Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 29 JANVIER 2013

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/19127

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Juin 2011 -Tribunal d’Instance de PARIS 10^e – RG n° 11-09-000623

APPELANTE

Madame C Z

XXX

XXX

REPRÉSENTÉE PAR la SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN (M^e Bruno REGNIER) avocats au barreau de PARIS, toque : L0050

ASSISTEE DE M^e Leila DENIA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1338

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2011/043927 du 24/10/2011 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMES

Monsieur A X

KERZO

XXX

REPRESENTE PAR M^e Nadine CORDEAU , avocat au barreau de PARIS,

toque : B0239

ASSISTE DE M^e Serge HOSTEIN , avocat au barreau de PARIS, toque : D0819

Madame M Q N-O épouse X

KERZO

XXX

REPRÉSENTÉE PAR M^e Nadine CORDEAU , avocat au barreau de PARIS,

toque : B0239

ASSISTEE DE M^e Serge HOSTEIN , avocat au barreau de PARIS, toque : D0819

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Novembre 2012, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Sabine LEBLANC, Conseillère, chargé d’instruire l’affaire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Geneviève LAMBLING, Présidente

Madame Sabine LEBLANC, Conseillère

Madame K L, Conseillère, en application de

l’ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS en date du 16 décembre 2011

Greffier, lors des débats : M^me Paule HABAROV

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Geneviève LAMBLING, présidente et par M^me Paule HABAROV, greffier présent lors du prononcé.

Le 24 avril 1999, M. A X et M^me M N-O épouse X ont donné en location à M^me G Z, un appartement situé XXX, à XXX.

Ils lui ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail le 10 février 2009.

Le 2 novembre 2009, ils ont assigné M^me Z, devant le tribunal d’instance de XXX en paiement de différentes sommes et expulsion.

Par jugement du 8 septembre 2010, le tribunal d’instance a désigné un expert pour faire les comptes sur l’arriéré locatif. Celui-ci a déposé son rapport, le 7 février 2011.

Par jugement du 22 juin 2011, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal d’instance a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail, dit que M^me G Z devra libérer les lieux et ordonné, à défaut, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, statué sur le sort des meubles et condamné M^me Z à payer à M. A X et M^me M N-O:

— une somme de 6 388.82 € au titre des loyers et charges impayés, mois de décembre 2010 inclus,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actualisé augmenté de la provision sur charges, de janvier 2011 jusqu’à libération des lieux.

Il a également débouté M^me Z de ses demandes relatives au ballon d’eau chaude, de réduction des factures d’eau de 50% et en paiement par les bailleurs, d’une somme de 947.74 €, ainsi que celle en remboursement de ses frais irrépétibles.

Il a partagé par moitié les frais d’expertise et a condamné M^me Z aux dépens y compris le coût du commandement de payer.

Le 25 octobre 2011, M^me C Z a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions du 20 novembre 2012, M^me Z poursuit l’infirmation du jugement et demande à la cour, statuant à nouveau, de:

— dire nuls et de nul effet la clause résolutoire du bail et le commandement de payer visant cette clause résolutoire délivré le 10 février 2009,

— débouter les époux X de leur demande d’acquisition de la clause résolutoire ainsi que de celle en résiliation judiciaire du bail,

— ordonner sa réintégration dans les lieux, une réfaction sur les factures d’eau de 50% et condamner M. et M^me X à lui payer à ce titre la somme de 947,74 euros,

— condamner M. et M^me X à lui verser les sommes de 355€ au titre du coût de remplacement du ballon d’eau chaude, 3 147,67 euros au titre du trop perçu de loyer et du dépôt de garantie,

— dire que les frais d’huissier exposés par les intimés en exécution du jugement entrepris resteront à leur charge,

— condamner M. et M^me X à lui verser la somme de 3 500 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Par conclusions du 12 novembre 2012, M. et M^me X demandent à la cour de confirmer la décision déférée sauf sur le montant de l’arriéré dû, les lieux ayant été libérés le 25 mai 2012.

Ils sollicitent, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et, en tout état de cause, la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

SUR CE LA COUR,

Sur la clause résolutoire et ses effets

Considérant qu’en vertu de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989, si le bail prévoit une clause de résiliation de plein droit, pour défaut de paiement des loyers et

charges aux termes convenus ou du dépôt de garantie, cette clause ne peut produire effet que deux mois après la délivrance du commandement demeuré infructueux;

Considérant que le bail qui liait les parties comporte une clause résolutoire de plein droit mais lui donne effet, un mois après la délivrance d’un commandement de payer;

Considérant que ce délai de un mois, qui était certes, prévu par loi du 22 juin 1982 abrogée, est désormais contraire aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 et qu’en conséquence, ce délai contractuel de un mois doit être réputé non écrit;

Considérant qu’en effet, contrairement à ce que prétend M^me Z, la loi du 6 juillet 1989, ne prévoit pas la nullité de la clause résolutoire qui prévoit un autre délai mais fixe un délai impératif;

Considérant qu’il convient donc de faire application des termes impératifs de la loi et d’appliquer le délai de deux mois prévu à son article 24 , auquel les parties ne pouvaient valablement déroger;

Considérant d’ailleurs que le commandement de payer délivré le 10 février 2009 rappelle les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et son délai de deux mois, puis après le décompte, la clause résolutoire contractuelle; qu’il est valable, ainsi que l’a jugé le tribunal d’instance;

Considérant que M^me Z ne conteste pas que le commandement de payer visant la clause résolutoire est demeuré infructueux pendant deux mois, que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du le 10 avril 2009, prononcé l’expulsion de l’appelante et statué sur le sort des meubles se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion;

Considérant que le bail étant résilié, la demande de réintégration dans les lieux présentée par M^me Z, occupante sans droit ni titre depuis le 10 avril 2009, ne peut prospérer,

Sur les charges

Considérant que la décision de répartir les millièmes n’appartient pas à un copropriétaire; que M^me Z est mal fondée à contester la répartition des charges de la copropriété;

Considérant que l’expert judiciaire a appliqué le règlement de copropriété et calculé les charges réelles; que dès lors les régulations de charges ont été réalisées et M^me Z est mal fondée à contester les charges qui lui sont imputées notamment au titre de l’eau chaude et à réclamer une réduction de sa facture personnelle d’eau; que le jugement sera confirmé;

Sur le remplacement du ballon d’eau chaude

Considérant qu’une facture de 2003 à l’adresse de lieux loués, au nom du bailleur est produite, que l’expert judiciaire fait lui état d’une facture de 2010;

Considérant que M^me Z, qui ne justifie pas avoir supporté le coût d’un changement de ballon d’eau chaude a été à juste titre déboutée de sa demande à ce titre par la décision déférée qui sera également confirmée sur ce point,

Sur les comptes

— Sur les débits

Considérant que les parties ne remettent pas en cause la dette fixée par le jugement entrepris arrêtée à décembre 2010;

Considérant que M^me Z, indique qu’ au titre de l’exécution du jugement, elle a payé à l’huissier une somme de 6 090.13 € et se reconnaît dès lors redevable du solde de 299.69 €.

Considérant que M. et M^me X (leur pièce 12) fournissent un compte qui part de la somme fixée par le jugement entrepris et qui est arrêté au 22 juin 2012, après le départ des lieux de M^me Z le 15 mai 2012;

Considérant que ce décompte fait état, après déduction du dépôt de garantie de 1256.17 € , d’un solde débiteur de 5 413.45€, contesté par M^me Z qui se prétend au contraire créditrice de la somme de 3147.67 €;

Considérant que M^me Z réclame en effet la restitution du dépôt de garantie de 1256.17 €, le remboursement d’un trop perçu de 1891.50 € de janvier à mai 2011, sous déduction d’un dû qu’elle reconnaît sur l’exécution du jugement de 299.69 €, soit un montant total de 3 147.67 €; qu’elle ne réclame plus de délais de paiement;

Considérant que le jugement doit être confirmé sur le partage entre les parties des frais d’expertise et le coût du commandement, compris dans les dépens à la charge de M^me Z;

que M^me Z ne peut donc contester la somme de 400 € incluse dans le décompte à ce titre;

Considérant que ce décompte fait aussi figurer au débit une somme de

1804.76 € de frais de recouvrement et d’exécution du jugement, qui est justifiée par la facture de l’huissier versée aux débats; que rien ne permet, comme M^me Z le demande, de prévoir que ces frais restent à la charge des bailleurs qui les ont exposés pour obtenir l’exécution du jugement assorti de l’exécution provisoire;

— sur les crédits

Considérant que la preuve des paiements pèse sur M^me Z;

Considérant que le décompte des bailleurs étudié déduit 13 versements de M^me Z de 472.82 € chacun, soit 6 146.66 €, un versement de 1610 €, et le produit de la saisie pour 4 480.13 € soit un paiement total de 7 756.66 € et le dépôt de garantie pour 1256.17 €;

Considérant que M^me Z déduit elle, la somme 10 637.96 €, au titre de ses versements personnels mais n’en justifie pas;

Considérant que cependant l’attestation de la CAF qu’elle verse aux débats établit que, de janvier 2011 à décembre 2011, une somme de 12 x 298.37 € a été payée soit 3 580.44 €; puis de janvier à mai 2012, une somme de 301.55€ X 5= 1 507.75 € soit un paiement total de la CAF de 5 088.19 € alors que le décompte des propriétaires ne déduit, au titre des versements de la CAF, que la somme totale de 1 403.65 €; qu’il y a donc lieu de déduire une somme supplémentaire de 3 684.54 €;

Considérant que M^me Z déduit dans son décompte 8 versements de 122 euros chacun de la ville de Paris, alors que le décompte des bailleurs en déduit seulement 5 mais que M^me Z ne justifie pas de ces paiements supplémentaires,

Considérant que dès lors M^me Z a trop versé la somme de 75.85 €, mais qu’elle est redevable de la somme de 1 804.76 € au titre des frais de recouvrement, soit une dette de 1728.91 € au titre du solde locatif;

qu’elle sera, en conséquence, condamnée au paiement de cette somme,

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Considérant qu’il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel , que M^me Z supportera les dépens d’appel;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris sauf sur la dette locative,

Statuant à nouveau de ce chef,

Constate que M^me Z a quitté les lieux le 25 mai 2012,

Condamne M^me Z à payer à payer à M et M^me X au titre de l’arriéré dû lors de la libération des lieux, après déduction du montant du dépôt de garantie, la somme de 1728.91 €.

Y ajoutant,

Déboute M^me Z de sa demande de réintégration des lieux loués,

Déboute les parties de leur demande d’indemnité de procédure en appel,

Condamne M^me Z aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT