Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 11, 28 Janvier 2011 – n°08/18567

Décision

Cour d’appel

Paris

Pôle 5, chambre 11

28 Janvier 2011

Répertoire Général : 08/18567

S.N.C. CABINET CARTIER S.A.S. IMMO DE FRANCE, venant aux droits de la S.A.S. ICADE ADMINISTRATION DE BIENS, elle-même venant aux droits de la S.A.S. GFF INSTITUTIONNELS, elle-même venue aux droits de la société AGIFRANCE

Contentieux Judiciaire

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 11

ARRET DU 28 JANVIER 2011

(n°34, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 08/18567

Décision déférée à la Cour : jugement du 8 septembre 2008 – Tribunal de commerce de PARIS

- 1ère chambre B – RG n°2006000045

APPELANTE AU PRINCIPAL et INTIMEE INCIDENTE

S.N.C. CABINET CARTIER, agissant en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social situé

[…]

[…]

représentée par la SCP G. VERDUN – J. SEVENO, avoué à la Cour

assistée de M^e Yves BOYER plaidant pour la société YVES BOYER – ANNICK BASSOT- BOYER – MAX VAGUE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

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INTERVENANTE VOLONTAIRE EN REPRISE D’INSTANCE et comme telle INTIMEE AU PRINCIPAL et APPELANTE INCIDENTE

S.A.S. IMMO DE FRANCE, venant aux droits de la S.A.S. ICADE ADMINISTRATION DE BIENS, elle-même venant aux droits de la S.A.S. GFF INSTITUTIONNELS, elle-même venue aux droits de la société AGIFRANCE, prise en la personne de son président domicilié en cette qualité au siège social situé

[…]

[…]

représentée par M^e X BETTINGER, avoué à la Cour

assistée de M^e Guilherme GAUDIMIER plaidant pour l’Association DE CHAUVERON – VALLERY-RADOT – LECOMTE – FOUQUIER et substituant M^e Martin LECOMTE, avocat au barreau de PARIS, toque R 110

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 novembre 2010, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Fabrice JACOMET, Président
M. Bernard SCHNEIDER, Conseiller
M^me X Y, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : M^lle Carole TREJAUT
M^me X Y a préalablement été entendue en son rapport

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

Signé par M. Fabrice JACOMET, Président et par M^lle Carole TREJAUT, Greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

La SNC Cabinet Cartier, administrateur de biens, a assuré depuis le mois de décembre 1974 la gestion d’un ensemble immobilier Valmante-Michelet à Marseille et ce, en vertu de contrats successifs dont le premier signé le 20 décembre 1974.

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Le propriétaire de l’ensemble immobilier, la société CNP Assurances, ayant en 1994, confié à la société Agifrance la gestion des biens immobiliers dont elle est propriétaire avec faculté de déléguer, la société Agifrance, mandant, a le 29 novembre 1994 signé avec le Cabinet Cartier, mandataire, un contrat de délégation de la gestion de l’ensemble Valmante-Michelet à Marseille pour une durée d’un an. Ce contrat s’est poursuivi par tacite reconduction, puis en vertu de contrats signés les 1er janvier 2000 puis 1er janvier 2001 pour une durée d’un an et prorogé par avenants jusqu’au 31 décembre 2004, étant précisé que le 31 décembre 2002, la société Agifrance a changé sa dénomination sociale pour devenir GFF institutionnels (GFF), aux droits de laquelle sont venues la SAS Icade Administration de biens (Icade), puis actuellement la société Immo de France.

Par courrier du 2 décembre 2004, la société GFF a fait part au Cabinet Cartier de son mécontentement en raison d’un dépassement budgétaire des dépenses globales de près de 180 000 euros par rapport au budget validé par le propriétaire et demandant au Cabinet Cartier de déclarer ce sinistre à son assureur.

Par courrier du 28 décembre 2004, le Cabinet Cartier a justifié ce dépassement, a reconnu avoir tardé à demander un budget complémentaire (fin octobre au lieu de fin août), mais a rappelé à GFF qu’elle était informée chaque mois de l’évolution du budget par le tableau des dépenses qu’il lui adressait.

Le 13 janvier 2005, la société GFF a réitéré son mécontentement relatif à l’engagement de travaux supplémentaires sans autorisation préalable et sa demande de déclaration de sinistre, ni la CNP, ni elle-même n’entendant accepter la charge du dépassement.

Le 19 janvier 2005, la société GFF a adressé au Cabinet Cartier un courrier ayant pour objet 'prorogation de mandat et résiliation', indiquant que le mandat prendrait effectivement fin le 31 mars 2005 et demandant au Cabinet Cartier de signer un avenant prolongeant le contrat de mandat de gestion du 1er janvier au 31 mars 2005 afin que ce dernier arrête les comptes.

Le 25 janvier 2005, le Cabinet Cartier a développé son point de vue et accepté de faire une déclaration de sinistre tout en soulignant l’absence de tout préjudice subi par le propriétaire.

Le Cabinet Cartier, invoquant la brutalité de la rupture des relations commerciales a assigné la société ICADE, venant aux droits de GFF en réparation du préjudice subi.

Par jugement du 8 septembre 2008, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal de commerce de Paris a condamné la société Icade à payer au Cabinet Cartier les sommes de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts et de 1000 euros au titre de l’article 700 CPC.

Vu les dernières écritures, en date du 15 septembre 2009, par lesquelles la société Cabinet Cartier, appelante, prie la cour de porter à la somme de 255 162,93 euros les dommages-intérêts réparant le préjudice qu’elle a subi du fait de la rupture brutale des relations commerciales et de lui allouer 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions du 20 octobre 2010 de la société Immo de France, qui vient aux droits de la société Icade, intimée et appelante incidente. Cette société, contestant avoir brutalement rompu ses relations avec le Cabinet Cartier sollicite à titre principal le rejet de toutes les demandes formées par ce dernier. A titre subsidiaire, elle entend que le jugement soit confirmé. Elle demande 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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SUR CE

Considérant que la société Cabinet Cartier fonde sa demande sur les dispositions de l’article L. 442-6,I,5° du code de commerce aux termes duquel :

'Engage la responsabilité de son auteur et l’oblige à réparer le préjudice causé le fait, par tout producteur, commerçant, industriel ou personne immatriculée au répertoire des métiers :

5° De rompre brutalement, même partiellement, une relation commerciale établie, sans préavis écrit tenant compte de la durée de la relation commerciale et respectant la durée minimale de préavis déterminée, en référence aux usages du commerce, par des accords interprofessionnels….A défaut de tels accords, des arrêtés du ministre chargé de l’économie peuvent, pour chaque catégorie de produits, fixer, en tenant compte des usages du commerce, un délai minimum de préavis et encadrer les conditions de rupture des relations commerciales, notamment en fonction de leur durée.

Les dispositions qui précèdent ne font pas obstacle à la faculté de résiliation sans préavis, en cas d’inexécution par l’autre partie de ses obligations ou en cas de force majeure…' ;

Considérant que la société Immo de France réplique d’une part que le contrat à durée déterminée a pris fin à son terme le 31 décembre 2004 et d’autre part que le Cabinet Cartier a commis une faute contractuelle grave justifiant la résiliation de son mandat ou son non renouvellement à son échéance ; que néanmoins, elle a reconduit le mandat de trois mois qui constituent un préavis suffisant ;

Considérant cependant d’une part qu’il n’est pas contesté que les parties ont entretenu une relation durant 30 années, cette relation se poursuivant de façon continue en vertu de contrats à durée déterminée, parfois renouvelés de fait, parfois renouvelés par contrats ;

Considérant qu’il est résulté de cette succession de contrats une relation commerciale régulière, significative et stable caractérisant une relation commerciale établie au sens de l’article pré-cité, relation dont le Cabinet Cartier pouvait légitimement espérer la poursuite ; que cette relation a été rompue par la société devenue Immo de France par courrier du 19 janvier 2005 à effet du 31 mars 2005 ; que cette rupture, si elle apparaît brutale et s’il n’est pas justifié de l’exercice légitime d’une résiliation sans préavis, est de nature à engager la responsabilité de son auteur dans les conditions de l’article L. 442-6 du code de commerce ;

Considérant, d’autre part, qu’il appartient à la société Immo de France, qui soutient que l’inexécution par le Cabinet Cartier de ses obligations justifiait la résiliation immédiate du mandat, de le démontrer ; qu’elle expose que le Cabinet Cartier a commis une faute contractuelle grave en engageant sans l’en aviser des dépenses très supérieures (25%) au budget alloué par le propriétaire ;

Considérant que le Cabinet Cartier n’a pas contesté pas ledit dépassement le justifiant par des dépenses urgentes de réparations et entretiens et soulignant que, conformément à la volonté de la société Icade de relouer les locaux vacants à des prix élevés, elle a dû faire remettre en état un nombre important d’appartements ; que ce Cabinet a reconnu avoir en 2004 fait avec retard

-fin octobre au lieu de fin août habituellement – le point avec les techniciens Icade sur les dépassements budgétaires afin de demander un budget complémentaire, ce retard s’expliquant

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par un changement des équipes de gestion au sein de la société Icade et un congé de maternité d’une collaboratrice du Cabinet Cartier ;

Considérant que la société Immo de France ne conteste pas l’existence de dépassements, plus ou moins importants, chaque année concernant essentiellement le nombre non prévisible en début d’année des logements devenant vacants et devant être remis en état ; qu’elle ne conteste pas davantage que les états de dépenses transmis chaque mois par le Cabinet Cartier à la société Icade permettaient à celle-ci de constater un éventuel dépassement de budget ; que cette dernière ne pouvait donc ignorer que le budget 2004 était dépassé dès le mois de juillet 2004 ;

Considérant qu’il en résulte que le manquement à ses obligations contractuelles reproché au Cabinet Cartier n’était pas d’une gravité telle et ne créait pas une situation de gravité et d’urgence telles qu’il justifie une résiliation immédiate du contrat, résiliation qui n’a d’ailleurs pas été notifiée par la société GFF avant le19 janvier 2005 dans un courrier ne faisant pas état d’une telle faute ;

Que le jugement est par conséquent confirmé en ce qu’il a retenu que la société devenue Immo de France a engagé sa responsabilité du fait d’une rupture brutale des relations commerciales établies avec le Cabinet Cartier ;

Considérant que le Cabinet Cartier fait valoir que la durée du préavis aurait dû être de deux années et sollicite la somme de 255 162,93 euros à titre de dommages-intérêts, dont 220 000 euros au titre du gain manqué représentant deux ans de chiffres d’affaires hors taxes ;

Considérant que, compte tenu de la durée des relations commerciales ayant liées les parties (durée non contestée de trente années), compte également tenu du temps nécessaire au Cabinet Cartier pour prendre les dispositions utiles pour réorganiser son activité à la suite de la perte brutale d’un client représentant 25 % de son chiffre d’affaires en gestion, la cour, réformant le jugement sur ce point, estime à 18 mois le délai de préavis qui aurait dû être observé par la société GFF à compter du 19 janvier 2005 ; qu’un préavis ayant été effectué jusqu’au 31 mars 2005, il convient, au vu des justificatifs produits, de condamner la société Immo de France à payer au Cabinet Cartier la somme de 80 000 euros au titre du gain manqué ;

Considérant que le Cabinet Cartier n’établissant pas que le licenciement qu’il invoque d’une salariée ait eu lieu pour motifs économiques et soit la conséquence de la brutalité de la rupture des relations commerciales imputable à l’intimée, sera, par confirmation du jugement, débouté de la demande qu’il forme à ce titre ;

Considérant que l’équité conduit à allouer au Cabinet Cartier la somme de 3000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau :

Condamne la société Immo de France, venant aux droits de la société Icade Administration de Biens, venant elle-même aux droits de la société GFF Institutionnels, à payer à la société Cabinet Cartier la somme de 80 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du

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préjudice causé par la brutalité de la rupture de leurs relations commerciales par la société GFF Institutionnels ;

Condamne la société Immo de France à payer à la société Cabinet Cartier la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties pour le surplus ;

Condamne la société Immo de France aux dépens de première instance et d’appel ;

Admet l’application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président