Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

14^e Chambre – Section B

ARRÊT DU 09 JANVIER 2009

(n° 20 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 08/11964

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Avril 2008 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 08/00042

APPELANTE

S.C.I. AMELA agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

représentée par la SCP BASKAL – CHALUT-NATAL, avoués à la Cour

assistée de M^e Mounir EL DJOUDI, avocat au barreau de PARIS, toque : P 562, substituant la société d’avocats JOUBERT et Associés

INTIMÉES

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX pris en la personne de son syndic la société ATM & GAILLARD, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

représentée par la SCP RIBAUT, avoués à la Cour

assistée de M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, toque : E 1286

La société Z, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

représentée par la SCP ROBLIN – CHAIX DE LAVARENE, avoués à la Cour

assistée de M^e Catherine COMME, avocat au barreau de BOBIGNY, toque : PB179, substituant M^e MARSIGNY, avocat au barreau de BOBIGNY

*

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 novembre 2008, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Henriette SCHOENDOERFFER, président

Madame B C-D, conseiller

Madame Sophie DARBOIS, conseiller

qui en ont délibéré

sur le rapport de Madame B C-D

Greffier, lors des débats : Madame Emmanuelle TURGNÉ

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Henriette SCHOENDOERFFER, président, qui a remis la minute à Madame Emmanuelle TURGNÉ greffier, pour signature.

*

Vu l’appel formé par la SCI AMELA de l’ordonnance de référé rendue le 18 avril 2008 par le président du tribunal de grande instance de Bobigny qui a :

— ordonné à la SCI AMELA de faire déposer la porte palière et de restituer au couloir et au palier du rez-de-chaussée leur destination de partie commune dans un délai de quatre mois suivant la signification de la décision, et ce, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard, passé ce délai ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné la SCI AMELA, outre aux dépens, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 73/XXX à Rosny sous Bois la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 18 septembre 2008 par lesquelles la SCI AMELA demande à la cour, au visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile, par voie de réformation, de :

— dire qu’il existe une contestation sérieuse quant à la demande dirigée contre elle ;

— constater qu’il n’existe aucune urgence, dommage imminent ou trouble manifestement illicite ;

— dire n’y avoir lieu à référé ;

à titre subsidiaire,

— constater que les travaux de dépose de la porte palière ne peuvent être supportés uniquement par elle ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 73/XXX à Rosny sous Bois de toutes ses demandes ;

dans tous les cas,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 73/XXX à Rosny sous Bois et la société Z, outre aux dépens, à payer, chacun, à la SCI AMELA, la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 15 octobre 2008 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 73/XXX à Rosny sous Bois demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle ordonné à la SCI AMELA de faire déposer la porte palière permettant d’accéder aux lots 4, 5 et 6 et de restituer au couloir et au palier du rez-de-chaussée leur destination de partie commune et en ce qu’elle a condamné la SCI AMELA, outre aux dépens, au payement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’infirmer pour le surplus et condamner la SCI AMELA et la SNC Z à remettre en état le palier avec reprise de la peinture de façon à donner à celui-ci une présentation homogène, et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la dépose de la porte palière ;

y ajoutant,

— condamner la SCI AMELA, outre aux dépens, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 14 octobre 2008 par lesquelles la SNC Z demande à la cour de confirmer l’ordonnance entreprise et à titre subsidiaire, de :

— désigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 73/XXX, représenté par son syndic, pour agir en qualité de maître d’oeuvre, et de ce fait, imposer à la SCI AMELA et à la SNC Z le choix des prestations à effectuer ainsi que leur coût et s’assurer du suivi des travaux ;

— condamner la SCI AMELA, outre aux dépens, au payement de la somme de 4 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA COUR

Considérant qu’il ressort des écritures des parties et des pièces produites aux débats qu’en 1989, à l’origine de la construction de l’ensemble immobilier 73/XXX à Rosny sous Bois, les lots 4, 5 et 6 situés au rez-de-chaussée de cet immeuble avaient été réunis par les anciens propriétaires faisant un seul et même appartement de 130 m² ;

Que le lot 6 disposait d’un accès direct sur le palier commun et que les lots 4 et 5 étaient accessibles à partir d’un couloir, partie commune qui était à leur usage exclusif lors de la livraison de l’immeuble ;

Qu’avait été installée une porte palière sur le palier commun desservant exclusivement ces lots ;

Considérant que M X était propriétaire des lots 4 et 6 et M^me Y du lot 5 ; que le 25 février 1992, M X a donné à bail commercial le lot 6 à la société AUTO SECOURS DEPANNAGE et le 26 septembre 1994, a loué à M^me Y le lot 4 ;

Considérant que la SCI AMELA dont M X est le gérant est devenue propriétaire des lots 4 et 6 et la SNC Z a quant à elle acquis la propriété du lot 5, et ce , par jugements d’adjudication ;

Considérant qu’après l’acquisition faite par les sociétés AMELA et Z, M A a, par ordonnance du 7 mars 2001, été désigné en qualité d’expert ;

Que le 16 janvier 2003, la société Z a fait assigner en ouverture de rapport la SCI AMELA, M^me Y et M X aux fins de les voir condamner à réparer son entier préjudice et à prendre en charge les travaux de réaménagement des lots ;

Que, par jugement du 28 octobre 2004, le tribunal de grande instance de Bobigny a débouté la société Z de ses demandes, a dit qu’en cas de remise en état des lieux, chacune des parties assumera la charge des travaux dans son lot, relevant que tous les éléments d’information dont la société Z prétendait avoir pris connaissance au terme d’un constat d’huissier qu’elle avait fait établir les 23 et 30 octobre 1997 lui avaient été communiqués dans le cahier des charges lors de la vente sur adjudication de sorte qu’elle s’était portée adjudicataire en toute connaissance de cause ;

Considérant que, reprochant à la SCI AMELA de ne pas vouloir déposer la porte palière permettant l’accès aux lots 4, 5 et 6 et de réaliser ainsi une emprise sur les parties communes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 73/XXX l’a fait assigner en référé ainsi que la société Z afin de voir faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de l’annexion du palier commun desservant ces lots ;

Qu’oralement, à l’audience, le syndicat a sollicité la condamnation de la société AMELA sous astreinte de 500 € par jour de retard à faire déposer la porte palière et la condamnation de la SCI AMELA et de la SNC Z sous astreinte à reprendre les murs, plafonds et sols du palier dans les mêmes matériaux et teintes que les autres parties communes ;

Que c’est dans ces conditions que l’ordonnance entreprise a été rendue ;

Considérant que le premier juge a relevé qu’à la suite de la vente par adjudication de ces lots à la SCI AMELA et à la SNC Z, le droit de jouissance exclusif du couloir et du palier a cessé conformément aux stipulations du règlement de copropriété opposable aux adjudicataires de sorte que ce couloir et ce palier doivent être restitués à la collectivité et retrouver leur destination de parties communes, condamnant la SCI AMELA à faire déposer la porte palière et à restituer au couloir et au palier du rez-de-chaussée leur destination sous astreinte tout en rejetant la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la remise en état ;

Considérant que l’article 809 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Considérant que l’article 6 du règlement de copropriété, dont la SCI AMELA et la SNC Z ont eu connaissance par le cahier des charges de chacune des ventes par adjudication, dispose que constituent des parties communes à l’ensemble des copropriétaires 'le vestibule, les couloirs d’entrée, les paliers et couloirs de dégagement’ ;

Que sous la rubrique intitulée 'modification des parties communes’ et par dérogation à la règle suivant laquelle aucune modification ne peut être apportée aux parties communes sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, il est prévu que ' lorsqu’un palier ou une partie de palier dessert exclusivement des lots appartenant à un même copropriétaire, celui-ci peut se réserver la jouissance particulière et exclusive de ce palier avec droit de faire installer une porte en tête de la partie affectée’ ;

Que le même règlement prévoit ensuite 'que préalablement à toute cession séparée des lots dont les locaux auront donné lieu à l’installation d’une porte palière, le propriétaire devra rétablir dans son état primitif le palier ou le couloir ou dégagement duquel ou d’une partie duquel il avait la jouissance et si besoin refaire la peinture de l’ensemble du palier ou du dégagement de façon à donner à celui-ci une présentation homogène’ ;

Considérant qu’il ressort de ces dispositions dénuées de toute ambiguïté que le droit de jouissance exclusive conféré à un copropriétaire déterminé, sur un palier commun, lorsque tous les lots desservis par ce palier lui appartiennent est donc provisoire et subordonné à la circonstance que les lots demeurent réunis entre ses mains ,

Que lorsque les lots desservis par ce palier sont vendus à plusieurs acquéreurs distincts, le droit de jouissance cesse et le palier qui n’a jamais cessé d’être une partie commune doit être, comme l’a dit le premier juge, restitué à l’usage de la collectivité ;

Considérant qu’en la cause, les lots 4, 5 et 6 réunis en 1989 ayant été vendus par adjudication à la SCI AMELA et à la SNC Z, la jouissance exclusive du palier et de la portion de couloir communs desservant ces lots – avec installation d’une porte en tête de palier – a cessé en application des dispositions du règlement de copropriété en sorte que le couloir et le palier doivent être rendus à la copropriété et la porte palière déposée ;

Qu’il apparaît que seule, la société AMELA, compte tenu de l’imbrication des lots 4, 5 et 6 et de l’absence d’accès aux lots 4 et 5, occupe à titre privatif le palier commun et continue de le faire en dépit de la mise en demeure de le rendre que lui a adressée le syndic le 20 juillet 2007 ;

Que le caractère illicite résultant de l’appropriation par la SCI AMELA, copropriétaire, de cette partie commune à des fins privatives est manifeste ; que l’ordonnance entreprise doit être confirmée en ce qu’elle l’a condamnée à faire déposer la porte palière et à restituer au couloir ainsi qu’au palier sa destination de partie commune dans un délai de deux mois suivant la signification de l’arrêt, et sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé ce délai, et ce, pendant deux mois ;

Considérant en revanche que la réfection du plafond, du sol et du plancher du couloir et du palier communs dont la présentation n’est actuellement pas homogène, ce qui constitue un trouble manifestement illicite au regard du règlement de copropriété, doit être mise à la charge tant de la SCI AMELA que de la SNC Z, et ce, dans un délai de six mois suivant la signification de l’arrêt, et sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé ce délai, et ce, pendant deux mois ; que par suite, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation de la SCI AMELA et de la SNC Z à reprendre les murs, plafonds et sols du palier dans les mêmes matériaux et teintes que les autres parties communes sous astreinte et les autres demandes rejetées ;

Considérant que c’est à juste titre que le premier juge a condamné la SCI AMELA à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité au titre des frais irrépétibles dès lors que c’est le refus de la SCI AMELA qui occupe à titre privatif le palier commun qui a été à l’origine de la procédure ;

Qu’en revanche, l’équité commande de ne pas prononcer en cause d’appel de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Considérant que, compte tenu de la solution du litige, infirmant l’ordonnance entreprise de ce chef, les dépens de première instance et d’appel doivent être partagés par moitié entre la SCI AMELA et la SNC Z ;

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné à la SCI AMELA de faire déposer la porte palière et de restituer au couloir et au palier du rez-de-chaussée leur destination de partie commune – sauf sur le délai d’exécution ainsi que sur le point de départ de l’astreinte- et en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile ;

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau,

Dit que la SCI AMELA devra déposer la porte palière et restituer au couloir et au palier du rez-de-chaussée leur destination de partie commune dans un délai de deux mois suivant la signification de l’arrêt sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard, passé ce délai, et ce, pendant deux mois ;

Dit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 73/XXX à Rosny sous Bois et/ou la SNC Z pourront faire liquider l’astreinte à l’issue de ce délai et en faire fixer une nouvelle ;

Condamne in solidum la SCI AMELA et la SNC Z à refaire le plafond, le sol et le plancher du couloir et du palier communs dans un délai de six mois suivant la signification de l’arrêt sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard, passé ce délai, et ce, pendant deux mois ;

Dit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 73/XXX à Rosny sous Bois pourra faire liquider l’astreinte à l’issue de ce délai et en faire fixer une nouvelle ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait masse des dépens de première instance et d’appel et dit qu’ils seront partagés par moitié entre les sociétés AMELA et Z et recouvrés conformément aux dispositions de l’article conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT