ARRET

N°

D

D

C/

A

F

EURL L’AGENCE DU VILLAGE

XXX

COUR D’APPEL D’AMIENS

1^re chambre – 2^e section

ARRET DU 19 MARS 2013

RG : 10/05216

APPEL D’UN JUGEMENT du JUGE DE L’EXECUTION DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEAUVAIS du 15 novembre 2010

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTS

Monsieur I D

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame G D

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentés par la SCP LE ROY Bertrand, SCP d’avoués au barreau d’AMIENS jusqu’au 31 décembre 2011

Puis par la SELARL LE ROY JEROME, SELARL d’avocats au barreau D’AMIENS, constituée

ET :

INTIMES

Monsieur K A

né le XXX à XXX

XXX

SAUSSEDE

XXX

Madame E F épouse A

née le XXX à XXX

XXX

SAUSSEDE

XXX

Représentés par M^e Jacques CAUSSAIN, avoué au barreau D’AMIENS jusqu’au 31 décembre 2011

Puis par la SCP GARNIER ROUCOUX PERES PAVIOT SIMON CREPIN, SCP d’avocats au barreau de BEAUVAIS, constituée

EURL L’AGENCE DU VILLAGE

XXX

XXX

Représentée par M^e Jacques CAUSSAIN, avoué au barreau D’AMIENS jusqu’au 31 décembre 2011

Puis par la SCP FOURNAL GARNIER JALLU DEVILLERS BACLET, SCP d’avocats au barreau de BEAUVAIS, constituée

DEBATS :

A l’audience publique du 04 Décembre 2012, devant :

M. RINUY, Président,

M^me Y et M^me X, Conseillères,

qui en ont délibéré conformément à la Loi, le Président a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 19 Mars 2013

GREFFIER : M^me Z

Les parties ont été informées par courrier motivé de la prorogation du délibéré au 05 Mars puis au 19 Mars 2013 pour prononcé de l’arrêt par mise à disposition au greffe.

PRONONCE :

Le 19 Mars 2013 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, M. RINUY Président, a signé la minute avec M^me Z, Greffier.

*

* *

DECISION :

Par acte sous seings privés du 26/09/2007, conclu par l’entremise de l’EURL agence du village, agent immobilier, les époux A ont promis de vendre leur maison d’habitation située à Bléquencourt, moyennant le prix de 348.000€ outre 12.000€ pour les meubles meublants, aux époux D qui ont se sont engagés à l’acquérir.

Ce contrat prévoyait notamment :

— que l’entrée dans les lieux ne pourrait se faire avant le 4/08/2008,

— une condition suspensive d’obtention, avant le 10/11/2007 à minuit, d’un prêt de 70.000€ par les acquéreurs, ces derniers s’engageant à financer le surplus, soit 332.840€ y compris les frais d’acte, de leurs deniers personnels (la mention suivante étant rajoutée manuscritement : 'revente de deux biens immobiliers (prêt relais)',

— que si la condition suspensive n’était pas réalisée du fait de ' la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l’acquéreur comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l’instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l’article 1178 du code civil avec attribution de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’immobilisation abusive des biens à vendre',

— qu’après levée de toutes les conditions suspensives et au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la vente dans le délai imparti, elle devrait verser à titre d’indemnité forfaitaire la somme de 10% du prix de vente ainsi que des frais d’agence à l’autre partie.

Un avenant a été signé par les parties le 31/10/2007, prévoyant que l’acte serait réitéré devant notaire le 4/08/2008, les autres clauses demeurant inchangées.

Un second avenant a été signé le 2/04/2008, aux termes duquel le prix 'net vendeur immobilier’ a été réduit à 346.500€ et la commission de l’agence à 13.500€.

Par courrier du 18 avril 2008, les époux D ont fait savoir aux vendeurs qu’ils ne pouvaient réitérer la vente, n’ayant pas obtenu de prêt.

Ils ont produit des attestations en date des 5, 12 et 18 avril 2008, par lesquelles trois banques indiquaient refuser d’accorder leur concours financier aux acquéreurs, les demandes de prêts étant de 401.300€, de 401.500€ et de 402.840€ (y compris prêt relais).

Le 19/05/2008 les époux A ont fait savoir aux époux D par l’intermédiaire de leur notaire, qu’ils consentaient à ne pas poursuivre la vente forcée de la vente mais se réservaient le droit d’agir en justice du fait du comportement des époux D dans la mise en oeuvre de la condition suspensive.

Les époux A ont sollicité du tribunal de grande instance de Beauvais la condamnation des époux D à leur verser 100.000€ de dommages et intérêts, en expliquant qu’ils ont vendu leur bien à un tiers 100.000€ de moins le 5/05/2009. Les époux D ont appelé en garantie l’agence immobilière, lui reprochant d’avoir manqué à son obligation de conseil.

Par jugement rendu le 15/11/2010, le tribunal de grande instance de Beauvais, au visa des articles 1134, 1178, 1589, 1181, 1254 et 1152 du code civil, a :

— condamné solidairement les époux D à leur verser 70.000€ au titre de la clause pénale,

— débouté les époux D de leur recours en garantie contre la SARL 'agence du village',

— débouté les époux A de leur demande de capitalisation des intérêts,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— condamné solidairement les époux D à leur verser 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement les époux D à verser à la SARL 'agence du village’ 1.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les époux D ont formé appel de cette décision et par conclusions infirmatives du 31/01/2012 demandent à la cour, au visa des articles 1134, 1152 et 1147 du code civil, de :

— considérant qu’ils n’ont commis aucune faute, dire que les époux A mal fondés en leur demande d’application de la clause pénale,

— à titre subsidiaire, maintenir la clause pénale à la somme de 35.850€ soit 10% du prix de vente et réformer le jugement pour le surplus,

— en toute hypothèse, si une condamnation était prononcée à l’encontre des époux D, condamner l’agence immobilière 'Agence du village’ corrélativement à relever et garantir indemnes les époux D de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre en principal, intérêts, frais et accessoires,

— condamner l’agence immobilière à leur verser 2.500€ de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— condamner le ou les succombants aux entiers dépens et au paiement de 1.500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 19/05/2011, les époux A demandent à la cour, au visa des articles 1134, 1178 et 1152 du code civil, de :

— confirmer le jugement entrepris,

— condamner solidairement les époux D à leur verser 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

L’ EURL agence du village, conclut le 21/09/2011 en demandant à la cour de confirmer le jugement entrepris et de condamner les époux D à lui verser 2.500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR CE,

Sur la demande des époux A :

C’est à bon droit que le premier juge a analysé l’acte conclu le 26/09/2007 comme n’étant pas un avant-contrat mais une promesse synallagmatique de vente manifestant l’accord des parties sur les éléments essentiels du contrat que sont le prix de vente et la chose vendue, peu important à cet égard que le prix ait été ultérieurement révisé par les parties et que la date de signature de l’acte authentique ait été précisée dans un acte ultérieur, le défaut de précision de l’acte du 26/09/2007 sur ce point n’étant pas de nature à remettre en cause l’engagement des parties sur les éléments essentiels du contrat.

Il ne peut être alloué l’indemnité forfaitaire de 10% prévue en page 8 de l’acte pour le cas où l’acquéreur s’opposerait à la réitération de l’acte authentique dans la mesure où la condition suspensive ne s’est pas réalisée.

Les époux A peuvent en revanche se prévaloir de la clause prévue en page 6, prévoyant l’octroi de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’immobilisation abusive des biens à vendre en cas de non réalisation de la condition suspensive du fait des acquéreurs.

Or la non réalisation de la condition suspensive a bien pour cause la faute des époux D dans la mesure où il ressort des attestations qu’ils produisent qu’ils ont sollicité auprès des banques, non un emprunt de 70.000€, mais des prêts pour un montant total de l’ordre de 400.000€ et qu’ils ne justifient pas du refus des banques de leur accorder un concours financier de 70.000€.

Le jugement entrepris doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a considéré que la condition suspensive avait défailli de leur fait et qu’ils devaient être condamnés à indemniser les époux A du préjudice en découlant.

Il y a lieu en revanche de réformer le jugement concernant le quantum des dommages et intérêts et de fixer le montant du préjudice subi par les époux A du fait de l’immobilisation de leur bien immobilier jusqu’au 18 avril 2008, soit pendant 7 mois, à 14.000€, les époux A devant être déboutés du surplus de leur demande dans la mesure où ils ne démontrent pas que le manque à gagner de 100.000€ un an plus tard lors de la vente de leur bien à un tiers soit en relation directe et certaine avec l’immobilisation de leur bien jusqu’en avril 2008.

Sur l’action récursoire en garantie contre l’EURL agence du village :

Contrairement à ce que l’agence immobilière indique, les époux D ne se fondent plus en cause d’appel sur l’article 1382 du code civil mais sur l’article 1147 du même code qui dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’agent immobilier est tenu d’une obligation de conseil et d’information envers les parties à l’occasion d’une opération réalisée par son entremise, notamment en ce qui concerne la disponibilité des fonds nécessaires à la réalisation effective de l’opération, cette obligation de moyen devant s’apprécier en fonction des circonstances de la cause.

Il ressort de la mention manuscrite portée sur la promesse synallagmatique de vente et rappelée en préambule, et des pièces et écritures des parties, que l’agence immobilière était parfaitement avisée, lors de la signature du compromis de vente, du fait que les époux D comptaient s’acquitter du prix au moyen de la vente envisagée de deux immeubles, dont l’un appartenant à un tiers, que l’agence avait préalablement estimés le 24/08 (de l’ordre de 245.000€ à 255.000€ concernant la maison des époux D) et le 16/09/2007 (de l’ordre de 205.000 à 215.000€ pour la maison de M^me C, la mère de M^me D).

L’EURL Agence du village, professionnel de l’immobilier, ne pouvait donc ignorer, dès le 26 septembre 2007, le fait que les acquéreurs avaient très peu de chance, compte tenu de la durée prévisible de réalisation des ventes de leur bien et de celui de M^me C, de pouvoir s’acquitter du prix de vente le jour de l’acte authentique sans avoir recours, ainsi le cas échéant que M^me C, à des prêts relais, d’autant que les époux D voulaient vendre leur bien à un prix supérieur à celui estimé par l’agent immobilier.

Au demeurant, l’agent immobilier indique que la vente du bien immobilier de M^me C est intervenue par acte authentique du 17/10/2008 (alors que le compromis de vente était du 1^er/12/2007), soit à une date bien postérieure au 4/08/2008, date prévue pour la réitération du compromis du 26/09/2007, si bien que même en admettant que les époux D aient pu vendre leur immeuble 250.000€ et en percevoir le prix avant le 4/08/2008, et obtenu un emprunt de 70.000€, ils n’auraient pas disposé de la totalité des fonds.

S’il résulte tant de l’acte du 26/09/2007 que de l’attestation des époux A, que, lors de la signature de l’acte, l’agent immobilier a attiré l’attention des époux D sur le fait qu’au cas où 'ces ventes de se faisaient pas(…) ils devraient s’orienter sur un prêt relais', il y a lieu cependant de constater que l’agent immobilier n’en a pas tiré toutes les conséquences en ne prévoyant pas dans le compromis de vente une condition suspensive d’obtention de prêts d’un montant total égal à la totalité du prix de vente et comprenant pour partie un prêt relais (dont le montant ne pouvait d’ailleurs être égal à la valeur du bien immobilier des époux D compte tenu du solde du prêt immobilier y afférent, de 100.000€ selon l’attestation de la Société Générale), et en ne faisant pas intervenir à l’acte M^me C comme tiers financeur, ou bien en les dissuadant d’acquérir compte tenu de l’aléa pesant sur la disponibilité des fonds le jour de la réitération par acte authentique.

Ce faisant, l’agent immobilier a commis un manquement à son obligation de conseil, peu important à cet égard que les époux D aient mis en vente leur bien à 300.000€ net vendeur par l’entremise de cette agence, le 27/09, soit à un prix supérieur de 40.000€ à la valeur évaluée par l’agence.

Le manquement de l’agent immobilier a fait perdre aux époux D une chance certaine de ne pas avoir à verser des dommages et intérêts prévus au contrat, cette perte de chance étant évaluée à 7.000€. L’agence immobilière sera, en réparation, condamnée à garantir les époux D du paiement de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de cette somme.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral :

Les époux D ne caractérisent pas ce préjudice ; ils seront donc déboutés de cette demande, nouvelle en appel.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Compte tenu de la solution donnée au litige, il y a lieu de mettre les dépens à la charge de l’EURL Agence du village et de mettre les frais hors dépens pour moitié à la charge des époux D, pour moitié à celle de l’EURL agence du village.

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

INFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté les époux A de leur demande de capitalisation des intérêts de retard et,

STATUANT à nouveau des chefs infirmés et Y AJOUTANT,

CONDAMNE les époux D à verser solidairement aux époux A 14.000€ de dommages et intérêts,

CONDAMNE l’EURL Agence du Village à garantir les époux D du paiement de cette somme à hauteur de 7.000€,

DEBOUTE les époux D de leur demande de réparation d’un préjudice moral,

CONDAMNE les époux D à verser in solidum aux époux A 3.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE l’EURL Agence du Village à verser aux époux D 1.500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE l’EURL Agence du village aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT