiré l’attention sur ses conséquences ; elle ajoute que les locataires, qui ne sont d’ailleurs pas poursuivis, ne sont pas tenus des menus dommages qui sont seuls établis par les pièces produites en demande.

Elle estime que, si tel est cependant le cas, ces locataires lui doivent garantie.

La Régie Bari fait valoir, enfin, que son mandat exclusif, qui n’est pas nul, n’a pas été respecté par M. Y et que la demande reconventionnelle de M. et M^me E est dépourvue de tout fondement.

Elle demande en conséquence d’infirmer le jugement, en ce qu’il a retenu sa responsabilité, de dire, le cas échéant, qu’elle sera garantie de toute condamnation par les locataires, de rejeter la demande de nullité et de résiliation du mandat, ainsi que la demande reconventionnelle, de condamner M. Y à lui payer une somme de 4 290 euros à titre de dommages-intérêts et de mettre à la charge de celui-ci, où à celle de qui mieux la devra, une indemnité de 2 000 euros pour ses frais irrépétibles.

*

M. et M^me E soulignent qu’ils ont procédé à des opérations contradictoires d’état des lieux, qu’ils ne sont pas tenus d’une remise à neuf et que les constatations opérées tardivement et hors leur présence ne leur sont pas opposables ; ils demandent l’indemnisation des préjudices causés par l’absence de restitution du dépôt de garantie et par les dépenses excessives qu’ils ont dû supporter pendant quatre ans au titre de la consommation électrique.

Ils concluent au rejet des prétentions adverses et à la condamnation solidaire de M. Y et de la société Bari à leur payer la somme de 1 793,33 et celle de 5'610,81 euros, toutes deux assorties des intérêts au taux légal à compter du 10'novembre 2007, outre une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*

M^me A, assignée par acte remis en la personne d’une personne présente à son domicile, n’a pas comparu.

* *

MOTIFS DE LA DÉCISION :

' Le présent arrêt est rendu par défaut, en application de l’article 474, alinéa 2, du code de procédure civile.

' M. Y a consenti un mandat de gestion à la société Bari, pour une durée de '9 ans fermes’ à compter de la date de livraison de la maison.

Le contrat stipule qu’il se renouvellera ensuite d’année en année par tacite reconduction, à défaut de résiliation par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée trois mois avant la date du renouvellement normal.

Cette dernière clause a pour effet de rendre le mandat indéfiniment renouvelable par tacite reconduction ; mais la nullité qui en découle, par application de l’article 7 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, n’est encourue que pour la période excédant celle qui est précisément déterminée.

En conséquence, le mandat est valable pour ses neuf premières années, qui ont débuté en 2003, date à laquelle M. Y indique avoir acheté la maison.

Pour la période concernée par les faits donnant lieu au litige, qui sont tous antérieurs à 2012, les parties étaient tenues par ce contrat.

' S’agissant de l’état de la maison lorsqu’elle a été restituée, il convient d’abord d’examiner si les locataires étaient tenus des réparations en litige, en fonction des constatations faisant suite à leur départ, de sorte qu’il y aurait faute de la part de la Régie Bari à n’avoir pas pris les mesures propres à permettre au bailleur d’obtenir son indemnisation et que les locataires, ou leur caution, seraient eux-mêmes débiteurs à ce titre.

Une telle responsabilité ne peut être engagée qu’à raison de dommages prouvés, excédant les menues réparations liées à une occupation normale.

Or, il n’existe qu’un état des lieux, dressé entre les locataires et le professionnel délégué par la Régie Bari ; le tribunal a exactement souligné l’aspect détaillé de ce document, qui ne fait état que de dégâts minimes, dont la reprise a été évaluée à la sommme de 406,70 euros.

Telles sont les seules constatations probantes, contradictoires et opposables à M. et M^me E ; elles ressortent d’un document complet, rédigé par un professionnel du secteur et dressé, précisément, afin d’évaluer les réparations locatives.

M. et M^me E n’ont pas à répondre à d’autres observations, unilatéralement faites deux mois après leur départ, spécialement au titre de dégâts qui étaient apparents dès cette époque et qui, selon l’accord des parties, n’ont pas été considérés comme relevant de réparations locatives.

Il y a lieu, en conséquence, d’écarter la demande et l’action en garantie formées contre la caution des locataires.

Il en résulte que la réclamation formée par M. et M^me E, portant sur le solde du dépôt de garantie, retenu par la société Bari à la demande de M. Y, est fondée à concurrence de son montant de 1 793,33 euros.

Cette somme n’ayant pas été restituée dans le délai de deux mois à compter de la remise des clefs, les intérêts légaux sont dus à compter du 10 novembre 2007.

' Dans les rapports entre les parties au mandat de gestion, la situation est différente.

Il est en effet établi, par le constat d’huissier du 5 novembre 2007 et par l’avis donné par M. B, économiste de la construction, le 24 décembre 2007 :

— qu’il existait des points de saleté, voire des toiles d’araignée ici ou là, ainsi que des traces et surcharges de peinture, ou des peintures qui 'semblent’ sommairement effectuées et que notamment, l’une des pièces de l’étage était en très mauvais état (surcharges de peinture un peu partout, trous, coups de griffe, etc),

— que l’ensemble des pièces sèches ne comportaient plus les revêtements initiaux, que dans la plupart des pièces, les murs avaient été recouverts de peinture de teintes particulièrement vives et qu’il semblerait que le locataire ait procédé à un 'blanchiment’ ultérieur, sans aucun soin, de sorte que la maison n’a pas été rendue en état d’usage et qu’elle n’est pas louable en l’état.

Le tribunal a considéré que l’existence de poussières et de traces de saleté ne peut être admise que de manière très relative ; en réalité, il convient de ne tenir aucun compte de ces constatations, qui ont été faites alors que la maison était inhabitée depuis deux mois.

Mais pour le surplus, il ressort de ces descriptions, indépendamment de l’opinion formulée par les auteurs du constat et du chiffrage des travaux, qu’il existe de nettes concordances entre les constatations faites par la société Opéra Groupe, auteur de l’état des lieux de sortie, particulièrement en ce qui concerne les peintures, et l’état de l’escalier.

La thèse du complot – selon laquelle les locataires et l’agent se seraient entendus pour minorer l’effet des constatations figurant à l’état des lieux – est dépourvue de toute preuve.

Il y a lieu, de même, de faire abstraction du grief pris de ce que ces locataires ne disposaient pas des revenus officiels leur permettant de payer le loyer – ce qui est resté sans conséquence.

Mais M. Y est fondé à dire que la Régie Bari a commis une faute en sous-estimant l’étendue des réparations locatives : la disparition des revêtements des pièces, puis la reprise maladroite de leur mise en peinture, comme les dégradations dans l’escalier, sont insusceptibles de se rattacher à un usage normal et il convient, en adoptant les motifs du jugement entrepris, de reconnaître cette faute.

' Pour autant, le dispositif de ses conclusions d’appel ne formule aucune prétention tendant à une indemnisation à ce propos ; il convient donc, selon ces conclusions, de confirmer le chef du jugement retenant que la Régie Bari a fautivement exécuté son mandat, mais nulle autre demande n’est présentée.

Aucune résistance abusive n’est par ailleurs caractérisée, la Régie Bari seulement défendu sa position en justice, sans excès ni déloyauté.

' Il n’y a rien à ajouter ni retrancher aux motifs du jugement concernant la faute commise par l’agent à propos de la couverture d’assurance, dans la mesure où, prévenue par courrier du 8 janvier 2008 que les travaux débuteraient le 25 janvier, la société Bari a répondu à son mandant, par courriers des 14 et 30 janvier 2008, sans attirer son attention sur le fait que l’exécution de tels travaux empêcherait, tout à la fois, le jeu de la garantie 'détériorations immobilières’ et celui de l’assurance 'vacance locative', non-cumulable avec cette dernière.

Le préjudice imputable à la Régie Bari, pour ce qui est de la perte des loyers, a été adéquatement retenue en première instance à concurrence de 3 960 euros.

' Au contraire, et toujours en accord avec le tribunal, il n’est nullement établi que la Régie Bari aurait manqué de diligence dans la remise en location des lieux ; les motifs des premiers juges ne sont pas utilement discutés et suffisent à fonder la décision sur ce point.

' Ce jugement retient encore que M. Y a conclu un contrat de location de la maison en violation du contrat de mandat exclusif consenti à la Régie Bari et et le pénalise à ce propos.

Mais un contractant est en droit, à ses risques et périls, de cesser l’exécution d’un contrat synallagmatique en cas de manquement grave de l’autre partie à ses obligations.

En l’espèce, la Régie Bari s’est abstenue d’arrêter avec les locataires un document contradictoire reflétant l’état réel du bien dont la gestion lui était confiée et d’en tirer les conséquences juridiques et financières pour son mandant ; elle a ainsi commis une faute d’une particulière gravité, rendant impossible le maintien du contrat, ce qui autorisait M. Y à s’abstraire de la stipulation d’exclusivité et à relouer personnellement ce bien.

La résiliation est aux torts de la Régie Bari, dont la demande reconventionnelle n’est pas fondée.

' La réclamation M. et M^me E portant sur une prétendue surfacturation de consommation électrique ne repose sur aucune démonstration technique ou comptable ; elle est dépourvue de fondement.

' La Régie Bari succombe essentiellement ; les dépens sont à sa charge.

Aucune circonstance ne conduit à écarter l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, hors celle condamnant M. Y à payer à la société Régie Bari une somme de 2 645,50 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement au respect du mandat exclusif de gestion conclu avec cette société,

— Statuant à nouveau, prononce la résiliation du mandat de gestion conclu avec M. Y aux torts de la société Régie Bari et déboute cette dernière de ses demandes,

— Condamne M. Y à payer à M. et M^me E, solidairement, la somme de1 793,33 euros, avec intérêts légaux à compter du 10 novembre 2007,

— Déboute M. et M^me E de leurs autres demandes,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Régie Bari à payer à M. Y une somme de 1 500 euros et à M. et M^me E la somme globale de 1 500 euros,

— Condamne la société Régie Bari aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, par ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Joëlle POITOUX Michel GAGET