Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 8 OCTOBRE 2009

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 07/18582

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Octobre 2007 – Tribunal d’Instance de PARIS 10 – RG n° 11-06-000509

APPELANTS :

— Monsieur G X

— Madame H I épouse X

XXX

XXX

8005 AFRIQUE DU SUD

représentés par la SCP VERDUN – SEVENO, avoués à la Cour

assistés de Maître Jean PATRIMONIO, avocat au barreau de PARIS, toque B 344

INTIMÉS :

— Mademoiselle R S T C

XXX

— Madame L S R C épouse Y

XXX

— Madame M T V C épouse Z

XXX

— Monsieur N W AA C

XXX

— Mademoiselle O T S AB C

XXX

— Madame P L R C épouse A

XXX

— S.A.R.L C.F.A.B – COMPAGNIE FRANCAISE D’ADMINISTRATION DE BIENS – exerçant sous l’enseigneGATI agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal

ayant son siège XXX

tous représentés par la SCP Anne-T OUDINOTet Pascale FLAURAUD, avoués à la Cour

assistés de Maître Claude SEGALL, avocat au barreau de PARIS, toque D 1464

— SAS MAILLARD

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX

représentée par la SCP MONIN – D’AURIAC DE BRONS, avoués à la Cour

assistée de Maître Elisabeth LESCOFFIER-LEPOITTEVIN, avocat au barreau de PARIS, toque R 026

(Assignation devant la Cour d’appel de PARIS afin d’appel provoqué en date du 27 janvier 2009, remise au siège à Madame J K, Responsable administrative)

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Septembre 2009, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur N LAYLAVOIX, Président de chambre

Madame Isabelle REGHI, Conseillère

Madame Michèle TIMBERT, Conseillère

qui en ont délibéré

rapport fait conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile

Greffier :

lors des débats : Madame T-Hélène ROULLET

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur N LAYLAVOIX, président et par Madame BODY, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

****************

M.et M^me X ont pris à bail un logement situé 8 rue de Saint-Quentin à Paris 10^e et appartenant aux consorts C ; ils sont entrés dans les lieux le 11 mars 2004.

Se plaignant d’odeurs et d’émanations provenant des produits utilisés pour la rénovation de l’appartement, ils ont donné congé le 19 avril 2004 à la société CFAB, mandataire des bailleurs, et prétendent avoir quitté les lieux le 29 avril 2009 pour emménager dans un autre logement en raison de l’inertie de cette société.

La préfecture de police de paris a fait visiter le logement le 7 mai 2004 par les services du département air du laboratoire central, qui ont confirmé l’existence de fortes odeurs provoquant des irritations des yeux . L’expert D, requis par les époux X, a établi un rapport le 7 juillet 2004, faisant état de la présence dans les lieux de concentration de composé organique volatile de type pentaméthylheptane.

Par ordonnance de référé du 12 octobre 2004, M. Heurteaux a été désigné pour effectuer une expertise et cet expert a constaté que la société PRM, chargée de réaliser les travaux de rénovation de l’appartement, avait utilisé pour encoller la moquette un produit nocif.

C’est dans ces circonstances que le 26 août 2006, M.et M^me X ont fait assigner les consorts C, la société CFAB (cabinet GATI) et la société PRM Bâtiment, en paiement de diverses sommes à titre de dommages et intérêts et au titre des frais qu’ils avaient exposés.

Par jugement du 24 octobre 2007, le tribunal d’instance de Paris 10^e a :

— constaté la résiliation du bail au 21 juillet 2004 aux torts du bailleur,

— constaté l’existence d’une faute de M.et M^me X du fait du changement de la serrure et du refus de restituer les clés,

— condamné solidairement ceux-ci à payer à 'l’indivision C’ la somme de 26 271,80 euros à titre de dommages et intérêts pour atteinte au droit de jouissance des propriétaires,

— condamné 'l’indivision C’ à payer aux époux X la somme de 6 900 euros à titre de dommages et intérêts liés au trouble de jouissance, la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts 'spécifique’ et la somme de 3 339,52 euros pour les frais de l’expert D et de la CEBTP,

— ordonné la compensation,

— constaté la faute et la responsabilité de la société Maillard, mise en cause par les consorts C et chargée des travaux de rénovation, sous-traités à la société PRM Bâtiment,

— dit que la société Maillard serait tenue de garantir 'l’indivision’ C des sommes dues aux époux X, soit la somme de 9 539,50 euros,

— condamné 'l’indivision C’ à payer aux époux X les frais avancés pour l’expertise judiciaire et condamné la société Maillard à la garantir du paiement de ces frais,

— condamné M.et M^me X à payer à 'l’indivision C’ la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné la société Maillard à payer à 'l’indivision C’ la somme de 2 000 euros sur le même fondement,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné solidairement M.et M^me X aux dépens.

M.et M^me X ont interjeté appel de ce jugement le 5 novembre 2007.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées le 28 janvier 2009 et le 9 février 2009, ils soutiennent que l’un des produits utilisés pour la rénovation du logement présentait des risques pour leur santé et les mettait en danger, que les bailleurs ne leur ont pas ainsi délivré un logement décent conforme aux exigences légales, prétendent qu’ils ont changé les clés en raison du risque de déperdition des preuves, compte tenu de la nécessité de procéder à une expertise, que les précautions qu’ils ont ainsi prises sont légitimes, alors que les bailleurs contestaient l’origine et la nature des difficultés rencontrées et n’ont pas pris en compte leurs réclamations, qu’aucune relocation n’était possible en l’état, le logement étant impropre à l’habitation, et invoquent la carence fautive des bailleurs et de leur mandataire.

Ils soulignent notamment l’inquiétude de M^me X, alors enceinte, pour la santé de son enfant à naître et prient la cour d’infirmer le jugement déféré, de prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts du bailleur à compter de sa prise d’effet, soit le 11 mars 2004, subsidiairement de prononcer la résiliation du bail aux torts du bailleur et de le condamner au paiement de dommages et intérêts du montant des loyers dus, en tout état de cause de dire que 'l’indivision C’ et la société CFAB, exerçant sous l’enseigne 'cabinet GATI', a engagé sa responsabilité, de les condamner in solidum à leur payer les sommes de :

—  1 500 euros en remboursement des honoraire du cabinet GATI,

—  1 000 euros en remboursement des loyers,

—  3 200 euros en restitution du dépôt de garantie,

—  2 700 euros au titre des frais de déménagement,

—  5 000 euros à chacun au titre du trouble de jouissance,

de les condamner en outre in solidum à payer à M^me X la somme de 2 500 euros pour son préjudice moral et de condamner in solidum les intimés, outre aux dépens de première instance et d’appel comprenant les honoraires de l’expert Heurteaux, au paiement de la somme de 3 000 euros pour leurs frais de procédure non compris dans les dépens.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 19 août 2009, les consorts C, intimés, font valoir essentiellement que les époux X n’ont fait aucune observation avant d’avoir donné congé le 19 avril 2004, qu’ils ont quitté les lieux brusquement en conservant les clés jusqu’au 10 octobre 2005, émettent des contestations quant aux différents postes d’indemnisation des époux X auxquels le tribunal a fait droit (frais de déménagement, préjudice spécifique au titre de l’état de grossesse de M^me X alors qu’il ne s’agit que d’un risque potentiel, remboursement des frais d’investigation), reprennent à leur compte les critiques élevés par la société Maillard quant aux contradictions existant entre les deux expertises, tout en reprochant à cette société de ne pas avoir fait effectuer des recherches complémentaires sur la composition exacte de la colle utilisée.

Ils prient la cour d’infirmer partiellement le jugement déféré, de porter l’indemnisation qui leur est due par les époux X à la somme de 32 514,85 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts de droit à compter de l’arrêt à intervenir, de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné l’entreprise Maillard à les garantir des sommes allouées aux époux X à hauteur de 9 539,50 euros, outre les frais d’expertise à hauteur de 4 023,94 euros, subsidiairement dans l’hypothèse où la cour ne confirmerait pas cette condamnation à les garantir, d’infirmer le jugement en ce qu’il a alloué à tort aux consorts X les sommes de 1000 euros au titre de restitution du loyer du mois de mars 2004, de 2 700 euros au titre des frais de déménagement, de 2 500 euros au titre de préjudice spécifique et de 3339,52 euros au titre des frais d’expertise et d’investigation, d’ordonner dans cette hypothèse la prise en charge des honoraires de l’expert judiciaire par les époux X, de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné ceux-ci à leur payer la somme de 1000 euros et la société Maillard à leur payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et de condamner les époux X, outre aux dépens de première instance et d’appel, à leur verser la somme complémentaire de 3 500 euros pour leurs frais hors dépens.

Dans ses conclusions signifiées le 25 février 2009, la société Maillard, intimée, sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à garantir les consorts C à concurrence de la somme de la somme de 9 539,50 euros, le rejet de la demande en garantie et la condamnation des consorts C aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions du 27 janvier 2009, la société C.F.A.B, intimée, prie la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu’il n’a mis aucune condamnation à sa charge, de débouter les consorts X de leurs demandes, de leur ordonner le restituer la provision de 5 000 euros, qui leur a été versée en exécution de l’ordonnance de référé du 12 octobre 2004, et de les condamner aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 septembre 2009.

CECI ÉTANT EXPOSÉ,

Sur la demande en résolution du bail et les demandes subséquentes,

Considérant que la bail a pris effet le 11 mars 2004, les locataires étant entrés dans les lieux à cette date ;

Qu’en donnant congé au cabinet GATI, mandataire des bailleurs, par lettre du 19 avril 2004, M. X a fait état des odeurs inhabituelles affectant les locaux loués, à un point tel qu’elles avaient provoqués des troubles sérieux pour son épouse ;

Que, dans ces circonstances, les services spécialisés de la préfecture de police de Paris ont visité les lieux 7 mai 2004 et ont relevé la présence de fortes odeurs, provoquant une irritation des lieux et les époux X ont mandaté M. D, expert judiciaire, pour réaliser une expertise du logement, alors inoccupé, et mesurer les teneurs en matière organique volatile présentes dans l’air ambiant ;

Que cet expert, après analyse des relevés de ces matières organiques volatiles effectués le 20 juin 2004, a conclu a la présence dans l’air ambiant des locaux loués de concentrations en composé organique volatile de type pentaméthylheptane à un taux supérieur de 30 à 1 700 fois au seuil habituellement rencontré, liée à l’utilisation de peinture pour la rénovation des lieux et rendant impropre ceux-ci à leur destination, compte tenu du risque de danger pour la santé des personnes en découlant ;

Qu’il résulte des constatations et analyse pratiques par l’expert Heurteaux, commis par ordonnance de référé du 12 octobre 2004, que l’odeur de solvant persistait dans les locaux litigieux au mois de novembre 2004, que cette odeur ne correspondait pas à la peinture, mais plutôt à la colle utilisée pour la fixation de la moquette ;

Considérant que les relevés effectués par l’expert D quant à la présence de pentaméthylheptane dans les locaux et l’analyse des valeurs de présence de cette matière volatile, ne font pas l’objet de contestation de la part des intimés et n’ont pas été remis en cause par l’expert Heurteaux ;

Que, peu important que la présence de pentaméthylheptane provienne de la peinture ou de la colle utilisée, il demeure qu’une telle présence dans les lieux de cette matière volatile à des taux de 30 à 1 700 fois supérieure au taux normalement admissible, plus de trois mois après l’entrée dans les lieux des locataires et alors que l’appartement a été aéré pendant plus d’un mois, est, suivant les conclusions de l’expert Heurteaux, nocive par inhalation et ingestion, constitue ainsi un risque indiscutable pour l’état de santé des occupants et a rendu impropre à l’habitation le logement loué ;

Qu’ainsi les bailleurs n’ont pas satisfait à leur obligation légale, prévue par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et complétée par le décret du 30 janvier 2002, notamment en son article 2, de délivrer aux locataires un logement ne laissant pas apparaître de risques pour leur santé ; que, dés lors, il y a lieu de prononcer la résolution du contrat de location ;

Qu’il s’ensuit qu’aucun loyer n’étant du par les époux X, ceux-ci sont en droit d’obtenir le remboursement de la somme de 1000 euros d’échéance locative pour le mois de mars 2004, dont le règlement n’est pas contesté, de même que le remboursement du dépôt de garantie d’un montant de 3200 euros et des honoraires de location d’un montant de 1 500 euros, le remboursement des frais de déménagement devant être ramené à la somme de 1 256,83 euros, correspondant au justificatif produit, et qui en outre est celle qu’ils réclament dans le corps de leurs écritures ;

Qu’en revanche, ils ne sont pas en droit d’obtenir l’indemnisation d’un trouble de jouissance ayant affecté l’occupation des lieux en se fondant sur la méconnaissance par les propriétaires de leurs obligations contractuelles, lesquelles n’ont pas pris effet ;

Que le seul préjudice, qui puisse donner lieu à indemnisation au profit des appelants, est celui subi par M^me X, qui, alors qu’elle était dans un état de grossesse, a été exposée à des inhalations nocives pour sa santé, a présenté différents symptômes de troubles, tels que des difficultés respiratoires, céphalées, irritation des yeux et urticaire, consécutifs à l’emploi de produits nocifs pour la réalisation de travaux par la société chargée de les effectuer ; que ce préjudice a été justement apprécié par le tribunal ;

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a fait droit à leur demande de remboursement des honoraires de l’expert D, mais de l’infirmer quant à leur demande de remboursement de la somme de 1 339,52 euros, qui correspondrait selon eux aux frais du rapport du CEBTP, faute d’élément justificatif sur ce point ;

Qu’en conséquence, les consorts C devront rembourser aux époux X la somme de 8 296,35 euros et verser à M^me X la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Sur la demande en garantie dirigée contre la société Maillard,

Considérant que les travaux réalisés pour le compte de la société Maillard, chargée par les consorts C de les effectuer, mettent en jeu la responsabilité de cette société, dés lors que les travaux ont été réalisées en employant des produits toxiques dans des proportions mettant en danger la santé des habitants des lieux, comme il a été ci-avant exposé ;

Que la société Maillard devra ainsi garantir les consorts C des condamnations mises à leur charge pour le remboursement des frais à hauteur de 5 096,35 euros (déduction faite du remboursement du dépôt de garantie), outre les frais de l’expertise judiciaire, et les dommages et intérêts mis à leur charge ;

Sur la demande en dommages et intérêts formée par les consorts C,

Considérant que les époux X font valoir à juste titre que les propriétaires et leur mandataire ont fait preuve d’inertie face à leurs réclamations et qu’ils ont été mus, en changeant la serrure de la porte d’entrée de l’appartement et ne restituant pas les clés de celle-ci, par la volonté de connaître l’origine exacte des odeurs qui les avait incommodés au point de les obliger à quitter les lieux et le souci de préserver les preuves ;

Qu’à cet égard, il convient d’observer que les époux X, dés qu’ils ont été en possession du rapport de l’expert D, diligenté par leurs soins, ont saisi le juge des référés pour voir ordonner une expertise judiciaire, qui était nécessaire, et qu’il ne peut leur être reproché à ce stade un comportement dilatoire ;

Qu’en revanche, l’expert ayant avisé les parties par lettre du 22 juin 2005 que ses constatations étaient terminées, rien ne justifiait qu’ils conservent les clés au delà de cette date, alors qu’ils ne les ont remises qu’au mois d’octobre 2005 ;

Que ce comportement fautif a différé de quatre mois environ pour les bailleurs la possibilité de faire les travaux et de relouer le logement ; que ce préjudice sera réparé par l’allocation aux consorts C de la somme de 7000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Sur la demande de la société C.F.A.B,

Considérant que la société C.F.A.B., n’ayant agi que comme mandataire des consorts C et sa responsabilité personnelle n’étant pas recherchée dans le cadre de la présente instance, il y a lieu d’ordonner le remboursement par les époux X de la somme de 5 000 euros, que cette société a été condamnée à leur verser à titre provisionnel par ordonnance du juge des référés du 12 octobre 2004 ;

Sur les frais et les dépens,

Considérant qu’eu égard à la solution du litige, chacune des parties conservera la charge de ses dépens de première instance et ceux d’appel seront supportés par la société Maillard, qui succombe ;

Que, comme en a décidé le tribunal, les consorts C seront condamnés à payer aux époux X les frais avancés pour l’expertise judiciaire et la société Maillard sera tenue à les garantir du paiement de ces frais ;

Que l’équité ne commande pas d’allouer à l’une ou l’autre des parties une indemnité de procédure pour ses frais de procédure non compris dans les dépens ;

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a dit que la société Maillard serait tenue à garantir les consorts C du paiement des sommes dues à M.et M^me X et des frais de l’expertise judiciaire et en ce qu’il a condamné les consorts C à payer à ces derniers les frais avancés pour cette expertise,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Prononce la résolution judiciaire du bail,

Condamne in solidum W C, L C, épouse Y, M C, épouse Z, N C, O C, P C à payer à G X et H I, épouse X, la somme de 8 296,35 euros,

Condamne les mêmes in solidum à payer à M^me X la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,

Dit que la société Maillard sera tenue de garantir les consorts C du paiement des sommes mises à leur charge à hauteur de 5 096,35 euros (sur 8 296,35 euros), outre les dommages et intérêts à hauteur de 2 500 euros,

Condamne M.et M^me X à payer aux consorts C la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et à restituer à la société C.F.A.B. la somme de 5 000 euros mise à la charge de cette société à titre provisionnel,

Déboute les parties de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et de leurs demandes autres, plus amples ou incompatibles avec la motivation ci-dessus exposée,

Dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens de première instance et condamne la société Maillard aux dépens d’appel,

Admet les avoués concernés au bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT