COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 22 AVRIL 2021

N° 2021/ 211

Rôle N° RG 18/11780 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCYYJ

SARL X LOCATION

C/

SAS ISELECTION

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Fabienne PRUNIAUX

SCP LATIL PENARROYA-LATIL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce de NICE en date du 12 Avril 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 2017F00142.

APPELANTE

SARL X LOCATION, demeurant […]

représentée par M^e Fabienne PRUNIAUX, avocat au barreau de GRASSE,

assistée de M^e Jérémy REGADE, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Florence THIEBAUD, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMEE

SAS ISELECTION au capital de 2 577 822 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NICE sous le numéro B.432.316.03 2, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, demeurant […]

représentée par M^e Jérôme LATIL de la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Olivier DOLMAZON, avocat au barreau de LYON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Février 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Avril 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Avril 2021,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 26 décembre 2002, la société X LOCATION a acquis de la SNC BOULEVARD BRUNE divers lots d’un ensemble immobilier sis 117 à […] à Paris, loués à la société COMADIM RESIDENCE SERVICE en vertu de quatre baux commerciaux. La société X LOCATION a été subrogée dans les droits du vendeur.

Par acte d’huissier du 25 mai 2012, la société X LOCATION a fait signifier à la société BNP PARIS IMMOBILIER RESIDENTIEL RESIDENCES SERVICES, venant aux droits de la société COMADIM RESIDENCE SERVICES un congé avec refus de renouvellement à effet au 31 décembre 2012. La locataire a sollicité une indemnité d’éviction.

Des protocoles d’accord ont été conclus le 11 décembre 2012 entre la société X LOCATION et la société BNP PARIS IMMOBILIER RESIDENTIEL RESIDENCES SERVICES.

Le 02 janvier 2017, la société X LOCATION a mis en demeure la société ISELECTION d’avoir à lui verser la somme de 42.246 euros de dommages et intérêts pour manquement à son devoir de conseil.

Par acte d’huissier du 31 janvier 2017, la société X LOCATION a fait assigner la société

ISELECTION devant le tribunal de commerce de Nice aux fins de voir constater que la SAS ISELECTION vient aux droits d’ISELECTION et de voir condamner cette dernière à lui verser la somme de 42.246 euros outre une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 12 avril 2018, le tribunal de commerce de Nice a constaté que l’action de la SARL X LOCATION n’était pas prescrite, débouté la société ISELECTION de sa fin de non-recevoir, débouté la SARL X LOCATION de son action en responsabilité délictuelle et condamné cette dernière à verser à la société ISELECTION la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens liquidés à la somme de 66,70 euros.

Les premiers juges ont écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action intentée par la SARL X LOCATION en indiquant que le point de départ du délai était la date de notification du congé avec refus de renouvellement.

Ils ont estimé que n’était pas démontré le rôle d’intermédiaire de la société ISELECTION dans l’acquisition des lots par la SARL X LOCATION.

Le 13 juillet 2018, la SARL X LOCATION a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

La SAS ISELECTION a constitué avocat et formé un appel incident.

Par conclusion notifiées le 11 octobre 2018 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, la SARL X LOCATION demande à la cour :

— de la recevoir en son appel,

— de confirmer le jugement du Tribunal de commerce de Nice du 14 avril 2018 en ce qu’il a dit recevable son action ,

— d’infirmer le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— de dire la SAS ISELECTION est intervenue dans l’opération d’acquisition du 26 décembre 2002 en qualité d’intermédiaire immobilier l’ayant mis en relation avec le promoteur de l’opération,

— de dire que la SAS ISELECTION était tenue d’un devoir de conseil à son égard dans le cadre de cette opération,

— de dire que la SAS ISELECTION a manqué à son devoir de conseil,

— de dire qu’elle a subi un préjudice à hauteur de 42.246 euros,

En conséquence,

— de dire qu’elle est bien fondée en ses demandes,

— de dire que la SAS ISELECTION engage sa responsabilité délictuelle à son égard,

— de condamner la SAS ISELECTION à lui payer la somme de 42.246 euros en réparation du préjudice subi,

— de condamner la SAS ISELECTION à lui payer la somme de 8.000 euros à conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient avoir acquis en décembre 2002 des lots dépendant d’un ensemble immobilier du boulevard Brune à Paris pour un montant de 390.936,23 euros par l’entremise de la société ISELECTION dont le gérant lui avait proposé un montant financier de défiscalisation.

Elle souligne que la société ISELECTION était chargée de la commercialisation des lots de la résidence, comme le démontre la plaquette publicitaire. Elle affirme que c’est au moyen de cette plaquette publicitaire que la société ISELECTION lui a permis d’être mise en relation avec le promoteur immobilier, la société MEUNIER IMMOBILIER.

Elle reproche à la société ISELECTION, qui est intervenue en qualité d’intermédiaire immobilier et qui est demeurée son principal interlocuteur sur le montage financier et tout au long de l’opération, d’avoir manqué à son devoir de conseil en ne l’informant pas des conséquences financières liées à un refus de renouvellement de bail commercial.

Elle chiffre son préjudice au montant de la somme de 42.426 euros qui est le montant de l’indemnité d’éviction réclamée par son locataire commercial. Elle fonde son action sur la responsabilité délictuelle de la société ISELECTION.

Elle soutient qu’elle n’aurait pas conclu l’opération si elle avait connu le risque de devoir payer une indemnité d’éviction.

Elle conteste être elle-même un professionnel de l’immobilier. Elle explique n’avoir été constituée qu’afin de bénéficier des avantages fiscaux liée aux montages de location meublée.

Par conclusions notifiées le 07 décembre 2018 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, la SAS ISELECTION demande à la cour :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré les demandes de la société X Location recevables,

— de constater que l’obligation à la charge du bailleur de verser une indemnité d’éviction à son preneur en cas de refus de renouvellement d’un bail commercial résulte de la loi et est à la connaissance de tous ;

— de constater que la société X Location est un professionnel de l’immobilier et

que l’acquisition réalisée par elle en 2002 a été effectuée dans le cadre de son activité commerciale de location de biens immobiliers ;

— de constater que la société X Location est défaillante à établir la preuve dont la

charge lui incombe de l’existence d’une circonstance qui justifierait un report du point de départ de la prescription civile alors qu’elle est censée, en tant que professionnel de la location de biens immobiliers, parfaitement connaître le régime des baux commerciaux et avoir eu connaissance de l’obligation légale résultant des dispositions de l’article L 145-14 du code de commerce des la réalisation dc son acquisition en 2002 ;

— de déclarer la société X Location irrecevable en ses demandes pour cause de prescription.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— de dire et juger qu’aucune responsabilité ne peut être imputée a la société I-Sélection en l’absence de toute faute qui aurait pu être commise par cette dernière et de l’inexistence, au surplus, d’un quelconque préjudice en relation directe avec la faute alléguée.

— de débouter la société X Location de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— de condamner la société X Location à payer à la société I-Sélection la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— de condamner la société X Location aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de la SCP LATIL. PENARROYA LATIL.

A titre principal, elle soulève la prescription de l’action de la société X LOCATION. Elle indique que cette société est une professionnelle de l’immobilière, qu’elle ne pouvait ignorer qu’une indemnité d’éviction pouvait être versée à la suite de la délivrance d’un congé sans offre de renouvellement et qu’elle est donc réputée avoir eu connaissance de cette obligation légale en 2002, date de l’acquisition des biens.

Elle affirme qu’en tout état de cause, la société X LOCATION avait connaissance de l’indemnité à verser avant le 25 juin 2012, date à laquelle le preneur a sollicité le paiement d’une telle indemnité et même avant la délivrance de son congé. Elle note qu’il était mentionné dans l’acte de vente que la société X LOCATION avait eu connaissance des baux et des conditions d’exécution de ceux-ci.

A titre subsidiaire, elle conteste toute responsabilité. Elle conteste avoir été intermédiaire de l’opération immobilière.

Elle souligne que nul n’est censé ignorer la loi et que l’obligation de verser une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement est connue de tous. Elle ajoute que la société X LOCATION savait, par la simple lecture des baux qui lui avaient été communiqués, que les baux commerciaux étaient soumis à un statut spécifique à propos duquel elle pouvait amplement se renseigner.

Elle précise que la société X LOCATION, qui a vocation à réaliser des opérations immobilières, est nécessairement une professionnelle de l’immobilier.

Très subsidiairement, elle conteste le préjudice de la société X LOCATION. Elle relève que n’est pas démontré le lien de causalité entre la faute qu’elle lui reproche et le paiement des indemnités d’éviction, dont elle indique qu’il n’est pas justifié. Elle précise que les baux étaient déjà conclus lorsque la société X LOCATION a acquis les biens immobiliers. Elle ajoute que cette dernière cache les avantages retirés de l’opération à laquelle elle s’est livrée.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 03 février 2021.

Le conseiller de la mise en état, avant l’ouverture des débats, a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par la SARL X LOCATION.

MOTIVATION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

L’article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

La SARL X LOCATION a intenté une action en responsabilité délictuelle, faite en conséquence au visa de l’article 1240 du code civil qui énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 2224 du code civil, « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

La prescription d’une action en responsabilité ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

C’est par des motifs pertinents en fait et en droit que les premiers juges ont estimé que le point de départ du délai de prescription était la date à laquelle la SARL X LOCATION a fait délivrer un congé sans offre de renouvellement avec paiement d’une indemnité d’éviction, soit le 23 mai 2012.

La SARL X LOCATION n’était pas donc prescrite en assignant la société ISELECTION par acte du 02 janvier 2017.

Sur la qualité d’intermédiaire de la société ISELECTION

Le programme immobilier auquel a souscrit la SARL X LOCATION a été présenté à Monsieur X par le biais d’une plaquette publicitaire (pièce 4 de l’appelant) émanant de la société ISELECTION.

Les lots acquis par la SARL X LOCATION le 26 décembre 2002 ont été financés pour partie par un prêt bancaire souscrit auprès du Crédit immobilier de France (FINANCIERE RHONE AIN).

La société ISELECTION (pièce 22 de l’appelant) a adressé en janvier 2003 une télécopie à la SARL X LOCATION lui indiquant que 'suite à la signature de l’acte sur résidence BRUNE (…), nous vous informons que le crédit immobilier de France a débloqué le montant total du prêt. Or, dans ce total, se trouvait le montant des frais de dossiers bancaires (…).Cette somme se trouve séquestrée à l’étude de Maître Y, qui refuse de la rendre au CIF. Pourriez-vous faire un courrier à Monsieur Z, de l’étude Y, afin de l’autoriser à retourner au crédit immobilier de France la somme de 2271 euros en paiement des frais de dossier(…). Merci de votre diligence car à ce jour la SARL X LOCATION est débitrice au CIF'.

Le programme immobilier révélé par le biais de la plaquette publicitaire émanant de la société ISELECTION ainsi que la télécopie adressée à la SARL X LOCATION, après que cette dernière a acquis les lots immobiliers, aux termes de laquelle la société ISELECTION lui demande d’agir pour permettre au prêteur de recouvrer le montant de ses frais bancaires, témoignent clairement de la qualité d’intermédiaire immobilier de la société ISELECTION dans l’opération.

C’est donc à tort que les premiers juges ont estimé que la société ISELECTION n’avait pas joué un rôle d’intermédiaire dans cette opération en indiquant qu’il n’existait ni facture d’entremise ou de mandat de recherche au bénéfice de cette société ou même de mention de cette dernière dans l’acte de vente.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur le devoir de conseil de la société ISELECTION

Cette société, intervenue en qualité d’intermédiaire immobilier pour différents programmes d’investissements immobiliers, avec chacun leurs avantages fiscaux, est tenue à un devoir de conseil.

La SARL X LOCATION a été créée et immatriculée le 18 octobre 2002, avec, pour objet social 'toutes activités de locations d’appartements meublés(….) et plus généralement, toutes opérations commerciales, financières, mobilières et immobilières pouvant se rattacher à l’objet social (….)'. Elle est constituée par deux associés, Monsieur B X et son épouse, Madame C X née A.

Monsieur B X était lui-même gérant d’une autre société, la société X & CO, créée le 27 novembre 1989, dont l’activité était décrite de la manière suivante : 'conseil financier et administratif et gestion financière courtage assurances-enseignement et formation'.

Le programme immobilier auquel a souscrit la SARL X LOCATION, présenté par le biais d’une plaquette publicitaire (pièce 4 de l’appelant) émanant de la société ISELECTION fait notamment état, au titre des 'produits’proposés de 'résidences avec services hôteliers permettant le remboursement de la TVA destinée aux investisseurs et proposant des revenus garantis par bail signé avec COMADIM RESIDENCES-SERVICES'.

Sur la première page du programme immobilier proposé était notée une rentabilité nette moyenne de 5,10% HT.

La note de présentation communiquée à Monsieur X rappellait les différents 'schémas’ d’investissements possibles et notamment 'l’acquisition d’un nombre suffisants d’appartements en vue de les louer en meublé à la société COMADIM RESIDENCES SERVICES dans le cadre d’un bail commercial de 09 ans permettant de bénéficier d’un montant de recettes annuelles supérieur à 150.000 francs TTC permettant d’accéder au statut de loueur en meublé professionnel. Celui-ci implique 'l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés au titre de l’activité exercée ainsi que le respect des obligations sociales, fiscales et légales attachées à l’exercice de toute activité exercée à titre professionnel dans le cadre de bénéfices industriels et commerciaux, et notamment le paiement de la taxe professionnelle. Ce statut permet l’imputation de l’ensemble des déficits générés notamment par les emprunts contactés sur l’ensemble des revenus du foyer fiscal'.

C’est ce programme qui a été choisi par Monsieur X, homme d’affaires, déjà gérant d’une société de conseil en finance depuis plusieurs années.

Il est exact que ni la plaquette administrative, ni la note de présentation, n’évoquent spécifiquement le versement d’une indemnité d’éviction à l’échéance du bail commercial si le bailleur souhaite résilier les baux à l’échéance, sans motif grave et légitime.

Le bail commercial du premier juillet 2002 conclu entre la SNC BOULEVARD BRUNE et la société COMADIM RESIDENCES SERVICES communiqué en même temps que la note de présentation, fait état d’un bail d’une durée de neuf années commençant à courir le premier juillet 2002, avec une faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale. Il y est indiqué que les parties déclarent expressément vouloir soumettre la location aux statuts des baux commerciaux tel qu’il résulte du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 modifié et que le bailleur confère au preneur qui accepte, un bail (…) aux conditions définies dans la présente convention et aux prescriptions du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 modifié et des textes subséquents.

Monsieur X, homme rompu aux affaires, spécialiste des montages financiers, savait qu’il

n’existe pas d’opérations d’investissement excluant tout désavantage. Il était en possession des baux commerciaux avant même d’avoir choisi le programme d’investissements qui lui semblait le plus avantageux et a pu lire que ces derniers relevaient d’un statut spécifique obéissant au décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 modifié.

Il lui appartenait, à ce titre, de se renseigner, a minima, sur les règles de base en matière de baux commerciaux. Il en est de même de la SARL X LOCATION. Par ailleurs, lorsque cette société a acquis les biens litigieux, le notaire a mentionné dans l’acte de vente que ' l’acquéreur sera subrogé tant activement que passivement dans les droits et obligations du vendeur résultant desdits baux dont il déclare avoir parfaite connaissance et dispense le notaire soussigné d’en faire ici le rapport'; il est encore mentionné que 'l’acquéreur déclare avoir parfaite connaissance des autres conditions desdits baux et dispense le notaire soussigné d’en faire ici le rapport'.

La SARL X LOCATION a en outre bénéficié des avantages qui étaient proposés dans le programme d’investissement qui a été choisi.

Compte tenu de ces éléments, la SARL X LOCATION, qui a par ailleurs régulièrement mandaté un huissier de justice pour délivrer un congé sans offre de renouvellement avec paiement d’une indemnité d’éviction, ne peut valablement soutenir que la société ISELECTION a violé son obligation de conseil en ne justifiant pas lui avoir expliqué spécifiquement que si elle voulait mettre fin aux baux commerciaux à l’échéance sans motif grave et légitime, elle devait proposer une indemnité d’éviction.

Dès lors, il convient de rejeter la demande d’indemnisation formée par la SARL X LOCATION.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens

La SARL X LOCATION est essentiellement succombante dans ses demandes.

Elle sera tenue aux dépens de première instance et d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la société ISELECTION les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en cause d’appel.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné la SARL X LOCATION à verser à la société ISELECTION la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SARL X LOCATION sera condamnée à verser à la société ISELECTION la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

LA SARL X LOCATION sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a retenu que la société ISELECTION n’était pas un intermédiaire immobilier dans l’opération conclue par la SARL X LOCATION relative à l’acquisition auprès de la SNC BOULEVARD BRUNE de divers lots sis 117 à […],

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

DIT que la société ISELECTION a été l’ intermédiaire immobilier dans l’opération conclue par la SARL X LOCATION relative à l’acquisition auprès de la SNC BOULEVARD BRUNE de divers lots sis 117 à […],

REJETTE la demande formée par la SARL X LOCATION tendant à dire que la société ISELECTION a manqué à son devoir de conseil,

REJETTE la demande d’indemnisation formée par la SARL X LOCATION,

CONDAMNE la SARL X LOCATION à verser à la société ISELECTION la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

REJETTE la demande de la SARL X LOCATION au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

CONDAMNE la SARL X LOCATION aux entiers dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,