N° RG 20/02612 – N° Portalis DBVM-V-B7E-KQWT

C3

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Lilia BOUCHAIR

la SELARL ESTELLE SANTONI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 15 FEVRIER 2022

Appel d’une décision (N° RG 11-19-1564)

rendue par le Tribunal judiciaire de GRENOBLE

en date du 09 juillet 2020

suivant déclaration d’appel du 24 août 2020

APPELANTS :

M. Y X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

M^me A B épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…] représentés par M^e Lilia BOUCHAIR, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMEE :

LA SOCIÉTÉ BIENS IMMOBILIERS MF agissant poursuite et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au dit siège

[…]

[…]

représentée par M^e Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Hélène COMBES Président de chambre,

M^me Joëlle BLATRY, Conseiller,

M. Laurent GRAVA, Conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 janvier 2022 Madame COMBES Président de chambre chargé du rapport, assistée de M^me Anne BUREL, Greffier, a entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile.

Elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte enregistré du 6 mars 2017 reçu par les notaires des parties la Sarl Biens Immobiliers MF a promis unilatéralement de vendre aux époux Y et A X, qui ont accepté cette promesse, une parcelle de terrain à bâtir dépendant du lotissement «les terrasses du prieuré» situé à Jarrie (Isère) moyennant le prix de 165.000 euros.

La promesse a été consentie pour une durée expirant le 2 octobre 2017 sous diverses conditions suspensives, dont notamment l’obtention par les bénéficiaires d’un ou plusieurs prêts bancaires d’un montant maximum de 300.000 euros sur une durée de 25 ans au taux d’intérêt maximum de 1,90 % l’an.

En exécution du contrat les bénéficiaires ont versé une indemnité d’immobilisation de 8.250 euros entre les mains du notaire du promettant désigné en qualité de séquestre.

Par lettre du 9 novembre 2017 la banque populaire Auvergne Rhône-Alpes a attesté ne pas donner une suite favorable à la demande de prêt présentée par les candidats acquéreurs d’un montant de 287.500 euros d’une durée de 300 mois au taux nominal de 1,85'%.

La société Biens Immobiliers MF a refusé de restituer aux époux X l’indemnité d’immobilisation de 8.250 euros au motif que la demande de prêt bancaire n’aurait pas été déposée dans le délai prévu à la promesse.
Par acte d’huissier du 11 juillet 2019 M. Y X et M^me A X ont fait assigner la société Biens Immobiliers MF devant le tribunal d’instance de Grenoble en paiement de la somme de 8.250 euros.

La société Biens Immobiliers MF s’est opposée à cette demande en faisant notamment valoir que la condition suspensive était réputée réalisée alors que la demande de prêt bancaire n’avait pas été déposée dans le délai maximum d’un mois et demi après la signature de la promesse.

Par jugement en date du 9 juillet 2020 le tribunal judiciaire de Grenoble a déclaré les époux X recevables mais mal fondés en leur demande, les a déboutés de l’ensemble de leurs prétentions et les a condamnés au paiement d’une indemnité de procédure de 900'euros.

Le tribunal a considéré en substance que la clause laissant aux bénéficiaires de la promesse un délai de plus d’un mois pour solliciter le financement bancaire objet de la condition suspensive était licite au regard des dispositions de l’article L. 312'16 du code de la consommation et que les époux X ne justifiaient pas avoir déposé une demande de prêt auprès d’un ou plusieurs établissements financiers avant la date d’expiration de la condition suspensive fixée au 20 juin 2017.

Les époux Y et A X ont relevé appel de cette décision selon déclaration reçue le 24 août 2020 aux termes de laquelle ils critiquent le jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs prétentions et condamnés au paiement d’une indemnité de procédure, outre les dépens.

Vu les conclusions déposées et notifiées le 24 novembre 2020 par M. Y X et M^me A B épouse X qui demandent à la cour, par voie d’infirmation du jugement, de condamner la société Biens Immobiliers MF à leur restituer l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 8.250 euros et à leur payer une indemnité de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir :

• que les dispositions d’ordre public de l’article L. 312'16 du code de la consommation interdisent d’imposer à l’acquéreur un délai pour déposer une demande de crédit,

• que l’acquéreur satisfait à son obligation de déposer une demande de prêt bancaire en s’adressant à un courtier en prêts immobiliers,

• qu’en l’espèce ils ont confié à un courtier (le cabinet AVICAP) la recherche d’un financement bancaire avant même la signature de la promesse, tandis que dès le 8 mars 2017 ils ont adressé à la banque populaire les documents nécessaires à l’instruction du dossier de prêt,

• qu’il ont donc été diligents avant la date limite de dépôt de la demande de prêt fixée au 20 avril 2017,

• que le courtier les a dirigés vers la banque populaire, dont ils étaient clients depuis plusieurs années, mais qui contre toute attente, après avoir tardé à traiter le dossier, a rejeté leur demande,

• qu’ils se sont alors adressés au crédit foncier, lequel a également refusé de leur accorder un prêt,

• que leur volonté d’acquérir et leur bonne foi ne font aucun doute alors qu’outre leurs démarches en vue de l’obtention d’un financement bancaire, ils ont déposé et obtenu un permis de construire et ont fait réaliser une étude thermique,

• que le taux d’intérêt du prêt sollicité (1,85 %) est très proche du taux prévu à la promesse (1,90 %), qui était au demeurant un taux maximum ne leur interdisant pas de solliciter un taux inférieur.

Vu les conclusions déposées et notifiées le 24 février 2021 par Sarl Biens Immobiliers MF qui sollicite la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et qui demande à la cour d’ordonner au séquestre de lui verser l’indemnité d’immobilisation et de condamner les appelants à lui payer une indemnité de procédure de 1200 euros.

Elle fait valoir :

• que les époux X n’ont pas déposé leur demande de prêt dans le délai maximum d’un mois et demi après la signature de la promesse, qui expirait le 20 avril 2017,

• que ce délai stipulé à la promesse n’est pas illégal dès lors que la jurisprudence du 12 février 2014 visée par les appelants interdit seulement de fixer un délai de validité de la condition suspensive d’obtention d’un prêt inférieur au délai légal d’un mois prévu à l’article L. 312'16 du code de la consommation, devenu l’article L. 313'41, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque la condition suspensive devait être réalisée avant le 20 juin 2017, soit plus de deux mois après la signature de la promesse,

• que ni le mail adressé au courtier AVICAP en février 2017, ni celui adressé le 8 mars 2017 à la banque populaire, annonçant un dépôt prochain de demande de prêt, ne peuvent être assimilés aux démarches exigées par la promesse dans le délai expirant le 20 avril 2017,

• qu’aucun dossier de prêt n’a été en réalité constitué ni déposé avant le mois de novembre 2017,

• que la condition suspensive était donc réalisée dès le 21 avril 2017, tandis que du fait de l’inaction fautive des époux X l’indemnité d’immobilisation lui demeure acquise,

• que la mauvaise foi de ces derniers est caractérisée alors que la demande de prêt a été déposée bien au-delà du délai prévu à la promesse et que le taux d’intérêt sollicité est inférieur à celui qui était contractuellement prévu.

L’instruction a été clôturée par une ordonnance rendue le 14 décembre 2021.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Les conclusions et pièces déposées après l’ordonnance de clôture sont irrecevables.

Aux termes de l’article L.313-41 du code de la consommation «lorsque l’acte mentionné à l’article L. 313-40 ( acte d’acquisition ou promesse unilatérale de vente acceptée d’un immeuble à usage d’habitation ou

d’un terrain à bâtir) indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide

d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte'».

En raison du caractère d’ordre public de ce texte toutes les clauses qui ont pour objet ou pour effet de restreindre la mise en 'uvre de la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire sont illicites.

Ainsi, sont considérées comme des ajouts contractuels illicites les clauses imposant à l’acquéreur de déposer le dossier de crédit dans un délai inférieur au délai minimum d’un mois de validité de la condition suspensive.

Il est cependant de principe que sont valables les clauses imposant à l’acquéreur de présenter sa demande de prêt dans le délai d’un mois.

Contrairement à l’interprétation trop extensive qu’en font les appelants, la jurisprudence visée (Civ 1ère 12 04 2014 n°12-27182) n’opère pas un revirement, en ce sens que tout délai de dépôt, même égal ou supérieur à un mois, serait désormais illégal, puisque dans l’espèce ayant conduit à l’arrêt cité le délai contractuel de dépôt de la demande de prêt était de 15 jours.

En revanche il est de principe que satisfait à son obligation de déposer dans un certain délai la demande de prêt bancaire, objet de la condition suspensive, l’acquéreur, ou comme en l’espèce le bénéficiaire de la promesse de vente, qui saisit un courtier en prêts immobiliers si le contrat ne l’exclut pas expressément.

Or en l’espèce la clause de condition suspensive se borne à viser l’obtention d’une ou plusieurs offres de prêts, sans exiger que la demande soit adressée directement à un établissement financier.

Dès lors que par mail du 21 février 2017 les acquéreurs se sont adressés à un courtier en prêts immobiliers (AVICAP) quelques jours avant la signature de la promesse, il peut être considéré que la demande de financement a été valablement déposée avant la date d’expiration du délai contractuel de dépôt, fixée au 20 avril 2017, puisque le contrat n’exclut pas la possibilité du dépôt d’une demande de prêt avant même sa conclusion sur la base des informations matérielles, juridiques et financières nécessairement détenues par les acquéreurs au stade des pourparlers contractuels.

Il est établi en outre que dès le 8 mars 2017, soit deux jours après la signature de la promesse, les époux X avaient sollicité un prêt immobilier auprès de leur banque habituelle (la Banque Populaire), à laquelle ils ont remis l’acte en lui indiquant qu’ils étaient en train de regrouper «tous les documents nécessaires au montage du dossier».

La promesse de vente ne contient d’ailleurs aucune précision sur la forme et le contenu de la demande de prêt, ni sur la constitution du dossier de financement, tandis qu’il n’est nullement exigé que ce dossier soit complet et conforme aux exigences de l’établissement financier dans le délai contractuel de dépôt.

Contrairement à ce qui a été décidé par le tribunal, la cour estime par conséquent que les acquéreurs ont satisfait à leur obligation de déposer une demande de financement bancaire dans le délai d’un mois expirant le 20 avril 2017.

En toute hypothèse le non-respect du délai fixé par le contrat pour justification du dépôt de la demande de prêt n’est pas expressément sanctionné par la caducité de la promesse, étant observé que la date limite de réalisation de la condition suspensive , fixée au plus tard le 20 juin 2017 n’est pas elle-même extinctive, puisqu’il est stipulé qu’à défaut pour les bénéficiaires d’avoir notifié par écrit dans ce délai la décision de refus de prêt, le promettant aura la faculté (souligné par la cour) de mettre le bénéficiaire en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition et que ce n’est qu’à défaut de réponse dans un délai de huit jours que la promesse sera considérée comme caduque de plein droit.

Enfin si le refus de prêt du 9 novembre 2017 vise un taux nominal de 1,85 %, qui est inférieur au taux de 1,90 % prévu à la promesse, cette circonstance ne caractérise nullement la mauvaise foi des bénéficiaires, dès lors qu’il est prévu par la condition suspensive que le taux de 1,90 % est un taux maximum qui, s’il avait été appliqué, aurait renchéri le coût du crédit et conduit a fortiori au rejet de la demande de financement.

La preuve n’étant pas rapportée de l’inaction fautive des bénéficiaires, ni de leur mauvaise foi au sens de l’article 1304-3 du code civil dans la recherche du financement bancaire nécessaire à la réalisation de l’opération, il sera par conséquent fait droit, par voie d’infirmation du jugement, à la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation de 8.250 €,dès lors que la non réalisation de la condition suspensive, qui ne leur est pas imputable, entraîne la caducité de la promesse de vente.

L’équité commande enfin de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des appelants.

PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement déféré et statuant à nouveau :

Condamne la Sarl Biens Immobiliers MF à payer à M. Y X et à M^me A X, son épouse, la somme de 8.250 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2019.

Invite M^e Jean-Marc Perdrix, notaire associé, désigné en qualité de séquestre, à se libérer des fonds détenus au profit de M. Y X et de M^me A X,

Condamne la Sarl Biens Immobiliers MF à payer à M. Y X et à M^me A X une indemnité de 1.200'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejette la demande formée de ce chef par la société intimée,

Condamne la Sarl Biens Immobiliers MF aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame COMBES, président, et par Madame BUREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT 1. D E F G