N°

112

GR

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Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e Guédikian,

le 08.04.2020.

Copie authentique délivrée à :

— M^e Quinquis,

le 08.04.2020.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 19 mars 2020

RG 19/00359 ;

Décision déférée à la Cour : ordonnance n° 194, rg 19/00046 du Juge des Référés du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 2 septembre 2019;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 19 septembre 2019 ;

Appelante :

Mme Z X, née le […], […] ;

Ayant pour avocat la Selarl Jurispol, représentée par M^e François QUINQUIS, avocat au barreau de Papeete ;

Intimée :

La Société Mb Régent Paraita, Sci au capital de 200.000 FCP, immatriculée […], dont le siège social est sis […], […], prise en la personne de son représentant légal en exercice ;

Représentée par M^e Gilles GUEDIKIAN, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 16 janvier 2020 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 16 janvier 2020, devant M. RIPOLL, conseiller faisant fonction de président, M^me SZKLARZ, conseiller, M^me TEHEIURA, magistrat honoraire de l’ordre judiciaire aux fins d’exercer à la cour d’appel de Papeete en qualité d’assesseur dans une formation collégiale, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. RIPOLL, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

Faits, procédure et demandes des parties :

Par exploit signifié le 22 janvier 2019, la Sci Mb Régent Paraita a fait commandement à Z X de lui payer dans le délai d’un mois la somme de 1 115 000 FCP représentant le montant des loyers impayés depuis avril 2017 d’un bail commercial du 28 septembre 2015, en visant la clause résolutoire dudit bail.

Par requête du 14 février 2019 et assignation du 11 février 2019, Z X a demandé en référé qu’il soit enjoint à la Sci Mb Régent Paraita de procéder à la mise en conformité du local commercial au regard de la réglementation applicable aux établissements recevant du public, avec report et échelonnement du paiement des loyers non réglés et suspension des effets de la clause résolutoire du bail et séquestre des loyers à échoir.

Par exploit signifié le 23 mai 2019, la SCI Sci Mb Régent Paraita a mis en demeure Z X de justifier de ses obligations fiscales notamment par la production d’une patente pour exploiter son commerce et exercer son activité d’école de danse pour l’année 2019 et d’une attestation d’assurance de responsabilité civile dans le cadre de son activité dans les lieux loués ; et de cesser toutes activités recevant du public dans les locaux loués.

Par ordonnance du 2 septembre 2019, le juge des référés du tribunal de première instance de Papeete a :

Débouté Z X de sa demande au titre du manquement du bailleur à son obligation de délivrance ;

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 23 février 2019 et la résiliation de plein droit du bail ;

Débouté Z X de sa demande de délais ;

Ordonné à Z X de quitter les lieux ;

Ordonné en tant que de besoin l’expulsion de Z X des locaux sis […], 17 et 19 à Papeete, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec

l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier, et ce sous astreinte de 10.000 Fcp par jour de retard, passé un délai de deux mois, à compter de la signification de la décision ;

Condamné Z X à verser à la Sci Mb Régent Paraita à titre d’indemnité d’occupation une somme mensuelle de 270.000 Fcp, à compter du 23 février 2019, et jusqu’à complète libération des lieux ;

Condamné Z X à verser à la Sci Mb Régent Paraita une provision d’un montant de 2.465.000 Fcp correspondant aux loyers et indemnités d’occupation dus au mois de juillet 2019 inclus ;

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

Condamné Z X à payer à Sci Mb Régent Paraita la somme de 150.000 FCP au titre de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française ;

Condamné Z X aux dépens, ce compris les frais du commandement de payer du 22 janvier 2019.

Z X en a relevé appel par requête enregistrée au greffe le 19 septembre 2019.

Il est demandé :

1° par Z X, appelante, dans ses conclusions récapitulatives visées le 9 janvier 2020, de :

Infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé en date du 2 septembre 2019 et, statuant à nouveau,

Constater la libération des lieux par M^me X à compter du 13 décembre 2019 ;

Vu l’article 1719 du Code civil,

Dire et juger que la Sci Mb Régent Paraita a manqué à son obligation de délivrance en refusant de procéder à la mise en conformité du local commercial pris à bail par M^me X au regard de la réglementation applicable aux établissements recevant du public ;

Dire et juger que le commandement de payer avec insertion de la clause résolutoire signifié le 22 janvier 2019 a été délivré de mauvaise foi par la Sci Mb Régent Paraita ;

Dire et juger que le bail a pris fin en raison des fautes commises par la bailleresse ;

Constater que M^me X entend être indemnisée du préjudice subi par les fautes de la Sci Mb Régent Paraita ;

En conséquence,

Dire et juger que les demandes de la Sci Mb Régent Paraita se heurtent à des contestations sérieuses ;

Renvoyer les parties à mieux se pourvoir ;

À titre subsidiaire :

Vu les articles 1244-1 et 1961 du code civil,

Dire et juger le report et l’échelonnement du paiement des loyers à ce jour impayés par M^me X dans les conditions qu’il plaira à la juridiction de céans de déterminer ;

Ordonner la mise sous séquestre des paiements à intervenir au titre des arriérés de loyer dans l’attente d’une décision au fond à intervenir, dans les mains du séquestre qu’il plaira à la juridiction de céans de commettre ;

En toutes hypothèses :

Rejeter toutes demandes fins et conclusions de la Sci Mb Régent Paraita ;

Condamner la Sci Mb Régent Paraita à payer à M^me Z X la somme de 300.000 FCP au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction ;

2° par la Sci Mb Régent Paraita, intimée, appelante à titre incident, dans ses conclusions récapitulatives visées le 2 janvier 2020, de :

À titre principal:

Declarer irrecevable l’appel de M^lle X;

Subsidiairement, sur le fond :

Confirmer l’ordonnance de référé du 02 septembre 2019 en ce qu’elle a :

débouté M^lle Y de l’ensemble de ses demandes ;

constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 23 février 2019 et la résiliation de plein droit du bail ;

débouté M^lle X de sa demande de délais ;

ordonné à M^lle X de quitter les lieux et ordonné en tant que de besoin son expulsion sous astreinte de 10 000 FCP par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la décision ;

condamné M^lle X à verser à la Sci Mb Régent Paraita à titre d’indemnité d’occupation une somme mensuelle de 270 000 FCP à compter du 23 février 2019 jusqu’à sa complète libération des lieux ;

condamné M^lle X au paiement d’une somme de 150 000 FCP au titre des frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau,

Condamner M^lle X à payer à la Sci Mb Régent Paraita la somme provisionnelle de 4 189 516 FCP correspondant aux loyers et indemnité d’occupation dus jusqu’au 13 décembre 2019;

Condamner M^lle X à payer à la Sci Mb Régent Paraita la somme provisionnelle de 370 000 FCP au titre de la liquidation provisoire de l’astreinte ordonnée par le juge des référés ;

Condamner M^lle X au paiement d’une somme de 300 000 FCP au titre des frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais de commandement de payer du

22 janvier 2019.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2020.

Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Motifs de la décision :

Il n’est pas contesté que l’ordonnance entreprise a été signifiée à Z X le 5 septembre 2019. Le délai d’appel était de 15 jours. La requête d’appel a été enregistrée au greffe de la cour le 19 septembre 2019. Contrairement à ce que soutient la Sci Mb Régent Paraita, il s’agit de la date à laquelle la juridiction a été saisie (C.P.C.P.F., art. 440-1), peu important que l’assignation ait été signifiée ultérieurement le 23 septembre 2019. L’appel est donc recevable.

Z X, qui a dorénavant délaissé les lieux loués, ne conteste pas avoir interrompu le paiement des loyers durant l’exécution du bail. Elle encourt par conséquent la résiliation de celui-ci à ses torts en exécution de la clause résolutoire du bail après qu’un commandement de payer visant celle-ci signifié le 22 janvier 2019 soit demeuré sans effet.

Pour soutenir que le commandement a été mis en 'uvre de mauvaise foi et que la clause résolutoire n’a donc pas joué, Z X conclut, essentiellement, que :

— Elle est entrée dans les lieux en 2005 et le bail a été renouvelé en 2013 pour y exercer une activité commerciale d’école de danse. Un nouveau bail du 4 novembre 2015 a été conclu pour la même activité. La Sci Mb Régent Paraita a acquis l’immeuble comprenant les lieux loués en 2017. Elle a proposé de lui céder son droit au bail. La SCI a demandé communication du certificat de conformité de l’immeuble aux règles régissant les établissements recevant du public. C’est alors que S. X a pris connaissance d’un courrier de la mairie de Papeete de 1985 adressé au précédent propriétaire aux termes duquel le local loué ne pouvait recevoir le public.

— La Sci Mb Régent Paraita n’a accompli aucune diligence lors de l’achat de l’immeuble tendant à vérifier si le local commercial pouvait être affecté à une activité d’école de danse ou de salle de fitness. Elle a ainsi manqué à son obligation de délivrance à l’égard du preneur.

— Ce manquement est caractérisé, contrairement à ce qu’a retenu l’ordonnance entreprise, quand bien même S. X n’a pas été effectivement empêchée dans l’exercice de son activité.

— La mauvaise foi du bailleur est caractérisée par le fait qu’après avoir prétendu avoir fait le nécessaire pour permettre aux locaux loués d’accueillir du public, la Sci Mb Régent Paraita affirme en définitive que c’est à S. X qu’il appartenait d’y procéder.

— Elle a été contrainte de libérer les lieux en raison de l’illicéité de sa situation. Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en dépit d’une tolérance ancienne de ses retards, toujours régularisés, dans le paiement de loyers à leur échéance, en raison de ses difficultés financières. La Sci Mb Régent Paraita a refusé de racheter son droit au bail et, à son préjudice, a fait connaître à une agence immobilière son opposition à un mandat de cession.

— La créance de loyers est sérieusement contestée. Si une provision est admise, des délais de paiement doivent lui être octroyés et un séquestre doit être ordonné dans l’attente d’un règlement du litige au fond.

La Sci Mb Régent Paraita conclut que :

— Z X n’a jamais été empêchée d’exercer son activité dans les lieux loués. La non-conformité à la réglementation en matière d’établissements recevant du public est en passe d’être résolue avec l’administration. Les loyers non réglés étaient dus.

— La SCI, qui a repris le bail en 2017, n’est pas à l’origine de la situation qui lui est imputée comme un manquement à son obligation de délivrance ; alors que S. X occupait les lieux et y recevait du public sans difficulté depuis 2005.

— Elle a dû délivrer dès février et avril 2018 des commandements de payer visant la clause résolutoire pour obtenir le règlement des loyers. Le séquestre n’est pas justifié.

— Étant informée depuis 2005 de la non-conformité des lieux à l’accueil du public, S. X a néanmoins tenté de céder son droit au bail et a poursuivi son activité jusqu’à fin 2019, caractérisant sa propre mauvaise foi.

— Il échet d’actualiser le montant de la provision pour loyer impayé et pour indemnité d’occupation.

— Il échet de procéder à la liquidation de l’astreinte prononcée par l’ordonnance entreprise.

Sur quoi :

Aux termes d’un acte de vente d’immeuble du 16 mars 2017, la Sci Mb Régent Paraita est venue aux droits du bailleur dans un bail commercial du 1^er octobre 2015 conclu avec Z X.

Ce bail a pour objet des locaux d’une superficie de 500 m2 situés dans l’immeuble à usage commercial sis 15, 17 et […] à Papeete, savoir une pièce de réception et une pièce à usage de fitness au rez-de-chaussée, une cage d’escalier, et une pièce de stockage et une salle de fitness de 182 m2 avec vestiaire à l’étage.

Il est stipulé que le bailleur autorise le preneur à effectuer tous aménagements et installations des locaux loués afin de permettre au preneur d’y exercer son activité d’école de danse. «Le preneur devra effectuer toutes formalités, demander toute autorisation administrative, et prendre à sa charge tous frais, aménagements et installations qui pourraient s’avérer nécessaires pour l’exercice de son activité, les exécuter ou les faire exécuter suivant les règles de l’art, et dégager en conséquence le bailleur de toute éventuelle responsabilité à cet égard.» «Le preneur se conformera rigoureusement pour l’exploitation de son commerce aux lois, règlements et prescriptions administratives. Il obtiendra toutes autorisations nécessaires à l’exercice de sa profession et en fournira copie au bailleur.» «Le preneur fera son affaire personnelle, de façon que le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet, de toutes réclamations ou contestations qui pourraient survenir du fait de son activité dans les lieux loués. Il aura à sa charge toutes les transformations et réparations quelconques nécessitées par l’exercice de son activité, tout en restant garant vis-à-vis du bailleur de toute action en dommages-intérêts que pourrait provoquer l’exercice de cette activité. Il devra en outre faire son affaire personnelle, sans pouvoir exercer de ce fait aucun recours contre le bailleur, de toute réclamation ou injonction qui pourrait émaner des autorités compétentes concernant les modalités de l’occupation par lui desdits locaux, de toutes les autorisations administratives éventuelles, afférentes à son aménagement et/ou son installation des locaux loués ou à l’exercice de son activité dans lesdits locaux. Le bailleur ne pourra en conséquence encourir aucune responsabilité en cas de refus ou de retard dans l’obtention de ces autorisations.»

En 1985, le maire de Papeete avait notifié au précédent propriétaire de l’immeuble, à qui Z X a loué les lieux en 2005, que l’étage devait être réservé exclusivement à l’entreposage des produits et articles du magasin auquel les lieux étaient alors affectés, et qu’en aucun cas il ne devra recevoir le public. La Sci Mb Régent Paraita produit un courrier électronique d’un agent du service de l’urbanisme du 10 juillet 2019 aux termes duquel «c’est au locataire qui en fonction de son

activité doit faire les démarches nécessaires pour respecter la réglementation».

Z X n’établit pas que les retards, depuis près de deux années, dans le règlement des loyers, qu’elle reconnaît, résulteraient du manquement de son nouveau bailleur à une obligation de mise en conformité des lieux au regard de la réglementation en matière d’accueil du public, que le bail met néanmoins à la charge du preneur, plutôt que d’une simple insolvabilité.

Elle n’établit pas non plus avoir été empêchée d’user des lieux selon leur destination, aucune injonction administrative de fermeture n’étant produite, alors qu’elle y a exploité une école de danse pendant quatorze ans. Son premier bail du 27 octobre 2005 stipulait déjà que le bailleur l’autorisait à modifier l’aménagement des locaux loués afin de lui permettre d’y exercer son activité d’école de danse, les frais éventuels de ces aménagements étant à la charge exclusive du preneur « qui s’y oblige ».

Z X n’est donc pas bien fondée à excepter d’une mauvaise foi de la Sci Mb Régent Paraita dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire du bail du fait du non-paiement de loyers, qu’elle ne conteste pas. L’ordonnance entreprise, qui a retenu que Z X ne démontrait pas avoir dû cesser son activité en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance ni l’existence d’un trouble manifestement illicite, a par conséquent exactement et à bon droit constaté la résiliation du bail par l’effet de ladite clause après un commandement de payer resté sans effet.

La créance de la Sci Mb Régent Paraita du chef des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux n’est donc pas sérieusement contestable. Il échet d’en actualiser le montant jusqu’au départ de Z X intervenu le 13 décembre 2019.

Le séquestre de ces provisions n’est pas justifié par les contestations de Z X, car elles sont la contrepartie de son usage des lieux loués.

L’ordonnance entreprise a retenu qu’il n’y avait pas matière à octroi de délais de paiement à défaut d’éléments sur la situation financière de Z X qui permettraient d’établir qu’elle serait en mesure de s’acquitter. Devant la cour, elle produit des relevés de compte bancaire en 2019 montrant un solde débiteur. Mais, s’agissant du compte de son entreprise individuelle L’Entrée des Artistes, il y a lieu de la renvoyer à demander le cas échéant le bénéfice des dispositions en matière de procédures collectives.

La cour n’est pas compétente pour liquider une astreinte ordonnée en premier ressort. Il échet de renvoyer la Sci Mb Régent Paraita à mieux se pourvoir de ce chef.

Il sera fait application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française au bénéfice de l’intimée. La partie qui succombe est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Déclare l’appel recevable ;

Donne acte aux parties de ce que Z X a libéré les lieux loués le 13 décembre 2019 ;

Confirme l’ordonnance rendue le 2 septembre 2019 par le juge des référés du tribunal de première instance de Papeete ;

Y ajoutant,

Actualise à 4 189 516 FCP le montant de la provision due par Z X à la Sci Mb Régent Paraita correspondant aux loyers et indemnité d’occupation jusqu’au 13 décembre 2019 ;

Condamne Z X à payer à la Sci Mb Régent Paraita la somme provisionnelle de 4 189 516 FCP ;

Déboute Z X de ses demandes de délai de grâce et de séquestre ;

Renvoie la Sci Mb Régent Paraita à mieux se pourvoir du chef de sa demande de liquidation d’astreinte provisoire ;

Condamne Z X à payer à la Sci Mb Régent Paraita la somme supplémentaire de 300 000 FCP en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française devant la cour ;

Rejette toute autre demande ;

Met à la charge de Z X les dépens, lesquels comprennent les frais du commandement de payer du 22 janvier 2019.

Prononcé à Papeete, le 19 mars 2020.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : G. RIPOLL