N° 189

MF B

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Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e Armour Lazzari,

le 25.05.2023.

Copie authentique

délivrée à :

— Me [O],

le 25.05.2023.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 25 mai 2023

RG 22/00004 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 21/35…, rg n° 17/00142 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 20 août 2021 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 3 janvier 2022 ;

Appelant :

M. [A] [U] [P], né le 5 août 1977 à [Localité 1] (Corse) de nationalité française, demeurant [Adresse 3] ;

Représenté par M^e Loris PEYTAVIT, avocat au barreau de Papeete ;

Intimés :

Mme [N] [S] [M], née le 28 décembre 1984 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant à [Adresse 6] ;

M. [C] [F] [G], né le 15 juillet 1984 à [Localité 7], de nationalité française, demeurant à [Adresse 6] ;

Représentés par M^e Kari lee ARMOUR-LAZZARI, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 13 janvier 2023 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 9 mars 2023, devant M^me BRENGARD, président de chambre, M^me GUENGARD, président de chambre, M. RIPOLL, conseiller, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me BRENGARD, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

M. [A] [U] [P] était propriétaire d’une maison située à Tahiti, commune de [Localité 5], [Adresse 2], qu’il a donné à bail du 31 octobre 2014, à M. [R] [V].

***

Entre-temps, par acte sous seing privé du 13 mai 2016 établi par Me [T], M. [P] s’est engagé à vendre la maison à [N] [M] et [C] [G], moyennant un prix total de 20'904'000 Fcfp.

La vente était subordonnée à la réalisation de diverses conditions suspensives dont certaines stipulées au profit de l’acquéreur seul, et, en particulier, que l’immeuble ne fasse pas l’objet d’une location ou occupation non déclarée à l’acte.

S’agissant de cette condition, une clause 'PROPRIETE-JOUISSANCE’ (page 4 de l’acte) précisait que l’acquéreur sera propriétaire des biens au jour de la réalisation de la vente par acte authentique, qu’il aura la jouissance par la prise de possession réelle et effective à compter du même jour, que les biens seront vendus libres de toute location, habitation ou occupation quelconque et enfin, que le vendeur s’oblige à notifier le congé au locataire en place et purger son droit de préemption.

Le délai de réitération de la vente par acte authentique était fixé au 25 juillet 2016.

Une clause ' RÉALISATION DE LA VENTE’ (page 7) édicte que la vente est subordonnée à la signature d’un acte authentique de vente avec paiement du prix prévu et des frais et loyaux coûts du contrat dans le délai contractuellement prévu.

Elle stipule en son paragraphe 2 que : 'à défaut de signature de l’acte authentique de vente dans le délai ci-dessus prévu, et de sommation délivrée à cet effet par l’une ou l’autre des parties dans les 15 jours de l’expiration dudit délai, les présentes seront frappées de nullité de plein droit et les parties déliées de tout engagement à l’exception de ceux découlant de l’application de la clause 'DÉPÔT DE GARANTIE’ ci-après'.

***

Le 23 mai 2016, M. [P] a fait adresser à son locataire, par Me [T] notaire associé de la SCP Clemencet [T], un congé pour vendre avec offre d’achat.

***

Le 18 juillet 2016, le notaire des consorts [G] [M] a écrit au notaire chargé de la vente, Me [T], pour s’étonner que le vendeur ait demandé de surseoir à la vente au motif que son locataire était toujours dans la maison, objet de la vente, rappelant que pour leur part, les acquéreurs avaient satisfait aux conditions suspensives qui leur incombaient.

Le 2 août 2016, les consorts [G] [M] ont fait notifier à Me [T] une lettre dans laquelle ils sollicitaient un rendez-vous avant le 10 août 2016 et qu’à défaut, ils entendaient faire jouer la clause pénale.

Le 2 août 2016, Me [T] a proposé un rendez vous de signature aux acquéreurs fixé au 10 août suivant qui s’est avéré infructueux.

Le 16 août 2016, les consorts [G] [M] ont adressé un courrier à Me [T] pour lui faire part de leur intention 'persistante’ d’acheter la maison mais en demandant, compte tenu du retard du congé donné par le vendeur à son locataire, une renégociation du prix, en ajoutant : 'faute de quoi nous activerions la clause pénale'. Ils sollicitaient en outre la restitution des versements partiels de 11 222 000 Fcfp et de 142 000 Fcfp qu’ils avaient effectués en juillet en plus du dépôt de garantie, 'dans la perspective d’une signature qui n’a pas eu lieu'.

Le 18 août 2016, les consorts [G] [M] ont adressé à M. [P] lui-même, un courrier intitulé 'mise en demeure d’accomplir les formalités du compromis de vente’ dans lequel ils lui faisaient part de leur volonté d’acheter son bien selon les termes du compromis, c’est à dire libre de toute occupation, mais en renégociant le prix, et en indiquant comme dans la lettre précédente : 'faute de quoi nous activerions la clause pénale'.

***

Par requête du 24 février 2017 enregistré au greffe le 20 mars 2017, les consorts [M] [G] ont assigné M. [P] en réalisation de la vente forcée.

***

Le 1er mars 2017, Me [T] a adressé une lettre aux consorts [G] [M] pour leur indiquer que le locataire venait de quitter les lieux et qu’il proposait un rendez-vous de signature le 10 mars suivant, puis par courrier du 10 mars 2017 il leur a été fait sommation de se présenter au rendez-vous de signature de l’acte fixé le 22 mars 2017, date à laquelle un procès-verbal de difficultés a été dressé par le notaire notant que les acquéreurs ont refusé de signer l’acte authentique au motif qu’ils déclaraient avoir assigner leur vendeur en exécution forcée de la vente.

Le 13 mai 2017, [A] [P] a vendu la maison à un tiers pour la somme de 24'000'000 Fcfp.

***

Suivant jugement n°21/354 rendu contradictoirement le 20 août 2021 (RG 17/00 142), le tribunal civil de première instance de Papeete à,

' débouté les consorts [M] [G] de leur demande d’exécution forcée de la vente,

' ordonné la restitution aux consorts [M] [G] du dépôt de garantie déposée au crédit de la comptabilité de la SCP office notariale Philippe Clemencet-Alexandrine Clemencet et [D] [T], à hauteur de 970'000 Fcfp ,

' condamné [A] [P] à payer aux consorts [M] [G] la somme de 30'000 Fcfp au titre de la rémunération forfaitaire du notaire prélevé sur le dépôt de garantie,

' débouté [A] [P] de ses demandes au titre du dépôt de garantie,

' débouté les parties de leurs demandes au titre de la clause pénale,

' condamné M. [P] à payer aux consorts [M] [G] la somme de 3'000'000 Fcfp en réparation du préjudice résultant de la perte de chance, outre celle de 300 000 Fcfp au titre des frais irrépétibles,

— condamné M. [P] aux dépens.

***

Par déclaration du 3 janvier 2022, [A] [P] a relevé appel partiel du jugement entrepris limité au quantum de sa condamnation au titre du préjudice financier subi par les consorts [G] [M].

En ses dernières conclusions du 13 octobre 2022 M. [P] demande à la cour, statuant par infirmation partielle du jugement au visa des articles 1382 et suivants du Code civil,

— de débouter les consorts [G] [M] de leur demande d’indemnisation du préjudice financier subi,

— subsidiairement, de limiter la condamnation de [A] [P] à la somme de 694'530 Fcfp en réparation du préjudice financier en question,

— de condamner solidairement les consorts [M] [G] à lui verser une somme de 250'000 Fcfp au titre des frais irrépétibles de première instance et la même somme les frais irrépétibles d’appel, en plus des entiers dépens qui doivent être laissé à leur charge.

En leurs dernières conclusions du 13 octobre 2022, les consorts [G] [M] entendent voir la cour,

Infirmant le jugement entrepris uniquement en ce qu’il,

— a dit le compromis de vente signé le 13 mai 2016 frappé de nullité,

— a débouté les concluants de leur demande d’exécution forcée de la vente et de leurs demandes au titre de la clause pénale,

— a considéré que le préjudice qu’ils subissent s’analyse une perte de chance,

— a limité la condamnation de M. [P] au paiement de la seule somme de 3'000'000 Fcfp en réparation du préjudice subi,

— a débouté les concluants de leur demande au titre du préjudice moral,

Statuant à nouveau,

— contraindre M. [P] a exécuter les termes de l’acte de vente signé le 13 mai 2016, et à défaut de pouvoir leur vendre le bien immobilier en cause, qu’il a revendu à un tiers,

— le condamner à les indemniser de leur préjudice en leur payant les sommes suivantes :

' 2'000'000 Fcfp au titre de la clause pénale,

' 30'000 Fcfp au titre des frais d’actes dus au notaire, déduits du montant du dépôt de garantie dont il est demandé la restitution à leur profit,

' 1'877'419 Fcfp au titre des loyers payer à fonds perdus à la Sci Anita, soit 150'000 Fcfp par mois du 25 juillet 2016 au 9 août 2017,

' 3'240'000 Fcfp au titre des loyers payer à fonds perdus aux époux [H]faite soit 135'000 Fcfp par mois du 5 août 2017 au 5 août 2019,

' 1'000'000 Fcfp au titre du préjudice moral ;

A titre d’appel incident subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour considère comme le tribunal, que le compromis de vente est frappé de nullité en l’absence éventuelle de reconduction,

infirmant le jugement en ce qu’il a limité la condamnation de M. [P] au paiement de la seule somme de 3'000'000 Fcfp et statuant à nouveau, condamner M. [P] au paiement des mêmes sommes que précédemment ;

En tout état de cause,

— ordonner la restitution à leur profit de la somme de 1'000'000 Fcfp déposée à l’office notarial lors de la signature du compromis de vente déduction faite des frais du notaire à hauteur de 30'000 Fcfp,

— condamner M. [P] au paiement de la somme de 300'000 Fcfp au titre des frais irrépétibles de première instance ainsi que celle de 456'000 Fcfp pour les frais irrépétibles d’appel en plus de l’ensemble des dépens y compris les frais de lettre recommandée et de mise en demeure.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, de la procédure, des prétentions des parties, il est renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties. Se conformant aux dispositions de l’article 268 du code de procédure civile de la Polynésie française, la cour répondra aux moyens par les motifs ci-après.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le tribunal a débouté les consorts [G] [M] de leur demande d’exécution forcée de la vente en retenant,

— qu’aux termes du contrat signé le 13 mai 2016, les parties ont soumis la vente à la réalisation de différentes conditions suspensives dont celle de vendre libre de toute occupation la maison,

— qu’à la date-butoir du 25 juillet 2016, fixée pour le délai de réitération de la vente par acte authentique, l’immeuble n’était pas libre de toute occupation puisque le locataire de M. [P] n’a quitté la maison, objet de la vente que le 28 février 2017 ;

— que, cependant, aucune des parties n’a délivré de sommation à l’effet de signer l’acte authentique dans les 15 jours de l’expiration du délai butoir ;

— que les consorts [G] [M] ont indiqué dans leur courrier recommandé avec avis de réception du 16 août 2016 adressé à M.[P] qu’ils souhaitaient acheter «selon les termes du compromis» mais avec une renégociation du prix, ce qui implique que l’accord initial n’existait plus ;

— que le contrat est nul selon les stipulations contenues dans la clause REALISATION DE LA VENTE.

***

L’appel principal est limité à la critique de l’indemnisation des consorts [G] [M] au titre de leur préjudice matériel et subsidiairement sur son montant . Cependant, par leur appel incident, les consorts [G] [M] défèrent à la cour l’entier litige.

Les consorts [G] [M] demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il a dit que le compromis de vente est frappé de nullité.

— Sur l’appel incident portant l’infirmation des dispositions ayant déclaré nul le contrat du 13 mai 2016,

Le contrat passé le 13 mai 2016 est intitulé 'vente conditionnelle’ : les parties se sont engagées réciproquement à vendre et acheter le bien immobilier, sous réserve de réalisation de conditions suspensives stipulées dans l’acte.

D’après la clause PROPRIETE-JOUISSANCE, il est convenu que l’acquéreur sera propriétaire des biens à compter de la réalisation de la vente par acte authentique.

D’après les stipulations contractuelles qui tiennent lieu de loi aux parties, le délai-butoir de réalisation de la vente a été fixé au 25 juillet 2016 et au plus tard le 10 août 2016 si les conditions de la clause REALISATION DE LA VENTE sont respectées.

Or, en premier lieu, les acquéreurs n’ont pas demandé de rendez-vous pour signer l’acte le 25 juillet 2016.

En second lieu, comme l’a pertinemment jugé le tribunal, aucun des courriers adressés par les consorts [G] [M] ne vaut sommation de signer l’acte authentique de vente avant le 10 août 2016.

Il est vrai que dans leur courrier notifié par voie d’huissier le 2 août 2016, les consorts [G] [M] réclament un rendez-vous pour la signature de l’acte : mais ils adressent leur demande au notaire – dans des termes d’ailleurs cordiaux et non péremptoires -, et non à leur vendeur, et au surplus, ils indiquent qu’ils feront jouer la clause pénale qui n’a été stipulée que dans le cas où la vente ne se réalise pas.

En outre, dans le courrier qu’ils adressent le 18 août 2016 à M. [P] – postérieurement à la date édictée pour la nullité du compromis – s’ils arguent de leur intention 'persistante’ d’acheter le bien, ils demandent une 'renégociation du prix…'.

Il résulte de ces deux derniers courriers que non seulement, ils n’ont pas sommé leur vendeur de remplir ses propres obligations dans les conditions convenues, mais au surplus, ils ont renoncé tacitement à acheter le bien aux conditions stipulées dans le contrat du 13 mai 2016.

Ainsi, au regard du second paragraphe de la clause REALISATION DE LA VENTE qui stipule qu’à défaut de signature de l’acte authentique de vente dans le délai contractuellement prévu, et de sommation délivrée par une des parties dans les quinze jours de l’expiration de ce délai, l’acte sera frappé de nullité de plein droit et les parties déliées de tout engagement sauf en ce qui concerne le dépôt de garantie, c’està bon droit que le tribunal a déclaré nul, le contrat passé le 13 mai 2016, la nullité s’entendant manifestement comme une caducité puisqu’elle libère sans pénalité, les parties de leur engagement respectif.

En tout état de cause, dans leurs conclusions, si les consorts [G] [M] demandent à la cour de «forcer» M.[P] à exécuter les termes de l’acte du 13 mai 2016, ils admettent que la vente est impossible puisque le bien a été cédé à un tiers, et ils sollicitent, 'par équivalent’ (sic), le paiement de diverses sommes à titre de réparation de leur préjudice matériel et moral.

— Sur les demandes indemnitaires :

Les sommes dues au titre de l’acte annulé,

' La restitution du dépôt de garantie et les frais de notaire,

Les consorts [G] [M] ont versé un dépôt de garantie de la somme de 1'000'000 Fcfp entre les mains de l’office notarial. Le tribunal a ordonné qu’il soit restitué aux acquéreurs et a condamné M. [P] à leur verser, la somme de 30 000 Fcfp représentant la rémunération forfaitaire du notaire.

M. [P] n’a pas formé appel à l’égard de ces dispositions du jugement et les consort [G] [M] en sollicitent la confirmation.

Le jugement sera donc confirmé de ces chefs.

' La clause pénale :

Le tribunal a refusé d’appliquer la clause pénale en faisant valoir que le contrat étant nul, la clause l’était également.

La clause pénale est ainsi libellée : 'Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie, la somme de 2'000'000 Fcfp à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts'.

La nullité de l’acte du 13 mai 2016 entraîne son anéantissement total de sorte que c’est à bon droit que le tribunal a rejeté la prétention présentée au titre d’une de ses clauses. Le jugement sera confirmé sur le rejet de la demande d’application de la clause pénale.

— Sur les autres demandes indemnitaires des consort [G] [M] :

Les consorts [M] [G] forment une demande de dommages intérêts et critiquent le jugement qui leur a alloué la somme de 3'000'000 Fcfp en réparation du préjudice résultant du paiement des loyers. Ils font valoir que le tribunal ne pouvait limiter leur préjudice par l’application du principe de la perte de chance de ne pas payer des loyers, alors qu’ils ont subi un préjudice matériel certain et matérialisé par les loyers qu’ils ont payés entre le 25 juillet 2016 et le 5 août 2019.

Le compromis de vente était nul depuis le 10 août 2016 et n’a stipulé qu’une clause pénale, au final inapplicable au cas d’espèce.

La nullité de l’acte entraîne son anéantissement rétroactif de sorte qu’il ne peut plus être alloué d’indemnisation au titre de manquements contractuels.

En revanche, les candidats acquéreurs qui se déclarent lésés par l’annulation de la vente peuvent obtenir des dommages intérêts s’ils justifient d’une faute de celui qui s’était engagé à leur vendre un bien et d’un préjudice en lien causal avec la faute .

Les consorts [G] [M] ne précisent pas le texte légal sur lequel ils fondent leur demande d’indemnisation mais les conclusions de M. [P] ont mis dans le débat, ce problème de fondement juridique et le juge doit restituer aux faits, leur exacte qualification.

Il en résulte que la responsabilité de M. [P] peut être recherchée sur le fondement de l’article 1382 du code civil applicable en Polynésie française .

Or, même s’il s’évince du dossier que les causes de nullité de l’acte sont d’une part, la défaillance de M. [P] dans son obligation de libérer le bien vendu, de toute occupation avant le 10 août 2016, et d’autre part,

le défaut de diligence des consorts [G] [M] : pour autant, M. [P] ne sollicite pas de dommages intérêts pour ce défaut de diligence et d’ailleurs, il n’a subi absolument aucun dommage puisqu’au contraire, il a revendu la maison à un prix supérieur de 4 000 000 Fcfp à celui qu’il avait accepté des consorts [G] [M].

M.[P] se plaint d’avoir été mal conseillé et mal informé par le notaire auquel il déclare avoir confié la vente, mais son argumentation est sans emport dans le procès l’opposant aux consorts [G] [M] qui recherchent sa responsabilité, et du reste, il n’a pas lui-même intenté d’action contre le notaire.

Il critique la motivation du premier juge qui a retenu que le préjudice des consorts [G] [M] résultait de la chance qu’il leur a fait perdre de ne pas contracter, ou de ne pas contracter à ces conditions.

Pour lui, au principal, le préjudice invoqué par les consorts [G] [M] n’existe pas et subsidiairement, il ne peut être indemnisé qu’à hauteur d’une somme de 694 530 Fcfp qui correspond aux loyers qu’ils ont versés du 25 juillet 2016 au 30 avril 2017. Il explique que si les consorts [G] [M] avaient signé l’acte de vente le 10 mars 2017 comme il les a sommés de le faire, à partir du 30 avril 2017, ils n’auraient payé que la somme mensuelle de 77 170 Fcfp (montant des échéances de remboursement du crédit immobilier qu’ils ont contracté pour acheter le bien) plutôt qu’un loyer de 150 000 Fcfp.

M. [P] soutient que les consorts [G] [M] ne sont animés que par un esprit de lucre car ils auraient pu accepter la proposition du notaire de renoncer à ses honoraires de 1 120 000 Fcfp en réparation de leur préjudice.

Ceci étant, le préjudice dont la réparation est demandée, doit être en rapport direct avec la faute de la partie responsable.

Il est constant que les consorts [M] [G] ont récupéré l’intégralité des fonds qu’ils ont réglés auprès de l’étude notariale, à valoir sur le prix et les frais d’achat du bien.

Cependant, ils ont effectué les démarches et notamment obtenu un prêt pour le financement du bien et même s’ils ont signé l’acte du 13 mai 2016 en sachant que le bien était encore loué à cette période, ils ont pu légitimement croire que le vendeur allait respecter son engagement de leur vendre une maison libre de toute occupation et donc habitable le 25 juillet 2016.

Il est donc vrai que le vendeur leur a fait perdre une chance de chercher un autre bien habitable rapidement, et qu’ils ont pu être induits en erreur par le courrier du notaire qui, le 10 mars 2017, les a sommés de se présenter à l’étude le 22 mars 2017 pour signer l’acte alors qu’il était nul depuis le 10 août 2016. Et comme l’a jugé le tribunal, le dommage est mesuré à l’aune de la chance perdue par la faute de la partie responsable : au regard des éléments du dossier, la cour, statuant par infirmation du jugement, chiffre à la somme de 2 000 000 Fcfp l’indemnisation du dommage prouvé par les consorts [G] [M].

— Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral à hauteur de 1'000'000 Fcfp :

S’il est vrai que les consorts [G] [M] ont cru qu’ils pouvaient encore obtenir l’exécution forcée de la vente en février 2017, il apparait également qu’ils étaient conseillés par des professionnels du droit, et qu’ils ne produisent pas les éléments concrets permettant d’établir un lien direct entre le préjudice moral dont ils se prévalent et une faute de M. [P] lui-même.

Le jugement sera confirmé sur le rejet de cette demande.

— Sur les frais de procédure :

M. [P] a formé appel principal et il succombe. Il doit être en conséquence condamné aux entiers dépens. Cependant, il n’est pas justifié de ce que les frais de lettres recommandés et de mise en demeure – dont le montant n’est d’ailleurs pas précisé – se rattachent à l’une des catégories de dépens énumérés à l’article 405 du code de procédure civile de Polynésie française.

M. [P] sera également débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

En revanche, il paraît inéquitable de laisser à la charge des consorts [G] [M] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés, quand bien même ils ont formé appel incident et succombent en partie, puisqu’ils n’ont pas introduit le procès.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Vu l’appel principal de [A] [U] [P] et l’appel incident de [N] [M] et [C] [G],

Infirme le jugement mais uniquement sur le montant de la condamnation de [A] [U] [P] à payer aux consorts [M] [G], la somme de 3 000 000 Fcfp en réparation du préjudice résultant de la perte de chance,

Statuant à nouveau sur la demande de dommages intérêts des consorts [M] [G],

Condamne M. [P] à leur payer la somme de 2 000 000 Fcfp au titre de leur préjudice résultant de la perte de chance d’entreprendre l’acquisition d’un bien qu’ils pouvaient habiter rapidement,

Confirme l’ensemble des autres dispositions du jugement,

Y ajoutant,

Condamne M. [P] à payer aux consorts [G] [M], la somme de 300 000 Fcfp au titre des frais irrépétibles d’appel, sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de Polynésie française,

Le condamne également à payer les entiers dépens d’appel,

Rejette les autres prétentions des parties, plus amples ou contraires.

Prononcé à Papeete, le 25 mai 2023.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : MF BRENGARD