Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

23^e Chambre – Section B

ARRET DU 18 MAI 2006

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 05/11727.

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Juin 2004 – Tribunal de Grande Instance de PARIS 8^e Chambre 2^e Section – RG n° 01/16983.

APPELANTE :

S.A. GECINA

prise en la personne de ses représentants légaux,

ayant son siège social 14/XXX

représentée par la SCP GAULTIER – KISTNER, avoués à la Cour,

assistée de Maître Pascaline DECHELETE TOLOT de la SCP LEFEVRE PELLETIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P238.

INTIMÉ :

Syndicat des copropriétaires du 58/XXX & 1/9 XXX

représenté par son syndic, la SA LOISELET Père & Fils, ayant son siège social 67 route de la XXX,

représenté par la SCP C D-E, avoués à la Cour,

assisté de Maître Christian BUDRY de la SCP CHRISTIA BUDRY, avocat au barreau de PARIS, toque : P 030.

XXX TELS APPELANTS :

— Monsieur I-J K Y

ès-qualité d’héritier de Madame B Y,

XXX

— Madame L M-N O Y

ès-qualité d’héritière de Madame B Y,

XXX

— Mademoiselle F G H Y

ès-qualité d’héritière de Madame B Y,

XXX

représentés par Maître Rémi PAMART, avoué à la Cour,

assistés de Maître Heidi RANÇON CAVENEL de la SCP RANÇON CAVENEL, avocat au barreau de PARIS, toque : P 243.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 – 1^er alinéa du nouveau code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 mars 2006, en audience publique, devant Monsieur RICHARD, conseiller chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur DELANNE, président,

Monsieur RICHARD, conseiller,

Madame RAVANEL, conseiller.

Greffier lors des débats : Monsieur X.

ARRET :

Contradictoire,

— prononcé publiquement par Monsieur DELANNE, Président.

— signé par Monsieur DELANNE, président, et par Monsieur X, greffier présent lors du prononcé.

La Cour statue sur l’appel de la société GECINA et des consorts Y à l’encontre du jugement prononcé le 17 juin 2004 par le tribunal de PARIS qui :

— constate que l’acte d’huissier signifié le 3 août 2001 est dépourvu de toute incidence et déclare la demande de la société GECINA et de M^me Y tendant à le déclarer nul et de nul effet sans objet,

— déclare la demande d’homologation du projet de ventilation de charges figurant au dispositif des conclusions des demanderesses signifiées le 27 mars 2003 irrecevable,

— déclare la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 58 et XXX Poincaré recevable et condamne les demanderesses à supprimer l’escalier reliant le lot 600 au lot 656 et à obturer la trémie sans autorisation, le tout dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros /jour de retard à l’issu duquel il sera statué par le juge de l’exécution,

— condamne les demanderesses à verser in solidum au syndicat des copropriétaires une indemnité de procédure de 3.000 euros,

— les condamne aux dépens.

Vu les conclusions de la société GECINA en date du 26 janvier 2006 tendant à :

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à supprimer l’escalier reliant le lot 600 au lot 656 et à obturer la trémie ouverte sans autorisation,

— dire que l’ouverture de la trémie ne constitue pas une appropriation de partie commune puisque le plancher est partie privative aux termes du règlement de copropriété,

— subsidiairement, dire que toute action à son encontre est prescrite car la preuve est rapportée du percement du plancher depuis 1991,

— ratifier la nouvelle répartition résultant de la division du lot 602 tant en ce qui concerne la répartition des tantièmes que la répartition des charges générales et spéciales et ce conformément à l’acte du 23 juillet 2001 au terme duquel il a été procédé à l’aliénation séparée de plusieurs fractions du lot 602,

— dire que cette répartition est applicable depuis le 3 janvier 1991,

— subsidiairement, désigner tel expert avec pour mission de proposer une nouvelle répartition des charges,

— confirmer le jugement en ce qu’il a jugé sans objet l’opposition en date du 3 août 2001,

— recevoir les ayants droits de M^me Y en leur intervention volontaire, les débouter de leurs demandes dirigées à l’encontre de la concluante,

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la concluante la somme de 7 700 euros en réparation du préjudice subi par l’opposition infondée et par la non convocation d’une assemblée générale contrairement à la demande de la société GECINA,

— allouer à la concluante la somme de 3000 euros au visa de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile.

Vu les conclusions des consorts Y en date du 2 février 2006 tendant à :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter la société GECINA de sa demande de paiement des arriérés de charges à l’encontre des concluants,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande afférente à la remise en état de la trémie, l’escalier existant depuis 1991,

— dire que le règlement de copropriété autorise tout copropriétaire à diviser ses lots de copropriété,

— dire que M^me Y a acquis régulièrement le lot 656,

— condamner le syndicat des copropriétaires à procéder à la modification de l’état descriptif de division concernant le lot 656,

— dire que le lot 656 n’est pas desservi par les parties communes,

— dire que les copropriétaires du rez de chaussée sont dispensés des charges relatives à l’ascenseur, aux monte-charges, aux consommations de ces appareils, à l’escalier et au couloir,

— dire que cette dispense résulte de la non utilisation de ces équipements par les locataires du rez de chaussée,

— dire que le lot 656 sera dispensé des charges afférentes à ces équipements,

— dire que les caves résultant de la division du lot 602 ne sont assorties d’aucune charge spéciale liée aux escaliers et à l’ascenseur,

— déclarer nulle l’opposition du syndicat des copropriétaires,

— condamner in solidum, la société GECINA et le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 40 000 euros au titre des arriérés de charges à parfaire aux concluants à titre de dommages intérêts,

— condamner les mêmes in solidum à réparer le préjudice subi et résultant de la suppression de l’escalier et de la moins value en résultant,

— subsidiairement, nommer tel expert aux frais de la société GECINA,

— dire que la succession Y ne participera pas aux frais d’expertise,

— condamner la société GECINA et tout succombant à payer à la succession Y la somme de 10 000 euros au visa de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile.

Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires en date du 8 février 2006 tendant à :

— dire que les consorts Y ne justifient pas de leur qualité de donataires de l’appartement acheté par M^me Y le 23 juillet 2001,

— les dire en conséquence irrecevables en leur intervention,

Subsidiairement,

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit sans objet la demande d’annulation de l’acte d’opposition du 3 août 2001,

— constater que la division et la répartition des charges consécutives opérées par l’acte de vente du 23 juillet 2001 n’a pas été soumise à l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires,

— confirmer le jugement en ce qu’il a jugé irrecevable la demande de M^me Y et de la société GECINA en entérinement de la division et de la répartition des charges consécutives opérées par l’acte du 23 juillet 2001 faute d’avoir été soumise à l’assemblée générale des copropriétaires en application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965,

— dire que l’installation d’un escalier intérieur est contraire à la destination de l’immeuble qui ne prévoit que des appartements établis par niveaux,

— dire que le gros oeuvre disposé entre appartement inférieur et appartement supérieur constitue une partie commune qui ne saurait être détruite au gré d’un copropriétaire,

— dire que le lot 600 du rez de chaussée n’est pas un étage supérieur au sens de l’article 2 dernier § in fine du règlement de copropriété et qu’en conséquence son plafond n’est pas visé comme partie privative,

— constater que l’escalier intérieur aménagé entre le logement du rez de chaussée constituant le lot 600 et le logement du premier étage constituant le lot 656 issu de la division du lot 602 a été réalisé par destruction et usurpation des parties communes de la copropriété sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires,

— dire que l’action du syndicat des copropriétaires est une action réelle en revendication non prescrite,

— confirmer le jugement en ce qu’il a accueilli la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires,

— dire que les travaux de suppression de l’escalier seront à la charge de la société GECINA et des consorts Y,

— dire que l’astreinte sera éventuellement liquidée par la cour de céans,

— constater que la division opérée crée un lot 656 sans issue à son étage et compromet la sécurité des occupants,

— dire que la division du lot 602 est illicite,

— dire nulle et de nul effet la nouvelle répartition des charges opérée par l’acte de vente du 23 juillet 2001,

— dire que les lots 656, 657 et 658 contribueront à toutes les charges communes de l’immeuble,

— condamner in solidum la société GECINA et les consorts Y à payer au concluant la somme de 7 500 euros à titre de dommages intérêts et 4 000 euros au visa de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile en appel.

CECI ETANT EXPOSE, la COUR :

Considérant que par acte en date du 5décembre 1991, la société INVESTIBAIL TRANSACTIONS vendait à la SCI INVESTIBAIL les lots 433, 434, 600, 602, 620, 626 et 139 de l’immeuble en copropriété du 1,3, 3 bis, 5 à 9 et 2 à 6 de l’XXX

Que la société INVESTIBAIL avait demandé à l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 20 mars 2001 l’autorisation de diviser le lot 602 en deux nouveaux lots dont l’un sera rattaché au lot 600 situé au rez de chaussée par un escalier privatif intérieur et d’approuver la nouvelle répartition des charges en découlant ;

Que cette autorisation était refusée au motif que la société INVESTIBAIL ne justifiait pas d’une autorisation d’implanter un escalier intérieur entre les lots 600 et 602 et que la grille de répartition des charges n’était pas conforme aux dispositions légales ;

Considérant que par acte en date du 30 juin2001, la société INVESTIBAIL était absorbée par la société GECINA ;

Considérant que par acte en date du 24 juillet 2001, la société GECINA vendait à M^me Y les lots 600, 656, 657 et 139 de l’immeuble précité ;

Qu’il était précisé à l’acte de mutation que le lot 602 avait été supprimé et créé à la place les lots 655, 656, 657 et 658 ;

Que les lots 600 et 602 ont été réunis par un escalier intérieur désigné à l’acte de vente intervenu le 3 janvier 1991 entre la société SIVRO, venderesse, et la société INVESTIBAIL TRANSACTIONS ;

Considérant que l’acte de vente à M^me Y décrit les lots 600 et 656 de la manière suivante : entrée, escalier intérieur desservant le lot 656 au premier étage, salon, salle à manger, office, cuisine, dégagement, buanderie, water- closet indépendant, grande chambre, salle de bains, dressing, placards ;

Que figurait à l’acte la répartition des charges afférentes à chacun des lots ;

Considérant que le syndicat des copropriétaires s’opposait à l’acte de vente par acte de M^e Z, huissier de justice, en date du 3 août 2001 ;

Considérant que la société GECINA demande à la cour de dire que l’ouverture de la trémie pour installer l’escalier de liaison entre le lot 600 et le lot 656 ne constitue pas une appropriation de partie commune et que si c’était le cas l’action du syndicat des copropriétaires serait prescrite, le percement du plancher étant antérieur à l’année 1991 ; que la répartition des charges résultant de la division des lots est applicable et que la cour doit la ratifier ;

Sur l’intervention des consorts Y :

Considérant que les consorts Y intervenant en qualité de donataires de M^me Y, leur action est recevable ;

Sur la division des lots :

Considérant qu’un escalier a été installé et une trémie mise en place entre le rez de chaussée des lots 600 et 656 ; que le syndicat des copropriétaires soutient que cette construction faite sans autorisation est une atteinte aux parties communes et en revendique la remise en état ;

Considérant que la société GECINA se fondant sur le règlement de copropriété soutient que cette installation ne concerne que des parties privatives et qu’en conséquence, aucune autorisation n’était nécessaire ;

Considérant que le règlement de copropriété stipule que la propriété privative comprend notamment : 'le plancher avec les poutres et solives qui le soutiennent …………' ;

Que se fondant sur cette énumération, la société GECINA soutient que le percement du plancher n’affectait pas une partie commune ;

Mais, considérant qu’une interprétation de bon sens ne saurait déduire de la lettre de cet article que l’ensemble des solives et poutres de tous les étages de l’immeuble constitue des parties privatives au risque de permettre à chaque copropriétaire d’intervenir sur la structure même de l’immeuble sans aucun contrôle ;

Que cette interprétation est d’ailleurs contredite par la dernière proposition dudit article qui stipule que constitue une partie privative le plafond attaché aux poutres des planchers pour les locaux des étages supérieurs ;

Que sont donc exclues des parties privatives les poutres et solives des étages ;

Considérant qu’ainsi seules les poutres et solives du rez de chaussée peuvent être considérées comme privatives ;

Considérant que la trémie ayant été mise en place entre le rez de chaussée et le premier étage affectait donc les parties communes constituées des solives et poutres et qu’en conséquence, une autorisation de la copropriété s’imposait ;

Considérant que le syndicat des copropriétaires revendiquant les parties communes, l’action est une action réelle qui se prescrit par trente ans et non par dix ans de article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Sur la répartition des charges :

Considérant que la société GECINA a décidé d’affecter des tantièmes de parties communes aux nouveaux lots et les a fait figurer dans un acte intitulé 'Modificatif de l’état descriptif de division daté du 23 juillet 2001" ;

Qu’elle demande à la Cour de ratifier cette nouvelle grille par suite du refus de l’assemblée générale ;

Mais, considérant que la nécessité d’une nouvelle grille ne résultant que de l’installation de l’escalier dès lors que la Cour en confirmera la suppression, la nouvelle grille ne saurait être ratifiée par la Cour ;

Qu’en tout état de cause, la Cour ne pouvait la ratifier en l’état, la répartition des charges communes devant être refondues intégralement ;

Sur les demandes des consorts Y :

Considérant que les consorts Y sollicitent la condamnation de la société GECINA pour les fautes commises par elle dans la gestion du dossier ;

Considérant que la société GECINA soutient qu’elle a tenté d’obtenir la ratification de la répartition des charges de copropriété et qu’elle a assumé seule l’ensemble des charges ;

Mais, considérant que lors de l’assemblée générale du 20 mars 2001, les copropriétaires ont refusé d’approuver la répartition des charges résultant de la division du lot 602 en lots 656 et 657 proposée par la société INVESTIBAIL ;

Que nonobstant, la société GECINA qui a absorbée la société INVESTIBAIL en juillet 2001 et qui n’ignorait rien de la situation puisqu’il est mentionné au procès-verbal de l’assemblée du 5 juin2001 que 'M A, représentant de la société GECINA, tient à préciser qu’il se trouve tout à fait désolé de n’avoir pu être présent à l’assemblée du mois de mars dernier pour défendre le dossier de modification de la répartition des charges à la suite de la division du lot dont le groupe INVESTIBAIL est propriétaire ; Il indique qu’il est demandeur d’une réunion de travail avec les représentants du conseil syndical.' , signait avec M^me Y un acte de vente le 21 juillet 2001 où certes figurait l’avertissement en page 5 concernant la répartition des charges ;

Considérant que la société GECINA malgré ses affirmations ne rapporte pas la preuve d’avoir 'uvré en vue d’obtenir une réponse positive de l’assemblée générale des copropriétaires ;

Qu’elle accuse le syndicat des copropriétaires de ne pas avoir convoqué une assemblée générale programmée pour le 26 ou 27 septembre 2001 ;

Mais, considérant qu’un courrier en date du 30 juillet 2001 du cabinet LOISELET, syndic de la copropriété demandait à la société GECINA de lui adresse 'l’étude géométrique que vous avez fait réaliser pour valider la répartition effectuée entre les lots 655 et 656 afin de délibérer sur la subdivision du lot 602.' ;

Considérant que la société GECINA qui reconnaît dans ses écritures ne pas avoir fait procéder à une étude géométrique soutient que l’assemblée des copropriétaires n’a pas été convoquée par le syndic ;

Mais, considérant que depuis l’assemblée des copropriétaires du 20 mars 2001, la société GECINA n’ignorait rien des raisons du refus de ratification de la répartition des charges par les copropriétaires ; que malgré ce elle a continuellement soutenu avoir raison en droit contre le syndicat des copropriétaires à seule fin de justifier la signature de la vente à M^me Y ;

Que la société GECINA a engagé sa responsabilité à l’égard des ayants droits de M^me Y en ne faisant pas le nécessaire pour obtenir la ratification des charges qu’elle aurait dû savoir de toute façon impossible ;

Considérant que les ayants droits de M^me Y sont bien fondés à obtenir la condamnation de la société GECINA à leur payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages intérêts ;

Considérant que la mise en place de l’escalier sans autorisation a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires ;

Que la société GECINA sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts ;

Considérant qu’il convient de condamner in solidum la société GECINA et les consorts Y à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au visa de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant contradictoirement,

INFIRME le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires et les consorts Y de leurs demandes de dommages intérêts ;

CONFIRME pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE la société GECINA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts et 30 000 euros aux consorts Y à titre de dommages intérêts ;

CONDAMNE la société GECINA et les consorts Y in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au visa de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile ;

CONDAMNE la société GECINA et les consorts Y in solidum aux dépens qui seront recouvrés par la SCP C D E dans les termes de l’article 699 du Nouveau code de procédure civile.

Le greffier, Le Président,