N° 6

MF B

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Copies exécutoires

délivrées à :

— M^e Maisonnier,

— M^e Algan,

le 13.01.2023.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 12 janvier 2023

RG 21/00001 ;

Décision déférée à la Cour : arrêt n° 963 F-D du 26 novembre 2020 de la Cour de Cassation ayant cassé l’arrêt n° 198, rg n° 18/00258 de la Cour d’Appel de Papeete du 9 mai 2019 ensuite de l’appel d’un jugement n° 349, rg n° 16/00584 du Tribunal Civil de Première de Papeete du 17 mai 2018 ;

Sur requête après cassation déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 4 janvier 2021 ;

Demanderesse :

Mme [H] [T], née le 22 novembre 1957 à Papeete, de nationalité française, demeurant à [Adresse 4] ;

Représentée par M^e Michèle MAISONNIER, avocat au barreau de Papeete ;

Défendeurs :

Maître [Z] [U], notaire à l’étude notarial la Scp [U], Guichenu, Mou-Hing, en qualité de négociateur de la vente, demeurant à [Adresse 5] ;

Non comparante, assignée à la personne de [Y] [D], notaire de l’étude sus visée, le 19 janvier 2022 ;

La Société Civile BO 45 au capital de 100 000 FCP, inscrite au Rcs de Papeete sous le n° Tpi 16 72 C, n° Tahiti C 00730 dont le siège sociale, est sis [Adresse 1], représentée par son gérant : M. [J] [W] [M] ;

La Sarl Newstone, société à responsabilité limitée, inscrite au Rcs sous le n° TPI 07 322 B, au capital de 5 000 000 FCVP dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par son gérant : M. [J] [W] [M] ;

Ayant pour avoat la Selarl FMA Avocats, représentée par M^e Vaitiare ALGAN, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 9 septembre 2020 ;

Composition de la Cour :

Vu l’article R 312-9 du code de l’organisation judiciaire ;

Dit que l’affaire, dont ni la nature ni la complexité ne justifient le renvoi en audience solennelle, sera jugée, en audience ordinaire publique 10 novembre 2022, devant M^me BRENGARD, président de chambre, M. RIPOLL et M. SEKKAKI, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me BRENGARD, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

Le 11 septembre 2015, Mme [H] [T] a conclu avec la société Newstone, acquéreur, un acte dénommé 'compromis de vente’ avec faculté de substitution, portant sur une parcelle de terre située à [Localité 3] comportant des constructions à démolir, en contrepartie d’un prix de 145 000 000 Fcfp.

L’acquéreur a versé directement entre les mains de la venderesse, la somme de 2 500 000 Fcfp à valoir sur le dépôt de garantie de 5 000 000 Fcfp et s’est engagé à payer l’autre moitité au plus tard le 30 septembre 2015.

La régularisation de l’acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 31 juillet 2016.

Les parties ont stipulé au bénéfice de l’acquéreur, diverses conditions suspensives dont l’obtention d’un permis de construire et d’un prêt bancaire, assorties d’une clause de caducité prévoyant des délais butoir.

***

Le 16 décembre 2015, la venderesse a sommé l’acquéreur de justifier du dépôt du dossier complet de permis de construire sous 8 jours.

Le 18 décembre 2015, la société Newstone a répondu qu’elle communiquait le justificatif de la demande d’autorisation de travaux ainsi que son acceptation de l’offre commerciale de la Banque de Tahiti pour le financement de l’acquisition.

Par courrier du 7 mars 2016, la venderesse a indiqué à l’acquéreur qu’elle estimait que les documents qu’il lui avait adressés ne correspondaient pas aux conditions suspensives contractuelles et l’a informé de ce qu’elle s’opposait à toute prorogation du compromis, le sommant , en outre, de justifier sous huitaine, de l’obtention du prêt bancaire et du dépôt du dossier complet du permis de construire.

Suivant courrier de son notaire établi le 11 mars 2016, la société Newstone a alors notifié au notaire de Mme [T] qu’elle entendait renoncer aux conditions suspensives stipulées en sa faveur.

Le 17 juin 2016 , Mme [T] a notifié aux notaires qu’elle n’entendait plus donner suite à la vente au motif du non-respect des conditions suspensives et notamment qu’il n’avait pas été justifié par l’acquéreur de l’obtention du prêt nécessaire à l’acquisition avant l’expiration du délai contractuel fixé au 15 décembre 2015.

Le 27 juillet 2016, la société Newstone a notifié qu’elle se substituait à la société civile BO 45.

Mme [T] a été invitée à se présenter le 29 juillet 2016 devant le notaire pour signer l’acte authentique de vente. Elle n’a pas déféré à la convocation et le notaire a établi un procès-verbal de carence.

La société BO 45 a assigné Mme [T] en réalisation forcée de la vente, en paiement de la clause pénale prévue à la promesse et de dommages-intérêts pour résistance abusive.

La société Newstone est intervenue volontairement à l’instance.

Maître [U], notaire de l’acquéreur, est intervenue volontairement à l’instance pour obtenir le paiement de ses honoraires de négociation, stipulés à la charge de l’acquéreur.

***

Suivant jugement contradictoire n°349 rendu le 17 mai 2018 (RG 16/ 00584), le tribunal de première instance de Papeete a :

' donné acte à Maître [U] et à la SarlNewstone de leur intervention volontaire,

' constaté la réalisation de la vente par Mme [T] à la société BO 45 moyennant le prix de 145 000 000 Fcfp,

' ordonné la passation de l’acte de vente sous la forme authentique,

' donné acte à la société BO 45 du versement de la somme de 5 000 000 Fcfp à valoir sur le montant de la vente,

' condamné Mme [T] à payer à la société BO 45 :

— une somme de 5 000 000 de francs au titre de la clause pénale,

— une somme de 7 000 000 au titre des frais engagés,

— une somme de 250'000 Fcfp au titre des frais irrépétibles,

' condamné la société BO 45 à payer à Maître [U], une somme de 4'237'500 Fcfp au titre de ses honoraires de négociation,

' débouté les parties pour le surplus,

' assorti sa décision de l’exécution provisoire.

' condamné Mme [T] aux dépens.

Par déclaration du 26 juillet 2018 Mme [T] a relevé appel en intimant la société BO45, la société Newstone et Maître [U].

Suivant ordonnance rendue le 12 décembre 2018, M. le Premier président de la cour d’appel a débouté Mme [T] de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire dont le jugement du 17 mai 2018 est assorti.

***

Aux termes d’un arrêt n°198 rendu le 9 mai 2019 (RG 18/258), la cour d’appel a a confirmé le jugement du 17 mai 2018 querellé en toutes ses dispositions excepté en ce qu’il a débouté la société BO 45 de sa demande de dommages-intérêts puis statuant à nouveau sur ce point, a condamné Mme [T] à payer à celle-ci la somme de 5 millions Fcfp à titre de dommages-intérêts.

La cour d’appel a validé l’analyse faite par le premier juge du fond du litige en estimant que la société acquéreur avait régulièrement renoncé aux conditions suspensives le 11 mars 2016 et qu’ainsi la vente convenue dans le compromis de vente du 11 septembre 2015 était parfaite, mais y a ajouté la condamnation de Mme [T] au paiement d’une somme de 5 000 000 Fcfp à titre de dommages-intérêts au motif qu’elle avait fait preuve d’une résistance abusive dans le cadre de la procédure.

***

Saisie sur le pourvoi de Mme [T], la troisième chambre civile de la Cour de Cassation statuant par arrêt du 26 novembre 2020, a cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 9 mai 2019 puis a renvoyé l’affaire devant la cour d’appel de Papeete autrement composée, en statuant comme suit :

'Vu l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 :

8. Selon ce texte, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

9. Pour déclarer la vente parfaite au 11 mars 2016, l’arrêt retient que l’acquéreur était libre de renoncer à la condition suspensive d’obtention d’un prêt stipulée en sa seule faveur, qu’il a été fait référence par erreur au code de la consommation dans la promesse et que la renonciation est intervenue dans les délais impartis pour la réalisation des conditions.

10. En statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que l’acquéreur devait notifier au notaire désigné pour la rédaction de l’acte la renonciation à la condition d’obtention d’un prêt dans les mêmes formes et délais que l’obtention ou le refus du prêt, soit au plus tard le 15 décembre 2015, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

…'

***

Suivant requête du 4 janvier 2021, Mme [T] a saisi la cour d’appel de céans, cour de renvoi.

En ses conclusions récapitulatives et en réplique déposée le 7 juillet 2022, Mme [T] demande à la cour, vu les articles 1134 et 1176 du code civil.

Considérant que les pièces produites aux débats et les éléments de la cause montrent que l’acquéreur (la société Newstone aux droits de laquelle vient la société BO 45) n’a pas satisfait dans les délais impartis et expressément convenus par les parties, aux conditions suspensives du compromis de vente.

qu’en effet, à la date butoir du 15 décembre 2015, l’acquéreur n’a pas justifié avoir déposé auprès de l’autorité compétente un dossier complet de demande de permis de construire et avoir obtenu son prêt bancaire,

que la venderesse se conformant aux stipulations du compromis a mis en demeure le 16 décembre 2015 puis le 7 mars 2016, l’acquéreur de justifier sous huit jours de ses diligences concernant le dépôt complet du dossier de permis de construire,

que celui-ci a fait notifier par courrier du 11 mars 2016 au notaire de sa venderesse, la renonciation au bénéfice des conditions suspensives,

que l’acquéreur n’a ainsi pas respecté les termes du compromis de vente lui imposant de notifier au notaire la renonciation à la condition d’obtention du prêt, notamment, au plus tard le 15 décembre 2015,

qu’il n’a jamais justifié qu’il disposait des sommes nécessaires pour payer le prix sans l’aide d’un prêt et qu’au contraire il a produit l’avis favorable obtenu le 17 juin 2016 de la Banque de Tahiti portant sur le financement partiel de l’achat du terrain à hauteur de 140 millions.

Infirmant le jugement entrepris sauf sur les dispositions rejetant la demande de dommages-intérêts présentée par la société B0 45 et la condamnation de celle-ci à verser au notaire, les honoraires demandés, et statuant à nouveau des chefs infirmés,

A titre principal, vu l’article 1176 du code civil,

' dire et juger que les conditions suspensives afférentes au permis de construire et au financement de l’acquisition, eu égard aux stipulations claires et sans équivoque concernant leur défaillance en cas de non- respect par l’acquéreur de ses obligations dans les délais impartis, n’ont pas été incluses dans l’intérêt exclusif de celui-ci, et que par suite, la renonciation du 11 mars 2016 ne peut avoir rendu la vente parfaite,

' constater qu’à la date du 15 décembre 2015, l’acquéreur n’a pas justifié avoir obtenu son prêt bancaire et avoir déposé un dossier complet en demande de permis de construire, et que la venderesse a notifié à l’acquéreur par courrier du 16 décembre 2015, le fait qu’elle se prévalait de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du permis de construire,

Par suite,

dire et juger que l’acquéreur a manqué à ses obligations et, par sa négligence, les conditions suspensives afférentes auprès au permis de construire ont défailli à la date du 15 décembre 2015,

dire et juger le compromis caduc et qu’ainsi elle est déliée de toute obligation et peut retrouver la libre disposition de son bien sans autre formalité.

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour considérait que les conditions suspensives ont été stipulées dans le seul intérêt de l’acquéreur,

considérant que le compromis de vente dispose que si l’acquéreur veut renoncer à la condition suspensive d’obtention du prêt, il devra notifier au notaire, dans les formes et délais spécifiés, qu’il disposait des sommes nécessaires pour payer le prix sans l’aide d’un prêt,

considérant qu’en l’espèce la société Newton a notifié sa renonciation bénéfice de la condition suspensive d’obtention du prêt le 11 mars 2016 sans justifier qu’elle disposait des fonds nécessaires et qu’en outre, elle a justifié avoir obtenu un accord de prêt de la banque de Tahiti.

' Débouter la société Newton et la société B0 45 de leurs prétentions, dire et juger que le non-respect des modalités de renonciation au bénéfice de la condition suspensive d’obtention du prêt emporte la caducité du compromis, et qu’ainsi elle se trouve déliée de toute obligation et peut retrouver la disposition de son bien.

Concernant les effets de la caducité du compromis et de la particulière turpitude de l’acquéreur dans l’exécution de ses obligations,

' dire et juger que l’acquéreur a manqué gravement à son devoir de loyauté et que l’appelante n’a pas à lui rembourser la somme de 5 000 000 Fcfp au titre du dépôt de garantie,

' condamner in solidum la société Newton et la société B0 45 à lui payer la somme de 2 000 000 Fcfp au titre du préjudice moral qu’elle subit, outre celle de 904'000 Fcfp au titre des frais irrépétibles, en plus des entiers dépens.

Suivant conclusions récapitulatives responsives n°3 déposées le 19 août 2022, s’en remettant à la motivation du jugement querellé, la société BO 45 et la société Newton entendent voir la cour :

' confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

' condamner Mme [T] à leur verser la somme de 5 000 000 Fcfp à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par sa mauvaise foi et son comportement dilatoire,

' la condamner au paiement d’une somme de 1'200'000 Fcfp au titre des frais irrépétibles s’ajoutant aux dépens qui doivent rester à sa charge exclusive.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions et moyens dont la Cour est saisie, il est renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties. Pour l’exposé des moyens des parties, tel que requis par les dispositions de l’article 268 du code de procédure civile de la Polynésie française, il sera renvoyé à la motivation ci-après à l’effet d’y répondre.

***

Maître [Z] [U], notaire a été assignée par acte d’huissier du 19 janvier 2021 remis à son étude, à l’un de ses confrères qui l’a signé.

MOTIFS DE LA DECISION :

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'dire et juger’ ou de 'constater’ ou de 'considérant’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais qui constituent uniquement des moyens.

***

Selon l’article 1134 du code civil applicable en Polynésie française, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que par leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

La société BO45 et son auteure, la société Newstone fondent leur action sur l’article 1589 du code civil qui dispose que la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des parties sur la chose et le prix.

Mme [T] se prévaut de l’article 1176 du code civil qui prévoit que lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un évènement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’évènement ne soit arrivé.

Le compromis de vente signé le 11 septembre 2015 comporte un paragraphe 'CONDITIONS SUSPENSIVES’ qui débute par la mention : 'comme conditions déterminantes des présentes, sans lesquelles L’ACQUEREUR n’aurait pas contracté, les présentes sont soumises aux conditions suspensives suivantes :…'.

Les sociétés BO 45 et Newstone en déduisent que ces conditions suspensives ont été édictées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur.

Cependant, la clause 'PRET-PROTECTION DE L’EMPRUNTEUR’ stipule en page 8 du compromis :

— que l’acquéreur devra notifier au notaire désigné par la rédaction de l’acte authentique, l’obtention ou le refus opposé à ses demandes de prêt et au plus tard le 15 décembre 2015,

— que si l’acquéreur veut renoncer à la condition suspensive d’obtention préalable du prêt, il devra notifier au notaire, dans les formes et délais sus indiqués – soit dans les mêmes conditions que pour l’obtention ou le refus du prêt – qu’il dispose désormais des sommes nécessaires pour payer le prix sans l’aide d’un prêt.

La même clause édicte qu’à défaut de réalisation de cette condition suspensive, le vendeur retrouvera la libre disposition de son bien, sans autre formalité.

Il s’en évince que les délais butoir fixés par l’accord contractuel sont stipulés dans l’intérêt des deux parties, afin que le vendeur ne reste pas indéfiniment lié dans le cadre de l’acte qui est un compromis et non une promesse unilatérale de vente .

Or, la société Newstone, auteure de la société BO45 a notifié qu’elle renonçait aux conditions suspensives par courrier du 11 mars 2016, alors qu’il lui avait été imparti un délai expirant le 15 décembre 2015, et en outre, n’a pas déclaré qu’elle disposait des fonds lui permettant d’acquérir immédiatement l’immeuble.

La société BO45 fait valoir que la clause serait inapplicable en ce qu’ elle vise des dispositions du code de la consommation qui ne sont pas transposables au cas d’espèce. Cependant, elle n’explique pas le mécanisme juridique qui justifierait d’écarter une seule clause du compromis de vente, surtout quand les termes en sont aussi clairement exprimés .

Elle prétend également que Mme [T] aurait 'accordé un délai supplémentaire', ce qui signifierait, en termes juridiques, qu’elle aurait accepté de proroger les effets du compromis de vente ; mais une telle prorogation doit être expressément stipulée, ce qui n’est pas le cas de l’appelante qui, au contraire, a montré par divers courriers adressés dès le 16 décembre 2015, sa volonté de ne pas renoncer aux délais butoir exprimés dans le compromis de vente.

Il ressort donc de l’analyse des pièces du dossier et des explications des parties que le compromis de vente ayant lié Mme [T] à la société Newstone auteure de la société BO45 est devenu caduc et a cessé de produire ses effets le 16 décembre 2015, selon les stipulations contractuelles acceptées par les parties.

En conséquence, le tribunal ne pouvait déclarer la vente parfaite et ordonner qu’elle soit réitérée en forme authentique : ainsi que le demande Mme [T], le jugement sera infirmé excepté sur la condamnation de la société BO45 à payer à Maître [U] la somme de 4 237 500 Fcfp au titre des honoraires de négociation, ce chef de décision n’étant pas discutée en appel.

Les parties étant remises dans la situation qu’elles occupaient avant de signer le compromis devenu caduc,

— le versement par la société BO45 à l’étude notariale, de la somme de 5 000 000 Fcfp représentant le dépôt de garantie n’a plus de cause du fait de la caducité du projet de vente, ces fonds devant lui être restitués,

— Mme [T] ne peut être condamnée en vertu de la clause pénale d’un acte inexistant,

— elle ne peut être davantage tenue de rembourser les frais engagés par la société BO45 au titre du permis de construire et autres investigations préalables à ce permis, puisque le compromis est devenu caduc par suite du non-respect par l’acquéreur d’une clause contractuelle.

Il en résulte que la société BO45 et la société Newstone doivent être déboutées de leurs entières prétentions fondées sur le compromis de vente devenu caduc.

En revanche, dès lors que la société BO45 a obtenu gain de cause en première instance et devant la cour d’appel avant la décision de cassation, il ne peut lui être reproché un quelconque manquement qui serait à l’origine d’un préjudice moral causé à Mme [T]. La demande de dommages intérêts présentée par celle-ci sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Vu l’appel de Mme [H] [T],

Vu l’arrêt de renvoi rendu par la Cour de Cassation le 26 novembre 2020,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société BO 45 à payer à Maître [U], une somme de 4'237'500 Fcfp au titre de ses honoraires de négociation,

L’infirme sur l’ensemble des autres dispositions,

Statuant à nouveau,

Dit que le compromis de vente signé le 11 septembre 2015 entre Mme [T] et la société Newstone (auteure de la société BO45), est devenu caduc le 16 décembre 2015 par suite de la non- réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt et que la venderesse s’est ainsi trouvée déliée de ses obligations à l’égard de l’acquéreur,

Déboute, en conséquence, la société BO 45 et la société Newstone de l’ensemble de leurs demandes en particulier, de réalisation de la vente judiciaire et de paiement par la venderesse de dommages intérêts,

Rejette la demande de dommages intérêts de Mme [T],

Dit que le dépôt de garantie de 5 000 000 Fcfp versé par la société Newstone (société BO45) n’a plus de cause et doit lui être restitué,

Vu les articles 406 et 407 du code de procédure civile de Polynésie française,

Condamne les sociétés BO 45 et Newstone aux entiers dépens de première instance et d’appel qui pourront être distraits au profit de Maître Michèle Maisonnier qui en fait la demande,

Les condamne également à payer à Mme [T], une indemnité de procédure de 500 000 Fcfp au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Prononcé à Papeete, le 12 janvier 2023.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : MF BRENGARD