COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 28A

1^re chambre 1^re section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 JUIN 2008

R.G. N° 07/05369

AFFAIRE :

C Y

…

C/

H E

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Juin 2007 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 03/03025

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

représenté par la SCP GAS,

représenté par M^e Claire RICARD,

représenté par la SCP JUPIN & ALGRIN,

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE DIX NEUF JUIN DEUX MILLE HUIT,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur C Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Autre qualité : Intimé dans RG : 07/05521

représenté par la SCP GAS – N° du dossier 20070588

Rep/assistant : M^e Franz VAN DER MOTTE (avocat au barreau de PARIS)

APPELANT (RG 07/5521)

Monsieur F I J X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par M^e Claire RICARD – N° du dossier 270420

Rep/assistant: M^e Valérie PELET-ROY (avocat au barreau du Val d’Oise)

Madame D K L A épouse X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Claire RICARD – N° du dossier 270420

Rep/assistant: M^e Valérie PELET-ROY (avocat au barreau du Val d’Oise)

APPELANTS (RG 07/5521) et INTIMES (RG 5369)

****************

Monsieur H E

né le XXX à XXX

XXX

95290 L’ISLE-ADAM

XXX

représenté par la SCP JUPIN & ALGRIN – N° du dossier 0024236

assisté de Maitre Gilles PARUELLE, (avocat au barreau du Val d’Oise)

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 Mai 2008 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Bernadette WALLON, président

Madame Lysiane LIAUZUN, conseiller,

Madame Geneviève LAMBLING, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie RENOULT,

Monsieur H E, Monsieur X et Madame D A, son épouse, ainsi que Monsieur C Y ont acquis en indivision, solidairement pour le tout ou indivisément chacun pour un tiers, par acte notarié du 1^er janvier 1994, un immeuble situé XXX et deux parcelles de terre cadastrées XXX et A n°603 à XXX).

L’immeuble a été donné en location à la société BIKER’S COUNTRY dont les associés étaient Messieurs X, Y et E, ce dernier en étant le gérant, société qui a fait l’objet d’une liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de PONTOISE du 20 août 2001.

Saisi par Monsieur H E sur le fondement des articles 815 et 815-9 du code civil, le tribunal de grande instance de PONTOISE, par un premier jugement du 9 juillet 2004, a ordonné une expertise afin notamment de dire si ces biens sont partageables en nature, donner son avis sur la valeur de l’ensemble et la mise à prix la plus appropriée en cas de licitation.

Par un second jugement du 6 juin 2007, ce même tribunal a, au visa de sa précédente décision et du rapport d’expertise de Monsieur Z:

— ordonné qu’il soit procédé aux opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre H E, Monsieur X et Madame A son épouse, et C Y, portant sur l’immeuble situé XXX à MAFFLIERS et les parcelles cadastrées section A n°37, section A n°603 et XXX,

— désigné pour y procéder le président de la chambre interdépartementale des Notaires et commis Madame B ou, à défaut tout juge de la troisième chambre du tribunal pour surveiller les opérations et en faire rapport,

— ordonné la licitation de l’immeuble situé XXX à MAFFLIERS:

*parcelles cadastrées section A n°37 et section A n°603 d’une part,

*parcelle cadastrée XXX d’autre part,

— dit qu’à la requête de H E et en présence des autres parties ou celles-ci dûment appelées, il sera procédé à l’audience des criées du tribunal de grande instance de PONTOISE, sur le cahier des charges qui sera dressé et déposé au greffe par la SCP Paruelle, avocat, après accomplissement des formalités prescrites par la loi, à la vente sur licitation

de l’immeuble situé XXX à MAFFLIERS pour les parcelles cadastrées section A n°37 et section A 603 d’une part, XXX d’autre part,

— fixé à 60 000€ la mise à prix des parcelles cadastrées section A n°37 et section A 603 et à 2 500€ celle de la parcelle XXX ,

— dit que la mise à prix fera l’objet d’une baisse du quart puis du tiers à défaut d’enchères,

— dit que cette vente fera l’objet d’une publicité par 50 affiches format semi-colombier et par insertions sommaires dans les journaux Le Parisien édition du Val d’Oise et La Gazette du Val d’Oise,

— débouté les époux X et C Y de leurs demandes reconventionnelles,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Appelant, Monsieur C Y demande à la cour, dans ses dernières conclusions du 15 mai 2008 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé, d’infirmer cette décision, d’ordonner une nouvelle expertise, d’évaluer la déperdition de l’immeuble à 180 000€ à la charge de Monsieur H E et de condamner celui-ci à lui payer une indemnité de procédure de 2 500€.

Il soutient, en substance, que l’estimation retenue par l’expert pour les deux parcelles indissociables et les locaux est de 70 000€ soit très inférieure à la valeur réelle d’un immeuble, même vétuste, dans la localité où est situé le bâtiment,

qu’aucune référence comparative n’a servi de base à cette estimation, seuls les dires de Monsieur H E ayant été retenus,

qu’en 1999, le cabinet GTC, professionnel de l’immobilier, estimait ces biens à 119 368€ pour les locaux et 18 300€ pour le terrain adjacent, en tenant compte d’un abattement de 50% pour occupation,

que l’immeuble est occupé par Monsieur H E qui ne l’a jamais entretenu, la somme de 180 000€ correspondant à la différence entre la valeur du bien en 1999 soit

300 000€ et son évaluation récente contestée soit 120 000€.

Monsieur F X et Madame D X née A, dans leurs dernières écritures du 15 avril 2008 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé, forment appel incident pour voir:

— dire dans l’hypothèse où la liquidation et le partage de l’indivision seraient ordonnées et la vente sur licitation prévue, que les trois parcelles seront vendues en un seul lot sur la mise à prix de 153 500€, les frais préalables à cette vente étant supportés par Monsieur H E seul,

— condamner celui-ci à leur payer la somme de 60 000€, toutes causes confondues, sur le fondement de l’article 1382 du code civil et 3 000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils contestent les conclusions de l’expert, tout en précisant ne pouvoir fournir d’estimation puisque résidant à plus de 300 km, soutiennent que Monsieur H E, en tant que gérant de la société BIKERS COUNTRY et d’indivisaire a commis des fautes justifiant les dommages et intérêts requis en réparation de leur préjudice financier.

Monsieur H E, dans ses dernières conclusions du 27 février 2008 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé, conclut au débouté, à la confirmation de la décision déférée et à l’allocation des sommes de 3 000€ à titre de dommages et intérêts et 3 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose essentiellement que les critiques formées par l’appelant et les autres intimés à l’encontre du rapport d’expertise ne sont étayées par aucune pièce et qu’ils n’ont adressé aucun dire à l’expert.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts, il relève que si les parties sont propriétaires indivises des immeubles en cause, elles étaient également les trois associés de la société BIKERS COUNTRY dont il n’était que le gérant, seule cette société pouvant répondre du prétendu défaut d’entretien non démontré et des loyers qui seraient impayés.

Il précise que l’indemnité d’assurance a été perçue par la société BIKERS COUNTRY et non par lui à titre personnel et était d’un montant de 32 671 francs utilisée pour acquérir des tuiles neuves, l’expert judiciaire ayant noté que la toiture avait été partiellement refaite.

La clôture de la procédure a été prononcée le 15 mai 2008.

MOTIFS

Sur la demande de nouvelle expertise

Contrairement à ce que soutient Monsieur G Y, l’expert judiciaire, dans son rapport du 4 avril 2005, n’a pas seulement retenu les dires de Monsieur H E mais a procédé à des recherches de prix, consulter la direction départementale de l’équipement et la mairie ainsi que d’autres structures privées ou non.

Il a, par ailleurs, organisé deux réunions en présence des parties et/ ou de leurs conseils, la première sur les lieux, la seconde à son domicile au cours de laquelle il précise avoir donné lecture de son rapport et de ses conclusions sur les estimations demandées par le tribunal et les avoir informées de ce qu’il déposerait son rapport sous une dizaine de jours, 'sauf dires à venir avant'.

Aucune des parties n’a adressé de dire ni soumis, au cours des opérations,

l’évaluation des biens effectuée en 1999 par la société Cabinet GTT en vue d’une vente amiable alors que l’immeuble à usage de commerce était exploité (valeur oscillant entre 760 000 francs et 800 000 francs soit entre 115 858,95€ et 121 195,79€).

A l’exception de cette évaluation qui tenait compte de l’exploitation de l’immeuble et avait été faite en prévision d’une vente amiable qui n’est pas intervenue, Monsieur G Y ne produit aucune pièce pour contester les évaluations expertales.

L’expert a, par ailleurs, parfaitement décrit les biens en cause.

La demande de nouvelle expertise formée par Monsieur G Y, dont il ne propose pas, par ailleurs, d’avancer les frais sera, en conséquence, rejetée.

Sur l’ouvertures des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre les parties

Le jugement entrepris, qui n’est pas critiqué sur ce point, sera, confirmé en ce qu’il a ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre les parties.

Sur la licitation ordonnée

Les biens indivis se composent de:

— la parcelle cadastrée section A n°37 d’une superficie de 350 m2 sur laquelle est édifiée la maison comprenant:

*au sous-sol: une cave voûtée sous partie,

* au rez de chaussée: une salle à usage de bar et une autre grande salle de restaurant carrelées, une cuisine, deux toilettes/WC également carrelées, un escalier d’accès à l’étage,

* au premier étage: une petite salle carrelée, une salle de bains en très mauvais état, une chambre et une autre pièce parquetées et boisées au mur, des terrasses extérieures,

*un grenier, une cour et un bout de terrain.

L’immeuble dispose de l’électricité et de l’eau par forage.

L’expert précise que bien qu’une partie de la couverture ait été refaite, il existe, en différents endroits des infiltrations à l’origine de la dégradation de la salle de bains qui est à refaire.

Il ajoute que des travaux de remise en état sont à prévoir pour rendre la maison habitable.

— la parcelle cadastrée section A n°603, 'complètement intégrée’ à celle où se trouve le bâtiment, d’une superficie de 190 m2,

— la parcelle cadastrée XXX, située quasiment en face des précédentes, de l’autre côté de la route départementale allant de Maffliers à Presles, d’une superficie de 315 m2, non viabilisée, sur laquelle existent des cabanons en bois.

L’expert a évalué l’ensemble de ces parcelles à la somme de 73 500€ soit 70 000€ pour les deux premières et 3 500€ pour la troisième et propose des mises à prix respectives de 70 000€ et 2 500€, estimant que la troisième parcelle, totalement indépendante des deux autres, doit être vendue séparément.

Devant le tribunal, Monsieur C Y avait demandé que la mise à prix des deux premières parcelles soit fixée à la somme de 112 000€ et celle de la troisième à 2 500€.

Monsieur et Madame X s’opposent à une telle division des parcelles en deux lots et font valoir que la parcelle cadastrée XXX n’est pas viabilisée, est entourée de bois et a toujours été utilisée comme une 'dépendance’ des autres.

Monsieur H E, qui conclut à la confirmation de la décision entreprise, ne précise pas la raison pour laquelle il estime préférable de les vendre en deux lots, l’expert ne s’étant pas davantage expliqué sur ce point.

Eu égard à la description de cette troisième parcelle, l’intérêt des indivisaires est qu’elle soit adjointe aux deux autres car elle ne présente, à l’évidence, aucun intérêt pour être acquise seule par un adjudicataire.

La mise à prix des trois parcelles en un seul lot, étant observé qu’elles ont été achetées ensemble en 1994 au prix de 350 000 Francs soit 53 356€ sera fixée, en considération des éléments ci-dessus précisés, à la somme de 80 000€ avec possibilité de baisse du quart puis du tiers à défaut d’enchères.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur et Madame F X à l’encontre de Monsieur H E

Monsieur et Madame F X exposent que Monsieur H E, en tant que gérant de la société BIKERS COUNTRY, locataire de l’immeuble à usage commercial, a commis plusieurs fautes puisqu’il n’a pas entretenu les locaux, a cessé de payer les loyers depuis 1997, était ainsi débiteur au 1^er février 2004, en sa qualité de gérant, de la somme de 30 489,74€ au titre des loyers impayés et a perçu de la compagnie d’assurance de la société, à la suite des tempêtes de l’année 1999, un chèque de 32 671 francs qu’il n’a pas utilisé pour la remise en état du bien.

Ils sollicitent, en réparation de leur préjudice, la somme de 60 000€, précisant que par son attitude, Monsieur H E a contribué à la déperdition de valeur des locaux.

Il leur sera rappelé d’une part que si une faute a été commise par Monsieur H E en tant que co-indivisaire, toute éventuelle indemnité ne pourrait être due qu’à l’indivision et non à titre personnel à l’un ou l’autre des indivisaires, d’autre part, que s’il était gérant de la société BICKERS COUNTRY, seule celle-ci était preneuse des locaux commerciaux et tenue au paiement des loyers, enfin, qu’elle a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire en 2001.

S’agissant de l’indemnité d’assurances, elle a été versée en exécution du contrat souscrit entre la compagnie AZUR et la société BICKERS COUNTRY et Monsieur H E verse aux débats un devis du 7 janvier 2000 faisant apparaître que le coût de l’ensemble des travaux s’élevait à la somme de 91 113 francs, ce qui établit que cette indemnité était insuffisante pour permettre la réfection totale de la toiture, l’expert ayant relevé qu’une réfection partielle avait bien été effectuée.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il les a déboutés de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur C Y à l’encontre de Monsieur H E

Monsieur C Y demande en page 4 de ses dernières conclusions 'éventuellement qu’il soit tenu compte du manque à gagner par l’attitude de Monsieur H E et sa condamnation à l’indemnisation, qu’il évalue entre la différence entre la valeur évaluée en 1999 et celle retenue aujourd’hui, soit 300 000€ (valeur libre en 1999) et 120 000€ estimation récente contestée'.

Dans le dispositif de ces mêmes écritures, il demande à la cour 'd’évaluer le déperdition de l’immeuble à 180 000€ à la charge de Monsieur H E'.

Or, d’une part, aucune indemnisation 'éventuelle’ ne saurait être prononcée, d’autre part, l’immeuble n’étant pas à ce jour vendu, aucune déperdition de valeur n’est établie, enfin, il s’agirait d’un préjudice subi par l’indivision et non par l’un des indivisaires seul.

Cette demande sera, en conséquence, rejetée.

Sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Aucune circonstance d’équité n’appelle l’application de ces dispositions en faveur de l’une ou l’autre des parties.

Les dépens d’appel seront employés en frais privilégiés de partage.

PAR CES MOTIFS

La Cour, STATUANT en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu’il a ordonné la licitation en deux lots et fixé la mise à prix aux sommes de 60 000€ pour les parcelles cadastrées section A n°37 et section A n°603 et de 2 500€ pour la parcelle cadastrées XXX,

STATUANT à nouveau de ces seuls chefs,

ORDONNE en un seul lot la licitation des biens indivis,

DIT, en conséquence, qu’à la requête de Monsieur H E et en présence des autres parties ou celles-ci dûment appelées, il sera procédé à l’audience des criées du tribunal de Grande Instance de PONTOISE, sur le cahier des charges qui sera dressé et déposé au greffe par la SCP PARUELLE, avocat, après accomplissement des formalités prescrites par la loi, à la vente sur licitation en un seul lot de l’immeuble et des parcelles sises à MAFFLIERS XXX à XXX) cadastrées section A n°37 d’une contenance de 3a 50 ca au lieu-dit 'XXX", section A 603 d’une contenance de 1a 90 ca au lieu-dit 'Le bas des communes’ et XXX d’une contenance de 3a 15 ca, lieu-dit 'La Barbe de Chèvre’ sur la mise à prix de 80 000€,

REJETTE toute autre demande,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage, les avoués de la cause pouvant recouvrer la part les concernant dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Bernadette WALLON, président et par Madame Sylvie RENOULT, greffier, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,