Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 12 décembre 2013, n° 12/24000

TI Marseille 23 novembre 2012

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 12 décembre 2013

Arguments

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Accepté
Trouble de jouissance
La cour a reconnu que les locataires avaient effectivement subi un trouble de jouissance et a ordonné le remboursement des loyers pour la période concernée.
Rejeté
Préjudice moral
La cour a estimé que le montant alloué par le premier juge était suffisant au regard des circonstances, et a rejeté la demande d'augmentation des dommages et intérêts.
Accepté
Désordres dans le logement
La cour a confirmé la suspension des loyers jusqu'à la date à laquelle les travaux ont été réalisés.
Rejeté
Responsabilité du vendeur
La cour a rejeté cette demande, considérant que la SCI avait déjà effectué les travaux nécessaires et que la garantie était donc satisfaite.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, 12 déc. 2013, n° 12/24000
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	12/24000
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Marseille, 23 novembre 2012, N° 12/04592

Sur les parties

Avocat(s) :	Jérôme TERTIANMathieu BAFFERTOlivier GIRAUDLaurent GAY
Cabinet(s) :	SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES
Parties :	SCI LES HAUTS DE L' ESTAQUE c/ SA ERILIA

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

3^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 12 DÉCEMBRE 2013

N° 2013/ 530

Rôle N° 12/24000

SCI LES HAUTS DE L’ESTAQUE

C Z

G H épouse Z

E Y

I J épouse Y

SA ERILIA

Grosse délivrée

le :

à :

M^e Mathieu BAFFERT

SCP ERMENEUX-CHAMPLY – LEVAIQUE

M^e Olivier X

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de MARSEILLE en date du 23 Novembre 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 12/04592.

APPELANTE

SCI LES HAUTS DE L’ESTAQUE, SCI au capital de 1.600 €, inscrite au RCS de MARSEILLE

Prise en la personne de son Gérant en exercice y domicilié, demeurant C/O PROGEREAL – Hermès Park – XXX

représentée et plaidant par M^e Mathieu BAFFERT, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur C Z

né le XXX à XXX

représenté par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY – LEVAIQUE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

Plaidant par M^e Jérôme TERTIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame G H épouse Z

née le XXX à XXX

représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY – LEVAIQUE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

Plaidant par M^e Jérôme TERTIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur E Y

né le XXX à XXX

représenté par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY – LEVAIQUE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

Plaidant par M^e Jérôme TERTIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame I J épouse Y

née le XXX à XXX

représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY – LEVAIQUE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

Plaidant par M^e Jérôme TERTIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

SA ERILIA prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège., demeurant XXX

représentée et plaidant par M^e Olivier X, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Laurent GAY, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 30 Octobre 2013 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Annie DABOSVILLE, Présidente de Chambre a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Annie DABOSVILLE, Présidente

Madame Frédérique BRUEL, Conseiller

Madame Rose-Marie PLAKSINE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Elsa FABRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2013

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2013,

Signé par Madame Annie DABOSVILLE, Présidente et M^me Elsa FABRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte notarié du 19 mai 2010, la SCI Les Hauts de l’Estaque a vendu en l’état futur d’achèvement à la SA d’HLM Erilia une parcelle de terrain sis à XXX sur laquelle a été édifié un ensemble immobilier ' Le Doro’ dont deux villas avec terrasses et jardins livrés le 10 octobre 2011 louées aux époux Y et Z par contrats du 12 octobre 2011.

Le 3 novembre 2011 est survenu un important glissement de terrain entraînant l’effondrement du mur de soutènement dans les jardins et terrasses des locataires.

Par ordonnance de référé du 15 novembre 2011, M. X a été désigné en qualité d’expert ; il a considéré dans son pré-rapport du 16 mai 2012 que le sinistre a son origine à la fois dans la pente excessive du talus et dans une faiblesse du mur de soutènement.

Par ordonnance de référé du 11 juillet 2012, la SCI Les Hauts de l’Estaque a été condamnée à faire exécuter les travaux préconisés dans le pré rapport de l’expert du 16 mai 2012 sous astreinte provisoire de 300euros par jour de retard à compter du 45^e jour suivant la notification de la décision.

Se plaignant de la dangerosité des lieux et de la non avancée des travaux et se prévalant de deux constats d’huissier du 14 juin 2012, les époux Y et Z ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Marseille la SA d’HLM Erilia pour la voir condamner à réaliser sous astreinte les travaux. La société d’HLM par acte d’huissier en date du 23 juillet 2012 a appelée en garantie la SCI Les Hauts de l’Estaque.

Par jugement en date du 23 novembre 2012, le tribunal a :

— ordonné la jonction des deux procédures,

— condamné la société d 'HLM à faire réaliser sous astreinte de 100euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification du jugement, les travaux de remise en état des lieux consistant en l’enlèvement des terres et des vestiges du mur effondré, à la réalisation d’un ouvrage de soutènement pérenne et en la remise en l’état d’origine des jardins, des terrasses et des ouvertures dans le respect des surfaces convenues dans le cadre des baux souscrits,

— ordonné la suspension du paiement des loyers jusqu’au parfait achèvement des travaux de remise en état,

— condamné la société d 'HLM à payer à Monsieur et Madame Z les sommes de :

.2.119,80euros au titre des loyers prélevés pour les mois de février à juin 2012, déduction faite des versements APL,

.3000euros à titre de dommages et intérêts,

.1.000euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société d’HLM à payer à Monsieur et Madame Y les sommes de :

.1.763.98euros au titre des loyers prélevés pour les mois de février à juin 2012, déduction faite des versements APL,

.3000euros à titre de dommages et intérêts,

.1.000euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Les Hauts de l’Estaque à garantir la société d’ HLM de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre en principal, frais et accessoires,

— débouté la SCI Les Hauts de l’Estaque de sa demande de dommages et intérêts,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné la société d’ HLM aux dépens en ce compris les frais de constat d’huissier.

La SCI Les Hauts de l’Estaque a interjeté appel de cette décision le 21 décembre 2012.

Vu ses conclusions en date du 13 juin 2013 ;

Vu les conclusions de Monsieur et Madame Z et Monsieur et Madame Y en date du 8 août 2013 ;

Vu les conclusions de la SA d 'HLM Erilia en date du 1^er octobre 2013 ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 octobre 2013.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale des époux Z et Y :

Il n’est pas réellement contesté qu’en novembre 2011, à la suite d’un glissement de terrain, le mur de soutènement du talus s’est effondré de sorte que les jardins et terrasses des villas Z et Y ont été envahis de terre et de gravats du mur explosé et que des ouvertures des villas ont même du être protégées par des panneaux de bois.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Les travaux de reprise ont été effectuées par la SCI Les Hauts de l’Estaque mais les locataires soutiennent dans leurs dernières écritures du 8 août 2013 que les travaux préconisés par le premier juge n’ont pas été respectées.

Cependant force est de constater que les époux Z et Y n’en font pas la démonstration, ne produisant aucune pièce justifiant de l’état des lieux postérieurement au 14 juin 2012.

La société d 'HLM justifie pour sa part que les travaux sont terminés depuis le 31 mai 2013 ainsi que cela ressort d’un courrier qu’elle a adressé aux locataires en date du 18 juillet 2013 et des photographies prises le 24 septembre 2013 qui démontrent que les locataires ont repris pleine possession de leurs terrasses qu’ils ont depuis aménagées à leur guise.

Le jugement entrepris ne peut être que confirmé en ce qu’il a condamné la SA d’ HLM à réaliser les travaux de remise en état des lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification dudit jugement sauf à constater que les travaux ont été exécutés au 31 mai 2013.

Les locataires sollicitent la liquidation de l’astreinte à cette date du 31 mai 2013. Cependant l’article 35 de la loi du 9 juillet 1991 stipule que l’astreinte même définitive est liquidée par le juge de l’exécution sauf si le juge qui l’a ordonnée reste seul saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

En l’espèce, le premier juge ne s’est pas réservé la liquidation de l’astreinte de sorte qu’il n’entre pas dans la compétence de la présente cour de procéder à cette liquidation, les locataires devant donc saisir le juge de l’exécution.

Les époux Z et Y demandent à la cour de prononcer la suspension des loyers jusqu’au parfait achèvement des travaux et de condamner la société bailleresse à leur rembourser les loyers de février à novembre 2012, le jugement entrepris ayant prononcé la suspension à compter de novembre 2012.

La bailleresse, certainement consciente du trouble de jouissance de ses locataires leur avait d’elle-même remboursé les loyers de décembre 2011 et janvier 2012, accordant postérieurement aux seuls époux Y une réduction de 50% du montant du loyer.

Compte tenu du trouble de jouissance que les désordres ont causé aux locataires même si ceux-ci sont toujours restés dans les lieux, trouble doublé d’un préjudice moral, les locataires ne pouvant être qu’anxieux en raison de la présence de cette masse de terre et de gravats arrivée à la porte et aux fenêtres de leur maison, il y a lieu de condamner la bailleresse à leur rembourser les loyers de février à novembre 2012 et de suspendre les loyers ainsi que l’a fait le premier juge à compter de novembre 2012 jusqu’au 31 mai 2013, les loyers étant dus à compter du 1^er juin 2013.

Les époux Z et Y réclament également la somme de 20000euros chacun en réparation de leur trouble de jouissance et de leur préjudice moral. Cependant, compte tenu de la suspension de tout loyer depuis le sinistre de novembre 2011 alors que le logement est resté habitable, le premier juge a fait une juste appréciation en leur allouant à ce titre en sus de la suspension des loyers la somme de 3000euros chacun.

Sur l’appel en garantie :

La livraison de l’ensemble immobilier est intervenue le 10 octobre 2011 et le sinistre est en date du 3 novembre 2011.

L’expert a relevé que le sinistre est du d’une part aux caractéristiques médiocres des terrain en place et à la pente de 1/1 utilisée dans la partie centrale, d’autre part la réalisation du mur PIERAMUR n’a pas été effectuée selon les prescriptions du fabricant.

L’article 1642-1 du code civil dispose que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception,ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

La SCI Les Hauts de l’Estaque, qui a déjà effectué la remise en état nécessaire, doit donc en outre sa garantie notamment en ce qui concerne les préjudices de jouissance et autres. Le jugement doit donc être confirmé.

la SA d’ HLM Erilia sollicité la condamnation de la SCI Les Hauts de l’Estaque à lui verser la somme de 3000euros à titre de dommages et intérêts.

Cette demande qui n’est aucunement motivée doit être purement et simplement rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort :

Confirme le jugement en ce qu’il a condamné la SA d’ HLM Erilia à effectuer des travaux sous astreinte sauf à préciser que ces travaux étaient réalisés au 31 mai 2013 ;

Se déclare incompétent pour statuer sur les demandes de liquidation d’astreinte et renvoie Monsieur et Madame Z et Monsieur et Madame Y à saisir le juge de l’exécution ;

Infirme le jugement sur le remboursement des loyers ;

Condamne la SA d’ HLM Erilia à rembourser aux locataires les loyers de février à novembre 2012 soit la somme de 3.915,60euros à Monsieur et Madame Y et celle de 4.692,30euros à Monsieur et Madame Z ;

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a suspendu les loyers des locataires depuis novembre 2012 et dit que les loyers cessent d’être suspendus à compter du 1^er juin 2013 ;

Confirme le jugement en ce qu’il a condamné la SA d’ HLM Erilia à verser la somme de 3000euros à titre de dommages et intérêts à Monsieur et Madame Z et la même somme à Monsieur et Madame Y ;

Confirme la décision attaquée en ses autres dispositions non précédemment infirmées ;

Y ajoutant,

Déboute la SA d’ HLM Erilia de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI Les Hauts de l’Estaque à verser tant à Monsieur et Madame Z d’une part qu’à Monsieur et Madame Y d’autre part la somme de 1500euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne la SCI Les Hauts de l’Estaque à verser à la SA d’ HLM Erilia la somme de 1500euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Les Hauts de l’Estaque aux dépens d’appel qui comprendront notamment les frais de constat et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,