PS/CD

Numéro 21/00155

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 12/01/2021

Dossier : N° RG 18/03411 -

N° Portalis DBVV-V-B7C-

HCAK

Nature affaire :

Autres demandes tendant à faire sanctionner l’inexécution des obligations du vendeur

Affaire :

A B

épouse X,

C X

C/

D E,

F E,

G H

veuve Y

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 12 Janvier 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 17 Novembre 2020, devant :

Madame R-S, Président, faisant fonction de Président

Monsieur SERNY, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

Madame ASSELAIN, Conseiller

assistés de Madame HAUGUEL, Greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Madame A B épouse X

[…]

[…]

Monsieur C X

[…]

[…]

Représentés par Maître LIGNEY de la SCP DUALE-LIGNEY-MADAR, avocat au barreau de PAU

INTIMÉS :

Maître D E

Notaire

[…]

[…]

Maître F E

Notaire

[…]

[…]

[…]

Représentés par Maître PIAULT, avocat au barreau de PAU

assistés de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS

Madame G H veuve Y

[…]

40000 MONT-DE-MARSAN

Représentée par Maître Z de la SELARL Z-LAHITETE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

sur appel de la décision

en date du 26 SEPTEMBRE 2018

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONT-DE-MARSAN

RG numéro : 16/00365

Vu l’acte d’appel initial du 29 octobre 2018 ayant donné lieu à l’attribution du présent numéro de rôle,

Vu le jugement dont appel rendu le 26 septembre 2018 par le tribunal de Grande Instance de Mont de Marsan qui a :

— débouté les époux X de leur action en responsabilité civile visant les consorts Y en réparation du préjudice causé par la dissimulation, lors de la vente, de vices cachés de l’immeuble qu’ils leur avaient acquis au début de l’année 2011 de I Y, aujourd’hui décédé, et de son épouse G M N H,

— débouté les époux X de leur action en responsabilité contre D E notaire ayant reçu l’acte dans la même étude et contre F E, notaire, fille d’D E, qui a repris l’étude notariale,

— condamné les époux X à payer à leurs adversaires diverses sommes en compensation de frais irrépétibles.

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 avril 2019 par F E et par D E,

Vu l’ordonnance du 1^er mars 2019 constatant l’interruption d’instance d’appel à la suite du décès de I Y,

Vu la reprise d’instance résultant de ce que son épouse, mariée sous le régime de la communauté universelle, continue en sa personne,

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 20 février 2020 par les époux X,

Vu les conclusions transmises par voie électronique pour les époux Y le 28 août 2019,

Vu l’ordonnance de clôture délivrée le 04 mars 2020,

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique pour pour les époux Y le

07 avril 2020 sollicitant le rabat de l’ordonnance de clôture.

Le rapport ayant été fait oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture

Vu les conclusions de procédure afin de prendre acte de la constitution de Maître Z en lieu et place de Maître LAHITETE, ordonnons le rabat de l’ordonannce de clôture à la date des débats.

Description de la situation créée

Les époux X font état de ce que l’acquisition de l’immeuble litigieux est intervenue sans que les époux Y leur aient révélé l’existence d’une ligne enterrée à haute tension sur une partie de la parcelle acquise où ils envisageaient de construire ; cet ouvrage public rendait cette construction impossible et les a empêchés de réaliser le projet de construction dont le permis de construire avait été érigé en condition suspensive dès la passation de la promesse synallagmatique de vente.

Les époux X ont choisi de ne pas poursuivre l’anéantissement de la vente ; ils ont changé leur projet d’aménagement mais réclament compensation pour le préjudice causé.

Ils se plaignent expressément d’une réticence dolosive des vendeurs mais n’en réclament la sanction que sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle.

Une déclaration de coresponsabilité civile est également demandée à D E, notaire instrumenteur ayant cessé ses fonctions, ainsi qu’à sa fille F E qui lui a succédé dans la gestion de l’office.

A) la situation des époux I Y/ G H lors de la vente

Pour l’analyse subséquente des conventions EDF en particulier mais aussi pour l’appréciation de l’évolution entre l’acte sous-seing privé et l’acte authentique, il convient de reprendre les origines de propriétés figurant dans l’acte authentique de vente par lesquels les époux X ont acquis :

— les époux Y, initialement mariés sous le régime de la communauté légale en ont changé pour adopter celui de la communauté universelle par acte reçu le 05 novembre 1999 par M^e PERSILLON, notaire à MONT DE MARSAN, homologué par jugement du 14 décembre 2000 ; les biens propres de chacun ont donc été apportés à cette communauté désormais étendue ; il y a eu mutation de droits réels ;

— les immeubles vendus aux époux X étaient auparavant tous des biens appartenant en propre à G H, née à […],

— les conséquences du changement de régime matrimonial sur les immeubles ont été rendues opposables aux tiers par un acte notarié du 14 décembre 2004 reçu par M^e GINESTA, notaire à Mont de Marsan, ensuite publié le 21 janvier 2005 volume 2005 P n° 530,

— ce décalage dans le temps explique pourquoi, en 2000, alors que cette publicité foncière n’était pas intervenue, les services d’EDF ont fait signer à G H, et à elle seule, à l’exclusion de son mari, la convention concernant la parcelle 121 objet de l’acte sous-seing privé passé entre les parties ; la convention EDF prévoyant par avance la publicité aux frais de l’établissement public, il ne pouvait en être autrement.

Professionnellement, I Y est un ingénieur électricien spécialistes des lignes à haute tension aériennes ou enterrées ; il a édité des ouvrages spécialisés en langue française et en langue anglaise sur le sujet ; il connaît donc les avantages et inconvénients comparés de tous ces types d’ouvrages et maîtrise parfaitement les caractéristiques techniques à prendre en compte pour définir les seuils de puissance qui servent ensuite à l’élaboration des régimes juridiques applicables aux différentes catégories de lignes en fonction des risques et des nuisances causés (effet Joule en court circuit et impact des champs électromagnétiques).

Il connaissait donc parfaitement les risques et les contraintes qu’induisaient l’ouvrage dont se plaignent les acquéreurs.

B) L’acte sous-seing privé d’acquisition et de constitution de servitude

Selon l’acte sous seing privé en date du 08 novembre 2010 fourni en copie et ne comportant que les signatures et paraphes des parties, les époux X se sont portés acquéreurs au prix de 48.000 euros auprès des époux Y de la parcelle cadastrée sur la commune de […] cadastrée section AB n° 121 d’une surface approximative de 58 ares 42 ca supportant un immeuble non habitable ; l’acte ne fait pas référence à l’acte de publication de l’apport en communauté universelle et se réfère uniquement au partage successoral de la famille H reçu le 24 mars 1998 par M^e E, notaire à ROQUEFORT.

L’acte ne vise que la parcelle 121 mais la surface spécifiée approximative ne se comprend pas comme une surface non susceptible d’englober par modification celle des parcelles voisines.

Cette parcelle 121 borde au sud une voie publique ; au Nord, sa limite ne coïncide pas avec le fossé et le lit du cours d’eau ; elle en est séparée par diverses parcelles alors cadastrées 430 à 434 qui sont aussi la propriété de G H ; ces parcelles ne sont pas dans le périmètre de la vente.

L’acte mentionne deux éléments de fait utiles pour la solution du litige :

— les époux Y H s’engagent à faire borner à leur frais la parcelle pour en définir les limites exactes,

— la date de l’acte authentique est fixée au 04 février 2011,

— le vendeur déclare qu’il n’a créé ni laissé acquérir aucune servitude et qu’à sa connaissance, il n’en existe pas d’autres que celles qui peuvent résulter de la situation matérielle des lieux, des titres et des pièces en sa possession ; cela sera repris dans l’acte authentique dont va voir qu’il n’a pas le même objet ;

— la vente intervient sous une première condition suspensive tenant à la constitution d’une servitude de canalisation grevant les parcelles voisines 429, 431 et 435 au profit de la parcelle 121 vendue ; la suite va montrer que cela est faux car la servitude sera prise au profit d’autres parcelles que celles qui ont succédé à la parcelle 121 et l’acte authentique aura en réalité un autre objet que celui sur lequel la promesse synallagmatique a porté ;

— la promesse synallagmatique de vente contient une seconde condition suspensive tenant à l’obtention par les acquéreurs d’un permis de construire pour édifier une maison de 150 m² et un hangar de 100 m².

C) le bornage et les modifications des références cadastrales ont permis la modification de l’objet de la vente

Les époux X, cessionnaires de la qualité de pétitionnaire en vertu d’une autorisation donnée par

les époux Y, ont déposé une demande de permis de construire dès le 26 novembre 2010 sous la référence PC 040 149 10 F0002 concernant la parcelle 121. Les plans du permis de construire reprennent cette numérotation ; mais on remarque que le plan soumis à l’administration mentionne aussi, sans numérotation, les tracés de la future division de cette parcelle sous les références 449 et 450 ; ce sont les lignes de division qui figurent aussi sur le plan prétendument envoyé aux acquéreurs le 02 décembre 2010 qui ne comporte aucune référence cadastrale, envoi qui ne leur est jamais parvenu pour cause de fausse adresse et de fausse orthographe du patronyme ; le plan du permis de construire reprenant l’ancienne division cadastrale ne permettait pas cependant pas à l’acquéreur de deviner, lors de l’instruction du permis de construire, que se poserait la question de la modification de l’objet de la vente après une division – pour lui non prévisible – de la parcelle 121.

Un certificat CUb 040 149 10 F0002 du 29 janvier 2010 précise que le terrain peut être utilisé pour la réalisation d’un immeuble d’habitation de 150 m² sur la parcelle 121. L’administration ignore donc l’existence de la canalisation enterrée puisque la convention du 15 novembre 2000 n’a pas été publiée.

Un acte sous-seing privé du 23 janvier 2011 portant les signatures des quatre parties à la vente proroge jusqu’au 15 mars 2011 le délai de signature, initialement prévu pour expirer le 04 février 2011; à cette date du 23 janvier 2011, le délai d’acceptation implicite de recours n’était pas tout à fait expiré et le bornage était sur le point d’intervenir sur la base des anciennes limites cadastrales. On ignore les motifs qui ont été avancé pour justifier la demande de report.

Suivent une série d’actes à la chronologie, particulièrement ramassée dans le temps :

—  le 02 février 2011 (2 jours avant la date prévue initialement pour signer) intervient l’arrêté accordant le permis de construire dans un dossier établi sous les anciennes références cadastrales (parcelle 121 seule concernée) sur la demande formée le 26 novembre 2010 ; le délai d’acceptation explicite venait d’expirer ;

—  le 03 février 2011 (veille de la date initialement prévue pour signer) est signé le bornage contradictoire signé entre les époux Y et leurs voisins sous les références cadastrales anciennes et sur la base d’un travail de relevé auquel le géomètre avait procédé dès le 18 novembre 2010 ; le bornage concerne la parcelle 121 mais aussi des parcelles qui la bornent immédiatement au Nord sous les numéros 430 à 434 non prévues pour être vendues aux époux X ;

—  le 18 février 2011 est déposé au cadastre le projet de modification de la situation parcellaire ; l’acte authentique mentionne que le document a été établi par le cabinet DEMOGE qui n’est pas le géomètre ayant procédé au bornage ; ce dépôt rend donc impossible l’établissement d’un acte notarié sur la base des références cadastrales de l’acte sous-seing privé reprises dans le dossier de permis de construire ;

- le 04 mars 2011, il est procédé à la vérification et validation par les services du cadastre de la modification de l’état parcellaire existant, sur la base du document daté du 18 février 2011 qui servira à la rédaction de l’acte authentique, et donc les divisions prévues.

Jusqu’au 18 février 2011 inclus, la vente aurait pu être conforme à l’acte sous-seing privé et aux références cadastrales auxquelles il se rapportait et utilisées dans l’instruction du dossier de permis de construire ; ce n’est que la démarche de modification cadastrale déclenchée à cette date qui a contraint à un report.

L’état parcellaire annexé à la vente avec les nouvelles numérotations approuvées le 04 mars 2011 et avec la mention de l’existence d’une ligne électrique enterrée :

— avait été préparé à l’avance depuis 2009 (date figurant sur l’exemplaire que I Y dit

avoir envoyé le 02 décembre 2010 mais qui n’a jamais été reçu),

— n’avait pas été fourni aux acquéreurs lors de l’acte sous-seing privé, alors que les vendeurs savaient que les acquéreurs avaient déposé une demande de permis de construire sous des références cadastrales dont ils avaient préparé le changement sans leur en faire part ;

— n’a été connu des époux X que le 19 mars 2011, par un envoi qui leur a cette fois été adressé à la bonne adresse et sous la bonne orthographe de leur nom de famille, soit deux jours avant la vente, ainsi qu’ils le reconnaissent.

Le bornage des terrains incombait aux vendeurs qui ont mandaté à cet effet le géomètre J K selon contrat 10.283, celui qui avait déjà préparé le nouvel état parcellaire. Les acquéreurs ne sont pas associés à l’acte de bornage.

Ce bornage annoncé par les vendeurs a concerné d’autres parcelles que la parcelle unique sur laquelle portait l’acte sous-seing privé ; il concerne ainsi les parcelles séparant la limite Nord de la parcelle 121 d’un cours d’eau ; il est prouvé que le géomètre a fait ses mesures sur le terrain le 18 novembre 2010 (son agenda est produit). On observe que :

— le procès-verbal de bornage daté du 03 février 2010 se réfère à l’ancienne numérotation cadastrale ; ce plan de bornage ne mentionne pas la ligne électrique à haute tension ;

— le plan annexé à l’acte authentique de vente, qui porte trace de la ligne électrique mais sans préciser son régime juridique, porte mention de la nouvelle numérotation demandée sur la base documents remis au service du cadastre le 18 février 2011 ; ce plan est daté par erreur du 18 novembre 2011 et porte le paraphe du notaire ; les époux X reconnaissent l’avoir eu en main le 19 mars 2011 pour l’avoir reçu à NICE juste avant de se rendre dans le SUD OUEST pour signer l’acte ;

— les faits montrent que ce plan est la reprise du plan parcellaire nouveau préparé depuis 2009 que les consorts Y disent avoir envoyé aux époux X le 02 décembre 2010, qui n’a jamais été reçu par eux. L’exemplaire qu’ils présentent comme celui prétendument envoyé ne diffère du plan annexé à la vente que par l’absence d’indication de la nouvelle numérotation.

— le dossier de permis de construire ignore la ligne électrique, sans quoi le CU aurait été différent.

D) l’acte authentique du 21 mars 2011 n’a pas le même objet que l’acte sous-seing privé

L’acte authentique passé le 21 mars 2011 a été publié le 27 mai 2011 volume 2011 ; il a fait l’objet d’un rejet partiel concernant les origines de propriété d’une parcelle périphérique, avant régularisation du 09 septembre 2011 donnant lieu au dépôt 9912 publié le 14 septembre 2011 volume 2011 P n° 6.

Juridiquement, cet acte n’a pas le même objet que l’acte sous-seing privé dans lequel les époux X se portaient acquéreurs de la seule parcelle 121 d’une superficie de 5842 m² ; l’acte authentique mentionne en effet que la parcelle 121 a été divisée depuis l’acte sous-seing privé sous la référence 449 d’une superficie de 5125 m² vendue aux époux X et sous la référence 450 d’une superficie de 525 m² conservée par les vendeurs ; de la parcelle 121, n’a donc été vendue que 5125 m².

Les époux X ont donc accepté cette translation vers le Nord de l’objet de la vente et accepté d’acquérir les parcelles AB 451, AB 452, AB 453, D 708 et D 710 ; il ne remette pas en cause leur consentement sur ce point ; les trois premières ne sont pas issues d’une division de la parcelle 121, qui est la seule acquise par l’acte sous-seing privé ; ces 5 parcelles ont une superficie totale de 649 m² ce qui porte la superficie acquise à 5774 m² en retrait de 68 m² par rapport à la superficie de l’acte sous-seing privé, soit un déficit de 11,6 %.

La cour n’est pas en mesure de contrôler si la table cadastrale de division des parcelles d’origine a été remise aux acquéreurs afin qu’ils aient une vision globale préalable à la signature de cette vente portant sur un objet modifié.

Rapporté sur les plans, la parcelle 450 issue de la division de la parcelle 121 s’étend au Sud de celle-ci dans sa partie proche de la voie publique au Sud ; les époux Y la conservent et en contrepartie leur cèdent du terrain au Nord de la parcelle 121, situés à proximité du cours d’eau et présentant une moindre surface ; la servitude prévue dans l’acte sous-seing privé va être constituée sur l’assiette de ces trois parcelles 451 et 452 ; elle n’est pas donc constituée sur l’assiette de la parcelle 121 seule à avoir été l’objet de l’acte sous-seing privé.

D’après les origines de propriété les parcelles 451, 452 et 453 d’une superficie de 128 + 168 + 18 = 314 m² proviennent ainsi des parcelles AB 428, AB 430 et AB 434 dont la superficie totale et la même à savoir 133 + 162 + 19 = 314 m² ; il y a donc eu redécoupage à surfaces totales égales des parcelles d’origine qui n’étaient pas l’objet initial de la vente prévue à l’acte sous-seing privé et vente aux époux X d’une partie de ces terrains administrativement redécoupés situés au Nord de la parcelle 121.

Par rapport à l’acte sous-seing privé, il y a donc une translation de l’objet de la vente vers le fossé Nord et la création d’une servitude au bénéfice des acquéreurs sur des terrains nouvellement acquis, non sur l’assiette du terrain porté dans l’acte sous-seing privé.

Aucune pièce du dossier versée aux débats, ne vient expliquer pourquoi l’objet du contrat a été modifié, ni si les époux X ont pu le savoir dans des conditions de temps leur permettant raisonnablement de mesurer les changements apportés à l’objet de la vente. Cette translation de l’objet de la vente a cependant été acceptée et n’est pas remise en cause.

Le notaire, comme il y était tenu, a porté dans l’acte authentique les nouvelles références cadastrales en se référant la vérification du plan proposé mentionné comme ayant été vérifié le 04 février 2011 par les services du cadastre (lendemain du bornage).

E) les conventions passées avec EDF

Elles sont au nombre de trois.

La découverte de la canalisation électrique enterrée va conduire à faire connaître aux époux X l’existence de trois conventions signées par leurs vendeurs avec EDF en vue de la construction de cet ouvrage.

La première convention est en date du 02 juillet 1998 ; elle est signée par I Y ; elle a été enregistrée le 04 novembre 1998 folio 91 n° 786/30 au service des impôts ; elle ne vise pas la parcelle cadastrée AB 121 mais porte sur les parcelles cadastrées section D 602, 603, 480, 615 et 616 ; aucune de ces parcelles ne se retrouve dans les origines de propriété des parcelles portées à l’acte authentique de vente. Cette convention n’est donc pas utile à la solution du présent litige mais elle renseigne sur la dualité de régimes juridiques mis en place par EDF pour assurer l’information des tiers appelés à acquérir des droits sur les terrains où sont implantés les ouvrages publics de transport d’électricité enterrés

Cette convention comme la suivante prescrit un régime d’information que l’on qualifiera de 'léger’ ; il ne prévoit pas de publication obligatoire au fichier immobilier mais oblige seulement le propriétaire à informer le tiers acquéreurs en cas de mutation immobilière.

La seconde convention produite est en date du 06 août 1998. Elle est postérieure à la précédente et a été enregistrée après le 22 septembre 1998 folio 85 n° 671/2. Elle est signée par G H et

porte sur la parcelle D 480 qui est en dehors de l’objet de la vente. Cette seconde convention relève aussi de ce régime 'léger'. A la différence des parcelles faisant l’objet de la première convention, cette parcelle 480 sera intégrée dans le périmètre de la troisième convention qui est la seule à viser la parcelle 121 objet de la promesse synallagmatique du 08 novembre 2010.

Une troisième convention institue un régime d’information qui sera qualifié de 'lourd’ en considération des contraintes imposées réglementairement en raison de sujétions considérées comme trop lourdes pour se contenter d’appliquer le régime 'léger’ ci-dessus ; cette convention a été signée selon acte en date du 15 novembre 2000 par G Y (et non par I Y pour des raisons tenant aux origines de propriété du bien à cette époque) ; elle vise la parcelle AB 121 qui est la parcelle mentionnée comme seule vendue dans l’acte sous-seing privé. Il y est prévu l’enfouissement d’une ligne à Haute Tension transportant un courant alternatif de 20.000 volts à enterrer sur une longueur de 424 mètres linéaires dans une tranchée de 40 centimètres.

Le propriétaire s’y engage à ne faire aucune modification du profil du terrain, construction, plantations d’arbres ou arbustes, ni autre culture préjudiciable à l’exploitation et à la solidité des ouvrages ou à la sécurité.

L’acte précise que :

— en considération de la puissance transportée, EDF a des droits plus étendus que ceux prévus dans l’article 12 de la loi du 15 juin 1906 ;

— l’acte devra être régularisé devant notaire,

— le propriétaire s’engage immédiatement à porter la convention à la connaissance des personnes qui ont ou acquièrent des droits sur la parcelle traversée par les ouvrages,

— l’acquéreur s’engage à faire reporter dans tout acte relatif à ces terrains l’existence de la convention,

— EDF prend en charge les frais de publication quelle que soit la date de la publication.

C’est donc en considération de cette obligation de publication, que les services d’EDF ont, comme ils le devaient, recueilli la signature de G H, et non celle de I Y ; les origines de propriété montrent que le bien appartenait alors à l’épouse pour lui être échu par voie de partage et que ce bien était un bien propre dont elle pouvait disposer librement sans recueillir l’avis de son mari (le bien n’était pas le domicile conjugal). EDF ignorait le changement de régime matrimonial déjà signé à la date de la convention (encore que non judiciairement homologué) ; la publication de la convention, si elle avait été recherchée, aurait été rejetée pour non-respect de l’effet relatif de la publicité foncière.

Ce régime juridique reposant sur une publication laissée à la discrétion du vendeur des biens grevés expose ledit vendeur à la tentation de ne pas publier pour tenter d’obtenir un meilleur prix lors d’une revente.

Sur l’action en responsabilité visant les vendeurs

A) les obligations nées des conventions EDF stipulant pour autrui

En prévoyant expressément sa publication au fichier immobilier, la convention du 15 novembre 2000 soumet le droit d’EDF à un régime de droits réels ; c’est d’ailleurs pour cette raison qu’elle est signée par G H et non par I Y ; ce n’est que par acte notarié du 14 décembre 2004 reçu par M^e GINESTA, notaire à MONT DE MARSAN, publié le 21 janvier 2005 volume 2005 P n° 530 que va être portée à la connaissance des tiers la modification du régime matrimonial

emportant mutation des biens propres de l’épouse à la communauté, en leur donnant ainsi deux copropriétaires ; jusqu’à cette date, le mari n’était censé n’avoir pour les tiers ni le moindre droit ni le moindre pouvoir sur ces biens.

La communauté universelle n’existait qu’entre les époux et ne créait d’obligation réelle qu’entre-eux ; elle ne les obligeait pas moins personnellement à respecter les obligations stipulées envers les tiers par la convention signée avec EDF par la seule épouse ; l’obligation de publier étant attachée à la chose, l’obligation de publier et la responsabilité civile encourue s’y rattachant avait été indivisiblement transférées sur la tête des deux époux dès l’homologation judiciaire du régime matrimonial comme conséquence des effets qu’il emporte.

La convention passée avec EDF ne limite pas l’obligation de publication au seul cas d’une vente de terrain ; elle vise sans distinction toutes les formes de mutation immobilière, catégorie dans laquelle entre bien la convention d’adoption du régime de la communauté universelle appliquée comme en l’espèce à un bien jusque-là propre à un époux, puisque ce bien devient ainsi leur propriété commune des deux époux. En exécution de leurs obligations, les deux époux Y auraient dû, l’un comme l’autre, signaler la naissance de ce droit réel créé au profit d’EDF dès l’élaboration de l’acte du 14 décembre 2004 qui publiait la mutation immobilière intervenue 5 ans plus tôt entre-eux.

Les époux Y ont donc manqué à leur obligation lors de l’élaboration des documents publiant le changement de régime de propriété des biens anciennement propre à l’épouse et devenu communs.

En ne révélant ni au notaire chargé de recevoir l’acte ni aux acquéreurs ni au notaire instrumenteur, la teneur de la convention du 20 novembre 2015 qui leur faisait cette obligation et qui stipulait aussi au bénéfice de tout acquéreur futur, les époux Y ont, à nouveau, manqué aux mêmes obligations prises dans la convention signée avec EDF le 15 novembre 2000. Ils n’avaient pourtant pas à craindre le coût d’une publication puisque EDF s’engageait à l’assumer. Ils pouvaient réparer sans conséquence dommageable pour quiconque leur carence commune du 14 décembre 2004 et du 21 janvier 2005. Ils ne l’ont pas fait.

Le non-respect de la convention EDF constitue un manquement au contrat passé avec l’établissement public ; il porte atteinte aux droits des tiers en vertu desquels cette convention stipule en mettant des obligations d’information à la charge de son cocontractant ; la seule défense de I Y et de son épouse a consisté à soutenir qu’il a y eu oubli.

Cet oubli constitue une faute engageant leurs responsabilités civiles respectives de contractants d’EDF stipulant pour autrui.

B) les informations non fournies aux acquéreurs

Les époux Y, qui savaient que les acquéreurs entendaient construire puisque la délivrance d’un permis de construire avait été exigée en condition suspensive de la vente ; ils ont invalidé le découpage cadastral de l’acte sous-seing privé qui a servi de base au dossier d’instruction du permis de construire comme au bornage contradictoire, en faisant avaliser entre l’acte sous-seing privé et la vente devant notaire un nouveau découpage cadastral présenté par un autre géomètre.

Sur la base de ce nouveau découpage, ils ont vendu et livré un terrain qui n’était pas celui prévu à l’acte sous-seing privé concerné par la demande de permis de construire ; la servitude promise a bien été créée mais au profit des terrains qu’ils ne vendaient pas dans l’acte sous-seing privé.

L’acquéreur, cessionnaire de la qualité de pétitionnaire dans la procédure de permis de construire, aurait dû être informé par avance de la modification cadastrale présentée au cadastre sur le plan remis le 18 février 2011 ; indépendamment de l’obligation de publication imposées par EDF et non respectée, les acquéreurs devaient aussi être informés de l’existence de la ligne électrique enterrée ;

faute d’information donnée pour l’instruction du permis de construire, ils ont obtenu un certificat d’urbanisme favorable pour toute la superficie de la parcelle 121, et qui aurait été différent si l’autorité communale et les acquéreurs avaient été informés.

Les vendeurs soutiennent avoir informé les acquéreurs mais le plan n’est pas parvenu au destinataire en raison de la mauvaise adresse et de la mauvaise orthographe du patronyme ; les pièces objet de cet envoi mentionnent certes la ligne à haute tension mais le régime n’en était pas précisé alors que l’auteur de la lettre connaissait parfaitement la dualité de régimes juridiques applicables ; au surplus, la teneur de la lettre d’accompagnement (jamais reçue par le destinataire) n’était pas rédigée pour attirer l’attention sur la ligne électrique ni sur une nouvelle numérotation (le plan prétendument envoyé ne contient aucune numérotation cadastrale) ; cette lettre attire l’attention des lecteurs sur la question écologique et urbanistique de l’emplacement des arbres existants.

Si la révélation du plan daté de 2009 mentionnant la ligne électrique était intervenue, le certificat d’urbanisme n’eut pas été le même. Le notaire n’aurait donc pas eu les mêmes informations pour élaborer l’acte de vente. Quant aux acquéreurs, qui, à la différence du notaire, ignorent les distinctions juridiques effectuées par EDF et les obligations qu’elles contiennent, ils ont pu s’en tenir à l’affirmation de l’acte selon laquelle les vendeurs n’avaient laissé créer aucune servitude, et tenir pour juridiquement efficace l’acte qu’ils signaient malgré la mention de l’existence de la ligne.

Les discussions qui sont nécessairement tenues pour conduire à l’acceptation de modification de l’objet de la vente ont nécessairement relégué au second plan les préoccupations pouvant se rattacher à la ligne électrique ; cela exonère les acquéreurs de toute faute de négligence.

La faute des vendeurs est donc caractérisée.

C) la déclaration non conforme à la réalité faite par les vendeurs devant notaire

A l’inexécution des obligations prévues par la convention passée avec EDF, les époux Y H ont aussi manqué à leur obligation de sincérité.

Les époux Y H ont en effet tous deux affirmé une contrevérité en répondant par la négative à l’interrogation précise sur la question de savoir s’ils avaient ou non consenti des servitudes à porter à la connaissance des acquéreurs. Ils devaient répondre positivement et devaient alors produire la convention signée par l’épouse le 15 novembre 2000, convention qui obligeait les deux époux par l’effet du changement de régime matrimonial.

Si cela avait été fait, le notaire eut refusé de signer l’acte portant mention d’une absence de création de servitude ; il aurait déconseillé aux acquéreurs de signer sans rependre une négociation sur le prix avec les vendeurs.

La seule défense consiste encore à soutenir qu’il y a eu oubli ; et la production in extremis d’un plan, paraphé par le notaire et mentionnant l’existence de la ligne électrique, ne suffit pas à effacer la faute qui a consisté passer sous silence la restriction des droits réels vendus en raison des droits consentis à EDF.

Le manquement est caractérisé et il est causal dans la genèse du préjudice invoqué car les acquéreurs
- non juristes – ont été amenés à en conclure que le tracé de ligne électrique enterrée n’était pas révélateur d’une situation incompatible avec cette affirmation.

D) l’inefficacité du moyen de défense de la partie venderesse

Entre l’acte sous-seing privé et l’acte authentique, la numérotation cadastrale a été changée et l’objet du contrat a été modifié puisque les époux X acquièrent les parcelles 451, 452 et 453 et que ce

sont ces parcelles et non la parcelle 121 qui sont le fonds dominant de la servitude envisagée.

Les plans du permis de construire sont élaborés avec l’ancienne numérotation cadastrale.

L’assiette de leur acquisition est ainsi déplacée vers le Nord.

Les plans annexés à l’acte notarié, dont les acquéreurs ont pris connaissance à la veille de la signature de l’acte, mentionnent la nouvelle numérotation cadastrale, font bien état de l’existence d’une ligne électrique sans en préciser explicitement le régime (ce régime est dual selon la puissance ainsi que cela est rappelé ci-dessus) ; la tension transportée est précisée. Mais aucune mention n’évoque le régime juridique applicable.

I Y a expliqué avoir envoyé le 02 décembre 2010 ce plan complet mentionnant l’existence de la ligne à haute tension ; le plan qu’il prétend avoir envoyé est daté de 2009, donc préparé depuis longtemps ; il n’y a pas lieu de remettre en question cette affirmation.

Son envoi ne contient aucun avertissement à l’adresse des destinataires qui les eut informés d’une modification cadastrale en cours ou même envisagée ; la lettre donnait des détails sur l’implantation des arbres mais ne préparait nullement les acquéreurs ni à une modification cadastrale, ni à la modification de l’objet de la vente par translation vers le Nord et abandon d’une partie de terrain au Sud en bordure de la voie publique.

Le document a été adressé certes à NICE, qui est la ville où vivait les époux X ; cependant, leur nom a été mal orthographié (JUHAN) et la lettre a été envoyée à une adresse erronée ; les destinataires ne l’ont donc jamais reçue. Il y a donc eu faute consistant à ne pas s’être assuré des coordonnées exacte.

Les époux X n’ont eu les documents en main qu’à la veille de la passation de l’acte authentique ; ils ont accepté d’acheter un terrain qui n’était pas le même que celui promis dans l’acte sous-seing privé mais ne peuvent pas être considérés comme ayant acquis un terrain grevé d’une servitude puisque les acquéreurs n’ont pas rempli l’obligation prévue par EDF à leur profit de publier la convention du 15 juin 2000 et que leur cocontractant avait affirmé, contre la réalité, n’avoir consenti aucune servitude.

Sur l’évaluation du préjudice

G Y est aujourd’hui la seule à devoir réparation : la communauté universelle a été dissoute par le décès de son mari et selon l’acte de notoriété, elle est sa seule héritière par l’effet des clauses à cause de mort du contrat de changement de régime matrimonial.

Les époux X ont donc acquis un bien déprécié par l’ouvrage public en place et ont été empêchés de réaliser le projet de construction qu’ils envisageaient sur la partie Sud Est de la parcelle qu’ils ont acquise.

Les époux X ont revendu le bien en 2017 au prix de 192.000 euros nets vendeur (commission d’agence 7 680 euros) ; la surface vendue est de 39 a 21 ca sous les références cadastrales AB 214, 216, 474, 476 et D 721 et D 723 ; la numérotation cadastrale a donc encore changé depuis l’acquisition ; ils ont vendu l’objet de leur rénovation ; ils ont donc apporté une plus-value de 160.000 euros à la surface aujourd’hui revendue. Ils ont conservé la surface dévaluée par la canalisation ; pour pouvoir la valoriser dans les mêmes conditions, il faut qu’ils déplacent la canalisation ; le coût actuel des travaux nécessaires pour le faire constitue donc la mesure de leur préjudice et s’évalue à la somme mentionnée par EDF soit 27.881,57 euros réévaluée à la date du présent arrêt en fonction du taux d’intérêt au taux légal applicable au bénéfice d’un particulier depuis le 23 septembre 2014, date de ce chiffrage.

Le préjudice moral et le préjudice de jouissance demandés constituent une juste mesure de la réparation des tracas causés par la découverte de nouvelles déconvenues venue s’ajouter à la modification de l’assiette de la vente et par l’impossibilité de pouvoir utiliser une partie du terrain conformément au projet envisagé et porté à la connaissance de l’adversaire.

La demande d’indemnisation du chef de la dégradation de l’état de santé de C X doit être rejetée car il ne peut pas être jugé que la dégradation de cet état de santé soit une conséquence directe des contrariétés provoquées par la situation et le sentiment d’avoir été floué.

La demande formée au titre des frais irrépétibles est justifiée.

Sur la coresponsabilité de F E

A) la faute du notaire instrumenteur

En paraphant le plan sur lequel figurait le tracé de la ligne électrique enterrée, alors que les époux Y avaient reconnu devant lui et sur son interrogation expresse, ne pas avoir laissé créer de servitude sur le fonds vendu et alors qu’aucune mention de ce tracé ne figurait au fichier immobilier concernant la parcelle 449 issue de la 121, D E, notaire, a manqué à son obligation légale de conseil et à son obligation de s’assurer de l’efficacité de l’acte ; le simple mention de l’existence de cette ligne enterrée l’obligeait d’une part, à interroger les vendeurs sur la contradiction entre la déclaration de non constitution de servitude qu’il avait recueillie ; cette même constatation l’obligeait d’autre part, à en vérifier le régime juridique précis de cette canalisation au regard des exigences de la publicité foncière.

S’agissant d’une ligne enterrée, la restriction du droit de propriété ne relève pas de la prise en considération de la situation des lieux.

La faute commise a donc contribué à exposer les époux X au risque qui s’est réalisé. Elle engage la responsabilité civile du notaire instrumenteur.

D E doit être déclaré coresponsable du préjudice.

B) l’obligation de réparation pesant sur F E, sa fille

L’acte authentique de vente a été passé devant M^e D E ; son étude a été reprise par sa fille à titre personnel ; cela n’est pas contesté ; mais F E n’est pas personnellement coresponsable des fautes commises par son père, fût-il son prédécesseur dans l’étude, et ce tant qu’il demeure en vie.

L’action en réparation qui la vise est bien irrecevable.

C) Recours entre coobligés

La cour n’est pas saisie de la question.

Sur les demandes annexes

D E et G H seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

Il sera aussi fait droit à la demande de 6.000 euros formée par les époux X en compensation de frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant, publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et par arrêt mis à disposition au greffe,

* révoque l’ordonnance de clôture et prononce la clôture à la date des débats,

* infirme le jugement,

* par application de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable aux contrats, déclare G H à titre personnel et en qualité de seule héritière de I Y son mari prédécédé, responsable du préjudice subi par les époux X,

* la condamne à leur payer :

— une indemnité de 27.881,57 euros en réparation du préjudice économique outre les intérêts au taux légal depuis le 23 septembre 2014,

— une somme de 5.000 euros en réparation du préjudice moral,

— une somme de 5.000 euros en réparation du préjudice de jouissance,

* par application de l’article 1240 du code civil, déclare D E, coresponsable du préjudice subi par les époux X,

* le condamne à réparer l’entier préjudice subi par les époux X, in solidum avec G H,

* met F E hors de cause,

* condamne D E et G H à payer aux époux X une somme de 6.000 euros en compensation de frais irrépétibles exposés devant les deux degrés de juridiction,

* dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de F L.

Le présent arrêt a été signé par Madame R-S, faisant fonction de Président, et par Madame P, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

O P M-Q R-S