N°

116/add

GR

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Copies authentiques

délivrées à :

— M^e Antz,

— M^e Jourdainne,

le 22.04.2021.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 22 avril 2021

RG 19/00383 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 476, rg n° 18/00331 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 17 juillet 2019 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 8 octobre 2019 ;

Appelante :

La Sci Artha, immatriculée au Rcs de Papeete sous le ln° 9783 C, […] dont le siège est situé à […], prise en la personne de son représentant légal : M. A B ;

Représentée par M^e Dominique ANTZ, avocat au barreau de Papeete ;

Intimés :

Mme C Z veuve X, née le […] à Papeete, de nationalité française, demeurant à Y les Hauts de Erima Lotissement Moetarava, […] ;

M. D X, né le […] à Saumur et décédé à Pirae le […] ;

Mme E I X épouse J-K, née le […] à Papeete, demeurant à Y, intervenante volontaire en qualité d’ayant droit de D X ;

Ayant pour avocat la Selarl Groupavocats, représentée par M^e Gilles JOURDAINNE, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 22 janvier 2021 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 11 février 2021, devant M. RIPOLL, conseiller faisant fonction de président, M^me DEGORCE, conseiller, M^me TISSOT, vice-présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. RIPOLL, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

Faits, procédure et demandes des parties :

Par requête déposée le 3 juillet 2017, la SCI ARTHA a saisi le tribunal civil de première instance d’une demande dirigée à l’encontre des époux X tendant à :

Leur faire injonction sous astreinte de 100.000 FCP par jour de retard à compter de la décision à intervenir, de retirer l’intégralité de la clôture qu’ils ont édifiée entre leur parcelle de terre et celle appartenant à la SCI ARTHA, respectivement n°R-6 et n°R-622 ;

autoriser la requérante à procéder elle-même au retrait si celui-ci n’est pas intervenu dans le mois de la signification de la décision à intervenir ;

faire injonction aux défendeurs d’édifier toute clôture qui n’aurait pas reçu l’agrément de la requérante sous astreinte de 5 millions de francs par infraction constatée ;

condamner les défendeurs à lui verser la somme de 1 million de francs CFP à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance occasionné.

La SCI ARTHA a exposé qu’elle est propriétaire d’une parcelle de terre acquise au sein du domaine Pihatarioe à Y, sur laquelle elle a fait édifier une maison de grand standing privilégiant l’atout majeur de la parcelle, à savoir un panorama de très grande qualité ; que le vendeur a procédé à un lotissement et a offert quatre lots à la vente ; que le choix du lot a été fait en aval sur un terrain jouxtant une forte pente afin de ne souffrir aucun obstacle au panorama ; que les 24 et 25 mai 2017, une clôture a été érigée sans autorisation ; qu’elle est inutile et hideuse et constitue un trouble anormal de voisinage ; que l’abus de propriété implique une intention malveillante ; que l’intention de nuire existe dès lors qu’il y a un dommage causé aux tiers et alors que l’origine du dommage n’a aucune utilité pour le propriétaire ; que la configuration des lots ne nécessitait pas une clôture ; que seule la brousse envahit cette parcelle de terre.

Les époux X ont demandé de rejeter l’ensemble des prétentions de la requérante et à titre reconventionnel ont sollicité de condamner la SCI ARTHA à laisser libre le passage sur les parcelles lui appartenant R624 et R622, sous astreinte de 100 000 Fr. CFP par jour de retard à compter de la décision à intervenir, et sous les mêmes conditions d’astreinte, à récupérer les eaux pluviales qui proviennent du toit de l’immeuble de la SCI ARTHA.

Les époux X ont exposé que leur parcelle occupée est située en contrebas de la propriété voisine ; qu’ils ont constaté des intrusions de personnes, notamment d’un jardinier, qui appliquait du désherbant sur leurs plantes et arbres ; qu’ils ont donc fait procéder à l’édification d’une clôture afin d’empêcher ces intrusions et les destructions de plantes ; qu’aucune preuve d’un trouble anormal de voisinage n’est rapportée et la vue n’est pas obstruée ; que la clôture n’est pas aveuglante ; qu’aucune autorisation administrative n’est exigée pour ce type de clôture inférieure ou égale à 2 m ; que le droit de se clore est un accessoire du droit de propriété ;

qu’il résulte de l’acte de vente en date du 6 septembre 1989 que les époux X sont bénéficiaires d’une servitude de passage dont les fonds servants appartiennent à la SCI ARTHA et qu’ils sollicitent le rétablissement de cette servitude de passage ; qu’ils reçoivent des eaux de pluie qui se déversent par le talus, et qu’il appartient à la SCI ARTHA de ne pas aggraver le déversement des eaux pluviales, conformément à l’article 680 du Code civil ; que ces eaux proviennent du toit.

La SCI ARTHA a contesté l’existence d’une servitude de passage. Elle a fait valoir que la production de plans ne démontre pas un titre de propriété ; qu’elle a fait l’acquisition de deux parcelles qui ont été terrassées par voie de déblai et de remblai avec création de plateaux et de talus à forte pente, modifiant ainsi la configuration initiale des lieux ; que la servitude à laquelle prétendent les époux X est totalement impraticable et ne peut être reconstituée dans les talus ; qu’ils ont demandé le désenclavement de leur propriété qui accessible par le lotissement ; que les talus ont été créés par les promoteurs immobiliers et qu’il leur appartient d’aménager la servitude ; que le déversement des eaux pluviales côté Mahina, tel qu’il résulte des photographies jointes, est éloigné de la piscine et des toitures de l’habitation ; que les eaux pluviales du toit sont recueillies à l’arrière de l’habitation.

Par jugement rendu le 17 juillet 2019, le tribunal civil de première instance de Papeete a :

Débouté la SCI ARTHA de ses demandes ;

Débouté pour le surplus ;

Condamné la SCI ARTHA à payer a C Z épouse X et D X la somme de 150.000 F CFP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Condamné la SCI ARTHA aux dépens.

La SCI ARTHA a relevé appel par requête enregistrée au greffe le 8 octobre 2019.

D X est décédé le […]. Ses héritiers sont son épouse C Z et leur fille E X épouse J-K, qui est intervenue.

Il est demandé :

1° par la SCI ARTHA, appelante, dans ses conclusions récapitulatives visées le 25 mai 2020, de :

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes formées par la SCI ARTHA;

Faire injonction aux intimés sous astreinte de 100.000 FCP par jour de retard à compter du jugement à intervenir de retirer l’intégralité de la clôture litigieuse qu’ils ont édifiée entre leur parcelle de terre et celle appartenant à la SCI ARTHA, respectivement n°R-6 et n°R-622 ;

Autoriser l’appelante à y procéder elle-même dans le mois de la signification de l’arrêt à intervenir ;

Condamner les intimés à payer à l’appelante la somme de 3 Millions de FCP à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance occasionné ;

Faire interdiction aux intimés d’édifier toute clôture qui n’aurait pas reçu l’agrément de la requérante sous astreinte de 5 Millions de FCP par infraction constatée ;

Débouter les intimés de toutes leurs demandes ;

Condamner les intimés à payer à l’appelante la somme de 500.000 FCP sur le fondement de l’article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française ;

Confirmer le jugement pour le surplus ;

Condamner les intimés aux entiers dépens y compris les frais des deux constats d’huissier de Maître MONNOT ;

2° par C Z V^ve X, intimée, et E X, intervenante volontaire, appelantes à titre incident, dans leurs conclusions récapitulatives visées le 21 janvier 2021, de :

Prendre acte de l’intervention volontaire de M^me E I X ;

Confirmer le jugement du tribunal de première instance en ce qu’il a débouté la SCI ARTHA de ses demandes et condamné à payer aux concluants la somme de 150 000 XPF et les dépens ;

À titre d’appel incident,

Réformer le jugement du tribunal de première instance concernant le débouté des demandes reconventionnelles présentées par les concluants ;

Vu l’acte de vente en date du 6 septembre 1989,

Vu la servitude de passage,

Avant dire droit,

Ordonner une mesure d’expertise avec pour mission de :

se rendre sur les lieux et entendre les parties ;

se faire remettre les pièces du dossier ;

déterminer l’assiette de la servitude de passage due par la SCI ARTHA (propriétaire des parcelles (R 624 et R 622) au profit de M^mes Z (parcelle n°6) ;

délimiter par bornage la servitude ;

déterminer le coût des travaux nécessaires pour rétablir la servitude de passage mentionnée dans l’acte de vente au profit des concluants en date du 6 septembre 1989, transcrit le 19/09/1989 volume 1617 n° 24 ;

condamner la SCI ARTHA à laisser libre le passage sur les parcelles lui appartenant (R 62- et R 622), sous astreinte de 100 000 XPF par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

Vu l’article 681 du code civil,

condamner, sous astreinte de 100 000 XPF par jour de retard à compter de la décision à intervenir, la SCI ARTHA à récupérer les eaux pluviales qui proviennent du toit de son immeuble ;

condamner la SCI ARTHA à payer aux concluants la somme de 300 000 XPF au titre des frais irrépétibles d’appel ;

La condamner aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2021,

Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Motifs de la décision :

L’appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Sa recevabilité n’est pas discutée.

Le jugement entrepris a retenu que n’était pas rapportée de la preuve d’un abus du droit des époux X de clore leur propriété, ni d’une action de l’homme qui aurait pour effet d’aggraver l’écoulement des eaux pluviales sur leur fonds. Il a renvoyé les parties à agir devant le tribunal foncier quant au litige ayant pour objet une servitude de passage.

Les moyens d’appel et de défense de la SCI ARTHA sont les suivants :

— L’édification d’une clôture sur la propriété Z est un abus du droit de propriété et constitue un trouble anormal de voisinage, caractérisés par une volonté de nuire en les privant de leur vue, par l’absence de permis de construire, par le caractère hétéroclite de l’ouvrage hâtivement monté, par l’inutilité de son implantation loin de la limite de propriété si ce n’est pour obstruer la vue, par l’inexistence d’un fait justificatif selon lequel le jardinier de la SCI ARTHA aurait endommagé les plantations des consorts Z, et par un acharnement procédural sous forme de demandes reconventionnelles infondées.

— La servitude de passage dont le rétablissement est demandé a été abandonnée. Elle se trouve dans un ravin et elle est impraticable. Le titre de propriété ne la mentionne pas. Les consorts Z disposent d’un autre accès.

— La preuve d’un écoulement non maîtrisé des eaux pluviales n’est pas rapportée.

Les moyens de défense et d’appel incident des consorts Z sont les suivants :

— L’existence d’un trouble anormal de voisinage n’est pas établie. Le caractère aveuglant de la clôture n’est pas démontré. Un permis de construire n’était pas nécessaire car sa hauteur est inférieure à 2 m. Ils ont été contraints de se clore en raison des intrusions de leur voisin.

— La servitude de passage est mentionnée dans leur titre de propriété et sur le plan cadastral. Le juge de la mise en état du tribunal foncier a retenu que ce litige est de la compétence du tribunal de première instance ; la cour d’appel le tranchera. Une expertise est nécessaire pour évaluer les travaux nécessaires au rétablissement de la servitude.

— Le déversement des eaux pluviales par le talus est établi par un constat d’huissier. Il est aggravé par l’absence de gouttière et de canalisation. Il provoque des inondations.

Sur quoi :

Tout propriétaire peut clore son héritage (C. civ., art. 647).

Pour que l’exercice du droit de propriété dégénère en abus donnant lieu à réparation, il faut que soient rapportées la preuve de l’existence d’un dommage et celle d’une intention de nuire. L’inutilité de l’édification d’un ouvrage ou un contexte de mésentente entre voisins peuvent caractériser celle-ci (v. p. ex. Civ. 3^e 30 oct. 1972 BC III n° 576 au sujet d’un mur privant le voisin d’une grande partie de la lumière).

Par contre, la constatation d’un trouble anormal de voisinage suffit à donner lieu à réparation, sans qu’il soit nécessaire de prouver qu’il est causé par une faute. Il peut s’agir d’un trouble esthétique (v. p. ex. Civ. 2^e 24 févr. 2005 BC II n° 50 au sujet d’épaves entreposées en limite de propriété).

L’exercice d’une servitude dépend du titre qui en détermine l’usage et l’étendue (C. civ., art. 686). Les servitudes s’éteignent par l’impossibilité d’usage (art. 703) ou par un non-usage trentenaire (art. 706).

Lorsqu’une servitude existe en raison de la situation naturelle des lieux telle que le sens d’écoulement des eaux pluviales, le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur (art. 640).

Au vu des pièces produites :

Le titre des consorts X est un acte authentique de vente du 6 septembre 1989. Il a pour objet la parcelle cadastrée R 6 (9 a 84 ca) commune d’Y (île de Tahiti). Il rappelle l’existence de servitudes de passage établies par acte authentique des 7 et 23 mars 1955, par acte authentique des 29 novembre et 9 décembre 1961, et par acte authentique du 10 août 1964.

Le titre de la SCI ARTHA est un acte authentique de vente du 11 février 2010. Il a pour objet la parcelle 1 cadastrée section R n° 622, 624 et 627 (14 a 36 ca) commune d’Y (île de Tahiti). Il rappelle que cette parcelle provient de la subdivision des anciennes parcelles cadastrées R 74, 75, 157 et 360 et qu’elle a été viabilisée par la SC FLIK, la SC FLAK, F G, vendeurs. Il rappelle l’existence de plusieurs servitudes de passage résultant d’un acte de partage des 7 et 23 mars 1955, d’un acte authentique des 29 novembre et 9 décembre 1961, et d’un acte authentique du 10 août 1964.

La SCI ARTHA a fait constater par huissier le 1^er juin 2017 qu’en contrebas de son terrain se trouve la parcelle cadastrée R 6 appartenant aux époux X séparée par un talus d’une hauteur importante ; qu’une vieille clôture en grillage fixée par des piquets se trouve au niveau de la limite séparative ; qu’en arrière-plan, une palissade en tôle a été édifiée, fixée sur des tubes de fer et masquant la vue de la parcelle R 622 de la SCI ARTHA ; que cette clôture empêche et gâche la vue panoramique à l’ouest vers Moorea et vers la pointe Vénus à l’est.

L’agence immobilière ETHIK a évalué à 20 à 25 % la moins-value du bien de la SCI ARTHA en raison de la gêne de la vue du fait de la construction récente d’une clôture en tôles ondulées vertes par le propriétaire voisin. Elle relève que cet élément obstrue la vue depuis le salon, les chambres du rez-de-chaussée, la terrasse et la cuisine, dont 60 % de la vue depuis le salon et la terrasse. Elle note que la clôture dépasserait de 17 cm au point culminant la hauteur autorisée de 2 m.

Sont dispensées d’autorisation de travaux immobiliers, en raison de leur nature ou de leur très faible importance, les clôtures d’une hauteur inférieure ou égale à 2 mètres. Ces ouvrages doivent néanmoins respecter les règles d’urbanisme et celles des plans d’aménagement ainsi que les autres réglementations (code de l’aménagement de la Polynésie française, art. A.114-2).

La SCI ARTHA a fait constater par huissier le 19 août 2019 que la palissade érigée sur la parcelle R 6 en contrebas est édifiée entre 20 et 30 cm à l’arrière de la clôture existante, suivant des portions le long de la limite, et varie entre 1,80 et 2 m de hauteur ; que la végétation se répand entre l’ancienne et la nouvelle clôture ; que depuis les différentes pièces de la maison, la vue panoramique est obstruée par l’édification de la clôture en tôle ; qu’il n’y a aucune gouttière apparente pour récolter les eaux pluviales provenant de l’habitation : une cuve souterraine a été installée, le trop-plein est déversé dans un caniveau puis vers le talweg à l’ouest ; que la parcelle R 536 à l’est propriété de C Z épouse X est en friche non entretenue, la végétation débordant sur la parcelle de la SCI ARTHA ; que la propriété des époux X est soit non clôturée, soit clôturée en grillage, sauf la palissade en tôles précitée.

C Z épouse X a déposé plainte le 18 mai 2015 pour destruction de 8 pieds de pandanus sur son terrain par des personnes qui se sont dites envoyées par la propriété voisine qui leur avait dit de couper pour avoir la vue sur la mer.

Les époux X ont fait constater par huissier le 5 juillet 2017 que des témoins (MAI, TEAPIKI, TEUPOORAUTOA) déclaraient qu’un jardinier de la propriété ARTHA avait pulvérisé du désherbant sur les plantes de la propriété X ; qu’il apparaît manifestement exagéré d’indiquer que la clôture bouche totalement le panorama et que la vue depuis l’étage n’est pas affectée ; que H. X déclare que des eaux pluviales provenant de la propriété ARTHA se déversent sur un talus.

Le topographe LEE a établi le 23 août 2017 un plan de servitudes qui matérialise à l’ouest de la parcelle R 622 de la SCI ARTHA un droit de passage au profit des époux X suivant acquisition transcrite le 19/09/1989 vol. 1617 n° 24.

Les parties s’accordent pour voir le contentieux ayant pour objet un droit de passage tranché par la cour.

La solution du litige suppose l’examen de plusieurs questions techniques :

— La palissade en tôle érigée sur la parcelle X en limite de la parcelle ARTHA a-t-elle une autre utilité que d’obstruer la vue panoramique depuis cette dernière ' Constitue-t-elle un obstacle pertinent pour prévenir des incursions et protéger la végétation ' Pour quelles raisons techniques a-t-elle été conçue en dégradé de part et d’autre de son axe médian ' Ses caractéristiques et sa hauteur nécessitaient-elles l’obtention d’une autorisation de travaux ' Cet ouvrage est-il conforme aux règles de prospect, aux règlements d’urbanisme et aux plans d’aménagement ' En cas de non-conformité, quels seraient les caractéristiques et coût d’un ouvrage de remplacement '

— Le plan du topographe LEE et les plans cadastraux produits par les consorts X (1987, 1998, 2004, 2010) représentent-ils le tracé des servitudes de passage relatives aux propriétés de ces derniers et de la SCI ARTHA décrites dans leurs titres de propriété respectifs ' Quelle est l’assiette et l’étendue de la servitude de passage revendiquée par les consorts X ' Ces derniers disposent-ils d’un autre accès,

et depuis quand ' Existe-t-il des règles particulières en raison de l’existence d’un lotissement ' L’usage de cette servitude est-il impossible, si oui depuis quand et pour quelle raison ' Quels seraient les travaux nécessaires pour rétablir cette servitude et leur coût '

— Quel est le régime naturel d’écoulement des eaux pluviales du terrain SCI ARTHA vers le terrain X ' Quels sont les aménagements relatifs à cet écoulement ' Sont-ils ou non conformes à la réglementation ' Existe-t-il des règles particulières en raison de l’existence d’un lotissement ' Le terrain X est-il affecté de désordres en raison d’ouvrages sur le terrain SCI ARTHA affectant le régime d’écoulement des eaux pluviales ' Dans l’affirmative, quels seraient les travaux

nécessaires pour y remédier et leur coût '

L’intervention d’un technicien est nécessaire. Une expertise sera ordonnée dans les termes du dispositif de l’arrêt, aux frais avancés des consorts X qui la demandent sur leurs prétentions reconventionnelles.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Donne acte à E X épouse J-K de son intervention ;

Avant dire droit, désigne Monsieur A H, expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Papeete, avec mission de :

Les parties et leurs conseils entendus ou appelés ;

Prendre connaissance des pièces produites et de tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission ; entendre tout sachant ; se rendre sur les lieux ;

Réunir tous éléments techniques permettant à la cour d’apprécier les questions suivantes :

— La palissade en tôle érigée sur la parcelle X en limite de la parcelle ARTHA a-t-elle une autre utilité que d’obstruer la vue panoramique depuis cette dernière ' Constitue-t-elle un obstacle pertinent pour prévenir des incursions et protéger la végétation ' Pour quelles raisons techniques a-t-elle été conçue en dégradé de part et d’autre de son axe médian ' Ses caractéristiques et sa hauteur nécessitaient-elles l’obtention d’une autorisation de travaux ' Cet ouvrage est-il conforme aux règles de prospect, aux règlements d’urbanisme et aux plans d’aménagement ' En cas de non-conformité, quels seraient les caractéristiques et coût d’un ouvrage de remplacement '

— Le plan du topographe LEE et les plans cadastraux produits par les consorts X (1987, 1998, 2004, 2010) représentent-ils le tracé des servitudes de passage relatives aux propriétés de ces derniers et de la SCI ARTHA décrites dans leurs titres de propriété respectifs ' Quelle est l’assiette et l’étendue de la servitude de passage revendiquée par les consorts X ' Ces derniers disposent-ils d’un autre accès, et depuis quand ' Existe-t-il des règles particulières en raison de l’existence d’un lotissement ' L’usage de cette servitude est-il impossible, si oui depuis quand et pour quelle raison ' Quels seraient les travaux nécessaires pour rétablir cette servitude et leur coût '

— Quel est le régime naturel d’écoulement des eaux pluviales du terrain SCI ARTHA vers le terrain X ' Quels sont les aménagements relatifs à cet écoulement ' Sont-ils ou non conformes à la réglementation ' Existe-t-il des règles particulières en raison de l’existence d’un lotissement ' Le terrain X est-il affecté de désordres en raison d’ouvrages sur le terrain SCI ARTHA affectant le régime d’écoulement des eaux pluviales ' Dans l’affirmative, quels seraient les travaux nécessaires pour y remédier et leur coût '

S’adjoindre en tant que de besoin un sapiteur qui établira un rapport séparé sur les questions techniques relevant de sa compétence ;

Établir un pré rapport et répondre aux dires des parties ;

Fixe à 250.000 F CFP le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui sera versée par les consorts X au greffe de la juridiction dans les soixante jours du prononcé de l’arrêt;

Dit que l’expert devra déposer son rapport dans les six mois suivant l’acceptation de sa mission ;

Dit que les opérations d’expertise seront surveillées par Monsieur le conseiller RIPOLL ou par tout conseiller chargé de la mise en état ;

Dit qu’après avoir pris connaissance de la procédure et déterminé les opérations nécessaires et leur calendrier, l’expert devra apprécier le montant prévisible des frais de l’expertise et, s’il se révèle que ces derniers seront nettement supérieurs au montant de la provision, en donner avis aussitôt pour qu’il soit statué sur un éventuel supplément de consignation après avoir recueilli les observations des parties; dit qu’il sera tenu compte de l’accomplissement de cette diligence pour la justification de l’accomplissement de la mission de l’expert et la fixation de sa rémunération;

Renvoie l’affaire à l’audience des mises en état du vendredi 27 août 2021 à 8 h 30 ;

Réserve les frais irrépétibles et les dépens.

Prononcé à Papeete, le 22 avril 2021.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : G. RIPOLL