AFFAIRE :N°RG 01/06377

COUR D’APPEL DE Paris CHAMBRE 16^e ch. – SECTION A

ARRET DU 22/06/2005

Grosses délivrées aux parties le :

(n° , 9 pages)

Décision déférée à la Cour: Jugement du 12 Décembre 2000- Tribunal de Grande Instance de PARIS RG n° 199916725

APPELANTE

SCI L’Européenne prise en la personne de ses représentants légaux

1 Cours de Vincennes

75020 PARIS

représentée par la SCP BOMMART FORSTER, avoués à la Cour

assistée de M^e Jean PICHAVANT, avocat au barreau de PARIS, toque : K 087, de la SELARL GAIM

INTIMEE

Sté de réalisation librairies et papeteries dénomme librairie nation prise en la personne de ses représentants légaux

4 Bld de Charonne

75020 PARIS

représentée par la SCP FISSELIER – CHILOUX – BOULAY, avoués à la Cour assistée de M^e Didier MENDELSOHN, avocat au barreau de PARIS, toque : R 230

COMPOSITION DE LA COUR ;

L’affaire a été débattue le 19 avril 2005, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur DUCLAUD, président Madame IMBAUD CONTENT, conseiller Madame DESMURE, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier. lors des débats : Madame BASTIN.

ARRET:

— contradictoire,

— prononcé publiquement par Monsieur DUCLAUD, président,

— signé par Monsieur DUCLAUD, président et par Madame BASTIN, greffier présent lors du prononcé.

La Cour statue sur l’appel interjeté par la SCI L’Européenne à l’encontre d’un jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris du 12 décembre 2000 qui a :

— fixé l’indemnité d’éviction devant revenir à la société Librairie Nation à la somme de 2 262 476 francs,

— débouté en l’état la société Librairie Nation de sa demande tendant à voir condamner la SCI L’Européenne à lui payer ladite indemnité,

— fixé l’indemnité d’occupation due par la société Librairie Nation à compter du 1^er janvier 1993, à la somme annuelle de 122 500 francs,

— condamné la SCI L’Européenne à payer à la société Librairie Nation la somme de 20 000 francs au titre de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— condamné la SCI L’Européenne aux dépens.

Les faits et la procédure peuvent être résumés ainsi qu’il suit :

La SCI L’Européenne est devenue propriétaire le 2 avril 1992 d’un immeuble sis 4 boulevard de Charonne à Paris dont dépendent divers locaux à usage commercial donnés à bail à la SARL de réalisation Librairies et Papeteries dénommée « Librairie Nation » le 26 septembre 1990 pour une durée de 9 années consécutives.

Par acte du 13 avril 1992, la SCI L’Européenne a fait notifier à la société Librairie Nation un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.

Un jugement rendu le 23 novembre 1993 par le Tribunal de Grande Instance de Paris a :

— débouté la société locataire de son exception de nullité de congé,

— constaté que le congé a mis fin au bail et ouvre droit au bénéfice du preneur au paiement d’une indemnité d’éviction,

— dit que la locataire doit une indemnité d’occupation à compter du 1^er janvier 1993,

— avant dire droit sur le montant desdites indemnités, désigné M^me M. Gaborit en qualité d’expert.

Ce jugement a été confirmé par un arrêt rendu le 16 février 1996. M^me M. Gaborit a déposé son rapport le 7 avril 1997.

Par jugement du 2 juin 1998, le Tribunal de Grande instance de Paris a ordonné un complément d’expertise.

L’expert a alors déposé son rapport le 4 mars 1999, et c’est dans ces circonstances que le jugement dont appel est intervenu.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 29 mars 2005, la SCI L’Européenne demande à la Cour de réformer le jugement entrepris, et statuant à nouveau de :

— dire et juger que le montant de l’indemnité d’éviction pouvant être allouée à la société Librairie Nation doit être fixée à une somme de 98 638,36 euros se décomposant de la manière suivante:

Valeur du fonds de commerce 81 427,60 euros

Frais de remploi: 10 % 8 142,76 euros

Préjudice commercial 9 068,00 euros

Total : 98 638,36 euros

— dire et juger que le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Librairie Nation à compter rétroactivement du 1^er janvier 1993 doit être fixée à une somme annuelle HT et hors charges de 37 645,61 euros, avec réévaluation annuelle en fonction de l’indice INSEE,

— dire et juger que la société Librairie nation devra régler les intérêts légaux sur le rappel de l’indemnité d’occupation, à compter du 1^er janvier 1993,

— dire que ces intérêts porteront eux mêmes intérêts, par capitalisation des intérêts échus tous les trois mois,

— condamner la société Librairie Nation au paiement d’une somme de 3 048,98 euros en application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile,

— partager par moitié les dépens.

Aux termes de ses dernières écritures du 8 avril 2005, la société de Réalisation Librairie et Papeterie prie la Cour de :

— déclarer l’appel de la SCI L’Européenne mal fondé et l’en débouter,

— déclarer recevable et bien fondé l’appel incident formé par la concluante,

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction due à la société Librairie Nation,

— constater que la SCI L’Européenne n’a pas exercé son droit de repentir et sous réserve qu’elle ne l’exerce point, condamner la SCI L’Européenne au paiement des sommes ci après,

Statuant à nouveau et réformant le jugement entrepris en ce qu’il a fixé l’indemnité d’éviction au montant de 344 912,24 euros,

— vu les motifs exposés, fixer à 740 983 euros le montant de l’indemnité d’éviction, tous préjudices confondus:

Indemnité principale 638 537 euros

Indemnités annexes 102 446 euros

Ce faisant :

— condamner la SCI L’Européenne au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— confirmer la décision entreprise pour le surplus, notamment concernant l’indemnité d’occupation à 18 675 euros par an et les dépens de première instance et d’appel ainsi que les frais d’expertise,

— condamner la SCI L’Européenne au paiement d’une somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile.

— la condamner aux entiers dépens.

SUR CE LA COUR:

Considérant que la Cour se réfère au jugement entrepris pour la description des locaux et le rappel des clauses du bail, ces points ne suscitant pas de discussion entre les parties ;

Sur l’indemnité principale d’éviction :

Considérant que les parties s’accordent sur le fait que l’éviction entraînera la disparition du fonds de commerce, et que l’indemnité d’éviction doit être déterminée en fonction de la valeur du fonds de commerce ;

Considérant qu’au soutien de son appel, la SCI L’Européenne conteste la méthode d’évaluation du fonds par l’excédent brut d’exploitation pondéré retenue par l’expert, estimant que le fonds doit être évalué en fonction du chiffre d’affaires hors taxe propre à la société Librairie Nation; qu’elle s’oppose à la prise en compte des éléments comptables des exercices 2003 et 2004 au motif qu’ils ne distinguent pas les recettes perçues pour le compte de la société Poliris, cessionnaire en 2001 de l’activité de vente en ligne ; qu’elle fait grief aux premiers juges d’avoir retenu un coefficient supérieur à celui que réclamait la locataire et que l’expert judiciaire avait rejeté; qu’elle demande l’application du coefficient proposé par M^me M. Gaborit aux termes de son dernier rapport; qu’elle propose ainsi à la Cour de retenir un coefficient multiplicateur de 40 % appliqué à un chiffre d’affaires moyen de 660 914 euros et de fixer en conséquence la valeur du fonds de commerce à 264 365,60 euros, diminué de la somme de 182 938 euros correspondant au produit de la cession partielle de l’activité réalisée en 2001 ;

Que, de son côté, la société Librairie Nation ne conteste pas la méthode d’évaluation du fonds par l’expert, si ce n’est en ce qui concerne le choix du coefficient multiplicateur, dont elle sollicite qu’il soit porté à 80 % eu égard aux usages de la profession; qu’elle réclame en revanche que l’estimation tienne compte des résultats des exercices comptables des années 2002, 2003 et 2004; qu’elle soutient que ces résultats confirment la progression continue tant des recettes que de l’excédent brut d’exploitation; qu’elle fait valoir que le chiffre d’affaires hors taxe moyen réalisé au cours des trois derniers exercices s’est élevé à 1 048 887 euros; qu’elle estime que ce montant doit servir de base au calcul de l’indemnité d’éviction corrigé du coefficient de 80 % ;

Considérant que la société Librairie Nation étant toujours dans les lieux, l’indemnité d’éviction doit être évaluée à la date la plus proche possible de l’éviction, c’est à dire à la date où la Cour statue ;

Que l’intimée demande par conséquent légitimement qu’il soit tenu compte des derniers résultats produits ;

Que pour s’y opposer, la SCI L’Européenne ne peut utilement faire valoir que les derniers résultats comptables ne distingueraient pas le chiffre d’affaires « perçu pour le compte de la société Poliris », cessionnaire en 2001 de l’activité de vente de bandes dessinées en ligne ;

Qu’en effet, les sociétés Librairie Nation et Poliris constituent deux entités juridiques distinctes, de sorte que les ventes que la société Librairie Nation consent à la société Poliris correspondent à des recettes productives d’une marge pour la société Librairie Nation dont il doit être tenu compte dans l’évaluation de son chiffre d’affaires; qu’au demeurant, l’amélioration conséquente des résultats enregistrés par la société Librairie Nation démontre que l’accroissement de son chiffre d’affaire n’a aucun caractère fictif;

Considérant toutefois que la société Librairie Nation ne verse pas son bilan certifié de l’exercice 2004, de sorte que l’analyse sera nécessairement cantonnée à ses résultats comptables arrêtés au 31 décembre 2003 ;

Considérant, s’agissant de la méthode d’évaluation de la valeur du fonds, que le calcul fondé sur l’excédent brut d’exploitation nécessite d’être pondéré par la prise en compte d’éléments exceptionnels; que si les opérations d’expertise ont permis de mettre en évidence les éléments exceptionnels survenus au cours des exercices 1999 à 2001, la production au débat des seules pièces comptables au titre des exercices 2002 et 2003 ne permet pas d’appliquer cette méthode de calcul avec une fiabilité suffisante ;

Que pour ce motif, et conformément à la demande de la SCI L’Européenne, la valeur du fonds de la société Librairie Nation doit être estimée sur la base des recettes ;

Considérant à cet égard que de l’analyse des bilans des exercices 2001 à 2003, il ressort que les résultats d’exploitation qui étaient négatifs pour 40 976 euros en 2001 sont devenus bénéficiaires à hauteur des sommes respectives de 83 663 euros et 54 999 euros au titre des exercices 2002 et 2003 ; que le chiffre d’affaires net moyen sur ces trois années s’est élevé à la somme de 969 168 euros; que ce chiffre doit être retenu hors taxe, ce point ne suscitant plus de discussion entre les parties ;

Considérant, s’agissant du coefficient applicable, que le caractère favorable de la situation des locaux ne peut être que partiellement pris en compte au regard de l’importance du chiffre d’affaires généré par l’activité « BD NET »; que compte tenu par ailleurs de la configuration des lieux, de l’accroissement sensible du chiffre d’affaires réalisé lors des derniers exercices pris en compte et de l’estimation pour l’exercice 2004, il convient de retenir un coefficient de 50 % ;

Que la valeur du fonds s’élève ainsi à la somme de :

969 168 euros x 0,50 = 484 584 euros ;

Sur les indemnités accessoires :

1° Sur les frais de remploi :

Considérant que l’appelante demande leur évaluation sur la base de 10 % de la valeur du fonds ;

Que la société Librairie Nation sollicite pour sa part l’application des taux retenus par l’expert judiciaire ;

Considérant que les frais de remploi ont vocation à couvrir les coûts d’acquisition d’un nouveau fonds comprenant les droits de mutation, les commissions et honoraires d’assistance juridique ;

Que les frais de mutation, calculés au taux de 4,80 % sur la tranche de l’indemnité d’éviction supérieure à 23 000 euros, s’élèvent ainsi à 22 156 euros ;

Que les frais et honoraires juridiques de transaction, auxquels le taux de 10 % proposé par l’expert sera appliqué, s’élèvent à la somme de 48458 euros ;

Que les frais de remploi s’élèvent donc à la somme globale de 70 614 euros ;

2° Sur le préjudice commercial :

Considérant qu’il est d’usage d’apprécier le trouble commercial à trois mois d’excédent brut d’exploitation moyen des trois dernières années, soit la somme de 13 173 euros (52 694 euros x 3 /12) ;

Considérant que l’indemnité d’éviction globale s’élève ainsi à la somme de 568 371 euros ;

Sur l’indemnité d’occupation:

Considérant qu’au soutien de son appel, la SCI L’Européenne fait grief aux premiers juges d’avoir appliqué un coefficient de précarité de 30 % sur la valeur de 175 000 francs retenue par l’expert, alors selon elle que cette valeur tenait déjà compte de la situation de précarité; qu’elle soutient par ailleurs que l’expert judiciaire n’a pas tiré les conséquences financières correctes de son approche ;

Que, de son côté, la société Librairie Nation demande la confirmation du jugement ;

Considérant que la SCI L’Européenne fait à juste titre valoir que c’est pour tenir compte de la situation de précarité, ainsi qu’il ressort du rapport d’expertise daté du 7 avril 1997 (page 17), que M^me M. Gaborit a apprécié l’indemnité d’occupation à ce que serait l’équivalent d’un loyer « déplafonné » dans l’hypothèse d’un renouvellement du bail, soit à un niveau intermédiaire entre le loyer plafonné (125 278 F, c’est à dire 19 098,51 euros) et la valeur locative du marché (368 600 F, c’est à dire 56 192,71 euros) ;

Qu’en prenant par ailleurs en compté l’évolution du marché locatif pour proposer de fixer l’indemnité d’occupation à 26 678,58 euros (175 000 F) annuels à compter du 1^er janvier 1993, l’expert a parfaitement tiré les conséquences financières des éléments qu’il retenait ; "

Qu’il s’ensuit que l’avis de l’expert judiciaire doit être retenu, et qu’en conséquence, l’indemnité d’occupation doit être fixée à la somme annuelle de 26 678,58 euros au 1^er janvier 1993 ;

Que du tout, il résulte que le jugement sera infirmé ;

Sur les autres demandes :

Considérant que la société Librairie Nation sera redevable de l’intérêt légal sur le rappel de l’indemnité d’occupation ;

Considérant que l’équité ne commande pas qu’il soit fait application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre partie ;

Que la SCI L’Européenne, à l’origine du congé, supportera les dépens de cette procédure, en ce compris l’ensemble des frais d’expertise ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement déféré;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne la SCI L’Européenne à payer à la Société de Réalisation Librairies et Papeteries la somme de 568 371 euros à titre d’indemnité d’éviction ;

Fixe l’indemnité d’occupation due par la Société de Réalisation Librairies et Papeteries à compter du 1^er janvier 1993 et jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme annuelle de 26 678,58 euros en principal, avec réévaluation annuelle en fonction de la variation indiciaire ;

Dit que la société de Réalisation Librairies et Papeteries devra régler les intérêts légaux sur le rappel de l’indemnité d’occupation à compter du 1^er janvier 1993, avec capitalisation au sens de l’article 1154 du Code civil si besoin est ;

Déboute chaque partie de ses autres demandes, fins ou conclusions ;

Condamne la SCI L’Européenne aux entiers dépens de cette procédure, en ce compris l’ensemble des frais d’expertise ;

Admet la SCP Fisselier Chiloux Boulay au bénéfice des dispositions de l’article 699 du nouveau Code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LE PRESIDENT,