Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 3 février 2010, n° 08/02889

TGI Paris 25 octobre 2007

CA Paris
Infirmation partielle 3 février 2010

Arguments

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Accepté
Responsabilité du syndicat des copropriétaires
La cour a confirmé que le syndicat des copropriétaires était responsable des infiltrations et a reconnu le préjudice de jouissance subi par les consorts X.
Accepté
Dégradations causées par les infiltrations
La cour a estimé que les dégradations causées par les infiltrations avaient effectivement réduit la valeur de l'appartement, justifiant ainsi l'indemnisation.
Accepté
Frais de justice engagés par les consorts X
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser les consorts X à la charge de leurs frais, condamnant le syndicat des copropriétaires à les rembourser.
Rejeté
Comportement du syndicat des copropriétaires
La cour a estimé qu'il n'y avait pas de volonté de nuire de la part du syndicat des copropriétaires, rejetant ainsi la demande de dommages intérêts.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 2, 3 févr. 2010, n° 08/02889
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	08/02889
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 25 octobre 2007
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Jean DUSSARD, président
Avocat(s) :	Serge BOUGANIM
Cabinet(s) :	SCP SOLVEL - BARRUEDELGENES - JUSTINE - DELGENESSCP KIEFFER JOLY BELLICHACH

Texte intégral

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 03 FEVRIER 2010

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 08/02889.

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Octobre 2007 – Tribunal de Grande Instance de PARIS 8^e Chambre 2^e Section – RG n° 04/08420.

APPELANTS :

— Monsieur N X

XXX

— Madame H I épouse X

XXX

— Monsieur J X

XXX

— Madame K L épouse X

XXX

représentés par la SCP VERDUN – SEVENO, avoués à la Cour,

assistés de Maître Jean-Paul DELGENES du Cabinet DELGENES VAUCOIS JUSTINE DELGENES, avocats au barreau de CHARLEVILLE MEZIERES.

INTIMÉ :

Syndicat des copropriétaires 4 XXX

représenté par son syndic, la SARL Etude Damrémont, ayant son siège social XXX, elle-même prise en la personne de ses représentants légaux,

représenté par la SCP KIEFFER-JOLY-BELLICHACH, avoués à la Cour,

assisté de Maître Serge BOUGANIM, avocat au barreau de PARIS, Toque : C 106.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 – 1^er alinéa du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 novembre 2009, en audience publique, devant Madame RAVANEL, conseiller chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur DUSSARD, président,

Madame RAVANEL, conseiller,

Madame Y, conseiller.

Greffier lors des débats : Monsieur Z.

ARRET :

Contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur DUSSARD, président, et par Monsieur Z, greffier présent lors du prononcé.

Les consorts X étaient propriétaires d’un studio destiné à la location, au 6^e étage de l’immeuble du 4 square Carpeaux, à Paris 18^e.

Le 11 février 1999 leur gérant le Cabinet A a informé le syndic de l’immeuble, la société SAGETIM, par courrier recommandé à fin de l’informer d’un important dégât des eaux semblant provenir d’une fuite sur canalisation extérieure ou d’un défaut d’étanchéité de terrasse, ayant fortement dégradé le plafond et les murs des locaux.

Il demandait au syndic d’effectuer 'la déclaration qui s’impose'.

L’entreprise NET SUD, chargée des travaux de rénovation du studio a constaté la persistance de l’humidité en mai 2000.

En juillet 2000 elle a constaté que, suite à l’orage survenu dans l’après midi du vendredi 7, des fuites apparaissaient au plafond, que de l’eau perlait le long de l’IPN et du béton sur 1,5 mètre et que des gouttes d’eau tombaient régulièrement sur la moquette, ce qui l’a conduite a arrêter les travaux.

Devant la persistance des infiltrations les consorts X ont obtenu la désignation de Monsieur B comme expert, par ordonnance de référé du 18 décembre 2001.

Celui-ci a déposé son rapport le 8 novembre 2003.

Les consorts X ont fait assigner le syndicat des copropriétaires, la société VALORIM, son syndic, et Maître M, en sa qualité de mandataire liquidateur de la société SAGETIM, ancien syndic, en indemnisation.

Par jugement du 25 octobre 2007 le tribunal de grande instance de Paris a :

— donné acte aux consorts X de ce qu’ils retirent leurs demandes à l’encontre de la société VALORIM, personnellement,

— déclaré le syndicat des copropriétaires du 4 square Carpeaux à Paris 18^e, responsable à hauteur de 80 % et tenu dans cette proportion, à réparer le préjudice subi par Monsieur J X, Madame X, née C, Monsieur N X et Madame X née D,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer 6 000 € aux consorts X au titre de leur préjudice de jouissance,

— reçu l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires à l’encontre de Maître M, ès qualités de mandataire liquidateur de la société SAGETIM à hauteur de la moitié des 80 % de responsabilité mis à la charge du syndicat et fixé à 3 000 € le montant à faire figurer de ce chef au passif de la société SAGETIM,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer 2 000 € aux consorts X, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné in solidum les consorts X à payer 1 000 € à la société VALORIM au même titre,

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

La Cour est saisie de l’appel formé par les consorts X à l’encontre de cette décision.

Vu la déclaration d’appel du 11 février 2008,

Vu les conclusions :

— des consorts X, du 30 octobre 2009,

— du syndicat des copropriétaires du 4 square Carpeaux à Paris 18^e, du 4 novembre 2009.

Sur ce, la cour :

Lors de sa première visite des lieux, le 1^er mars 2002, l’expert n’a constaté aucune humidité sous la terrasse mais jusqu’à 80 % d’humidité dans l’angle du séjour en plafond, façade pignon en retour et en haut des murs. Il a constaté une fissure en haute de mur.

Il a relevé jusqu’à 60 % d’humidité en allège de fenêtre du séjour avec un enduit très dégradé.

Le même taux d’humidité a été constaté en bas du mur contigu avec le voisin.

Sur le palier commun le mur était humide à saturation, en bas du mur séparant le palier de ce même voisin.

Il indique que la terrasse de l’appartement BLAU (située au dessus du studio) et les fissures de façade sur rue ont été réparées, notant toutefois que les factures ne lui avaient pas été produites et que subsistaient deux sources d’infiltration :

— en partie commune : le pignon mitoyen infiltrant,

— en partie privative : l’installation sanitaire et le défaut d’étanchéité des sols et murs de l’appartement PINKAS.

Il indique :

'Les causes principales des désordres appartiennent au syndicat des copropriétaires (diverses fuites en terrasse, fissures en façade, pignon infiltrant).

Les causes secondaires sont constituées d’une part par les menuiseries infiltrantes en façade, parties privatives de l’indivision X, et d’autre part à partir des parties privatives de l’appartement PINKAS (installations sanitaires et manque d’étanchéité des parois).

Cependant, il faut considérer que seules les infiltrations en provenance des parties communes, par leur importance et leur diversité, ont entraîné l’impropriété à destination du studio de l’indivision X de février 1999 à juin 2002"

L’expert estime à 39 mois (mars 1999 à juin 2002, date de la vente du studio) la période d’inoccupation due aux grosses infiltrations ayant leur source dans les parties communes de l’immeuble, soit 17 770 € de perte de loyers, auxquels s’ajouterait le montant des charges récupérables sur le locataire, soit 2 860 €.

Le syndicat des copropriétaires, qui était représenté aux opérations d’expertise par son syndic la société SAGETIM et par son avocat pour s’opposer aux conclusions de l’expert sur la prépondérance des causes d’humidité imputables aux parties communes soutient que les opérations d’expertise n’ont eu … qu’un caractère formellement contradictoire dans le mesure où aucun dire en sa faveur n’a été transmis à l’expert.

Ses autres arguments devant la Cour sont à la même aune : caractère complaisant de la lettre de l’entreprise NET SUD au caractère alarmiste (sur l’humidité présentée par le local), défaut d’intervention de l’assureur dommages ouvrage pour non paiement de prime… à cause des manquements volontaires ou non d’un courtier indélicat.

En réalité, le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune élément probant de nature à contredire les conclusions de l’expert.

Il sera rappelé que le syndic de l’immeuble la société SAGETIM reconnaissait le 27 septembre 2000, l’existence d’infiltrations en cours en provenance d’une partie inaccessible du toit terrasse.

Compte tenu des éléments apportés par l’expertise le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires à hauteur de 80 % en ce qui concerne les conséquences dommageables des infiltrations.

Le studio de l’indivision d’une surface de 17,10 m2 était loué 455 € par mois jusqu’au mois de février 1999.

Il n’est pas contesté que le locataire soit parti juste avant le sinistre.

Son départ ne peut être considéré comme découlant de celui-ci.

Bien que figurant en pièce communiquée 78, le bail conclu avec Monsieur E, précédent locataire, n’est pas versé aux débats.

Il ressort néanmoins d’une lettre du syndic SAGETIM au Cabinet JOURDIN, du 7 juin 1999 que la locataire de l’appartement situé en face du studio concerné par la présente procédure souhaitait le visiter pour une éventuelle location.

Mademoiselle F, locataire dans l’immeuble atteste que, après le départ du précédent locataire, elle a souhaité louer le studio pour sa mère mais que :

'Suite au sinistre en référence et à l’humidité persistante empêchant le démarrage des travaux, la signature du bail et l’emménagement ont été reportés'.

Elle poursuit :

'Je puis témoigner qu’autant Monsieur X, que Madame G, ma mère et moi même attendons depuis le mois de mars 1999 le moment de réaliser cet accord'

Le rapprochement des deux courriers permet de considérer que la chance de relouer le studio de l’indivision X rapidement était importante.

Compte tenu de la nécessité, en tout état de cause, de faire procéder à la rénovation de cet appartement acquis le 3 mai 1990, qui sera retenue, en l’absence de versement de tout état des lieux, il sera considéré, au regard de ce délai nécessaire d’inoccupation, que la perte de loyers a duré 35 mois soit 455,64 x 35 = 15 947.40 €.

Aux termes des pièces versées aux débats les charges récupérables ne peuvent être retenues que pour 1 000 €.

La perte locative s’élève ainsi à [15 947 + 1 000] x 80 % soit à 13 558 € que le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à l’indivision X.

Il ressort d’une évaluation de l’agence immobilière, 'l’adresse’ du 30 avril 2002 que la valeur vénale de l’appartement, en l’état, s’élevait à 190 000 francs, (28.965,31 €), alors qu’en cas de réhabilitation complète de l’appartement celui-ci vaudrait 360 000 francs (54.881,65 € et non 5 500 € comme marqué sur le document).

Toutefois l’appartement est décrit comme 'en très mauvais état et très mal insonorisé', semblant avoir été squatté et nécessitant 'une isolation phonique et une rénovation totale, électrique, plomberie, plafond, mur et sol à isoler à et réhabiliter'.

L’immeuble est décrit comme nécessitant un ravalement de façade, des balcons et des parties communes.

D’évidence le logement, de qualité médiocre, ne pouvait il atteindre 55 000 € sans une véritable transformation excédant largement la rénovation consécutive aux seules infiltrations.

Il a été vendu 35 063 € le 17 juin 2002.

La Cour considérera que la perte de valeur due aux seules dégradations s’élève à 4 000 € dont, compte tenu du partage de responsabilité, 3 200 € incombent au syndicat des copropriétaires.

Celui-ci sera en conséquence condamné à payer à l’indivision X la somme de 13 558 € + 3 200 € = 16 758 €.

Celle-ci ne justifie pas d’une volonté de nuire du syndicat des copropriétaires justifiant l’attribution de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sa demande de ce chef sera donc rejetée.

Il apparaît inéquitable de laisser aux consorts X la charge de leurs frais irrépétibles et le syndicat des copropriétaires sera condamné à leur payer 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ces motifs :

Confirme le jugement sauf en ce qui concerne le montant des condamnations.

Statuant à nouveau sur ce point.

Condamne le syndicat des copropriétaires du 4 square Carpeaux à Paris 18^e à payer aux consorts X la somme de 16 758 €.

Déboute les consorts X de leur demande de dommages et intérêts.

Condamne le syndicat des copropriétaires à leur payer 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le condamne aux dépens d’appel.

Dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le greffier, Le Président,