N° 342

GR

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Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e Maisonnier,

le 12.09.2014.

Copie authentique

délivrée à :

— M^e R. Wiart,

le 12.09.2014.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 5 juin 2014

RG 12/00346 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 33, rg 10/00438 du Tribunal civil de première instance de Papeete en date du 25 janvier 2012 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 12 juin 2012 ;

Appelante :

La Sarl Société Polynésienne d’Investissements Hôteliers (SPIH), inscrite au registre du commerce et des sociétés de Papeete sous le n°8520-B, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège dont le siège social est sis à XXX

représentée par M^e Christophe ROUSSEAU-WIART, avocat au barreau de Papeete ;

Intimés :

Monsieur L D Z, né le XXX à XXX, demeurant à Tiipoto 98730 Bora-Bora ;

Madame B W Z épouse Y, née le XXX à XXX, demeurant à XXXa ;

Monsieur AP AQ Z, né le XXX à XXX, demeurant à Matira 98730 Bora-Bora ;

Monsieur AE AF Z, né le XXX à XXX, demeurant à Nunue – 98730 Bora-Bora ;

Monsieur J K, né le XXX à XXX, demeurant à Nunue 98730 Bora-Bora ;

Monsieur N K, né le XXX à XXX, demeurant à Nunue 98730 Bora-Bora ;

Monsieur AM AN G, né le XXX à XXX

Monsieur AV AW AX G, né le XXX à XXX, demeurant Amanahune 98730 Bora-Bora ;

Monsieur BD BE D G, né le XXX à XXX, demeurant Povai 98730 Bora-Bora ;

Mademoiselle AB T G, née le XXX à XXX

de nationalité française, demeurant à Tiipoto 98730 Bora-Bora ;

Mademoiselle F T G, demeurant Faatahi 98730 Bora-Bora ;

Monsieur D AI AJ, né le XXX à XXX, demeurant Nunue 98730 Bora-Bora ;

Monsieur H I, né le XXX à XXX

Mademoiselle AZ BA BB R, née le XXX à XXX, demeurant Cours de l’Union Sacrée quartier Z 98713 Papeete ;

Mademoiselle P Q R, née le XXX à XXX de nationalité française, demeurant Cours de l’Union Sacrée quartier Z 98713 Papeete ;

Tous représentés par M^e Michèle MAISONNIER, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 14 février 2014 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 17 avril 2014, devant M. VOUAUX-MASSEL, premier président, M^me X,

et M. A, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me AK-AL ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé publiquement ce jour par M. A, conseiller, en présence de M^me AK-AL, greffier, lesquels ont signé la minute.

A R R E T,

FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES,

Selon un bail commercial authentique des 17, 18, 21, 22 et 26 novembre 2001, les consorts Z ont loué à la SOCIÉTÉ POLYNÉSIENNE D’INVESTISSEMENTS HÔTELIERS, pour une durée de 60 ans, un terrain insulaire d’environ 23 ha, comprenant une partie marécageuse, dénommé terre Teparepare XXX, situé à Faanui (Bora-Bora). Il a été convenu d’un loyer d’un montant progressif, le terrain devant être affecté à l’aménagement et à l’exploitation d’un ensemble hôtelier et touristique.

Par exploit signifié le 2 décembre 2009, les consorts Z ont fait commandement à la SPIH de payer le montant du loyer annuel échu, en visant la clause résolutoire insérée au bail. Faute de régularisation, ils ont introduit la présente instance aux fins de résiliation du bail, d’expulsion du preneur et de paiement des loyers dus. La société SPIH a demandé la résiliation du bail pour vice du consentement et le remboursement des loyers versés.

Par jugement du 25 janvier 2012, le tribunal civil de première instance de Papeete a :

Débouté la S.A.R.L. SOCIÉTÉ POLYNÉSIENNE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS de sa demande fondée sur l’article 1116 du Code civil tendant à l’annulation du contrat de bail des 17, 18, 21, 22 et 26 novembre 2001 et de sa demande aux fins de remboursement des loyers payés ;

Prononcé la résiliation dudit bail aux torts de la S.A.R.L. SOCIÉTÉ POLYNÉSIENNE D’INVESTISSEMENTS HÔTELIERS pour défaut de paiement des loyers à compter du 13 mars 2009 ;

Ordonné l’expulsion de la S.A.R.L. SOCIÉTÉ POLYNÉSIENNE D’INVESTISSEMENTS HÔTELIERS et celle de tous occupants de son chef de la terre Teparepare XXX à Faanui, Bora-Bora, d’une contenance de 23 ha cadastrée XXX, sous astreinte provisoire de 100 000 F CFP par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement, si besoin est avec le concours de la force publique ;

Condamné la S.A.R.L. SOCIÉTÉ POLYNÉSIENNE D’INVESTISSEMENTS HÔTELIERS à payer aux consorts Z la somme de 28 876 663 F CFP au titre de l’arriéré de loyers ;

Dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire ;

Condamné la S.A.R.L. SOCIÉTÉ POLYNÉSIENNE D’INVESTISSEMENTS HÔTELIERS à payer aux consorts Z la somme de 200 000 F CFP sur le fondement de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française ;

Condamné la S.A.R.L. SOCIÉTÉ POLYNÉSIENNE D’INVESTISSEMENTS HÔTELIERS aux dépens qui pourront être recouvrés comme il est prévu à l’article 409 du Code de procédure civile de la Polynésie française.

La S.A.R.L. SOCIÉTÉ POLYNÉSIENNE D’INVESTISSEMENTS HÔTELIERS a relevé appel de cette décision par requête enregistrée au greffe le 12 juin 2012 et par exploit portant signification de celle-ci délivré le 18 juin 2012 à B Z épouse Y, Terence G, H I, AZ R, P R, le XXX au domicile de L Z et à N K, AP Z, AE Z, J K, et le 1^er août 2012 au domicile de AV G et à BD G, AB G, F G et D E.

Il est demandé à la cour :

1° par la S.A.R.L. SOCIÉTÉ POLYNÉSIENNE D’INVESTISSEMENTS HÔTELIERS (SPIH), appelante, dans sa requête et dans ses conclusions visées le 20 septembre 2013, de :

réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

prononcer l’annulation du bail en date des 17, 18, 21, 22 et 26 novembre 2001 pour réticence dolosive des bailleurs ;

les condamner conjointement et solidairement à lui payer la somme de 37 000 000 F CFP au titre des loyers indûment perçus ;

les condamner aux dépens avec distraction et au paiement de la somme de 330 000 F CFP en remboursement de ses frais non compris dans les dépens ;

XXX L Z, B Z, AP Z, AE Z, J K, N K, Terence G, AV G, BD G, AB G, F G, D AJ, H I, AZ R, P R, intimés, dans leurs conclusions visées le 6 mai 2013, de :

débouter la société SPIH de toutes ses prétentions, fins et conclusions ;

confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

y ajoutant, la condamner à leur payer à compter du 13 mars 2011 une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer convenu à savoir la somme de 1 200 000 F CFP par mois et ce jusqu’à la restitution effective de ladite terre aux consorts Z ;

la condamner aux dépens avec distraction et à leur payer la somme de 440 000 F CFP en remboursement de leurs frais non compris dans les dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2014.

Les moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé, seront résumés dans les motifs.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Sa recevabilité n’est pas discutée.

Comme en premier ressort, la SPIH fait valoir qu’elle a été contrainte d’abandonner son projet hôtelier lorsque fin 2009, à l’occasion d’une étude d’impact environnemental, le Service du patrimoine a signalé l’existence sur le site d’importants vestiges archéologiques ; que les consorts Z avaient commis une réticence dolosive en s’abstenant de le lui révéler, alors qu’ils en étaient nécessairement informés du fait de leur histoire familiale; qu’elle n’aurait pas contracté si elle avait connu ce fait ; et qu’il n’est en rien établi que son désistement serait plutôt dû à la crise du secteur du tourisme, comme il est soutenu par les intimés.

Les consorts Z exposent que la résiliation du bail aux torts du preneur est acquise du fait du défaut de paiement des loyers ; que le dol ne se présume pas, et qu’ils ignoraient l’existence des ruines en cause, d’autant que ce bien n’est dans leur famille que depuis 1963 ; que la SPIH n’établit pas non plus que c’est ce fait, plutôt que la mauvaise conjoncture économique, qui l’aurait fait abandonner son projet ; et qu’ils sont fondés à demander une indemnité d’occupation.

C’est par des motifs complets et pertinents, que ne remettent pas en cause les moyens d’appel, et que la cour fait siens, que le tribunal a justement rejeté les demandes reconventionnelles de la société SPIH, qui n’établit toujours pas qu’elle aurait été victime d’une réticence dolosive sans laquelle elle n’aurait pas contracté.

Il est en effet, au vu des pièces produites devant la cour, toujours constant que le Service de la culture et du patrimoine n’a fait état que de « la présence supposée de structures archéologiques », devant être vérifiée par une prospection de surface et la réalisation de carottages ; que cette hypothèse a été faite à partir de la bibliographie généalogique qui signale à cet endroit un marae pouvant remonter au XIVe siècle, et qu’il n’est pas soutenu que les consorts Z auraient disposé de l’expertise scientifique nécessaire pour avoir eu connaissance de ce qui reste une hypothèse historique ; que leur auteur n’a acquis les lieux qu’en 1963, alors qu’ils étaient détenus par le territoire comme bien vacant sans maître, de sorte qu’il ne peut non plus être conjecturé que les bailleurs auraient été personnellement détenteurs d’une tradition familiale ou locale ; qu’on ne peut davantage discerner pourquoi ils auraient caché cette information au preneur, alors que celui-ci faisait son affaire d’importants ouvrages d’assainissement des lieux pour les rendre propres à une fréquentation touristique, que la présence de ruines historiques n’aurait pu qu’encourager; que le bail a été conclu en la forme authentique et donc avec les conseils d’un notaire, la SPIH étant quant à elle une professionnelle dans le domaine de l’immobilier touristique en Polynésie française, où les marae ne sont pas rares dans les plus beaux sites ; et qu’enfin, la SPIH ne produit aucun document financier permettant d’apprécier l’avancement de son projet et l’impact des coûts qui seraient résultés de la présence éventuelle de ces vestiges, ou même seulement de leur prospection.

Le jugement sera également confirmé, par adoption de ses motifs, en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail au motif non contesté du non paiement des loyers dans le délai imparti par le commandement de payer, et en ce qu’il a ordonné l’expulsion de la SPIH sous astreinte. En effet, la clause insérée au bail stipule qu’en cas de non-paiement des loyers à leur échéance, le bailleur pourra faire résilier le bail par décision de justice et demander au preneur toutes indemnités qui lui seront dues, trois mois après une mise en demeure infructueuse.

Les sommes dues par la SPIH sont :

— les causes du commandement de payer du 2 décembre 2009, frais inclus: 14 476 663 F CFP ;

— le loyer annuel de 2010 payable d’avance et non réglé à son échéance du 13 mars 2010 : 14 400 000 F CFP ;

— les loyers mensuels du 13 mars 2011 au prononcé du jugement du 25 janvier 2012 qui a résilié le bail, soit 1 200 000 F CFP x 10 = 12 000 000 F CFP ;

— une indemnité d’occupation à compter du 25 janvier 2012, date de la résiliation du bail, jusqu’à la restitution effective des lieux : la cour dispose d’éléments d’appréciation, notamment le montant initial du loyer avant travaux (ceux-ci n’ayant pas été réalisés par la SPIH), soit 8 000 000 F CFP pour l’ensemble des trois premières années, puis 16 000 000 F CFP pour l’ensemble de la deuxième période triennale, pour modérer le montant mensuel de cette indemnité à 444 444 F CFP.

La demande additionnelle des époux Z sera accueillie dans cette mesure.

Il sera fait application des dispositions de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française au bénéfice des intimés.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;

Vu les articles 1116 et 1134 du Code civil, vu le bail des 17, 18, 21, 22 et 26 novembre 2001, vu le commandement de payer du 2 décembre 2009 ;

Confirme le jugement rendu le 25 janvier 2012 par le tribunal civil de première instance de Papeete ;

Y ajoutant, condamne la S.A.R.L. SOCIÉTÉ POLYNÉSIENNE D’INVESTISSEMENTS HÔTELIERS à payer aux consorts Z les sommes supplémentaires suivantes :

—  12 000 000 F CFP au titre de l’actualisation de l’arriéré de loyers jusqu’à la résiliation judiciaire du bail ;

— à compter du 25 janvier 2012, et jusqu’à la restitution effective des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 444 444 F CFP ;

Condamne la S.A.R.L. SOCIÉTÉ POLYNÉSIENNE D’INVESTISSEMENTS HÔTELIERS à payer aux consorts Z la somme supplémentaire de 330 000 F CFP en application des dispositions de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française devant la cour ;

Met à la charge de la S.A.R.L. SOCIÉTÉ POLYNÉSIENNE D’INVESTISSEMENTS HÔTELIERS les dépens d’appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 409 du Code de procédure civile de la Polynésie française.

Prononcé à XXX le 5 juin 2014.

Le Greffier, P/Le Président empêché,

signé : M. AK-AL signé : G.A