AFFAIRE : N° RG 11/02464

Code Aff. :

ARRÊT N°

J C. J B.

ORIGINE : DECISION en date du 29 Juin 2011 du Tribunal de Grande Instance de CAEN – RG n° 11/01209

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 04 OCTOBRE 2012

APPELANTES :

LA SA LA HALLE

N° SIRET : 413 151 739

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e L TESNIERE, avocat au barreau de CAEN,

assistée de M^e Jehan-Denis BARBIER, avocat au barreau de PARIS

XXX

N° SIRET : 432 283 950

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP GRAMMAGNAC – YGOUF BALAVOINE ET LEVASSEUR, avocats au barreau de CAEN,

assistée de M^e Arnaud DE BARTHES DE MONTFORT, avocat au barreau de PARIS

XXX

N° SIRET : 609 200 977

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e L TESNIERE, avocat au barreau de CAEN,

assistée de M^e Jehan-Denis BARBIER, avocat au barreau de PARIS

LA SA VIVARTE

N° SIRET : 308 449 204

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e L TESNIERE, avocat au barreau de CAEN,

assistée de M^e Jehan-Denis BARBIER, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES :

LA SAS CELTAT

N° SIRET : 493 821 821

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP MOSQUET MIALON D OLIVEIRA LECONTE, avocats au barreau de CAEN,

assistée de M^e Bruno CRESSARD, avocat au barreau de RENNES

LA Société L Y F Y A T B DE C J K L M E

N° SIRET : 315 472 951

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP GRANDSARD DELCOURT, avocats au barreau de CAEN,

assistée de M^e Y RONZEAU, avocat au barreau de VAL D’OISE

LA SCI DU ROY GUILLAUME

N° SIRET : 353 911 894

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP MOSQUET MIALON D OLIVEIRA LECONTE, avocats au barreau de CAEN,

assistée de M^e Bruno CRESSARD, avocat au barreau de RENNES

LA SELAS CATHOU & ASSOCIES

N° SIRET : 342 820 461

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP PARROT-LECHEVALLIER-ROUSSEAU, avocats au barreau de CAEN,

assistée de M^e Thierry CABOT, avocat au barreau de RENNES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur CHRISTIEN, Président, rédacteur,

Madame BEUVE, Conseiller,

Madame BOISSEL DOMBREVAL, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 28 Juin 2012

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRÊT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Octobre 2012 et signé par Monsieur CHRISTIEN, Président, et M^me LE GALL, Greffier

11/2464 – DEUXIEME CHAMBRE PAGE N°3

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 24 avril 1990, la société civile immobilière du Roy Guillaume s’est portée acquéreur du lot n° 3 d’un lotissement dénommé 'Espace commercial d’Eindhoven’ situé à Bayeux, et, selon bail commercial du 1^er août 1990, a loué l’immeuble édifié sur ce lot à la société Vet 14, aux droits de laquelle sont successivement venues par l’effet de fusions-absorptions, les sociétés Desprez Vêtements et Celtat, tous ces locataires y ayant exploité une activité de vente de vêtements sous l’enseigne « Distri Center ».

Par acte du 11 août 2000, la société civile immobilière Bayeux Sport a quant à elle acquis le lot n°12 du lotissement en s’engageant, pour elle-même, ses successeurs et ses ayants droits, à ne pas exercer dans ce lot une activité de vente d’articles de textiles et de chaussures (autres que ceux concernant le sport) déjà exercée à l’intérieur de l’espace commercial par l’exploitant de l’enseigne 'Distri Center'.

Selon bail commercial du 30 avril 2001, elle a donné l’immeuble en location à la société Super Sport qui y a exercé une activité de vente d’articles et d’équipements de sport.

Après la cession de contrôle des parts de la société Super Sport à la société Vivarte, la société civile immobilière Bayeux Sport a, selon acte authentique au rapport de la société de notaires Cathou & Associés en date du 4 juin 2008, consenti à la société Super Sport un nouveau bail commercial comportant des clauses autorisant la libre cession du bail à toutes sociétés du groupe Vivarte et l’exploitation dans les lieux de tout commerce de vente d’articles d’équipements de la personne ou de la maison.

Par acte authentique au rapport de la société de notaires F-A-B de C-D-E en date du 26 février 2010, ce bail a été cédé par la société Parti Prix Sport, venue aux droits de la société Super Sport, à la société XXX, autre société du groupe Vivarte qui y exploite depuis lors, sous son enseigne éponyme, un commerce de vente de vêtements.

Prétendant que cette nouvelle activité exploitée dans le lot acquis par la société civile immobilière Bayeux Sport contrevenait à l’engagement de non concurrence stipulé dans le cahier des charges du lotissement commercial et reprise dans l’acte d’acquisition de lot, la société civile immobilière du Roy Guillaume la fit assigner, par acte du 26 février 2010, avec la société XXX devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Caen.

Par ordonnance du 3 juin 2010, le juge des référés a fait 'interdiction à la société civile immobilière Bayeux Sport de donner à bail, directement ou indirectement à toute enseigne et notamment à la société XXX, les locaux propriété de la société civile immobilière Bayeux Sport dans l’ensemble commercial espace d’Eindhoven pour y exploiter une activité susceptible de méconnaître les dispositions du cahier des charges du lotissement en date du 24 avril 1990, et ce sous astreinte de 3 000 euros par jour d’infraction constaté, et ce à compter d’un délai de huit jours à compter de la notification de la présente ordonnance'.

Cette décision a été confirmée par arrêt de la cour d’appel de Caen du 19 octobre 2010, sauf en ce qu’elle avait condamné la société XXX au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

S’étant réservé le contentieux de la liquidation de l’astreinte, le juge des référés a, par une seconde ordonnance du 24 février 2011, condamné la société civile immobilière Bayeux Sport à verser à la société civile immobilière du Roy Guillaume une somme de 200 000 euros au titre de l’astreinte ayant couru jusqu’alors.

Cette décision a été frappée par la société civile immobilière Bayeux Sport d’un appel sur lequel cette cour a statué par arrêt séparé de ce jour.

Mais, se plaignant de ce que la société La halle poursuivait son activité de vente de vêtements sans se conformer à la clause de non concurrence, la société civile immobilière Bayeux Sport a, par actes du 4 avril 2011, fait assigner au fond la société civile immobilière du Roy Guillaume, les sociétés XXX, Parti Prix Sport et Vivarte ainsi que la société d’exercice libéral Cathou & Associés et la société civile professionnelle F-A-B de C-D-E devant le tribunal de grande instance de Caen afin de voir reporter l’interdiction sous astreinte prononcée par le juge des référés sur la société XXX et d’obtenir la condamnation des sociétés du groupe Vivarte et des notaires en garantie des condamnations prononcées à son encontre et en paiement de dommages-intérêts.

La société Celtas est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement du 29 juin 2011, le tribunal de grande instance de Caen a statué en ces termes :

'Écarte des débats la note de monsieur le professeur Benabent produite à l’initiative de la société XXX ;

Dit recevable l’intervention volontaire de la société Celtat ;

Se déclare compétent pour connaître de l’ensemble des demandes présentées par les parties ;

Dit n’y avoir lieu à renvoi à la mise en état ;

Ordonne à la société XXX de cesser toute activité commerciale contraire à l’obligation de non concurrence du cahier des charges du 24 avril 1990, à savoir ne pas exercer sur le site une activité de vente d’articles de textiles et chaussures autres que ceux concernant le sport, et ce, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de ce jugement sous peine, passé ce délai, d’une astreinte de 5 000 euros par jour calendaire pendant un an ;

Dit n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Dit la société civile immobilière Bayeux Sport seule responsable des conséquences dommageables de la violation de l’obligation de non concurrence subie par la société Celtat et de l’éviction subie par la société XXX ;

Valide, en tant que de besoin, l’astreinte prononcée à l’encontre de la société civile immobilière Bayeux Sport par le juge des référés le 3 juin 2010 et sa liquidation intervenue le 24 février 2011, à la somme de 200 000 euros ;

Condamne la société civile immobilière Baveux Sport à verser à la société XXX la somme de 200 000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice ;

Avant dire droit, ordonne deux expertises ;

Commet pour y procéder monsieur Y Z avec pour

missions de : (…)

évaluer les préjudices subis par la société Celtat suite à l’activité de concurrence prohibée à laquelle est confrontée depuis l’ouverture de la surface de vente de la société XXX au sein du centre commercial d’Eindhoven à Bayeux,

évaluer tous les préjudices subis par la société XXX résultant de son éviction partielle ou totale des lieux loués puisqu’elle ne pourra plus y exercer l’activité commerciale prévue à l’acte de cession ;(…)

Déboute au surplus ;

Dit n’y avoir lieu à. exécution provisoire ;

Condamne la société civile immobilière Bayeux Sport à verser à la société d’exercice libéral Cathou & Associés une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société civile immobilière Bayeux Sport à verser à la société civile professionnelle F-B de C-D-E une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société civile immobilière Bayeux Sport à verser à la société civile immobilière du Roy Guillaume et à la société XXX une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de I article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société civile immobilière Bayeux sport à verser à la société XXX, à la société Parti Prix Sport et à la société Vivarte une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société civile immobilière Bayeux Sport aux dépens'.

La société civile immobilière Bayeux Sport a relevé appel de cette décision le 28 juillet 2011 en demandant à la cour de :

'In limine litis, déclarer irrecevables et, en tout état de cause, forcloses les sociétés XXX, Vivarte et Parti Prix Sport en leur fin de non-recevoir au profit de Vivarte formulées pour la première fois dans leurs écritures signifiées le 7 mai 2012 ;

Déclarer irrecevables les sociétés XXX, Vivarte et Parti Prix Sport en leurs demandes de dommages et intérêts à hauteur de 101 870 euros formulées pour la première fois dans leurs écritures du 7 mai 2012 ;

Déclarer la société Bayeux Sport recevable en ses demandes ;

Sur l’astreinte ordonnée à l’encontre de la société civile immobilière Bayeux Sport et sa liquidation, réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau, à titre principal, dire n’y avoir lieu au prononcé d’une quelconque astreinte à l’encontre de la société civile immobilière Bayeux Sport contrairement aux termes de l’ordonnance de référé du 3 juin 2010, et à défaut dire n’y avoir lieu à liquidation de l’astreinte contrairement aux termes de l’ordonnance de référé du 24 février 2011 ;

Ordonner, en conséquence, le remboursement par la société civile immobilière du Roy Guillaume de la somme de 200 000 euros versée par la société civile immobilière Bayeux Sport en exécution de l’ordonnance de référé du 24 février 2011 au titre de la liquidation d’astreinte, et ce dans les 8 jours calendaires à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir sous astreinte de 10 000 euros par jour calendaire de retard passé ce délai ;

À titre subsidiaire, réduire le montant liquidé de l’astreinte à de plus justes proportions ;

En tout état de cause, condamner in solidum les sociétés : Vivarte, Parti Prix Sport et XXX, Cathou & Associés (et) F-A-B de C-D-E à relever et garantir la société civile immobilière Bayeux Sport de toute condamnation prononcée à son encontre au titre de la liquidation de l’astreinte provisoire prononcée par la décision du 3 juin 2010 et de celle qui pourrait à nouveau être prononcée ainsi que de toute astreinte définitive ;

Sur la cessation par la société XXX de l’activité litigieuse, à titre principal, dire et juger que la société XXX ou tout autre occupant des locaux constitué par le lot n° 12 du lotissement 'Espace Commercial d’Eindhoven’ sis à Bayeux doit se conformer à l’ordonnance du 3 juin 2010 confirmée par l’arrêt de la cour d’appel du 19 octobre 2010, et en conséquence au cahier des charges du lotissement du 24 avril 1990 ;

En conséquence, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné à la société XXX de cesser toute activité susceptible de méconnaître les dispositions du cahier des charges du lotissement du 24 avril 1990 et ce dans les 15 jours calendaires à compter de la signification du jugement du 29 juin 2011 ;

La réformer pour le surplus et fixer le montant de l’astreinte à 10 000 euros par jour calendaire d’infraction constatée passé ce délai ;

À titre subsidiaire, à supposer que la cour fasse droit à la demande formée par les sociétés du groupe Vivarte par voie d’exception, (…) Dire et juger n’y avoir lieu à interdiction de donner à bail les locaux loués à la société XXX, ni a fortiori à astreinte, ni encore à indemnisation des voisins colotis ;

Débouter en conséquence la société Celtat et la société civile immobilière du Roy Guillaume de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Ordonner, en conséquence, le remboursement par la société civile immobilière du Roy Guillaume de la somme de 200 000 euros versée par la société civile immobilière Bayeux Sport en exécution de l’ordonnance de référé du 24 février 2011 au titre de la liquidation d’astreinte, et ce dans les 8 jours calendaires à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir sous astreinte de 10 000 euros par jour calendaire de retard passé ce délai ;

À défaut de, prononcer la résiliation du bail commercial du 4 juin 2008 aux torts exclusifs de la société XXX ;

Ordonner l’expulsion de la société La halle ou de tout autre occupant des locaux constitué par le lot n° 12 du lotissement 'Espace commercial d’Eindhoven ' sis à Bayeux ;

Dire que l’expulsion devra intervenir au plus tard dans les 8 jours calendaires à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 10 000 par jour calendaire de retard passé ce délai ;

À titre infiniment subsidiaire, prononcer la nullité de la cession du droit au bail commercial intervenue le 26 février 2010 entre la société Parti Prix Sport(anciennement Super Sport) et la société XXX ;

Dire et juger que la société Parti Prix Sport ou tout autre occupant des locaux constitué par le lot n° 12 du lotissement 'Espace commercial d’Eindhoven’ sis à Bayeux doit se conformer au cahier des charges du lotissement du 24 avril 1990 ;

Ordonner à la société Parti Prix Sport ou à tout autre occupant des dits locaux d’exploiter les locaux loués en conformité avec le cahier des charges du lotissement du 24 avril 1990, sous astreinte de 10 000 euros par jour calendaire d’infraction constatée passé le délai de 8 jours calendaires à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

En tout état de cause, débouter les sociétés Vivarte, XXX, Parti Prix Sport, Cathou & Associés et F-A-B de C-D-E de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société civile immobilière Bayeux Sport ;

Condamner, in solidum, les sociétés Vivarte, XXX, Parti Prix Sport, Cathou & Associés et F-A-B de C-D-E à :

relever et garantir la société civile immobilière Bayeux Sport de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

verser à la société civile immobilière Bayeux Sport la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi,

verser à la société civile immobilière Bayeux Sport la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner ces mêmes sociétés, in solidum, aux entiers dépens'.

XXX et Vivarte ont également relevé appel principal le 28 juillet 2011 en demandant à la cour de :

'Vu l’article 122 du Code de procédure civile, dire irrecevables les demandes formées contre la société Vivarté ;

Sur la demande de la société civile immobilière Baveux Sport afin de cessation d’activité,

Vu la règle d’estoppel, dire et juger qu’après avoir, dans les procédures de référé en première instance et en appel opposant les mêmes parties sur les mêmes conventions, soutenu que la clause de non-concurrence était inexistante, illicite et nulle, la société civile immobilière Bayeux Sport est irrecevable en ses demandes actuelles ;

Vu l’adage « Qui doit garantie ne peut évincer », dire la société civile immobilière Bayeux Sport irrecevable en ses demandes ;

Subsidiairement, vu l’adage « Qui doit garantie ne peut évincer », vu les articles 1719 et 1134 du Code civil et L.145-15, L.145-16, L.145-4, L.145-28 et R.145-5 du Code de commerce, dire et juger la société civile immobilière Bayeux Sport mal fondée et la débouter ;

Vu l’article 1719 du Code civil, dire et juger que la société civile immobilière Bayeux Sport doit assurer à la société XXX la jouissance des lieux loués conformément à leur destination contractuelle, c’est-à-dire pour l’activité de vente d’articles d’équipement de la personne ;

Vu l’article 1134 du Code civil, dire et juger que la convention des parties, notamment la clause de destination du bail, ne peut pas être modifiée ;

Vu les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, dire et juger que le fonds de commerce de vente de vêtements actuellement exploité par la société XXX bénéficie de la protection d’ordre public du statut des baux commerciaux et peut être exploité jusqu’au terme du bail, nonobstant, « quelles qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements » contraires au sens de l’article L.145-15 du Code de commerce ;

Vu l’article 1142 du Code civil et les droits acquis par la société XXX, dire et juger que l’obligation de non-concurrence pesant sur la société civile immobilière Bayeux Sport doit se résoudre en dommages-intérêts ;

Dire et juger que l’exécution en nature, que la société civile immobilière Bayeux Sport voudrait mettre à la charge de la société XXX, est juridiquement, moralement, socialement et économiquement impossible ;

Dire et juger que la société civile immobilière Bayeux Sport a été gravement fautive, initialement par négligence et ensuite par tromperie ;

Dire et juger que les accusations et soupçons vis-à-vis des sociétés XXX et Parti Prix Sport sont infondés et que la bonne foi est présumée ;

Dire et juger que la clause de non concurrence, non publiée, non communiquée et contraire à destination contractuelle du bail, est inopposable aux sociétés XXX et Parti Prix Sport ;

Dire et juger que la clause de non-concurrence s’analyse en une obligation personnelle, non comme une charge réelle ;Dire et juger que l’ordonnance de référé du 3 juin 2010 n’a pas d’effet rétroactif, n’a pas l’autorité de la chose jugée au principal et ne s’applique pas au bail du 4 juin 2008 qui lui est antérieur ;

Sur la demande de la société civile immobilière Bayeux Sport afin de résiliation du bail,

Dire et juger que la société civile immobilière Bayeux Sport a violé son obligation d’assurer la jouissance paisible de son locataire ;

Vu l’article 1184 du Code civil, dire et juger que la partie fautive ne peut pas demander une résiliation du contrat à l’encontre de la partie non fautive ;

Dire et juger que la société Parti Prix Sport et la société XXX n’ont commis aucune faute contractuelle ;

Débouter la société civile immobilière Bayeux Sport ;

Sur la demande de la société civile immobilière Bayeux Sport afin de nullité de la cession,

Dire et juger que la fraude alléguée est inexistante ;

Dire et juger que la bonne foi est présumée ;

Dire et juger que la cession est intervenue dans le strict respect des clauses et conditions du bail ;

Débouter la société civile immobilière Bayeux Sport ;

Sur la demande de la société civile immobilière Bayeux Sport afin de garantie,

Dire et juger que la société civile immobilière Bayeux Sport, fautive, ne peut pas demander à être garantie par son locataire, non fautif, et la débouter ;

Sur les demandes de la société civile immobilière du Roy Guillaume et de la société Celtat,

Vu l’article 564 du Code de procédure civile, dire les demandes nouvelles irrecevables ;

Constater qu’à l’exception de la demande de condamnation solidaire à hauteur de 100 000 euros, les sociétés du Roy Guillaume et Celtat ne forment aucune autre demande à l’encontre des concluantes et qu’elles déclarent agir exclusivement à l’encontre de la société civile immobilière Bayeux Sport ;

Dire et juger que la société XXX et la société Parti Prix Sport sont recevables et bien fondées à évoquer, par voie d’exception, comme un moyen de défense, la nullité de la clause de non concurrence du cahier des charges pour conclure au débouté des demandes de la société civile immobilière du Roy Guillaume et de la société Celtat ;

Constater que les propriétaires se sont placés sous le régime de la copropriété ;

Vu l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 544 du Code civil, débouter la société civile immobilière du Roy Guillaume et la société Celtat ;

Vu l’article L.145-15 du Code de commerce, dire et juger que la clause de non concurrence ne peut avoir pour effet d’interdire au preneur de solliciter la déspécialisation judiciaire et a fortiori de procéder à une déspécialisation contractuellement autorisée ;

Dire et juger que l’ordre public du statut des baux commerciaux ne peut être tenu en échec par une clause de non-concurrence ;

Vu le principe constitutionnel de la liberté du commerce, dire et juger que la société civile immobilière du Roy Guillaume et la société Celtat sont mal fondées à opposer aux concluantes une clause de non concurrence disproportionnée et irrégulière ;

Dire et juger que la clause de non concurrence est inopposable aux sociétés Parti Prix Sport et XXX ;

Vu les articles 637 et 686 du Code civil, dire et juger que la clause de non concurrence ne présente pas le caractère d’une servitude, ni un quelconque caractère réel ;

Vu l’article 1165 du Code civil, dire et juger que la société XXX n’est pas personnellement débitrice de l’obligation de non-concurrence, ce qui est expressément reconnu par la société civile immobilière du Roy Guillaume et la société Celtat ;

Vu l’article 30-1° du décret du 4 janvier 1955, dire et juger l’engagement de non-concurrence inopposable à la société XXX et à la société Parti Prix Sport ;

Sur la demande reconventionnelle de la société XXX,

Vu l’article 567 du Code de procédure civile, dire la demande reconventionnelle recevable ;

Vu l’article 1719 du Code civil et la précarité créée par les initiatives de la société civile immobilière Bayeux Sport, la condamner à payer une somme de 101 870 euros à titre de dommages et intérêts à la société XXX ;

Infiniment subsidiairement sur les garanties,

Condamner solidairement la société civile immobilière Bayeux Sport, la société Cathou & Associés et la société F-A-B de C-D-E à payer à la société XXX une indemnité provisoirement évaluée à 3 000 000 euros, sauf à parfaire ou compléter ;

Dans cette hypothèse, ordonner une expertise pour évaluer contradictoirement ladite indemnité ;

En tout état de cause, débouter la société civile immobilière Bayeux Sport, la société civile immobilière du Roy Guillaume, la société Celtat, la société civile professionnelle F-A-B de C-D-E et la société d’exercice libéral Cathou & Associés de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner la société civile immobilière Bayeux Sport à payer à la société XXX, à la société Parti Prix Sport et à la société Vivarté une somme de 50 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la société civile immobilière Bayeux Sport aux entiers dépens'.

La société civile immobilière du Roy Guillaume et la société Cetas concluent devant la cour en ces termes :

'Déclarer les demandes de la société La halle irrecevables et infondées ;

Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Caen le 29 juin 2011 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il prononce une expertise judiciaire pour déterminer le préjudice de la société Celtat ;

Condamner la société Bayeux Sport, solidairement avec les sociétés La halle, Parti Prix Sport et Vivarte, à verser à la société Celtat une somme de 100 000 euros ;

Dans l’hypothèse où les sociétés Cathou & Associés et F-A-B de C-D-E venaient à être reconnues fautives dans le cadre de la présente procédure, (…) les condamner, solidairement avec Bayeux Sport, à réparer le préjudice de la société Celtat ;

À titre subsidiaire, confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Caen le 29 juin 2011 en toutes ses dispositions ;

Dans cette hypothèse, préciser que seul l’expert désigné aura accès aux données utiles à la détermination du préjudice et que ces données ne seront aucunement divulguées aux autres parties ;

En tout état de cause, condamner in solidum la société civile immobilière Bayeux Sport et les sociétés XXX, Parti Prix Sport et Vivarte à verser à la société civile immobilière du Roy Guillaume la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner in solidum la société civile immobilière Bayeux Sport et les sociétés XXX, Parti Prix Sport et Vivarte à verser à la société Celtat la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la société civile immobilière Bayeux Sport et les sociétés XXX, Parti Prix Sport et Vivarte aux entiers dépens'.

La société d’exercice libéral Cathou & Associés demande quant à elle à la cour de :

'Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté la société civile immobilière Bayeux Sport de toutes ses demandes fins et conclusions à l’encontre de la société d’exercice libéral Cathou & Associés ;

Débouter la société La halle de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société d’exercice libéral Cathou & Associés ;

Condamner les sociétés Bayeux Sport et XXX à verser à la société d’exercice libéral Cathou & Associés une indemnité de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles et en application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Déclarer irrecevables les demandes de la société Celtat à l’encontre de la société d’exercice libéral Cathou & Associés ;

Condamner les mêmes en tous les dépens'.

Enfin, la société civile professionnelle F-A-B de C-D-E conclut ainsi :

'Déclarer irrecevables les demandes formulées par la société civile immobilière du Roy Guillaume et la société Celtat à l’encontre de la société civile professionnelle F-A-B de C-D-E ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société civile immobilière Bayeux Sport de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de la société civile professionnelle F-A-B de C-D-E ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les sociétés XXX, Parti Prix Sport et Vivarte de l’intégralité de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société civile professionnelle F-A-B de C-D-E ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société civile immobilière Bayeux Sport à verser à la société civile professionnelle F-A-B de C-D-E la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

En tout état de cause, dire et juger qu’aucun manquement ne saurait être reproché à la société civile professionnelle F-A-B de C-D-E ;

Dire et juger que la société civile immobilière Bayeux Sport, la société La halle, la société Parti Prix Sport et la société Vivarte ne rapportent pas la preuve des préjudices dont elles sollicitent réparation pas plus qu’elles ne rapportent la preuve d’un lien de causalité entre ces préjudices et les manquements formulés à l’encontre de la société civile professionnelle F-A-B de C-D-E ;

En conséquence, débouter la société civile immobilière Bayeux Sport de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de la société civile professionnelle F-A-B de C-D-E ;

Débouter la société XXX, la société Parti Prix Sport et la société Vivarte de leurs demandes à l’encontre de la société civile professionnelle F-A-B de C-D-E ;

Condamner la société civile immobilière Bayeux Sport ou tout succombant à verser à la société civile professionnelle F-A-B de C-D-E la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la société civile immobilière Bayeux Sport ou tout succombant aux entiers dépens'.

Les parties ont été invitées à s’expliquer par note en délibéré sur le pouvoir juridictionnel de la cour, statuant au fond, pour connaître des demandes de la société civile immobilière Bayeux Sport relatives à la liquidation de la somme due au titre de l’astreinte que le juge des référés s’est réservé.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées pour la société Bayeux Sport le 6 juin 2012, pour les sociétés XXX, Parti Prix Sport et Vivarte le 5 juin 2012, pour la société civile immobilière du Roy Guillaume et la société Celtat le 22 mai 2012, pour la société d’exercice libéral Cathou & Associés le 29 avril 2012, et pour la société civile professionnelle F-A-B de C-D-E le 2 avril 2012.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur l’interdiction faite à la société civile immobilière Bayeux Sport de louer pour une activité méconnaissant la clause de non concurrence

Les actes de vente des lots de l’espace commercial d’Eindhoven acquis par les sociétés civiles immobilières du Roy Guillaume et Bayeux Sport comportent une clause par laquelle l’acquéreur s’oblige à exécuter les charges et conditions du cahier des charges du lotissement dont :

l’article 2 prévoit qu’il 'est opposable à et par quiconque détient ou occupe, à quelque titre que ce soit, tout ou partie du lotissement en cause (et que) à cet effet, il doit être rappelé dans tout acte translatif ou locatif de parcelles, qu’il s’agisse d’une première vente ou location, ou de reventes ou locations successives" ;

l’article 3-9 stipule que « tout acquéreur s’engage à n’exercer aucune activité ni effectuer une vente ou location ou une mise à disposition (sous quelque forme que ce soit) de ses locaux, ou activités qui pourraient entrer en concurrence avec celles déjà en place à l’intérieur de l’opération et ce, pendant une durée de 50 ans à compter de ce jour (et que) en conséquence, toute modification d’activité liée ou non à une vente, une location, une mise à disposition de locaux, devra, avant de pouvoir être exercée, avoir reçu l’agrément des propriétaires des lots 3 et 4, statuant à l’unanimité chacun disposant d’une voix ».

De surcroît, l’acte de vente du lot acquis le 11 août 2000 par la société civile immobilière Bayeux Sport reprenait cet engagement de non concurrence en ces termes :

'L’acquéreur ou ses ayants droits s’engagent à ne pas exercer sur le site commercial sis à Bayeux « Espace commercial d’Eindhoven » une activité de vente d’articles textiles (autre que ceux concernant le sport) et chaussures (autre que celles concernant le sport), activités similaires déjà exercées par l’enseigne Distri Center sur ledit site, et ce tant que cette dernière exercera son commerce dans l’espace commercial d’Eindhoven.

Cette clause s’applique aux éventuels successeurs de l’acquéreur'.

Il sera rappelé qu’en exécution de ces dispositions, le juge des référés a, par ordonnance du 3 juin 2010, fait interdiction sous astreinte à la société civile immobilière Bayeux Sport de donner ses locaux à bail, notamment à la société XXX, pour y exploiter une activité susceptible de méconnaître les dispositions du cahier des charges.

Devant le juge du fond, la société civile immobilière Bayeux Sport prétend qu’une telle interdiction ne pouvait lui être imposée dès lors que la cession du bail au profit de la société XXX était déjà acquise, et qu’en toute hypothèse elle ne pouvait être assortie d’une astreinte dans la mesure où l’obligation mise à sa charge était impossible à exécuter.

XXX et Vivarte soutiennent quant à elles que l’action de la société civile immobilière du Roy Guillaume et de la société Celtat en violation des clauses de non concurrence serait irrecevable dès lors que, dans le bail liant ces deux parties, la première n’a pas consenti d’exclusivité au profit de la seconde, et elles soulèvent par ailleurs l’exception de nullité de la clause comme étant contraire à la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété, au statut des baux commerciaux et au principe de liberté du commerce.

Propriétaire d’un local dans l’ensemble commercial d’Eindhoven, la société civile immobilière du Roy Guillaume s’est engagée dans son acte de vente à respecter le cahier des charges du lotissement commercial qui, selon l’article 2 ci-avant reproduit, est opposable par quiconque détient ou occupe un local dans cet espace commercial, de sorte que son locataire, la société Celtat, serait fondée à lui faire grief de ne pas empêcher la violation de ces dispositions par un tiers dans des circonstances lui causant préjudice, peu important que le bail conclu entre la société civile immobilière du Roy Guillaume et la société Celtat ne comporte pas de clause d’exclusivité.

Dès lors que la société Celtat succède à des locataires exploitant un commerce de vêtements et de chaussures depuis 1990, la société civile immobilière du Roy Guillaume, tenue de garantir à sa locataire une jouissance paisible des lieux, est recevable à agir afin de faire cesser la violation de la clause de non concurrence résultant de l’exploitation d’un commerce similaire dans le même lotissement à compter de l’année 2010.

XXX et Vivarte sont quant à elles recevables à invoquer la nullité de la clause de non concurrence figurant dans le cahier des charges du lotissement, dès lors que celle-ci leur est opposée, qu’elles invoquent notamment des moyens d’ordre public, et qu’en toute hypothèse la société Bayeux Sport conclut elle-même subsidiairement n’y avoir lieu à interdiction de louer son local à la société XXX en cas d’annulation de la clause litigieuse en précisant que la clause figurant dans son acte de propriété n’en serait que la reprise et, partant, serait elle-même nulle.

Ce moyen de nullité de la clause de non concurrence du cahier des charges n’encourt d’autre part pas la prescription de l’article 1304 du Code civil, puisqu’il est présenté par voie d’exception et que, contrairement à ce que la société civile immobilière du Roy Guillaume soutient, l’obligation de non concurrence n’est pas exécutée puisqu’elle doit s’appliquer pour une durée de 50 ans à compter de la date du cahier des charges.

En effet, l’exception de nullité soulevée avant ou pendant l’exécution du contrat est perpétuelle.

XXX et Vivarte ne sont en revanche pas fondées à prétendre que la clause de non concurrence serait nulle comme contraire aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux résultant des articles L.145−-15 et L.145-47 du Code de commerce.

En effet, s’il est exact qu’une clause de non concurrence stipulée dans le bail ne peut avoir pour effet d’interdire au preneur de solliciter la déspécialisation de son bail, ce principe est inopérant sur la validité de l’engagement de non concurrence pris par le bailleur à l’égard de tiers lors de l’acquisition de l’immeuble commercial.

Au surplus, les dispositions d’ordre public relatives à la déspécialisation partielle des baux commerciaux n’empêchaient pas le bailleur d’autoriser le locataire, dans la clause de destination des lieux, à exercer une activité de vente d’articles de sport tout en interdisant, dans une clause de non concurrence, l’exercice d’une activité de ventes de vêtements et de chaussures autres que le sport, ces deux activités n’étant, dans le contexte d’une zone commerciale, ni connexes, ni complémentaires.

XXX et Vivarte ne sont pas davantage fondées à soutenir que la clause de non concurrence figurant dans le cahier des charges du lotissement serait nulle comme contraire aux dispositions de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, à supposer, ainsi que le révèle un procès-verbal d’assemblée générale de copropriétaires, que l’espace commercial d’Eindhoven se trouve soumis au régime de la copropriété, et si les dispositions légales précitées prohibent les clauses d’un règlement de copropriété interdisant l’exercice d’une activité conforme à la destination de l’immeuble, il n’est en revanche pas interdit de faire figurer dans le règlement de copropriété régissant un centre commercial une clause ayant pour objet de rationaliser et de coordonner les activités au sein d’un même ensemble commercial excentré afin de maintenir de façon stable une variété de commerces divers permettant le ravitaillement normal de la population.

Telle est le cas de la clause figurant dans le cahier des charges de l’espace commercial d’Eindhoven qui, en interdisant au nouvel acquéreur d’un lot d’exercer ou de permettre l’exercice d’une activité déjà exercée dans cet espace commercial, a pour objet d’assurer et de pérenniser un équilibre entre les différents commerces qui s’y installent par la création et la continuité de commerces stables et variés, la destination particulière de cet ensemble immobilier situé en périphérie d’une petite ville justifiant la restriction aux droits des copropriétaires et de leurs locataires d’user comme bon leur semble de leurs lots.

Enfin, et contrairement à ce que les sociétés XXX, Parti Prix Sport et Vivarte prétendent, cette obligation de non concurrence, limitée dans le temps et dans l’espace, n’est pas disproportionnée par rapport aux intérêts légitimes à protéger au regard de l’objet du contrat.

En effet, la clause de non concurrence insérée dans le cahier des charges constitue une restriction parfaitement limitée, d’une part à l’espace géographique occupé par le lotissement commercial d’Eindhoven, et d’autre part à l’une des activités entrant en concurrence avec les exploitants des lots déjà occupés, et ce pour une durée limitée par la cessation de l’une des activités ou au terme d’une période de 50 ans en rapport avec les investissement réalisés.

L’interdiction découlant de la clause de non concurrence est donc légitime et proportionnée à l’objet du contrat, puisqu’elle confère à l’espace commercial son attractivité en assurant une complémentarité de l’offre commerciale constituée par un hypermarché alimentaire, une station service, un magasin de vente de meubles, un bazar-solderie, le magasin d’équipement de la personne exploité sous l’enseigne Distri Center et, jusqu’à la cession du lot à la société XXX qui exerce une activité identique à celle de la société Celtat, un magasin d’articles de sport à l’enseigne Super Sport.

Il s’évince de ce qui précède que la clause de non concurrence est valable.

La société Bayeux Sport ne saurait se soustraire à son engagement de ne pas exercer dans son lot, directement ou par un locataire, une activité interdite par cette clause aux seuls motifs que la cession du bail au profit d’une société exerçant une activité interdite était déjà acquise au moment où la société civile immobilière du Roy Guillaume a agi à son encontre et que, dès lors, la mesure d’interdiction sous astreinte prononcée à son encontre serait impossible à exécuter.

En acquérant un lot du lotissement commercial, la société civile immobilière Bayeux Sport s’est en effet explicitement engagée à respecter les dispositions du cahier des charges, la clause de non concurrence étant de surcroît reprise dans son titre de propriété, et la circonstance qu’elle ait pris des engagements incompatibles auprès de son locataire ne saurait empêcher les tiers lésés par la violation de la clause d’agir en cessation du trouble en résultant.

La demande de suppression d’astreinte n’est donc pas fondée.

Invoquant toujours une prétendue impossibilité d’exécuter la mesure d’interdiction prononcée à son encontre par la juridiction des référés, la société civile immobilière Bayeux Sport demande enfin au juge du fond de réduire à néant ou à tout le moins de réduire le montant de la somme due au titre de la liquidation de l’astreinte et d’ordonner la restitution de la somme versée à ce titre.

Toutefois, s’il est exact que les mesures provisoires prises par la juridiction des référés n’ont pas autorité de chose jugée au principal et que, partant, le juge du fond peut toujours les rapporter, il en va différemment lorsque le juge des référés liquide une astreinte qu’il a précédemment prononcée et dont il s’est réservé la liquidation puisqu’il ne s’agit plus alors d’une mesure provisoire mais d’une décision relative à l’exécution.

Dès lors que, par le présent arrêt statuant au fond, la cour a rejeté la demande de suppression d’astreinte formée par la société Bayeux Sport, elle n’a pas le pouvoir juridictionnel de se prononcer sur la liquidation de l’astreinte que la juridiction des référés s’est réservée.

C’est donc par un arrêt séparé de ce jour que la cour, statuant sur l’appel formé contre l’ordonnance du 24 février 2011 condamnant la société civile immobilière Bayeux Sport à verser à la société civile immobilière du Roy Guillaume une somme de 200 000 euros au titre de l’astreinte ayant couru jusqu’alors, se prononcera sur les moyens de l’appelant relatifs à la liquidation de l’astreinte.

Sur l’interdiction faite à la société XXX d’exercer toute activité commerciale méconnaissant la clause de non concurrence

Condamnée par la juridiction des référés à ne pas donner ses locaux à bail, notamment à la société XXX, pour y exploiter une activité susceptible de méconnaître les dispositions du cahier des charges, la société civile immobilière Bayeux Sport a saisi le juge du fond à l’effet d’obliger la société XXX à se conformer à cette décision.

La société XXX réplique que la clause de non concurrence litigieuse, à laquelle elle dénie la nature d’une servitude réelle et dont elle dit ne pas eu avoir eu connaissance antérieurement à la cession du bail, ne lui est pas opposable, mais elle soutient d’abord que cette demande de la société civile immobilière Bayeux Sport serait irrecevable en vertu du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui.

S’il est exact que la société civile immobilière Bayeux Sport a contesté devant la juridiction des référés la validité, voire l’existence de la clause de non concurrence figurant au cahier des charges du lotissement commercial, il n’en résulte pas pour autant qu’elle est irrecevable à solliciter devant la juridiction du fond la condamnation de la société XXX d’avoir à respecter cette clause.

En effet, en demandant la condamnation de la société XXX à se conformer à la clause de non concurrence, la société civile immobilière Bayeux Sport n’a, à tort ou à raison, fait que tirer les conséquences de l’ordonnance de référé du 3 juin 2010, confirmée par arrêt de la du 19 octobre 2010, qui, retenant la validité de ladite clause, lui a interdit de donner à bail, notamment à la société XXX, les locaux dont elle est propriétaire dans l’espace commercial d’Eindhoven pour y exploiter une activité susceptible de méconnaître les dispositions du cahier des charges du lotissement.

Ainsi, l’argumentation antérieure prétendument contradictoire de la société civile immobilière Bayeux Sport n’a été développée qu’en défense à une action en référé qui n’est pas de même nature que la procédure au fond qu’elle a postérieurement initiée.

Au surplus, la société XXX ne peut prétendre avoir été induite en erreur par un changement de position de la société civile immobilière Bayeux Sport, dès lors que la discussion entre ces deux parties porte essentiellement sur l’opposabilité de la clause à la société XXX et que la question de sa validité n’est invoquée par celle-ci qu’à titre subsidiaire sans d’ailleurs que la société civile immobilière Bayeux Sport n’ait sur ce point de moyens opposants puisqu’elle demande au contraire à la cour de supprimer la condamnation sous astreinte prononcée par la juridiction des référés à son encontre en cas d’annulation de la clause litigieuse.

Aux termes de l’article 3 du bail commercial du 4 juin 2008, 'les biens présentement loués devront être utilisés exclusivement par le preneur pour l’exploitation d’un commerce de vente d’articles d’équipement de la personne et/ou d’équipement de la maison et/ou d’articles de sport et de loisirs'.

La société XXX exerce donc bien une activité autorisée, et même imposée par le bail, de sorte que la société civile immobilière bailleresse est tenue de lui garantir la jouissance paisible du local pendant toute la durée du contrat expirant en février 2017, et ce quand bien même elle s’est elle-même interdit lors de l’acquisition de l’immeuble dépendant du lotissement commercial de louer le local pour cette activité.

En effet, le bailleur qui a successivement souscrit deux obligations incompatibles entre elles au bénéfice de deux personnes distinctes n’est déchargé d’aucune de ces obligations, de sorte qu’il est tout autant tenu par la clause de non concurrence que par la clause de destination des locaux, ces deux obligations contraignant également le débiteur, sauf à ce que celui-ci s’accorde avec l’un ou l’autre de ses créanciers pour éteindre l’une de ses obligations incompatibles en contrepartie d’un juste dédommagement.

La société civile immobilière Bayeux Sport ne saurait davantage soutenir que l’obligation de non concurrence serait opposable à la société XXX en raison de son caractère prétendument réel.

En effet, la seule circonstance qu’une clause soit contenue dans le cahier des charges d’un lotissement n’est pas suffisante pour lui donner un caractère réel, la question de savoir si la stipulation litigieuse engagent les propriétaires à titre personnel ou affectent les fonds eux-mêmes d’une charge réelle relevant de la recherche de la commune intention des parties.

Ainsi, une interdiction d’activité ne peut ressortir à la notion de servitude que si elle est constitutive d’une utilité qui émane d’un fonds servant et profite à un fonds dominant.

Or, il sera rappelé qu’en l’espèce la clause de non concurrence du cahier des charges ne fait qu’interdire à un nouvel acquéreur d’exercer une activité ou de louer ses locaux pour une activité entrant en concurrence avec celles déjà exercées dans le lotissement commercial.

À l’évidence, le service attendu est à la charge de l’acquéreur à titre personnel, et non pas d’un prétendu fonds servant qui n’est pas lui-même affecté à une activité déterminée et n’est d’ailleurs même pas identifié.

D’autre part, l’engagement de non-concurrence ne profite en l’occurrence pas aux autres fonds immobiliers de l’espace commercial mais aux fonds de commerce qui y sont implantés, les activités qui y sont exercées n’impliquant aucun aménagement immobilier particulier et le bénéfice attendu de la clause du cahier des charges étant d’assurer un développement stable et varié des commerces afin d’accroître l’attractivité commerciale de la zone.

Au surplus, il est constant que le cahier des charges n’a pas été publié selon les règles de la publicité foncière.

À cet égard, si l’article 30-1 du décret du 4 janvier 1955 réserve le droit de se prévaloir du défaut de publicité foncière aux seuls tiers ayant, sur le même immeuble, acquis du même auteur, des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ces dispositions ne s’appliquent qu’en cas de conflits de droits concurrents et successifs entre les ayants cause d’un même auteur, mais non aux personnes qui, sans être partie à l’acte constitutif de droit réel, ont simplement intérêt à le connaître.

Ainsi, une servitude n’est opposable à un tiers disposant de droits sur l’immeuble que si elle a été publiée ou mentionnée dans l’acte dont le tiers tient ses droits sur l’immeuble, ce qui n’est en l’occurrence pas le cas puisque ni le bail du 4 juin 2008 conclu avec la société Super Sport, ni la cession de droit au bail du 26 février 2010 au profit de la société XXX, ne faisaient une quelconque mention du cahier des charges, et moins encore de sa clause de non concurrence.

La société Bayeux Sport fait encore valoir que, même à supposer que l’engagement de non concurrence figurant au cahier des charges et repris dans l’acte de vente immobilière du 11 août 2000 n’ait qu’un caractère personnel, celui-ci serait opposable à la société XXX dès lors que celle-ci en aurait eu connaissance au moment de la cession du droit au bail à son profit, la société civile immobilière du Roy Guillaume ajoutant que le fait que l’acte du 11 août 2000 ait été publié à la conservation des hypothèques imposait aux tiers voulant contracter avec une partie à cet acte de s’informer sur le détail des obligations qu’il faisait naître.

Cependant, en vertu de la règle de l’effet relatif des contrats, le locataire ne saurait, à défaut de report de l’obligation dans le bail, être personnellement tenu d’exécuter un engagement de non concurrence contracté précédemment par son bailleur à l’égard de tiers, sauf s’il s’est rendu complice de la violation de celui-ci en concluant un bail en connaissance de l’existence et de la teneur de l’obligation du bailleur à la date où il a conclu le contrat permettant sa violation.

Or, contrairement à ce que les premiers juges ont retenu, rien ne démontre que la société XXX ait eu connaissance au 26 février 2010, date de la cession à son profit du droit au bail, des clauses de non concurrence figurant dans le cahier des charges du lotissement et dans le titre de propriété de la société Bayeux Sport.

Il ne saurait d’abord lui être fait grief de ne pas s’être renseignée sur les énonciations du titre du propriété du bailleur ou du cahier des charges dont l’acte de dépôt au rang des minutes du notaire avait été publié, alors que le contrat de bail prévoyait expressément que les locaux étaient destinés à l’exploitation d’un commerce de vente d’équipements de la personne et que rien ne pouvait conduire le preneur à mette en doute les droits du bailleur énoncés dans un acte authentifié par le notaire de celui-ci.

D’autre part, la connaissance par la société XXX de l’existence et de la teneur du cahier des charges du lotissement ne saurait se déduire du règlement de charges communes par la société Parti Pris Sport, société du même groupe lui ayant cédé son bail, alors que ces deux sociétés ont une personnalité morale distincte et que les millièmes de répartition ne figurent pas dans le cahier des charges mais, de toute évidence, dans d’autres documents, étant à ce sujet observé que, selon la pièce versée par l’un des notaires à la cause, il existe un règlement dit 'de copropriété'.

Par ailleurs, la société civile immobilière Bayeux Sport ne saurait sérieusement prétendre avoir clairement informé la société XXX de l’existence de cette clause de non concurrence antérieurement à la cession du droit au bail, alors, d’une part, que le courriel du 16 octobre 2009 et ses annexes ne mentionnaient aucune interdiction d’activité contraire aux clauses du bail mais faisait seulement référence à la nécessité d’un accord préalable des colotis ou des copropriétaires pouvant légitimement apparaître comme purement formel, que, d’autre part, le courriel du 26 février 2010 est du jour même de la signature de la cession de bail sans qu’il soit prouvé qu’il ait été réceptionné avant la signature de l’acte, et que par surcroît le bailleur contestait encore le 18 mars 2010, dans des conclusions déposées à l’occasion de la procédure de référé, l’existence même de toute clause de non-concurrence après avoir produit un cahier des charges prétendument modifié qui ne comportait pas de clause de non concurrence.

Il se déduit de ce qui précède que les premiers juges ont ordonné à tort à la société XXX, qui exerce son activité conformément à la clause de destination de son bail commercial, de cesser toute activité de vente d’articles de textile et de chaussures autres que de sport.

Ainsi que la société XXX l’indique dans ses écritures, cette interdiction ne pourra, sauf accord des parties, s’appliquer qu’en mars 2017 à l’occasion du renouvellement du bail.

À ce sujet, la société civile immobilière Bayeux Sport semble suggérer à la cour, dans le corps de ses écritures, de se borner à réformer la date d’effet de l’interdiction ordonnée par les premiers juges, mais, s’agissant d’un appel interjeté postérieurement au 1^er janvier 2011, il ne doit être statué que sur les seules prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

Sur les demandes de résiliation du bail du 4 juin 2008 et d’annulation de la cession du droit au bail du 26 février 2010

Arguant de ce que la société XXX poursuivrait fautivement son activité en violation de l’ordonnance de référé du 3 juin 2010 confirmée par arrêt du 19 octobre 2010 ainsi que du jugement du 29 juin 2011, et qu’elle aurait en outre réalisé des travaux sans son autorisation préalable, la société civile immobilière Bayeux Sport sollicite la résiliation du bail.

Il sera toutefois rappelé que la société XXX exploite son activité dans le strict respect de la clause de destination contractuelle et que la décision du juge des référés ne lui interdisait pas de poursuivre cette activité mais se bornait à interdire au bailleur de louer son immeuble pour une activité contraire à la clause de non concurrence.

D’autre part, l’appel de la société XXX a eu pour effet de suspendre l’exécution du jugement du 29 juin 2011, dont la disposition lui ayant ordonné de cesser toute activité de vente d’articles de textile et de chaussures autres que de sport vient au demeurant d’être réformée.

Il en résulte que la société XXX n’a commis aucune faute en poursuivant l’exercice de cette activité.

Par ailleurs, la société civile immobilière Bayeux Sport ne démontre nullement que la société La Halle ait procédé à des travaux de changement de distribution ou touchant à la structure du bâtiment.

La demande de résiliation de bail est donc dénuée de fondement.

La société civile immobilière Bayeux Sport prétend encore que, bien qu’ayant été informées de l’existence de la clause de non concurrence, les sociétés Vivarte, Parti Prix Sport et XXX auraient frauduleusement cédé le bail en vue de l’exercice d’une activité prohibée, ce dont il résulterait que la cession serait nulle.

Pourtant, ces accusations de « concertation dolosive » entre les sociétés Vivarte, Parti Prix Sport et XXX relèvent de la pure conjecture, étant à cet égard rappelé que la société civile immobilière bailleresse a au contraire transmis à ses locataires des informations erronées en niant jusqu’au cours de la procédure de référé l’existence même de la clause de non concurrence et en produisant un exemplaire du cahier des charges expurgé de cette clause.

De surcroît, il convient d’observer que les énonciations du bail du 4 juin 2008 ne sont pas propres au local situé dans l’espace commercial d’Eindhoven mais sont identiques à celles des baux renouvelés pour l’ensemble des locaux exploités sous l’enseigne 'Super Sport’ à l’occasion de la cession de contrôle de la société Super Sport à la société Vivarte.

Cette cession est en réalité intervenue dans le strict respect des clauses et conditions du bail, et la fraude alléguée n’est nullement démontrée.

Sur les demandes indemnitaires de la société Celtat

Après avoir exclusivement dirigé sa demande de réparation du préjudice résultant de la violation de la clause de non concurrence contre la société civile immobilière Bayeux Sport, la société Celtat demande à la cour de condamner solidairement la société civile immobilière Bayeux Sport, les sociétés Vivarte, Parti Prix Sport et XXX ainsi que les sociétés de notaires Cathou & Associés et F-A-B de C-D-E au paiement d’une somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Pour voir écarter la fin de non recevoir tirée de la nouveauté de ces demandes formées pour la première fois devant la cour, elle soutient que la demande formée contre les sociétés Vivarte, Parti Prix Sport et XXX ne serait pas nouvelle dès lors qu’elle résulte du jugement attaqué qui a constaté que l’activité de la société XXX violait la clause de non concurrence, et que celles formées contre les notaires ayant rédigé et authentifié le bail du 4 juin 2008 et la cession de bail du 26 février 2010 étaient virtuellement comprises dans celle formée en première instance contre la société civile immobilière Bayeux Sport.

Cependant, le fait que les premiers juges aient admis que la clause de non concurrence était opposable à la société XXX ne saurait être regardé comme une évolution du litige justifiant une demande de condamnation contre celle-ci ainsi que contre le cédant du droit au bail et leur société mère sur le fondement de l’article 564 du Code de procédure civile, alors que ces sociétés avaient précisément été assignées par la société civile immobilière Bayeux Sport dans ce but et que rien n’empêchait la société Celtat de diriger ses demandes contre les sociétés Vivarte, Parti Prix Sport et XXX dès la première instance.

D’autre part, si l’article 566 du Code de procédure civile donne à une partie la faculté d’ajouter devant la cour des demandes qui ne sont que l’accessoire, la conséquence ou le complément de sa demande originaire, c’est à la condition qu’une demande ait été effectivement formée par elle devant les premiers juges contre les parties défenderesses concernées.

Ainsi, les demandes formées contre les sociétés Vivarte, Parti Prix Sport et XXX ainsi que contre les sociétés de notaires Cathou & Associés et F-A-B de C-D-E ne sont pas recevables, dès lors que la société Celtat n’avait formulé en première instance aucune demande contre ces parties.

Considérant qu’en donnant son local à bail à la société XXX en violation de la clause de non concurrence stipulée dans le cahier des charges du lotissement la société civile immobilière Bayeux Sport avait commis une faute engageant sa responsabilité à l’égard de la société Celtat exploitant dans l’espace commercial d’Eindhoven un commerce identique de vente d’équipements à la personne, les premiers juges ont dit que celle-ci était seule responsable des conséquences dommageables subies par la société Celtat et ordonné avant dire droit une mesure d’expertise afin d’évaluer le préjudice.

La société civile immobilière Bayeux Sport ne présente aucun moyen propre à entraîner la réformation du chef du jugement attaqué l’ayant déclaré responsable du préjudice souffert par la société Celtat, de sorte que ce point ne pourra qu’être confirmé.

En revanche, faisant valoir qu’elle produit tous les éléments nécessaires à la liquidation de son préjudice, la société Celtat demande l’infirmation des chefs de la décision attaquée ayant ordonné une mesure d’expertise, et elle sollicite la condamnation de la société civile immobilière Bayeux Sport au paiement d’une somme de 100 000 euros en réparation de son préjudice Z et commercial.

Il est exact qu’il s’infère nécessairement un préjudice de la violation d’une clause de non-concurrence, de sorte que l’existence de celui-ci n’est pas douteuse.

D’autre part, la cour estime disposer des éléments suffisants pour statuer sans qu’il y ait lieu de recourir à une mesure d’instruction qui ne ferait u’accroître la durée du procès et serait inutilement coûteuse.

À cet égard, il résulte des éléments comptables produits que la société Celtat a réalisé en 2008 et 2009 des chiffres d’affaires annuels de 1 761 515 euros et 1 770 771 euros alors que ce chiffre d’affaires est tombé, en 2010 et 2011, postérieurement à l’ouverture du magasin de la société XXX, à 1 746 429 euros puis 1 736 812 euros.

La perte de chiffre d’affaires annuel moyen constaté entre les exercices 2008 et 2009 d’une part, 2010 et 2011 d’autre part, est donc de l’ordre de 24 500 euros, soit une perte totale de 220 500 euros sur toute la durée du bail de la société XXX qui, aux termes du présent arrêt, est en droit de poursuivre son activité.

Cependant, le préjudice commercial réellement subi par la société Celtat ne consiste pas dans la perte de chiffre d’affaires mais dans sa perte de marge brute dès lors qu’en vendant moins, elle réalise des économies sur ses achats.

En outre, la baisse de chiffre d’affaires constatée ne saurait être intégralement attribuée à la violation de la clause de non concurrence, dès lors que l’activité est dépendante de la conjoncture économique et, surtout, que l’arrivée sur le marché local de d’entreprises concurrentes comme la société XXX aurait en toute hypothèse eu un effet négatif sur le chiffre d’affaires de la société Celtat, quand bien même ces entreprises concurrentes ne se seraient pas installées dans l’espace commercial d’Eindhoven.

C’est pourquoi le préjudice Z et commercial de la société Celtat sera intégralement réparé par l’allocation de dommages-intérêts d’un montant de 40 000 euros.

La société civile immobilière Bayeux Sport sera donc en conséquence condamnée au paiement de cette somme.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la société civile immobilière du Roy Guillaume et de la société Celtat l’intégralité des sommes exposées par elles à l’occasion de la procédure d’appel et non comprises dans les dépens, en sorte que la société civile immobilière Bayeux Sport sera condamnée à verser à chacune d’elles, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, une indemnité de 5 000 euros.

Sur les demandes indemnitaires des sociétés Vivarte, Parti Prix Sport et XXX

L’interdiction faite à la société XXX de cesser toute activité commercial contraire aux dispositions de la clause de non concurrence ayant été infirmée, les chefs de la décision attaquée ayant déclaré la société civile immobilière Bayeux Sport responsable de l’éviction de sa locataire, ordonné une mesure d’expertise à l’effet d’évaluer l’indemnité d’éviction anticipée et alloué à la société XXX une provision de 200 000 euros à valoir sur son indemnité d’éviction ne pourront qu’être réformées puisqu’elles n’ont été formées qu’à titre subsidiaire.

Mais, par ailleurs, arguant de ce que l’attitude procédurale de la société civile immobilière Bayeux Sport constituait un manquement du bailleur à son obligation de garantir au preneur la jouissance paisible des lieux loués, la société XXX lui réclame, à titre de dommages-intérêts, un abattement de précarité sur les loyers de 2011 et 2012 d’un montant total de 101 870 euros.

La société civile immobilière Bayeux soutient que cette demande serait irrecevable comme étant nouvelle en cause d’appel et comme ayant été présentée postérieurement à l’expiration des délais pour conclure des articles 908 et 909 du Code de procédure civile.

La société XXX étant défenderesse à la procédure initiée par la société civile immobilière Bayeux Sport, cette demande en paiement de dommages-intérêts s’analyse indubitablement en une demande reconventionnelle.

Partant, elle est, même formulée pour la première fois en cause d’appel, recevable en application de l’article 567 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, les dispositions des articles 908 et 909 du Code de procédure civile n’ont pour objet que de contraindre les parties à déposer leurs premières conclusions d’appel dans les délais requis, mais elles n’ont pas pour effet de figer la procédure d’appel et d’interdire aux parties de présenter postérieurement de nouveaux moyens ou de nouvelles prétentions dès lors que celles-ci ne se heurtent pas à la fin de non recevoir tirée de leur nouveauté.

Par conséquent, les articles 908 et 909 ne dérogeant pas aux dispositions de l’article 567 du Code de procédure civile, la demande reconventionnelle de la société XXX pouvait être formée jusqu’à la clôture de la mise en état et est donc recevable.

Cette demande est en revanche mal fondée, dès lors que la société XXX ne démontre pas que le comportement procédural de son bailleur lui ait causé un quelconque préjudice dans l’exploitation de son fonds de commerce autre que celui de devoir avancer des frais de procédure, étant rappelé que les décisions des juridictions des référés ne la condamnait pas à cesser tout ou partie de son activité, que le jugement attaqué n’était pas assorti de l’exécution provisoire, et que rien ne démontre que la présente procédure d’appel l’ait troublée dans sa jouissance de l’immeuble loué.

En revanche, il serait inéquitable de laisser à la charge des sociétés Vivarte, Parti Prix Sport et XXX l’intégralité des sommes exposées par elles à l’occasion de la procédure d’appel et non comprises dans les dépens, en sorte que la société civile immobilière Bayeux Sport sera condamnée à leur verser en application de l’article 700 du Code de procédure civile, une indemnité globale de 10 000 euros.

Sur les demandes indemnitaires et en garantie de la société civile immobilière Bayeux Sport

Faisant valoir que la société Vivarte se serait ingéniée, avec le concours de ses deux filiales, les sociétés Parti prix Sport et XXX, à détourner la clause de non concurrence figurant au cahier des charges, la société civile immobilière Bayeux Sport sollicite la condamnation de ces sociétés à la garantir des condamnations prononcées à son encontre et à lui payer une somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi 'du fait de la situation litigieuse’ qui l’a notamment contrainte à verser à la société civile immobilière du Roy Guillaume une somme de 200 000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte.

La société Vivarte réplique que ces demandes seraient irrecevables à son encontre dès lors que, n’étant ni voisine, ni cocontractante, ni exploitante, elle n’aurait aucune qualité à intervenir à la procédure.

Soulignant par ailleurs que la société civile immobilière Bayeux Sport est seule fautive de la situation ainsi créée, les sociétés Vivarte, Parti Prix Sport et XXX concluent au rejet des prétentions de celles-ci.

Contrairement à ce que la société civile immobilière Bayeux Sport prétend, la fin de non recevoir soulevée par la société Vivarte pour la première fois dans ses conclusions d’appel du 7 mai 2012 est recevable, dès lors que les exceptions d’irrecevabilité peuvent être présentées en tout état de cause, y compris devant la cour.

Par ailleurs, comme la cour l’a précédemment rappelé, les dispositions des articles 908 et 909 du Code de procédure civile n’ont pour objet que de contraindre les parties à déposer leurs premières conclusions d’appel dans les délais requis, mais elles n’ont pas pour effet de figer la procédure d’appel et de leur interdire de présenter postérieurement de nouveaux moyens ou de nouvelles prétentions dès lors que celles-ci ne se heurtent pas à la fin de non recevoir tirée de leur nouveauté.

En revanche, l’exception d’irrecevabilité pour défaut de qualité de la société Vivarte n’est pas pertinente, dès lors que les prétentions de la société civile immobilière Bayeux Sport sont fondées sur des allégations de concertation frauduleuse entre la société mère et ses deux filiales, locataires successives de l’immeuble dans lequel est exploitée l’activité interdite par la clause de non concurrence, étant observé que le bien fondé de cette allégation de concertation frauduleuse relève l’examen au fond du litige et non de la fin de non recevoir.

À cet égard, la cour a précédemment observé que ces accusations de concertation frauduleuses relevaient de la pure conjecture, que la bailleresse avait au contraire transmis à ses locataires des informations erronées en niant jusqu’au cours de la procédure de référé l’existence même de la clause de non concurrence et en produisant un exemplaire du cahier des charges expurgé de cette clause, que les énonciations du bail du 4 juin 2008 ne sont pas propres au local situé dans l’espace commercial d’Eindhoven mais sont identiques à celles des baux renouvelés pour l’ensemble des locaux exploités sous l’enseigne 'Super Sport’ à l’occasion de la cession de contrôle de la société Super Sport à la société Vivarte, et que la cession de bail du 26 février 2010 est intervenue dans le strict respect des clauses et conditions du bail.

Les demandes en paiement de dommages-intérêts et en garantie dirigées contre les sociétés Vivarte, Parti Prix Sport et XXX seront donc rejetées.

La société civile immobilière Bayeux Sport dirige d’autre part ces demandes de garantie et de réparation contre les sociétés de notaires Cathou & Associés et F-A-B de C-D-E ayant respectivement rédigé et authentifié le bail du 4 juin 2008 et la cession du droit au bail du 26 février 2010, en leur faisant grief de ne pas avoir attiré son attention sur le risque auquel elle s’exposait en rédigeant leurs actes en méconnaissance des dispositions de la clause de non concurrence.

Les notaires contestent leur responsabilité ainsi que le préjudice indemnisable et le lien causal entre la faute alléguée et le préjudice.

Tenu de conseiller les parties et d’assurer l’efficacité des actes dressés, le notaire doit, préalablement à l’authentification d’un acte, veiller au respect des droits des tiers, dès lors qu’il a ou devrait avoir connaissance de ceux-ci en vérifiant les actes publiés, et, le cas échéant, il doit refuser d’authentifier un acte qui contreviendrait à ces principes.

Ainsi, tenu de vérifier l’étendue des droits de la société civile immobilière Bayeux Sport lorsque celle-ci a consenti un nouveau bail à la société Super Sport devenue Parti Prix Sport, la société d’exercice libéral Cathou & Associés ne pouvait s’en remettre au bailleur à ce sujet et s’en tenir à une apparence de droit, ni davantage se contenter de reprendre les énonciations du bail antérieur, ce d’autant que le nouveau bail modifiait la teneur de la clause de destination des lieux figurant dans le bail initial du 30 avril 2001 et, surtout, autorisait à l’avance la cession du droit au bail à toute société du groupe Vivarte, dont l’activité ne se limitait pas à la distribution d’articles de sport, sans l’intervention du bailleur.

Cette société de notaires, qui reconnaît avoir rédigé et authentifié le bail du 4 juin 2008 sur la seule foi du bail établi par acte sous seing privé le 30 avril 2001 entre la société civile immobilière Bayeux Sport et la société Super Sport sans procéder aux vérifications préalables et nécessaires pour s’assurer de l’efficacité concrète de son acte, ne saurait s’exonérer de sa responsabilité délictuelle en arguant du défaut de publication du cahier des charges à la conservation des hypothèques, alors, d’une part, que l’acte de dépôt de ce document en l’étude du notaire qui l’avait rédigé avait, lui, été publié, et que, surtout, la clause de non concurrence avait été reprise dans l’acte de vente de l’immeuble loué au profit de la société civile immobilière Bayeux Sport.

La société d’exercice libéral Cathou & Associés ne saurait davantage s’exonérer de sa responsabilité en arguant que sa mission se bornait à rédiger et recevoir un acte de renouvellement d’un bail antérieur, alors que le bail renouvelé est un nouveau bail et que le notaire était tenu aux mêmes obligations que s’il avait authentifié un bail originaire.

D’autre part, le notaire instrumentaire ne peut être déchargé de son devoir de conseil en considération des compétences personnelles de son client, fût-il doté d’un service juridique dont l’existence est au demeurant contestée, et la circonstance que la société civile immobilière Bayeux Sport était supposée avoir connaissance de ces restrictions de concurrence entre les exploitants installés dans l’espace commercial d’Eindhoven est, sauf fraude ou tromperie, parfaitement indifférente, dès lors que l’information était publique ou à tout le moins accessible moyennant des investigations simples pour un notaire et qu’il entrait précisément dans les diligences normales de celui-ci de vérifier les droits et obligations des parties et d’en mesurer la portée au regard de l’acte dressé.

En outre, le prétendu caractère dolosif du silence gardé par la société civile immobilière Bayeux Sport est purement hypothétique et ne repose sur aucun élément probant, dès lors que les courriels du syndic des 29 septembre 2009 et 10 février 2010 l’alertant sur les difficultés susceptibles de naître de l’ouverture du magasin de la société XXX sont postérieurs au bail du 4 juin 2008 et que son intention dolosive ne saurait se déduire de la seule circonstance qu’elle a été convoquée six ans plus tôt à une assemblée générale des colotis du 25 février 2002 afin de délibérer sur l’éventuelle suppression de la clause du cahier des charges du lotissement.

Ainsi, en omettant de relever la contradiction des clauses du cahier des charges du lotissement et de l’acte de vente immobilière du 11 août 2000 avec celles du bail renouvelé du 4 juin 2008, et en s’abstenant d’alerter les parties sur le risque de difficultés susceptibles d’en découler, la société d’exercice libéral Cathou & Associés a commis une faute qui est la cause efficiente du dommage résultant pour la société civile immobilière Bayeux Sport de l’obligation d’indemniser la société Celtat de son préjudice Z et commercial et de supporter les frais, répétibles ou non, de la procédure, de sorte qu’elle lui devra garantie au titre de ces condamnations.

En revanche, la société civile immobilière Bayeux Sport ne saurait obtenir la garantie de la société de notaires au titre de la somme versée à la société civile immobilière du Roy Guillaume après liquidation de l’astreinte, dès lors que l’astreinte, mesure de contrainte à caractère personnel, n’ouvre pas droit à un recours en garantie et qu’au surplus la société civile immobilière Bayeux Sport n’établit pas en quoi la faute du notaire précédemment relevée présente un lien causal suffisant avec sa carence dans l’exécution de l’ordonnance de référé du 3 juin 2010.

De même, la société civile immobilière Bayeux Sport ne caractérise pas le préjudice prétendument subi du fait de la situation procédurale dans laquelle les manquements du notaire l’auraient placée autrement qu’en suggérant que l’obligation de verser une somme de 200 000 euros en exécution de l’ordonnance de référé du 24 février 2011 lui aurait causé un dommage consécutif.

Or, l’obligation au paiement de l’astreinte ne résulte que du comportement personnel de la société civile immobilière Bayeux Sport, de sorte que celle-ci ne saurait obtenir auprès de tiers la réparation de préjudices prétendument induits dont elle ne définit au demeurant pas la nature exacte.

Sa demande de dommages-intérêts sera donc rejetée.

Par ailleurs, la société civile immobilière Bayeux Sport n’établit pas l’existence d’un lien causal suffisant entre la faute de la société civile professionnelle F-A-B de C-D-E et le dommage indemnisable en ayant résulté.

En effet, cette société de notaires s’est bornée à rédiger et authentifier la cession de bail du 26 février 2010, alors que l’obligation pour la société civile immobilière Bayeux Sport d’indemniser la société Celtat de son préjudice Z et commercial et de supporter les frais, répétibles ou non, de la procédure ne procède que de la contradiction entre la clause de destination du bail et la clause de non concurrence figurant dans le cahier des charges du lotissement et dans le titre de propriété du bailleur.

Dès lors que le bail du 4 juin 2008 autorisait l’activité de vente d’équipements à la personne ainsi que la cession du bail à toute société du groupe Vivarte sans l’intervention du bailleur, la clause de non concurrence ne pouvait plus avoir efficacement pour effet d’empêcher la société Parti Prix Sport de céder son droit au bail et la société XXX d’exercer une activité expressément autorisée par la clause de destination du bail.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société civile professionnelle F-A-B de C-D-E l’intégralité des frais exposés par elle à l’occasion de l’instance d’appel et non compris dans les dépens, en sorte que la société civile immobilière Bayeux Sport sera condamnée à lui verser une indemnité de 1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Toutes autres demandes d’application de l’article 700 du Code de procédure civile seront en toute équité rejetées.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Infirme partiellement le jugement rendu le 29 juin 2011 par le tribunal de grande instance de Caen ;

Statuant à nouveau,

Déclare l’exception de nullité de la clause de non concurrence du cahier des charges du lotissement dénommé 'Espace commercial d’Eindhoven’ recevable, mais la rejette ;

Dit n’y avoir lieu à suppression de l’astreinte fixée par l’ordonnance de référé du 3 juin 2010 confirmée par arrêt du 19 octobre 2010 ;

Déclare les demandes relatives à la liquidation de l’astreinte irrecevables ;

Déclare recevables les demandes tendant à interdire sous astreinte à la société XXX d’exercer toutes activités contraires à la clause de non concurrence du cahier des charges du lotissement dénommé 'Espace commercial d’Eindhoven’ ainsi qu’en résiliation de bail et en annulation de la cession du droit au bail ;

Déboute la société civile immobilière Bayeux Sport de sa demande tendant à interdire sous astreinte à la société XXX d’exercer toutes activités contraires à la clause de non concurrence du cahier des charges du lotissement dénommé 'Espace commercial d’Eindhoven’ ;

Déboute la société civile immobilière Bayeux Sport de ses demandes de résiliation de bail et d’annulation de la cession du droit au bail ;

Confirme le jugement attaqué en ce qu’il a déclaré la société civile immobilière Bayeux Sport seule responsable des conséquences dommageables de la violation de la clause de non concurrence subies par la société Celtat ;

Dit n’y avoir lieu à expertise pour évaluer le préjudice de la société Celtat ;

Condamne la société civile immobilière Bayeux Sport à payer à la société Celtat une somme de 40 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice Z et commercial ;

Déclare irrecevables les demandes en paiement de dommages-intérêts et en garantie formées par la société Celtat contre les sociétés Vivarte, Parti Prix Sport et XXX ainsi que contre la société d’exercice libéral Cathou & Associés et la société civile professionnelle F-A-B de C-D-E ;

Déclare la demande en paiement de dommages-intérêts formée par la société XXX contre la société civile immobilière Bayeux Sport recevable, mais l’en déboute ;

Déclare les demandes en paiement de dommages-intérêts et en garantie formées par la société civile immobilière Bayeux Sport contre la société Vivarte recevables mais l’en déboute ;

Déboute la société civile immobilière Bayeux Sport de ses demandes en paiement de dommages-intérêts et en garantie formées contre les sociétés Parti Prix Sport et XXX ainsi que contre la société civile professionnelle F-A-B de C-D-E ;

Condamne la société d’exercice libéral Cathou & Associés à garantir la société civile immobilière Bayeux Sport des condamnations à paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice Z et commercial subi par la société Celtat ainsi qu’à supporter les frais irrépétibles et les dépens de la procédure de première instance et d’appel ;

Déboute la société civile immobilière Bayeux Sport de sa demande de garantie formée contre la société d’exercice libéral Cathou & Associés au titre de la condamnation au paiement d’une somme de 200 000 euros après liquidation de l’astreinte fixée par l’ordonnance de référé du 3 juin 2010 confirmée par arrêt du 19 octobre 2010 ;

Confirme le jugement attaqué en ce qu’il a condamné à payer, en application de l’article 700 du Code de procédure civile :

3 000 euros à la société civile immobilière du Roy Guillaume et à la société Celtat (erronément dénommée 'société XXX’ dans le dispositif de la décision),

3 000 euros aux sociétés Vivarte, Parti Prix Sport et XXX,

1 500 euros à la société civile professionnelle F-A-B de C-D-E ;

Condamne la société civile immobilière Bayeux Sport à payer à la société civile immobilière du Roy Guillaume une indemnité complémentaire de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société civile immobilière Bayeux Sport à payer à la société Celtat une indemnité complémentaire de de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société civile immobilière Bayeux Sport à payer aux sociétés Vivarte, Parti Prix Sport et XXX, ensemble, une indemnité complémentaire de 10 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société civile immobilière Bayeux Sport à payer à la société civile professionnelle F-A-B de C-D-E une indemnité complémentaire de 1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes contraires ou plus amples ;

Confirme le jugement attaqué en ce qu’il a condamné la société civile immobilière Bayeux Sport aux dépens de première instance ;

Condamne la société civile immobilière Bayeux Sport aux dépens d’appel ;

Accorde à la société civile professionnelle Mosquet, Mialon, d’Oliveira et Leconte, à maître X et à la société civile professionnelle Grandsard et Delcourt le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT

N. LE GALL J. CHRISTIEN