Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 12 octobre 2011, n° 10/11692

TGI Paris 4 mai 2010

CA Paris
Infirmation partielle 12 octobre 2011

Arguments

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Rejeté
Nullité de la convocation
La cour a jugé que la SCI ABI n'a pas explicité son moyen et a rejeté la demande comme inopérante.
Accepté
Non-respect des conditions essentielles du contrat
La cour a constaté que la décision d'assemblée générale ignorait une disposition d'ordre public, entraînant une redistribution illégale du prix de vente.
Rejeté
Préjudice subi suite à l'annulation de l'assemblée
La cour a jugé que l'annulation de la décision d'assemblée ne causait pas de préjudice à la SCI ABI, rendant la demande de dommages et intérêts mal fondée.
Accepté
Partie perdante
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel, conformément à la décision rendue.

Commentaire • 1

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1. La convocation à l'AG de copropriété

simonnetavocat.fr · 28 mars 2025

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 2, 12 oct. 2011, n° 10/11692
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	10/11692
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 4 mai 2010, N° 08/16502

Sur les parties

Avocat(s) :	Isabelle DURANDSébastien GARNIER
Cabinet(s) :	SCP RIBAUT
Parties :	Syndicat des copropriétaires 225 RUE DE TOLBIAC

Texte intégral

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 12 OCTOBRE 2011

( n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/11692

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Mai 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 08/16502

APPELANTE

S.C.I. ABI agissant en la personne de son gérant

XXX

représentée par la SCP MENARD SCELLE MILLET, avoués à la Cour

assistée de Maître Isabelle DURAND, avocat au barreau de Paris, Toque : C1251.

INTIME

Syndicat des copropriétaires 225 RUE DE TOLBIAC 75013 PARIS représenté par son Syndic Cabinet X

XXX

représenté par la SCP ALAIN RIBAUT ET VINCENT RIBAUT, avoués à la Cour

assisté de Maître Sébastien GARNIER, avocat au barreau de Paris, Toque : D1473.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Juin 2011, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean DUSSARD, président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean DUSSARD, président

Madame Marie-Paule RAVANEL, conseiller

Madame Anne BOULANGER, conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur Dominique FENOGLI

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jean DUSSARD, président et par Monsieur Dominique FENOGLI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par déclaration du 3 juin 2010 la SCI ABI a appelé d’un jugement contradictoire rendu le 4 mai 2010 par le Tribunal de grande instance de Paris, 8^e chambre, 1^re section, qui :

— la déboute de l’ensemble de ses demandes,

— la condamne à payer au syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 13^e arrondissement, la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamne aux dépens recouvrables conformément à l’article 699 du code de procédure civile. L’intimé a constitué avoué.

— de la SCI ABI, copropriétaire, le 4 mai 2011,

— du syndicat des copropriétaires du XXX, le 9 mai 2011.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,

I) SUR LA DEMANDE DE NULLITÉ DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DU 22 SEPTEMBRE 2008 FONDÉE SUR LA NULLITÉ DE LA CONVOCATION :

La SCI ABI qui soutient que la convocation lui a été adressée 'à une mauvaise adresse’ n’explicite pas ce moyen que la Cour rejettera en conséquence comme inopérant.

Les articles 7 et suivants du décret du 17 mars 1967 n’imposent pas à l’auteur de la convocation de fixer une date d’assemblée suffisamment éloignée du mois d’août pour éviter l’envoi des convocations en période estivale.

En l’espèce, la convocation, lancée le 26 août 2008 pour le 22 septembre 2008, est valable. Le moyen est également rejeté comme inopérant.

En convoquant cette assemblée, le syndic n’a commis aucun abus de pouvoir. Etant rappelé que le projet de vente de la loge du concierge, partie commune, était ancien pour avoir déjà été soumis à de précédentes assemblées : 14 octobre 2004, 5 juillet 2005,15 novembre 2006, 24 octobre 2007, 16 juin 2008 et que la nouvelle offre d’achat de Madame Y adressée au syndic par courrier du 24 juin 2008 était plus élevée que celles formulées précédemment en assemblée, le cabinet X pouvait, prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale dite extraordinaire pour examiner une nouvelle offre d’achat.

Le cabinet X s’est comporté en tant que syndic et non comme prétendu mandataire de Madame Y, qualité qu’il n’a pas.

Il était loisible au syndic, auteur de la convocation à l’assemblée extraordinaire dont il fixe l’ordre du jour, de proposer un projet de résolution rédigé par ses soins.

L’envoi de cette convocation ne privait en rien les autres copropriétaires intéressés par l’acquisition de la partie commune concernée de soumettre conformément à l’article 10 du décret précité de nouvelles offres concurrentes par voie de notification au syndic de questions à inscrire à l’ordre du jour de cette assemblée.

Pour le surplus, les moyens invoqués par la SCI ABI au soutien de sa demande d’annulation en son ensemble de l’assemblée générale ne font que réitérer sous une forme nouvelle mais sans justification complémentaire utile ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

II) SUR LA DEMANDE D’ANNULATION DE LA DEUXIÈME RÉSOLUTION DE LADITE ASSEMBLÉE :

1) L’article 11 du décret du 17 mars 1967 exige que 'pour la validité de la décision’ la notification en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée, des 'conditions essentielles du contrat’ lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, en l’espèce la vente de parties communes à un copropriétaire.

Ainsi que l’ont retenu les premiers juges, le courrier annexé à la convocation fournissait les conditions essentielles de ce contrat.

Il n’y a pas lieu à annulation de la décision d’assemblée de ce chef.

2) Le prix de vente de la loge du concierge se décompose ici :

— en une somme forfaitaire de 50 000 euros à payer au syndicat par l’acquéreur d’une part,

— en la prise en charge par l’acquéreur de travaux de réfection de la cage d’escalier de l’immeuble à réaliser par toute entreprise au choix de Madame Y mais avec approbation préalable du devis par les membres du conseil syndical, d’autre part.

La loge du concierge est une partie commune à tous les copropriétaires dont le prix de vente en sa totalité est à répartir entre tous au prorata des quotes-parts de propriétés attachées à leurs lots, et ce conformément à l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965, disposition d’ordre public.

Or le paiement en nature d’une partie de ce prix sous forme de travaux de réfection de la cage d’escalier est contraire à l’article 16-1 de la loi puisque selon l’article 9 du règlement de copropriété les charges d’entretien de l’escalier sont des charges spéciales réparties entre certains copropriétaires seulement, ceux des lots 1 à 18 inclus et 22 à 37 inclus.

L’application du règlement de copropriété à laquelle la décision attaquée n’a ni pour objet ni pour effet de déroger sur ce point en l’absence de stipulations en ce sens, conduit donc à redistribuer une partie du prix de la vente ( de l’ordre de 15 000 euros), non entre tous les copropriétaires mais seulement entre ceux des lots sus-désignés.

Les copropriétaires des autres lots ne profitent donc pas de la redistribution d’une partie du prix de la vente alors que pourtant celle-ci porte sur une partie commune à tous les copropriétaires.

Cette décision d’assemblée générale, qui a complètement ignoré cet obstacle juridique majeur condamnant le montage financier proposé par le candidat acquéreur, entraîne ipso facto, inéluctablement, une redistribution illégale d’une partie du prix et partant, rompt l’égalité entre les copropriétaires.

La Cour ne peut que l’annuler au visa de l’article 16-1 de la loi.

Certes, le syndicat des copropriétaires se prévaut d’une décision d’assemblée générale postérieure : celle du 28 mai 2009, onzième résolution, ayant rattrapé l’erreur par omission de celle du 22 septembre 2008.

Mais la validité ou la nullité d’une décision d’assemblée s’apprécie au jour de l’assemblée au cours de laquelle elle a été prise, et non au regard d’une décision d’une assemblée ultérieure destinée à la corriger.

L’assemblée du 22 septembre 2008, qui s’était prononcée sur un projet insuffisamment élaboré et réfléchi avait contrevenu sans même s’en rendre compte à une disposition d’ordre public de la loi destinée à garantir l’égalité entre tous les copropriétaires.

La correction apportée par l’assemblée suivante ne peut pas purger rétroactivement la nullité de la décision prise par la précédente qui est attaquée.

La Cour infirme le jugement en ses dispositions contraires.

III) SUR LES AUTRES DEMANDES :

1) L’annulation de la décision d’assemblée attaquée prive celle-ci de toute conséquence dommageable pour la SCI ABI qui sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts mal fondée.

2) L’infirmation du jugement exclut le caractère abusif de l’appel. Il n’y a pas lieu à allocation de dommages et intérêts à ce titre au profit de l’intimé.

3) La SCI ABI formule différentes demandes à l’encontre du cabinet X alors que celui-ci n’est pas partie au procès à titre personnel. La Cour n’en est pas saisie.

4)La Cour qui annule une décision d’assemblée générale n’a pas à donner d’ordre ou d’injonction au syndicat des copropriétaires quant au comportement à adopter par celui-ci ensuite du présent arrêt qui est exécutoire. Les demandes contraires ne peuvent être que rejetées.

5) Les dépens de première instance – par infirmation – et d’appel pèsent sur le syndicat des copropriétaires, partie perdante, qui réglera à l’appelant, l’équité le commandant, la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La condamnation prononcée de ce chef par le jugement entrepris au profit du syndicat des copropriétaires est supprimée par infirmation.

XXX, la SCI ABI bénéficie de la dispense de participation prévue par l’article 10-1 de la loi précitée.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de l’assemblée générale en son ensemble.

L’INFIRME pour le surplus.

Statuant à nouveau et ajoutant :

Vu l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DÉCLARE NULLE la deuxième résolution de l’assemblée générale du 22 septembre 2008,

CONSTATE que la Cour n’est pas saisie des demandes de la SCI ABI dirigées contre le cabinet X qui n’est pas partie à l’instance,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du XXX à payer à la SCI ABI la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code précité,

Vu l’article 10-1 de la loi précitée,

DISPENSE la SCI ABI de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

REJETTE les demandes autres, plus amples ou contraires.

Le Greffier, Le Président,

Dominique FENOGLI Jean DUSSARD