N° 55 GR

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Copies exécutoires délivrées à :

- M^e Jacquet,

- M^e Maisonnier,

le 28.02.2022.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 24 février 2022

RG 20/00283 ;

Décision déférée à la Cour : ordonnance n° 184, rg n° 20/00077 du Juge des Référés du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 10 août 2020 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 17 septembre 2020 ;

Appelant :

M. Y X, né le […] à […], de nationalité française, demeurant à […] ;

Représenté par M^e Thierry JACQUET, avocat au barreau de Papeete ;

Intimé :

M. Z A, demeurant à […] ;

Représenté par M^e Michèle MAISONNIER, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 10 septembre 2021 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 9 décembre 2021, devant M. RIPOLL, conseiller faisant fonction de président, M. SEKKAKI, conseiller, M^me TISSOT, vice-présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;
Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. RIPOLL, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

Faits, procédure et demades des parties :

Y X a demandé en référé une injonction de retrait d’un garage construit par son voisin Z A. Ce dernier a demandé reconventionnellement la même mesure à l’égard du garage et d’une extension de la maison du requérant.

Par ordonnance rendue le 10 août 2020, le juge des référés du tribunal de première instance de Papeete a :

Débouté Y B X de l’intégralité de ses prétentions ;

Constaté que la demande reconventionnelle est consécutivement sans objet ;

Condamné Y B X aux entiers dépens de l’instance et au paiement d’une somme de 150 000 FCP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile.

Y X a relevé appel par requête enregistrée au greffe le 17 septembre 2020.

Il est demandé :

1° par Y X, appelant, dans ses conclusions récapitulatives visées le 8 juillet 2021, de :

Infirmer l’ordonnance n° RG 20/00077 rendue le 10 août 2020 par le tribunal civil de première instance de Papeete en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Ordonner le retrait par M. Z A de la construction litigieuse consistant en un garage couvert, sous astreinte d’une somme de 50.000 FCP par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification par voie d’huissier de la décision à intervenir ;

Condamner M. Z A au paiement à M. Y X d’une somme de 400.000 FCP au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

2° par Z A, intimé, appelant à titre incident, dans ses conclusions récapitulatives visées le 11 août 2021, de :

Vu les articles 431 et suivants du code de procédure civile de la Polynésie française, vu les pièces produites aux débats, vu les éléments de la cause, vu les photographies produites aux débats se rapportant à l’implantation des garages de différents lots à proximité de la clôture mitoyenne du lot voisin,
Débouter M. Y X de toutes ses demandes ;

Confirmer l’ordonnance de référé du 10 août 2020 en toutes ses dispositions ;

En tout état de cause,

Voir dire la juridiction des référés incompétente pour connaître de l’interprétation de l’article 16-3 du cahier des charges du lotissement Nordhoff sis à Mitirapa, Toahotu, concernant la notion de bâtiment;

Rejeter les demandes de M. Y X ;

Le renvoyer à mieux se pourvoir ;

Le condamner par application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française à payer à M. Z A la somme de 300.000 FCP ;

Le condamner aux entiers dépens dont distraction d’usage ;

À titre subsidiaire,

Si par extraordinaire, la Cour d’appel estimait devoir faire droit aux demandes de M. X tendant au retrait par le concluant de son garage sous astreinte, au visa des articles 16 et 18 du cahier des charges, vu la situation du garage édifié sur le lot 128 de M. X qui jouxte la voirie et vu l’extension à l’arrière de la maison, considérant que M. Y X ne produit pas aux débats les justificatifs de la régularité desdites constructions au regard des prescriptions des articles 16 et 18 du cahier des charges,

Vu les articles 16 et 18 du cahier des charges,

Débouter M. Y X ;

Vu le principe de l’égalité des armes,

Ordonner à M. Y X de retirer la construction à usage de garage et l’extension en cours, sous astreinte de 50.000 FCP par jour de retard ;

Le débouter de ses demandes au visa de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française et aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2021.

Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Motifs de la décision :

L’appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Il est recevable.

L’ordonnance dont appel a retenu que :

- L’article 432 du code de procédure civile dispose que 'le président peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite". Ce mode autonome de référé ne prévoit ni la condition d’urgence ni celle d’absence de contestation sérieuse même s’il n’est pas aussi explicite sur ce dernier point que le code de procédure civile métropolitain. Cependant, la notion de trouble manifestement illicite renvoie à la violation évidente d’une règle de droit.

- En l’espèce, l’article 16-3 du cahier des charges du lotissement MITIRAPA impose que la distance horizontale de tout point hors mur d’un bâtiment à une limite de lot … ne pourra être inférieure à 5 mètres tandis que l’article 18 précise que 'pour le respect des prescriptions des articles 13 et 17 ci-dessus, l’édification de toute clôture ou construction quelle qu’elle soit, et plus généralement l’exécution de tous travaux, qu’il s’agisse de travaux neufs ou d’entretien, d’extension ou de réfection, sont soumis à autorisation préalable et spéciale… l’autorisation prescrite ci-dessus est délivrée par l’association syndicale'.

- L’article L 315-2-1 du code de l’urbanisme métropolitain outre qu’il a été abrogé n’est pas applicable en Polynésie française qui a compétence exclusive en la matière ; la référence aux dispositions de cet article est donc sans objet.

- Le juge des référés , juge de l’apparence et de l’évidence, ne peut interpréter un contrat ni un cahier des charges pour ses dispositions sujettes à hésitation dans leur compréhension. L’article 18 du cahier des charges du lotissement renvoie aux articles 13 et 17 relatifs à la destination des lots ou aux matériaux de construction pour subordonner l’édification de clôture ou construction à autorisation. La rédaction du texte peut interroger sur l’exigence hors du respect de ces deux textes, d’une autorisation de tous travaux.

- La construction du garage litigieux n’est donc pas manifestement illicite de ce chef. En revanche, l’article 16-3 du cahier des charges ne distingue pas les bâtiments soumis à respect des limites séparatives et l’article 16-2 fait d’ailleurs exception expresse des garages. La construc-tion du garage litigieux est donc manifestement illicite de ce chef.

- Cependant le recours au juge des référés implique, pour l’application de l’article 432 du code de procédure civile la démonstration d’un trouble. Il importe peu que le juge du fond puisse faire respecter entre colotis le cahier des charges en l’absence même de préjudice puisqu’il n’est pas soumis au même texte. Le requérant se borne à invoquer des nuisances sonores contestées en défense et dont il ne démontre pas la réalité. Le trouble invoqué n’est donc pas caractérisé.

- Au regard de ces éléments, M. X sera débouté de ses prétentions. Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande reconvention-nelle formulée à titre subsidiaire dans l’hypothèse où il aurait été fait droit à la demande principale.

Les moyens d’appel de Y X sont : l’ouvrage de Z A crée un trouble manifestement illicite pour avoir été édifié sans autorisation de l’association syndicale du lotissement, en violation du cahier des charges, et pour ne pas respecter la distance réglementaire de prospect ; il est de jurisprudence que les colotis sont fondés à demander le respect du cahier des charges sans avoir à justifier d’un préjudice ; les règles de prospect ont pour objet de remédier aux nuisances notamment sonores que crée nécessairement la proximité de deux constructions ; le défendeur n’est pas fondé à se prévaloir d’une autorisation de construction qui ne concernait qu’un mur mitoyen ; les nuisances sont réelles en l’espèce (bruits et odeurs de moteur) ; l’existence d’autres garages irrégulièrement édifiés dans le lotissement ne constitue pas une cause d’exonération ; les griefs de T. A ne sont pas fondés : son propre garage est régulièrement implanté et conforme au cahier des charges et l’extension est une armature métallique non couverte non soumise à autorisation, tous deux sont du côté opposé au lot du défendeur.

Z A conclut que : le garage litigieux a été édifié avec l’accord tacite de Y X qui a ensuite argué de nuisances imaginaires, les bruits de stationnement du véhicule n’étant pas causés par cet ouvrage qui au contraire les atténue ; il s’agit d’inconvénients normaux du voisinage ; le cahier des charges du lotissement ne soumet à autorisation que les travaux sur la construction principale ; le juge des référés n’est pas compétent pour interpréter le cahier des charges ; le garage et l’extension édifiés sur le lot de D. X ne respectent pas elles-mêmes les règles de prospect ou d’autorisation : ils devraient être également enlevés en cas d’infirmation.

Sur quoi :

Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de première instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend (C.P.C.P.F., art. 431).

Le président peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite (art. 432).

Dans le cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire (art. 433).

Y X a fait constater par huissier le 20 décembre 2019 la présence des ouvrages suivants sur son lot (n° 128 lotissement Mitirapa, Taravao) et sur celui adjacent de Z A (n° 113) :

- les deux lots sont séparés par un mur en parpaings d’une hauteur de 1,50 m ;

- à environ 65 cm de la limite de propriété se trouve un garage composé de piquets métalliques, d’une couverture en tôles et d’une gouttière de 14 x 5 m qui est accolé à la maison de T. A ; cette extension ne respecte pas le prospect de 4 m.

L’article 16-5° du cahier des charges du lotissement stipule que : La distance horizontale de tout point hors mur d’un bâtiment à une limite de lot respectera les dispositions prévues par le code de l’aménagement de la Polynésie française. Toutefois, il est précisé que cette distance ne pourra être inférieure à 5 mètres.

L’ordonnance déférée a par conséquent exactement constaté que l’implantation de ce garage ne respecte pas les dispositions du cahier des charges. Il n’y a pas matière à interpréter celles-ci puisque le constat d’huissier expose clairement que le garage est une extension accolée à la construction principale de T. A, c’est-à-dire qu’il s’agit du même bâtiment.

Le cahier des charges constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues. La réalisation d’une extension contrevenant aux dispositions du cahier des charges constitue pour un coloti un trouble manifestement illicite, et la démolition de la totalité de l’extension doit être ordonnée pour faire cesser le trouble subi lorsqu’une telle mesure poursuivant le but légitime d’assurer le respect du cahier des charges régissant les droits des colotis n’apparaît pas disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte causée par l’extension litigieuse (v. p. ex. Civ. 3e 21 janv. 2016 n° 15-10.566).

En l’espèce, il résulte du constat précité et de photographies produites par Z A, dont l’authenticité n’est pas contestée, que le garage non clos mais simplement couvert en cause est situé au point de stationnement du véhicule de celui-ci, qui serait le même si cet ouvrage n’existait pas. Néanmoins, les nuisances olfactives et sonores décrites par Y X dans le constat sont crédibles, la toiture métallique étant de nature à faire caisse de résonnance aux bruits de démarrage du moteur et à créer un flux latéral des gaz d’échappement vers le lot immédiatement voisin. C’est d’ailleurs pourquoi le cahier des charges impose que les garages édifiés le long des voies du lotissement respectent une distance au moins égale à leur hauteur (art. 16-2°).

L’enlèvement de cet ouvrage qui contrevient au cahier des charges est donc une mesure qui n’est pas disproportionnée eu égard à l’aggravation des inconvénients normaux du voisinage qu’il occasionne pour Y X. Il sera donc fait droit à la demande de celui-ci de ce chef.

Les troubles invoqués par Z A sont : le garage de Y X est accolé à la limite de la voirie et ne respecte pas le prospect prescrit par le cahier des charges ; il a entrepris d’édifier sans autorisation une extension de sa maison.

Y X conclut que son garage existait quand il a acheté sa maison, que le cahier des charges autorise la construction de garages près des voies du lotissement, et que l’extension est une armature métallique non couverte qui n’est pas soumise à autorisation.

Ces ouvrages n’ont pas fait l’objet d’un constat d’huissier. Le cahier des charges prescrit que l’esthétique du lotissement doit être conservée par la soumission de «tout projet de travaux immobiliers» à l’association syndicale (art. 15). Quant aux garages édifiés près des voies du lotissement, l’association syndicale peut accorder des dérogations à la distance minimale prescrite par le cahier des charges (art. 16-2°).

Y X fait justement valoir que ces ouvrages ne se trouvent pas du côté du lot de Z A. Il n’est pas établi qu’ils lui occasionnent des inconvénients anormaux de voisinage. Le trouble est invoqué au titre de «l’égalité des armes» afin que le cahier des charges soit appliqué identiquement à chaque partie. Mais une régularisation est ici possible : des attestations montrent que d’autres garages sont implantés en bordure de voie. La mesure de référé proportionnée pour faire cesser le trouble est donc d’enjoindre sous astreinte à Y X de solliciter l’autorisation de l’association syndicale pour son extension et pour la régularisation de l’implantation de son garage.

L’ordonnance déférée sera par conséquent infirmée. L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française. La solution du référé motive le partage des dépens.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

En la forme, déclare l’appel recevable ;

Au fond, infirme l’ordonnance déférée ;

Statuant à nouveau,

Au fond, renvoie les parties à agir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent, vu l’article 432 du code de procédure civile de la Polynésie française , vu le cahier des charges du lotissement Mitirapa Plateau 1re tranche et notamment ses articles 15 et 16 ;

Enjoint à Z A de retirer la construction litigieuse consistant en un garage couvert, sous astreinte d’une somme de 50.000 FCP par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’arrêt ;

Enjoint à Y X de solliciter l’autorisation de l’association syndicale du lotissement quant à l’implantation de sa construction à usage de garage et quant à l’édification d’une extension en cours, sous astreinte de 50.000 FCP par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’arrêt ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française devant le tribunal ni devant la cour ;

Rejette toute autre demande ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens de première instance et d’appel.

Prononcé à Papeete, le 24 février 2022.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : G. RIPOLL