RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

première chambre civile

ARRÊT N°1762/2011 DU 14 JUIN 2011

Numéro d’inscription au répertoire général : 09/02764

Décision déférée à la Cour : Déclaration d’appel en date du 16 Novembre 2009 d’un jugement du Tribunal de Grande Instance de NANCY, R.G.n° 07/03235, en date du 23 mars 2009,

APPELANTS :

Monsieur D Y

né le XXX à XXX, demeurant XXX

Mademoiselle L Z

née le XXX à XXX, demeurant XXX

Comparant et procédant par le ministère de la SCP LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON, avoués à la Cour,

INTIMÉ :

Monsieur J X

Exerçant sous l’enseigne C G demeurant 91 Avenue Carnot – XXX,

Comparant et procédant par le ministère de la SCP MILLOT-LOGIER ET FONTAINE, avoués à la Cour, plaidant par Maître Jean Marc PEREZ, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Mai 2011, en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Guy DORY, Président de Chambre, entendu en son rapport,

Monsieur Gérard SCHAMBER, Conseiller,

Madame Joëlle ROUBERTOU, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame DEANA ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au Greffe le 14 Juin 2011, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire , rendu par mise à disposition publique au greffe le 14 Juin 2011 , par Madame DEANA, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Guy DORY, Président, et par Madame DEANA, Greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant acte authentique reçu le 3 juillet 2006, Monsieur D Y et Mademoiselle L Z ont vendu à la SCI LES LOUPETTES, les lots de copropriété n° 1, 15 et 16 d’un immeuble sis à NANCY ; la vente a été conclue moyennant le prix de 90.000 € ;

Par assignation en date du 29 juin 2007, la SCI LES LOUPETTES a saisi le Tribunal de Grande Instance de NANCY pour voir prononcer la nullité de la vente en vertu des articles 1116 et 1134 du Code civil ; la SCI LES LOUPETTES a sollicité la condamnation des vendeurs à lui rembourser la somme de 105.000€ au titre du prix d’acquisition et des frais, outre la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts ; à titre subsidiaire, la SCI LES LOUPETTES a sollicité l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 pour voir opérer une réduction du prix à hauteur de 27.498 € outre 3.000 € représentant le co''t prévisible de la souscription d’une assurance dommage ouvrage ;

Au soutient de sa demande, la SCI DES LOUPETTES a exposé que la cave lot 16 avait été transformée par les vendeurs en local d’habitation sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et a prétendu qu’en omettant de l’informer de cette difficulté, les vendeurs avaient commis un dol justifiant la nullité de la vente ; elle a aussi fait valoir que la surface privative mentionnée à l’acte de vente incluait la chambre située au sous sol qui n’aurait pas dû être prise en considération selon les dispositions de la loi Carrez de sorte que la superficie vendue était en réalité de 30,60m² et non de 42,74m² ce qui justifiait une réduction de prix ;

Monsieur D Y et Mademoiselle L Z ont fait valoir que la cave avait fait l’objet d’un simple aménagement ne remettant pas en cause son affectation et que cet aménagement était tout à fait légal dés lors que la destination des parties privatives peut être librement choisie et librement modifiée lorsqu’elle s’avère être conforme à la destination générale de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ; il ont fait observer que dans l’acte de vente antérieur en date du 13 janvier 1997, la surface de 47m² avait été mentionnée de sorte que la surface relevée par le B C était inférieure à la surface réelle ;

Par acte d’huissier en date du 7 novembre 2007, les vendeurs ont assigné en garantie le B C G, représentée par Monsieur J X, et cette instance a été jointe à l’instance principale par ordonnance datée du 11 décembre 2007 ;

Par jugement en date du 23 mars 2009, le Tribunal de Grande Instance de NANCY a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur Y et Mademoiselle Z,

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 24 du Code de Procédure Civile à l’encontre de Monsieur Y et de Mademoiselle Z,

— débouté la SCI LES LOUPETTES de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente en date du 3 juillet 2006 portant sur les lots n°1, 15 et 16 dépendant de l’ensemble immobilier sis à XXX,

— condamné Monsieur Y et Mademoiselle Z à payer à la SCI LES LOUPETTES, la somme de 17.429,08 € au titre de la réduction du prix de vente, en application de l’article 46 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouté la SCI LES LOUPETTES de ses demandes de dommages et intérêts complémentaires,

— débouté Monsieur Y et Mademoiselle Z de leur recours en garantie formé contre Monsieur X, exerçant sous l’enseigne B C G,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— condamné Monsieur Y et Mademoiselle Z à payer à la SCI LES LOUPETTES la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile au profit de Monsieur X exerçant sous l’enseigne B C G,

— condamné Monsieur Y et Mademoiselle Z au paiement des dépens dont distraction au profit d’une part de la société GASSE CARNEL GASSE et d’autre part de Maître A, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Pour statuer ainsi, le Tribunal a énoncé que Monsieur D Y et Mademoiselle L Z étaient en droit de modifier à leur convenance la disposition intérieure du lot n°16 ; il a relevé que ces derniers avaient pris le soin de faire mentionner expressément à l’acte de vente que les travaux effectués n’avaient pas pour conséquence de modifier la destination du bien ; le Tribunal a retenu que cette clause était parfaitement claire, de sorte que la demanderesse n’était pas fondée à faire valoir qu’elle aurait été trompée sur la nature véritable du lot litigieux ; que la circonstance que la superficie loi Carrez mentionnée à l’acte de vente ait tenu compte de la partie aménagée de la cave n’était pas de nature à établir l’existence de manoeuvres dolosives de la part des vendeurs ;

D’autre part, le Juge a rappelé que la superficie réelle 'loi Carrez’ du bien vendu n’était pas de 42,74m² mais de 31,60m² et que l’écart de surface de 11,14m² excédait le 20^e de la superficie annoncée dans l’acte de vente ; que la SCI LES LOUPETTES était bien fondée à demander une réduction de prix ; il a retenu que la vente portait donc sur 105/1000 dont 27/1000 concernait les lots exclus du champ d’application de la loi Carrez et que ces 27/1000 représentaient 25,71% du prix global de vente soit 23.131 €, somme qu’il convenait de déduire du prix global ce qui donnait 66.869 € ; le Tribunal a ainsi retenu une réduction de prix de 17.429,08 € ;

Sur le recours en garantie formé par les vendeurs, le Tribunal a retenu que la restitution à laquelle le vendeur était condamné ne constituait pas un préjudice indemnisable et que le professionnel ayant procédé au mesurage ne pourrait être redevable du prix trop perçu par le vendeur et dont la restitution incombait à ce dernier, sans qu’il fut besoin de rechercher si le B de mesurage avait ou non commis une faute dans la réalisation du certificat de mesurage ;

Monsieur D Y et Mademoiselle L Z ont interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 16 novembre 2009 ;

A l’appui de leur appel et dans leurs dernières conclusions en date du 7 janvier 2011, Monsieur D Y et Mademoiselle L Z rappellent que Monsieur X exerçant sous l’enseigne B C G, avait été chargé de mesurer la superficie du bien avant la vente conformément aux dispositions de la loi Carrez ; ils considèrent que ce mesurage n’était affecté d’aucun aléa et que le professionnel était soumis à une obligation de résultat ; qu’il suffisait que la superficie qu’il avait relevée, se révèle par la suite inexacte pour que sa responsabilité soit engagée ; ils estiment que l’erreur de mesurage constitue pour eux un préjudice indemnisable car la valeur globale de l’immeuble dépend d’autres facteurs que la seule relation mathématique du prix moyen au m² ;

Ils ajoutent que les parties de superficie non comptées au titre de la loi Carrez mais qui existent, sont prises en compte dans la négociation du prix ; ils estiment alors que l’erreur commise par Monsieur X leur a fait perdre une chance de vendre leur bien à un prix beaucoup plus élevé que celui que leur a laissé la diminution strictement proportionnelle ; qu’il serait choquant de considérer qu’un professionnel dont l’intervention est obligatoire en la matière, puisse manquer à ses obligations sans jamais pouvoir être sanctionné par la mise en jeu de sa responsabilité professionnelle ;

Ils ajoutent qu’ils ont subi l’action judiciaire de la SCI DES LOUPETTES en raison de l’erreur commise par Monsieur X qui doit par conséquent en supporter les conséquences ;

Qu’en sa qualité de professionnel, Monsieur X devait s’entourer d’un minimum de garanties et recueillir les information nécessaires en s’adressant directement à eux ; que Monsieur X aurait pu sans aucune difficulté se persuader lui même de ce qu’il s’agissait d’une cave dans la mesure ou cette pièce se situait au sous sol ; ils soulignent que n’importe quel B de mesurage normalement diligent n’aurait pas manqué de relever cette situation et n’aurait pas intégré la cave dans les calculs ; ils ajoutent que cette cave ne faisait d’ailleurs pas partie intégrante de l’habitation et qu’elle a été scindée en deux parties, ce qui ne la rend pas plus habitable pour autant et ne change pas son affectation et sa destination ;

Par conséquent, Monsieur D Y et Mademoiselle L Z demandent à la Cour de :

— déclarer les concluants recevables et bien fondés en leur appel, y faire droit,

— réformer le jugement entrepris dans la mesure utile et statuant à nouveau :

— condamner Monsieur X exerçant sous l’enseigne C G pour les causes susénoncées, à garantir Monsieur Y et Mademoiselle Z de la condamnation mise à leur charge au profit de la SCI LES LOUPETTES de payer la somme de 17.429,08 € au titre de la réduction du prix de vente en application de l’article 46 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965,

— subsidiairement,

— condamner Monsieur X au paiement de la somme susvisée de 17.429,08 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner par ailleurs le sieur X à garantir les concluants des frais et honoraires et droits à rembourser à l’acquéreur ainsi que des dépens et frais irrépétibles mises à leur charge par le tribunal,

— condamner Monsieur X au paiement d’une indemnité de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour participation aux frais non répétibles de la procédure d’appel ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, lesquels seront recouvrés directement par la SCP LEINSTER, WISNIEWSKI & MOUTON, avoués associés à la Cour, et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Dans ses dernières conclusions en date du 13 octobre 2010, Monsieur J X rappelle qu’il lui est reproché d’avoir inclus dans la superficie privative totale des lots vendus, la surface de la chambre située au sous sol ; il souligne que les sous sols doivent être inclus dans la surface privative loi Carrez pour autant qu’ils ne constituent pas une cave ;

Il précise qu’il n’a pas eu accès aux titres de propriété antérieurs ni au règlement de copropriété et qu’en l’absence de ces documents, il ne pouvait tenir compte que de la destination apparente des lieux pour décider de l’intégration ou de l’exclusion d’un local situé au sous sol de l’immeuble litigieux ; que compte tenu de la configuration du sous sol qui comportait déjà une cave, il ne pouvait pas deviner que la pièce transformée en chambre par les vendeurs, pouvait, en réalité, être également une cave et que la modification n’avait pas été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires ; il signale qu’il n’a pas été informé d’une quelconque difficulté de qualification avant d’opérer ; il considère qu’il ne lui appartenait pas de se faire juge du statut juridique du local litigieux sauf à outrepasser ses prérogatives et à manquer ainsi à ses propres obligations ; que seules les parties à l’acte de vente et son rédacteur pouvaient connaitre la destination originelle et contractuelle de cette pièce et décider de son exclusion du mesurage si la modification de sa destination n’avait pas été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires ; il considère donc qu’il n’a commis aucune faute dans l’exécution de sa mission contractuelle ;

Il souligne que si les vendeurs ont ressenti le besoin de préciser dans l’acte de vente que les aménagements réalisés dans la cave n’avaient pas modifié sa destination juridique, cela démontre bien que les destination apparente était bien différente de celle mentionnée dans les actes ;

Il estime par ailleurs que, par l’effet de son caractère personnel, l’obligation légale du vendeur et sa sanction éventuelle ne peuvent être transférées à un tiers fût-il professionnel fautif ; il ajoute que la mauvaise exécution éventuelle du contrat d’entreprise passé avec le mesureur ne saurait avoir pour conséquence de substituer le professionnel fautif au vendeur dans la restitution proportionnelle d’un prix de vente qu’il n’a pas lui même perçu ; il énonce qu’en l’absence de remboursement d’une partie du prix perçu, le vendeur bénéficierait d’un enrichissement sans cause puisqu’une partie du prix perçu, correspondant au m² manquants, n’aurait pas de cause ;

Il ajoute que la perte de chance alléguée est soumise au droit commun de la responsabilité et suppose la triple démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux ; qu’il n’a commis aucune faute, et que les vendeurs ne démontrent pas l’existence d’un préjudice ; qu’en effet que les vendeurs n’auraient eu aucune chance de vendre le bien au même prix, si leur acquéreur avait parfaitement compris les difficultés qu’entraînait la qualification de la cave ;

A titre subsidiaire, il soutient que la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée ;

Par conséquent, Monsieur J X demande à la Cour de :

— vu l’article 1147 du Code Civil,

— vu l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et ses décrets d’application,

— rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— à titre principal,

— dire que Monsieur X, exerçant sous l’enseigne C G n’a pas commis de faute dans l’exécution de sa mission,

— dire que le la faute des consorts Y Z est seule à l’origine du préjudice qu’ils invoquent,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes formées contre Monsieur X,

— subsidiairement,

— dire que le préjudice de restitution des consorts Y Z, limité à la somme de 17.429,30 € n’est pas indemnisable par un tiers au contrat de vente,

— dire que les consorts Y Z ne justifient pas d’un préjudice distinct de la restitution du prix par application de la loi Carrez,

— en conséquence, confirmer le jugement dont appel en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes formées contre Monsieur X,

— en tout état de cause,

— condamner solidairement les consorts Y Z à verser à Monsieur X, exerçant sous l’enseigne C G, la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner solidairement les consorts Y Z au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés directement par la SCP MILLOT – LOGIER & FONTAINE, avoués associés à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile, pour ceux dont elle aura fait l’avance sans en recevoir provision,

— plus subsidiairement,

— dire que le préjudice allégué par les consorts Y Z s’analyse en un préjudice de perte de chance de vendre au même prix en mentionnant une superficie inférieure,

— dire que la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée,

— faire une juste appréciation du pourcentage de chance perdu au regard des prix du marché à l’époque de la vente et de la situation du logement au rez-de-chaussée et au sous-sol ;

SUR CE :

Attendu qu’il est constant que Monsieur X a qualifié de 'chambre’ un local dont il est désormais définitivement acquis qu’il constituait une cave, ne pouvant par conséquent entrer dans le calcul de la surface privative dite 'Loi Carrez’ ; qu’il a ainsi failli à l’obligation de résultat, qui lui incombait, sans pouvoir justifier d’une quelconque cause exonératoire de responsabilité ; qu’en effet l’aménagement de la cave en chambre par le vendeur ne relève pas de la cause étrangère imprévisible et irrésistible, alors que le lot n°16 était expressément qualifié de cave dans les actes antérieurs ;

Attendu certes que le premier juge a justement considéré que le professionnel ayant procédé au mesurage ne pouvait être redevable du prix trop perçu par le vendeur dont la restitution incombait à ce dernier ;

Mais attendu que l’inexécution de l’obligation contractée par Monsieur X est directement à l’origine du litige ayant opposé vendeur et acquéreur ; que dans ces conditions, les appelants peuvent prétendre obtenir la garantie du professionnel au titre des frais et dépens de l’instance ayant opposé Monsieur Y et Mademoiselle Z d’une part à la SCI LES LOUPETTES d’autre part ;

Que Monsieur X sera également condamné à supporter les dépens de première instance relatifs à son appel en garantie par les consorts Y Z ;

Qu’ils peuvent également obtenir la réparation des soucis et tracas que cette action en réduction du prix à pu leur faire subir ; que le préjudice ainsi subi sera exactement réparé par l’allocation d’une indemnité de 3.000 € ;

Qu’eu égard à la solution apportée au litige, Monsieur X sera condamné aux dépens d’appel, outre le paiement aux appelants de la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

Réforme le jugement déféré en ce qu’il a entièrement rejeté les prétentions des consorts Y Z envers Monsieur X ;

Le réforme également sur les dépens ;

Et statuant à nouveau de ce chef :

Condamne Monsieur X à garantir les consorts Y Z des frais et dépens de l’instance les ayant opposés à la SCI LES LOUPETTES ;

Condamne Monsieur X à supporter les dépens de première instance relatifs à son appel en garantie par les consorts Y Z ;

Condamne Monsieur X à payer aux consorts Y Z la somme de TROIS MILLE EUROS (3.000 €) à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Condamne Monsieur X à payer aux appelants la somme de MILLE EUROS (1.000 €) pour les frais irrépétibles d’appel ;

Condamne Monsieur X aux dépens d’appel qui pourront être directement recouvrés par la SCP LEINSTER, WISNIEWSKI & MOUTON, avoués associés à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur DORY, Président de la première Chambre Civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame DEANA, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. DEANA.- Signé : G. DORY.-

Minute en neuf pages.