Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

23^e Chambre – Section B

ARRET DU 12 JANVIER 2006

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 05/05138.

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Décembre 2004 – Tribunal de Grande Instance de PARIS 8^e Chambre 1^re Section – RG n° 02/7849.

APPELANTE :

S.N.C. CAPITALES ILE DE FRANCE

prise en la personne de son Président, M^me A-B C,

ayant son siège XXX,

représentée par Maître François TEYTAUD, avoué à la Cour,

assistée de Maître Isabelle KERBOUC’H-FRONTINI plaidant pour Maître Sabine TOUZERY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1694.

INTIMÉE :

XXX

prise en la personne de son gérant,

ayant son siège social XXX

représentée par la SCP FANET – SERRA – GHIDINI, avoués à la Cour,

assistée de Maître Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, toque E263.

INTIMÉ :

Monsieur Z Y

XXX

représenté par la SCP FISSELIER – CHILOUX – BOULAY, avoués à la Cour,

assisté de Maître Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, toque D683.

INTIMÉ :

Syndicat des copropriétaires de la résidence 'LONGCHAMP’ 20 RUE DE XXX

représenté par son syndic, la SA CDB GESTION, ayant son siège 193/XXX, elle-même prise en la personne de son représentant légal,

représenté par la SCP DUBOSCQ – PELLERIN, avoués à la Cour,

assisté de Maître Thi My Hanh NGO-FOLLIOT plaidant pour Maître Philippe RAYNAUD de LAGE, avocat au barreau de PARIS, toque : C81.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 – 1^er alinéa du nouveau code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 novembre 2005, en audience publique, devant Monsieur DELANNE, président, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur DELANNE, président,

Monsieur RICHARD, conseiller,

Madame RAVANEL, conseiller.

Greffier lors des débats : Monsieur X.

ARRET :

Contradictoire,

— prononcé publiquement par Monsieur DELANNE, Président.

— signé par Monsieur DELANNE, président, et par Monsieur X, greffier présent lors du prononcé.

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 14 décembre 2004 qui a statué ainsi qu’il suit :

Vu l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu l’article 1382 du Code civil,

Vu l’acte de vente passé le 25 janvier 2000 entre Monsieur Z Y et la SCI SLIMA,

— dit que la SCI SLIMA est redevable des charges afférentes aux travaux de ravalement votés par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence LONGCHAMP,

— condamne la SCI SLIMA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.640,02 ' au titre des charges de copropriété,

— dit que la somme de 11.640,02 ' produira intérêts au taux légal en vigueur à compter du 15 février 2002,

— condamne la SCI SLIMA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 ' au titre de dommages et intérêts,

— déboute Monsieur Z Y de sa demande de dommages et intérêts,

— déboute la SCI SLIMA de son appel en garantie dirigé contre Monsieur Y,

— condamne la SNC CAPITALES ILE DE FRANCE à garantir la SCI SLIMA à hauteur de 11.640,02 ',

— déboute la SCI SLIMA de son appel en garantie concernant les intérêts produits par la somme de 11.640,02 ' qu’elle doit verser au syndicat des copropriétaires ainsi que les condamnations aux dépens et au titre de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile,

— prononce l’exécution provisoire,

— condamne la SCI SLIMA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 ' sur le fondement de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile.

Vu l’appel de la société 'CAPITALES ILE DE FRANCE’ en date du 3 mars 2005 ;

Vu ses dernières conclusions du 27 juillet 2005 aux termes desquelles elle demande à la Cour de :

— réformer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée à garantir la SCI SLIMA à hauteur de la somme de 11.640,02 ',

Statuant à nouveau,

À titre principal, vu l’acte de vente du 25 janvier 2000,

— dire que Monsieur Y doit régler les travaux de ravalement décidés au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 janvier 2000,

— en conséquence, débouter la SCI SLIMA de l’appel en garantie formé à son encontre,

À titre subsidiaire, vu l’article 1134 du Code civil,

— dire que Monsieur Y, vendeur, avait une obligation pré-

contractuelle de renseignements à l’égard de son acheteur, la SCI SLIMA,

— condamner Monsieur Y à garantir la SCI SLIMA pour toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre pour le paiement des travaux de ravalement de l’immeuble,

Vu l’article 1382 du Code civil,

— dire que le préjudice de la SCI SLIMA ne correspond qu’à une perte de chance d’avoir pu négocier un meilleur prix de vente avec Monsieur Y,

En conséquence,

— réduire, à de plus justes proportions, la garantie qui pourrait être imputée à la Société CAPITALES ILE DE FRANCE à l’égard de la SCI SLIMA,

— condamner la SCI SLIMA à lui payer une somme de 3.000 ' pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires en date du 23 août 2005 demandant à la Cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI SLIMA à lui payer la somme de 11.640,02 ' au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 11 mars 2002 avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2002, la somme de 1.000 ' à titre de dommages et intérêts, la somme de 1.800 ' au titre de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile et les dépens,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il n’a condamné la SNC CAPITALES ILE DE FRANCE à garantir la SCI SLIMA qu’à hauteur de 11.640,02 ',

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a écarté la demande de condamnation à l’encontre de Monsieur Y,

— le recevoir en toutes ses demandes et les déclarer bien fondées,

Statuant à nouveau sur ce point,

— condamner in solidum la SCI SLIMA, Monsieur Y ainsi que la SNC CAPITALES ILE DE FRANCE à lui payer la somme de 11.640,02 ' au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 11 mars 2002 et ce, avec intérêts de droit à compter du 14 février 2002, date de la mise en demeure en application de l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 1.000 ' à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil,

— les condamner à lui payer la somme de 3.000 ' au titre de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions de la XXX en date du 10 août 2005 demandant à la Cour de :

Vu l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 1382 du Code civil,

Vu les dispositions de l’acte authentique de vente en date du 25 janvier 2000 et la notice de renseignements établie par la SNC CAPITALES ILE DE FRANCE, syndic, le 20 janvier précédent,

— infirmer partiellement le jugement dont appel en ce qu’il l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.640,02 ' au titre des charges impayées arrêtées au 11 mars 2002 avec intérêt au taux légal en vigueur à compter du 15 février 2000 outre une somme de 1.000 ' à titre de dommages et intérêts,

En conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes à son encontre,

À défaut,

— dire que le montant de la dette de charges de ravalement ne peut excéder la somme de 11.061,99 ',

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la SNC CAPITALES ILE DE FRANCE à la garantir à due concurrence du montant des charges de copropriété afférentes aux travaux de ravalement,

— condamner in solidum Monsieur Y et la SNC CAPITALES ILE DE FRANCE à la garantir de toutes sommes qui pourraient être mise à sa charge tant en principal, intérêts, frais, dommages et intérêts, article 700 et dépens,

— débouter Monsieur Y et la SNC CAPITALES ILE DE FRANCE de toutes leurs demandes à son encontre,

— condamner in solidum la SNC CAPITALES ILE DE FRANCE, Monsieur Y et le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2.500 ' sur le fondement de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions de Monsieur Z Y en date du 13 octobre 2005 demandant à la Cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que la SCI SLIMA est redevable des charges afférentes aux travaux de ravalement votés par l’assemblée générale des copropriétaires et en ce qu’il a condamné la SCI SLIMA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.640,02 ' à titre de charges de copropriété avec intérêts au taux légal,

— l’émendant pour le surplus, condamner la SCI SLIMA à lui verser la somme de 1.500 ' à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

— subsidiairement, condamner la SNC CAPITALES ILE DE FRANCE à le garantir de toute éventuelle condamnation qu’il pourrait encourir,

— condamner la SCI SLIMA et la SNC CAPITALES ILE DE FRANCE à lui verser la somme de 1.500 ' au titre de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR :

Considérant que les moyens soutenus par l’appelante ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Considérant qu’il convient seulement de souligner que le paiement des charges de copropriété incombe au titulaire du droit de propriété à la date à laquelle la créance du syndicat des copropriétaires est liquide et exigible ; que cette créance devient liquide et exigible à partir de la date des appels de fonds ;

Que les dispositions contenues dans l’acte authentique translatif de propriété sont inopposables au syndicat des copropriétaires tiers par rapport à ce contrat ;

Que les manquements de la XXX à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Que c’est donc bon droit que le premier juge a condamné la XXX à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 ' en réparation de ce préjudice, à titre de dommages-intérêts ; qu’il n’y a pas lieu d’augmenter cette somme en cause d’appel ;

Que l’appel en garantie formé par la XXX à l’encontre de son vendeur ne revêt aucun caractère abusif et que Monsieur Z Y ne peut que s’en prendre à lui-même de n’avoir pas spécialement attiré l’attention de l’acquéreur de ses lots sur la proximité de la réalisation des travaux de ravalement dont le principe venait d’être adopté ;

Qu’en raison des termes de l’acte authentique du 25 janvier 2000 tels que rappelés dans les motifs du jugement entrepris, l’appel en garantie de la XXX à l’encontre de Monsieur Z Y ne peut prospérer, même si – ainsi que mentionné ci-dessus – celui-ci aurait pu, au delà du contenu juridique des clauses de l’acte de vente, attirer spécialement l’attention de son acheteur sur l’imminence d’un ravalement dont le principe était acquis ;

Que, par contre, la société 'CAPITALES ILE DE FRANCE’ a fait preuve d’une grande légèreté qui engage sa responsabilité professionnelle de syndic lorsque, appelée à remplir le questionnaire destiné au notaire chargé d’établir l’acte de vente, elle a omis d’indiquer qu’une assemblée générale des copropriétaires qui s’était tenue quatorze jours avant qu’elle ne délivre le certificat litigieux avait voté le principe d’un ravalement de l’immeuble ;

Que, pourtant, l’article 5 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction antérieure au décret du 27 mai 2004, précisait que le syndic devait adresser au notaire chargé de recevoir l’acte un état daté indiquant même d’une manière approximative pour le lot considéré les sommes correspondant à la quote-part du copropriétaire intéressé 'dans les charges dont le montant n’est pas encore liquidé ou devenu exigible à l’encontre du syndicat’ ainsi que 'dans les charges qui résulteront d’une décision antérieurement prise par l’assemblée générale mais non encore exécutée’ ;

Qu’une telle faute professionnelle a occasionné un préjudice à l’acheteur qui ignorait ainsi l’ampleur exacte des obligations financières auxquelles il souscrivait ;

Que, là encore, c’est à juste raison que le premier juge a fait droit à l’appel en garantie de la XXX à l’encontre de la société 'CAPITALES ILE DE FRANCE’ en le limitant à la somme due au titre des travaux de ravalement ;

Que l’appel en garantie ne saurait couvrir les dommages-intérêts dus par la XXX au syndicat des copropriétaires, la XXX étant seule responsable des conséquences résultant de son retard dans le paiement de ses charges de copropriété ; qu’il en est de même des intérêts de retard et des frais de procédure ;

Considérant qu’il serait inéquitable et économiquement injustifié de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires la totalité des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour assurer sa défense en cause d’appel ; qu’il convient de lui allouer la somme de 1.200 ' à la charge de la société 'CAPITALES ILE DE FRANCE', sur le fondement des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;

Considérant qu’il serait inéquitable et économiquement injustifié de laisser à la charge de Monsieur Z Y la totalité des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour assurer sa défense en cause d’appel ; qu’il convient de lui alloue la somme de 1.000 ' à la charge de la société 'CAPITALES ILE DE FRANCE', sur le fondement des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;

Considérant qu’aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile en faveur de la XXX ;

Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande de dommages-intérêts formulée par la société 'CAPITALES ILE DE FRANCE’ ;

PAR CES MOTIFS,

Statuant contradictoirement,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne la société 'CAPITALES ILE DE FRANCE’ à payer, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile, les sommes de 1.200 ' au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 20 rue de Longchamp à Paris 16^e et 1.000 ' à Monsieur Z Y ;

Condamne la société 'CAPITALES ILE DE FRANCE’ aux dépens d’appel et admet les avoués intéressés au bénéfice des dispositions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

Le greffier, Le Président,