Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 25 JUIN 2009

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 08/11510.

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Avril 2008 – Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY 5^e Chambre 2^e Section – RG n° 07/01247.

APPELANTE :

S.C.I. C

prise en la personne de son gérant,

ayant son siège XXX

représentée par la SCP FISSELIER – CHILOUX – BOULAY, avoués à la Cour,,

assistée de Maître Nadira CHALALI collaboratrice du Cabinet BAULAC, avocat au barreau de PARIS, toque : P 207.

INTIMÉ :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX

représenté par son syndic, le Cabinet D-E, ayant son siège 37 cours de Vincennes XXX, lui-même pris en la personne de son gérant,

représenté par Maître Louis-Charles HUYGHE, avoué à la Cour,

assisté de Maître Patrick TOSONI, avocat au barreau de PARIS, toque : D 1082.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 – 1^er alinéa du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 mai 2009, en audience publique, devant Madame RAVANEL, conseiller chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur DUSSARD, président,

Madame RAVANEL, conseiller,

Madame X, conseiller.

Greffier lors des débats : Monsieur Y.

ARRET :

Contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur DUSSARD, président, et par Monsieur Y, greffier présent lors du prononcé.

L’ensemble immobilier du 4 rue Paul de Kock au Pré-Saint-Gervais (Seine Saint-Denis) est composé de deux bâtiments : 'A’ de quatre étages et 'B’ d’un rez-de-chaussée.

Cet ensemble a été acquis en avril 1987 par la SCI C qui a fait établir un règlement de copropriété le 31 mai 1989.

L’immeuble A a été divisé en dix lots, le bâtiment B était constitué en un seul lot.

La SCI C a exercé l’activité de syndic bénévole de la copropriété dès le début de la constitution de celle-ci.

À la suite d’une requête – dont le texte n’est pas versé aux débats – Maître Z (SCP Z-TULIER) a été désigné comme administrateur provisoire de la copropriété, par ordonnance du Président du Tribunal de grande instance de Bobigny du 17 décembre 2002.

Cette ordonnance a été notifiée aux copropriétaires le 4 juin 2003.

Une assemblée générale de la copropriété, regroupant ses six copropriétaires, a été réunie le 8 octobre 2003 et a désigné le Cabinet ACGC comme syndic.

Le syndic a fait procéder à un diagnostic de l’état de l’immeuble par Monsieur F-G, architecte, courant 2004, qui a mis en évidence l’état de dangerosité de celui-ci, laissé sans aucun entretien pendant de nombreuses années.

Le syndicat des copropriétaires a sollicité une mesure d’expertise et Monsieur A a été désigné par ordonnance du 1^er avril 2005.

Il a déposé son rapport le 2 mai 2006.

Sur la demande en indemnisation du syndicat des copropriétaires, alléguant de la responsabilité de la SCI C dans la mauvaise conservation de l’immeuble, le Tribunal de grande instance de Bobigny, par jugement du 15 avril 2008, a :

— condamné la SCI C à lui payer 200.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété du fait des carences d’entretien commises alors qu’elle était syndic bénévole, ainsi que 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné la SCI C à payer la moitié des frais d’expertise judiciaire ainsi que les dépens.

La Cour est saisie de l’appel contre cette décision.

Vu la déclaration d’appel du 12 juin 2008,

Vu les conclusions :

— du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX du 30 avril 2009,

— de la SCI C du 12 mai 2009.

SUR CE, LA COUR :

La SCI C, estimant que les allégations à son égard figurant dans les écritures du syndicat des copropriétaires, sont de nature à porter atteinte à sa considération demande à la Cour de procéder au bâtonnage desdites écritures en application des dispositions de l’article 24 du Code de procédure civile.

Il sera observé que, bien qu’inhabituelles par leur excès, les allégations contenues dans les écritures du syndicat des copropriétaires ressortissent à la liberté d’expression des parties, la SCI C n’étant d’ailleurs pas totalement mesurée dans ses critiques.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 24 du Code de procédure civile.

Il ressort du rapport d’expertise qu’une partie des désordres présentés par l’immeuble découle de la carence du syndic, désordres dus notamment à des infiltrations d’eau dans le sol portant les fondations, qui ont provoqué une décompression du sol et un tassement des fondations, du fait du mauvais état des réseaux d’évacuation des eaux usées qui fuyaient et laissaient couler ces eaux dans le sol, et du sol du passage qui laissait pénétrer les eaux de pluie et de ruissellement au droit du mur.

La SCI C, demeurée propriétaire des locaux commerciaux du rez-de-chaussée, indique qu’elle ne pouvait accéder au sous-sol des locaux commerciaux loués par elle compte tenu de cette location.

Elle verse des attestations de ses locataires successifs déclarant n’avoir jamais constaté de fuites sur les canalisations (périodes de 1990 à 1994 et de 1997 à 2003).

Les fuites des canalisations ont été découvertes par sondages.

En revanche, le mauvais état de l’allée laissant passer les eaux de pluies était nécessairement visible même pour un non professionnel du bâtiment.

Par ailleurs, l’état d’abandon des façades, à l’exception de la façade rue ayant fait l’objet d’un 'cache misère’ selon l’expert, était observable par le syndic bénévole qui n’apparaît pas avoir proposé les travaux indispensables aux copropriétaires, ni même attiré leur attention sur la détérioration visible et progressive de leur bien.

La négligence du syndic bénévole n’est pas contestable.

La qualité de sa gestion apparaît avoir diminué au fil des ans : des travaux importants ont été effectués en 1997, 1998, 1999 et 2000, puis ce n’est qu’en 2003 que des travaux de couverture ont été ensuite entrepris, alors même que les relations s’étaient dégradées entre le syndic bénévole et la copropriété qui a demandé cette année là la désignation d’un administrateur provisoire.

La SCI produit le procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété du 15 juin 2000.

Il n’est pas produit de procès-verbal pour les années postérieures dont il n’est pas certain qu’elles aient vu se tenir des assemblées générales.

La SCI C verse en effet copie de deux lettres de convocation, avec leur accusé de réception pour une assemblée du 27 octobre 2001, ainsi que le double d’une convocation à cinq copropriétaires, les invitant, le 19 septembre 2002 à venir à une assemblée générale le 5 octobre 2002, ayant comme ordre du jour la démission du syndic bénévole et son remplacement.

Ces derniers courriers n’ont pas date certaine en l’absence de justification de leur caractère recommandé.

La SCI C, en revanche, produit copie de nombreux courriers de relance aux copropriétaires qui ne payaient pas leurs charges, d’eau, notamment, dont il avait fait l’avance.

Il ressort des documents produits que si la négligence du syndic est certaine, la copropriété, impécunieuse et ne réglant pas les charges qu’il avançait n’a, pour sa part, pendant de longues années, pas contesté sa gestion, alors même que l’état de dégradation de l’immeuble ne pouvait échapper à ses occupants.

Il peut néanmoins être observé que la SCI, devant les difficultés qui étaient les siennes, n’a jamais, avant 2003, et la demande de nomination d’un administrateur provisoire tenté d’abandonner une mission dont l’exercice, dans des conditions correctes, s’avérait impossible : la SCI n’établit pas, en effet, la date de la démission qu’elle aurait proposée.

En se maintenant dans les lieux sans agir, le syndic bénévole a privé la copropriété d’une chance de remédier aux dégradations dans des conditions moins onéreuses.

La Cour trouve dans les pièces du dossier les éléments permettant de fixer à 100.000 € le préjudice de la copropriété, le point de départ des intérêts restant maintenu à la date du jugement entrepris confirmé sur la responsabilité.

Le jugement sera confirmé dans toutes ses autres dispositions.

Il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires au titre de la capitalisation des intérêts qui sera ordonnée.

Faisant observer que par ordonnance de mise en état du 9 octobre 2008, il a été enjoint à la SCI C de fournir une caution garantissant le paiement des condamnations prononcées par jugement du 15 avril 2008 ou de consigner le montant des condamnations, le syndicat demande que, compte tenu de la caution donnée par Monsieur B C, la caution soit tenue du paiement des sommes dues par le débiteur principal.

Il sera observé que Monsieur B C n’est pas en cause.

Il n’y a pas lieu d’ordonner sa condamnation.

L’équité ne conduit pas à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les dépens d’appel seront partagés par moitié.

PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement sauf en ce qui concerne le montant de l’indemnisation du syndicat des copropriétaires du XXX.

Statuant à nouveau sur ce point,

Condamne la SCI C à payer 100.000 € au syndicat des copropriétaires du XXX.

Ajoutant au jugement,

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du Code civil.

Rejette les autres demandes des parties.

Partage les dépens d’appel par moitié.

Dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le greffier, Le Président,