N°

86/add

GR

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Copies authentiques

délivrées à :

— M^e Antz,

— M^e R. F,

le 19.03.2019.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 28 février 2019

RG 18/00073 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n°01L, rg 2017 000731 du Tribunal civil de première instance de Papeete en matière de loyers commerciaux du 18 janvier 2018 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 20 février 2018 ;

Appelante :

La Selard Tamnoun, à l’enseigne Pharmacie du Port, immatriculée au Rcs de Papeete sous le n° 14 316-B, n°TAHITI 333568, dont le siège social est situé à Papeete, […]

Représentée par M^e Dominique ANTZ, avocat au barreau de Papeete ;

Intimée :

La Sci Te Uahau, immatriculée au Rcs de Papeete sous le n°4365-C, dont le siège social est situé à […], prise en la personne de son gérant M. D-E F ;

Représentée par M^e Christophe ROUSSEAU-F, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 14 septembre 2018 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 22 novembre 2018, devant M. BLASER, président de chambre, M. X et M^me Y, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me B-C ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. X, conseiller et par M^me B-C, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES :

Suivant sa requête devant la juridiction des loyers commerciaux du 5 juillet 2017 :

— La SCI TE UAHAU est propriétaire d’un immeuble qu’elle loue, selon bail commercial du 1^er février 2004 pour le rez-de-chaussée, et selon bail commercial du même jour pour le premier étage, à la SELARL TAMNOUN à l’enseigne Pharmacie du Port à Papeete. Le loyer commercial mensuel du rez-de-chaussée a été fixé en 2004 à la somme de 447 000 Fr. CFP, charges en sus.

— Par acte extrajudiciaire en date du 15 février 2016, le bailleur a donné congé avec offre de renouvellement et fixation d’un nouveau loyer d’un montant de 518 000 Fr. CFP à compter du 1^er septembre 2016.

— Par mémoire du 22 mai 2017, le bailleur a informé le locataire qu’il entendait saisir le tribunal aux fins de faire réévaluer judiciairement le loyer commercial. Conformément à l’article 17 de la délibération du 14 février 1975, le preneur disposait d’un mois pour adresser son mémoire en réponse, dans les mêmes formes, ce qu’il n’a pas fait.

— La SCI TE UAHAU a demandé la fixation judiciaire du nouveau loyer mensuel du bail commercial du rez-de-chaussée à la somme de 518 000 Fr. CFP charges en sus, rétroactivement à compter du 1^er septembre 2016.

La SELARL TAMNOUN a demandé l’annulation de la procédure engagée par la SCI TE UAHAU, ou de débouter celle-ci de sa demande, et de fixer le loyer du rez-de-chaussée au montant de 300 000 Fr. CFP.

Par jugement du 18 janvier 2018, le juge des loyers commerciaux au tribunal de première instance de Papeete a :

— Rejeté le moyen en nullité de la SELARL TAMNOUN ;

— Fixé le loyer du nouveau bail à la somme de 518 000 Fr. CFP à compter du 1^er septembre 2016, charge en sus ;

— Condamné la SELARL TAMNOUN à payer à la SCI TE UAHAU la somme de 300 000 Fr. CFP au titre de l’article 407 du code de procédure civile ;

— Condamne la SELARL TAMNOUN aux dépens.

La SELARL TAMNOUN a relevé appel par requête enregistrée au greffe le 20 février 2018.

Il est demandé :

1° par la SELARL TAMNOUN, appelante, dans ses conclusions visées le 7 août 2018, de :

Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Au principal :

Déclarer le congé délivré le 15 février 2016 nul et de nul effet ;

Par voie de conséquence, déclarer la procédure engagée irrecevable ;

Débouter la société intimée de l’ensemble de ses demandes ;

Constater qu’en tout état de cause, le congé d’une durée de 6 mois est échu le 15 août 2016 et non le 1^er septembre 2016 et que, par conséquent, la révision potentielle du loyer ne pourrait courir qu’à compter du 1^er février 2017 ;

À titre subsidiaire et au fond, constater qu’il ne résulte pas des éléments d’appréciation produits par la SCI TE UAHAU et par la SARL TAMNOUN que le loyer actuel de 447.000 FCP mériterait d’être augmenté ;

Fixer le loyer du rez-de-chaussée à 300.000 FCP par mois ;

À titre subsidiaire, ordonner une expertise contradictoire ;

Condamner l’intimée à payer à l’appelante la somme de 250.000 FCP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Condamner l’intimée aux dépens ;

2° par la SCI TE UAHAU, intimé, dans ses conclusions visées le 25 mai 2018, de :

Confirmer le jugement entrepris ;

Condamner l’appelante au paiement de la somme de 300 000 F CFP au titre des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2018.

Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Sa recevabilité n’est pas discutée.

Par exploit signifié le 15 février 2016, la SCI TE UAHAU a donné à la SELARL TAMNOUN congé, pour le 1^er septembre 2016, d’un bail commercial du 1^er février 2004 dont cette dernière est cessionnaire suite à son acquisition le 10 février 2015 de l’officine de pharmacie exploitée dans les lieux. Le motif du congé a été que le montant actuel du loyer ne correspondait pas à la surface et aux bâtiments occupés. Avis a été donné au preneur de son droit au renouvellement du bail, et qu’en ce cas le montant du nouveau loyer mensuel serait fixé à 518 000 F CFP en principal, les autres conditions du bail demeurant inchangées.

La SELARL TAMNOUN demande l’annulation du congé au motif que le délai légal de 6 mois qu’il ouvrait expirait le 15 août et non le 1^er septembre 2016.

La SCI TE UAHAU conclut que le jugement entrepris a à bon droit retenu que le délai de préavis de six mois a été respecté puisque le congé a été délivré pour ce délai augmenté de quinze jours, ce qui était dans l’intérêt du preneur qui ne justifie d’aucun grief de ce chef.

Sur quoi :

Le bail a couru à compter du 1^er février 2004 pour une durée de 3, 6 ou 9 années. Il s’est poursuivi par tacite reconduction après le 31 janvier 2013. Par le congé du 15 février 2016, le bailleur a entendu exercer sa faculté de donner congé à tout moment du bail tacitement reconduit. Ce congé doit respecter les prescriptions des articles 6 et 11 de la délibération du 14 février 1975 (art. 3). Le congé doit être donné par acte extra judiciaire et au moins six mois avant le terme convenu. Il doit préciser les motifs pour lesquels il est donné et informer le preneur de ses droits à une indemnité d’éviction et de contestation en justice. Le preneur peut demander le renouvellement du bail.

En l’espèce, le congé avec offre de renouvellement a été signifié le 15 février 2016 pour le 1^er septembre suivant, c’est-à-dire avec un préavis d’au moins six mois, conformément à l’article 6 de la délibération du 14 février 1975. Il ne résulte d’aucun texte que le délai du préavis ne puisse être supérieur à ce minimum légal (c. com., art. L145-9). La SELARL TAMNOUN ne justifie pas d’un grief qu’elle aurait subi du fait que le bailleur n’a pas respecté un délai de préavis de six mois de jour à jour, car, d’une part, le congé n’a fait que rappeler les dispositions précitées qui n’imposent qu’un délai minimum de six mois et, d’autre part, le préavis a couru à compter du jour où le preneur a reçu l’exploit, à une date que le bailleur ne pouvait anticiper puisqu’elle dépendait des diligences de l’huissier.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Le jugement dont appel a fixé le prix du loyer mensuel du bail renouvelé au montant de 518 000 F CFP évalué par l’expert Bonpays requis par la SCI TE UAHAU, au motif que cette expertise reposait sur une analyse exhaustive et pertinente des facteurs locaux de commercialité, des prix ordinairement pratiqués et des qualités du bien donné à bail.

La SELARL TAMNOUN fait valoir qu’un autre expert, M. Z, a évalué la valeur locative à 440 000 F CFP ; que la vétusté des locaux doit conduire à une appréciation encore moindre ; et que l’évaluation n’a pas été faite contradictoirement.

La SCI TE UAHAU conclut que le loyer a été fixé en l’état de la carence de la SELARL TAMNOUN à avoir sollicité une expertise judiciaire, et au vu des rapports d’expert produits par chaque partie ; que l’évaluation de l’expert Z porte sur les deux locaux alors que seul le rez-de-chaussée est concerné ; que l’expert Bonpays a retenu plusieurs méthodes d’évaluation et a normalement tenu compte tant de la valeur foncière que de la vétusté des locaux ; et que son évaluation est encore moindre que celle qui résulterait de l’indexation du loyer si la clause prévoyant celle-ci avait été appliquée.

Sur quoi :

Aux termes de l’article 12 de la délibération du 14 février 1975, le montant du loyer à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative.

Celle-ci est, sauf circonstances particulières justifiant la prise en compte d’autres éléments, déterminée d’après :

La surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux ainsi que leur disposition dans l’immeuble ;

La destination et les modalités de la jouissance des lieux prévues au bail ;

L’état d’entretien ou de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties ;

L’importance des locaux annexes et dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds ou à l’habitation ;

La nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire ainsi que l’existence de vitrines d’exposition ;

L’importance de la commune, du quartier, de la rue ;

L’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’activité concernée ;

La nature de l’exploitation et l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux ainsi que les commodités offertes pour l’entreprendre.

À moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice annuel du prix du mètre carré créé par la délibération n° 62-35 du 18 mai 1962 intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

Le bail tacitement reconduit a fixé le montant du loyer mensuel du rez-de-chaussée à 447 000 F CFP hors charges. Les parties ont stipulé une clause d’indexation « à défaut d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité » et en ont fait « une clause essentielle et déterminante sans laquelle le bailleur n’aurait pas contracté » (art. 13). Cette indexation est mise en 'uvre à l’initiative du bailleur à l’expiration de chaque période triennale suivant l’indice des prix de détail à la consommation publié.

La SCI TE UAHAU conclut, sans être contredite sur ce calcul, que l’indice a évolué de 100,48 en 2004 à 117,21 en avril 2014, soit une augmentation de 16,65 % qui, rapportée au montant du loyer, donne un montant actualisé de 521 426 F CFP. Mais cette revalorisation n’a pas été appliquée par le bailleur.

L’expert Z requis en 2015 par le preneur a conclu :

— Nous sommes en présence d’un bâtiment en dur de type (R + 1), sis sur le […], en front de mer de la commune de Papeete, île de Tahiti.

Cet édifice a été construit au début des années 1970, ce qui lui donne une vétusté des ouvrages de : 2015 -1970 = 45 années.

D’une manière générale, nous dirons que la structure BA des ouvrages est de bonne facture mais les corps d’état architecturaux sont vétustes, obsolètes et non conformes aux règles de l’art en électricité et fluides.

La surface totale des constructions louées est de 440 m2.

— La valeur totale neuve des constructions louées est de 110 millions de Francs Pacifiques.

— Le coefficient de vétusté des ouvrages est de 25%.

— L’estimation vénale immobilière des constructions est de 27,500 millions de Francs Pacifiques. La surface totale des constructions est de 440 m2.

La surface du terrain concerné est de : 440 m2 : 2 = 220 m2.

L’estimation moyenne du terrain est arrondie à la somme de 125 000 Fcp/m2.

La valeur totale du foncier est égale à la somme de 24,800 millions de Francs Pacifiques.

— La valeur vénale de la propriété est égale à :

Constructions : 27 500 000 F CFP ;

Terrains : 24 800 000 F CFP ;

Total : 52 300 000 F CFP.

Soit une valeur totale de la propriété estimée à la somme de 52,300 millions de Francs Pacifiques.

— La valeur locative d’un bien immobilier est calculée sur les bases d’un rendement bancaire.

De ce fait, l’amortissement du bien immobilier est basé sur une majoration de 100 % de la valeur vénale de la propriété, le tout amorti sur une période comptable de 20 années.

Soit une valeur locative de la propriété de 440 000 Fcp par mois calendaire.

L’expert Bonpays requise en 2015 par le bailleur a conclu :

— Superficie totale : 452 m2.

— Immeuble construit en dur avec dalle en béton composé d’un rez-de-chaussée et d’un étage avec toiture en tôles.

— rez-de-chaussée : la pharmacie, deux réserves et un bureau d’une superficie d’environ 335 m2. Construction en dur dont le sol est une dalle de béton, les murs en dur avec un faux plafond fixé sur une ossature béton armé.

— Étage : local de deux pièces d’une superficie d’environ 105 m2.

— Par référence aux prix moyens observés dans le voisinage, estimation de la valeur vénale pour le terrain nu et viabilisé de 51 528 000 F CFP.

— Abattement de 0,3 % par année du fait de la présence de constructions (55 ans) : – 16,5% (8 502 120 F CFP).

— Valeur vénale du terrain construit estimée à […].

— Valeur vénale des constructions (âge 55 ans) : 65 000 000 F CFP par la méthode dite de la valeur de reconstruction ou 110 000 000 F CFP par la méthode dite par capitalisation du revenu, en tenant compte de la vétusté.

— Valeur locative annuelle sur la base d’une rentabilité moyenne brute de 7 % pertinente en Polynésie

: 7 560 000 F CFP (630 000 F CFP par mois) ou 7 700 000 F CFP (640 000 F CFP) selon l’une ou l’autre méthode, soit une moyenne mensuelle de 635 000 F CFP.

C’est sur la base du rapport Bonpays que la SCI TE UAHAU a établi son offre de renouvellement du bail au prix mensuel de 518 000 F CFP.

Il n’est pas justifié des facteurs locaux de commercialité, sinon par la situation du local en centre-ville, ni des valeurs locatives dans le voisinage, sinon par référence aux valeurs foncières. Au vu des contestations formées, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise contradictoire. Celle-ci sera ordonnée dans les termes du dispositif de l’arrêt et aux frais avancés de la SELARL TAMNOUN qui en a fait la demande à titre subsidiaire.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu le 18 janvier 2018 par la juridiction des loyers commerciaux du tribunal civil de première instance de Papeete en ce qu’il a rejeté le moyen de nullité de la SELARL TAMNOUN ;

Avant dire droit pour le surplus :

Ordonne une mesure d’expertise et commet pour y procéder Madame G-H I épouse A, inscrite sur la liste des experts de la cour d’appel de Papeete, avec mission de :

les parties et leurs conseils entendus ou appelés ;

prendre connaissance des pièces produites et de tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission; entendre tout sachant ;

évaluer à la date du 1^er septembre 2016 le montant du loyer à renouveler du local commercial en rez-de-chaussée sis dans l’immeuble Te Uahau à l’angle […] à Papeete, en déterminant la valeur locative d’après :

— la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux ainsi que leur disposition dans l’immeuble ;

— la destination et les modalités de la jouissance des lieux prévues au bail;

— l’état d’entretien ou de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties ;

— l’importance des locaux annexes et dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds ou à l’habitation ;

— la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire ainsi que l’existence de vitrines d’exposition ;

— l’importance de la commune, du quartier, de la rue ;

— l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’activité concernée ;

— la nature de l’exploitation et l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux ainsi que les commodités offertes pour l’entreprendre ;

— tous autres éléments si des circonstances particulières en justifient la prise en compte ;

Fixe à 120.000 F CFP le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui sera versée par la SELARL TAMNOUN au greffe de la juridiction dans les trente jours du prononcé de l’arrêt ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport dans les trois mois suivant l’acceptation de sa mission ;

Dit que les opérations d’expertise seront surveillées par le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Dit qu’après avoir pris connaissance de la procédure et déterminé les opérations nécessaires et leur calendrier, l’expert devra apprécier le montant prévisible des frais de l’expertise et, s’il se révèle que ces derniers seront nettement supérieurs au montant de la provision, en donner avis aussitôt pour qu’il soit statué sur un éventuel supplément de consignation après avoir recueilli les observations des parties; dit qu’il sera tenu compte de l’accomplissement de cette diligence pour la justification de l’accomplissement de la mission de l’expert et la fixation de sa rémunération ;

Renvoie l’affaire à l’audience des mises en état du 24 mai 2019 ;

Réserve les dépens.

Prononcé à Papeete, le 28 février 2019.

Le Greffier, P/Le Président,

Signé : M. B-C Signé : G. X