Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 2 – Chambre 2

ARRET DU 28 MARS 2014

(n° 2014- , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/14148

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Juin 2012 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 09/08220

APPELANTS

Monsieur G X

XXX

XXX

Représenté par M^e Sébastien FLEURY, avocat au barreau de PARIS, toque : R090

Madame T U X épouse G X

XXX

XXX

Représentée par M^e Sébastien FLEURY, avocat au barreau de PARIS, toque : R090

INTIMES

Monsieur K A

XXX

XXX

Représenté par M^e Arnaud CLAUDE de la SELAS Arnaud CLAUDE & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R175

Assisté de M^e Clarisse CARNIEL, avocat au barreau de Paris, toque : R175

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Frédérique PONS, avocat au barreau de PARIS, toque A0193

SELARL I J es qualité de liquidateur judiciaire de la société Y P (sise XXX – 58150 POUILLY-SUR-LOIRE)

XXX

XXX

Défaillante. Régulièrement assignée.

XXX

Maître C Z, mandataire judiciaire de la résidence des Tourtereaux

XXX

XXX

Représenté par M^e Frédérique PONS, avocat au barreau de PARIS, toque A0193

SCP B R S, administrateur judiciaire de la résidence des Tourtereaux, prise en la personne de M^e K B

XXX

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Frédérique PONS, avocat au barreau de PARIS, toque A0193

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 R 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 février 2014, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame E F, conseillère chargée du rapport dans les conditions de l’article 785 du code de procédure civile R Madame Marie-Sophie RICHARD, conseillère..

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne VIDAL, présidente de chambre,

Madame E F, conseillère

Madame Marie-Sophie RICHARD, conseillère

Greffier, lors des débats : Monsieur François LE FEVRE

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne VIDAL, présidente de chambre R par Monsieur Guillaume LE FORESTIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE R PRETENTIONS DES PARTIES:

M R M^me X ont acquis en l’état futur d’achèvement selon acte en date du 24 septembre 2007, un appartement à La Réunion destiné à la location qui devait être achevé initialement en 2006 mais n’a été livré qu’en 2009. L’appartement n’a pu être loué R les acquéreurs ont dû rembourser l’avantage fiscal consenti, ils ont également revendu le bien fin 2010 à un prix de 67 000 euros très inférieur à son prix d’acquisition de 115 000 euros.

Soutenant que le retard de livraison ainsi que la défaillance dans leurs obligations de conseil R d’information leur avaient causé des préjudices importants, ils ont sollicité l’indemnisation de ceux-ci auprès du vendeur la SCI RESIDENCE DES TOURTEREAUX, de la société Y P avec laquelle ils avaient signé le contrat préliminaire de vente le 17 mars 2006 R de M K A, conseil en placements financiers.

Par jugement en date du 12 juin 2012 le tribunal de grande instance de Paris a débouté M R M^me X de leurs demandes à l’encontre de la société Y P représentée par son liquidateur judiciaire R de M K A R condamné la société RESIDENCE DES TOURTEREAUX à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommage-intérêts complémentaires pour non respect du délai d’achèvement des travaux outre 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi le tribunal a notamment retenu que M R M^me X avaient une parfaite conscience de ce que le report de la date d’achèvement des travaux connue avant la signature de la vente le 24 septembre 2007 compromettait la bonne exécution du plan d’investissement, qu’ils ont pourtant poursuivi ce projet, que le choix d’un programme immobilier en construction comportait un aléa R faisait courir un risque du fait du report des avantages attendus dont ils pouvaient avoir connaissance par eux-même, le retard de livraison d’un immeuble à construire n’étant pas rare, que ni la société Y ni M A ne pouvaient souscrire d’engagements sur le prix de revente qui dépend de multiples facteurs, le bien ayant été au surplus revendu avant le délai de cinq ans prévu dans le plan de financement, que les époux X pouvaient se prémunir contre le risque locatif puisque dans ce type de placement est souvent proposé un contrat de gestion locative avec des objectifs précis R une garantie en cas d’absence de location.

M R M^me X ont interjeté appel de cette décision le 24 juillet 2012 R dans leurs conclusions signifiées le 15 janvier 2014 ils demandent à la cour d’infirmer le jugement, de dire R juger que la société RESIDENCE DES TOURTEREAUX a manqué à son obligation de livrer l’appartement dans le délai convenu, que les sociétés RESIDENCE DES TOURTEREAUX, Y P ainsi que M A ont manqué à leur obligation d’information R de conseil R de les condamner solidairement à leur payer les sommes de:

—  828 euros au titre des conséquences du redressement fiscal qu’ils ont subi pour 2008,

-21 248 euros au titre de la perte de chance de réaliser l’optimisation fiscale envisagée (80% de 26 560 euros),

—  5 086,30 euros au titre de l’emprunt bancaire réalisé à perte,

—  9 421,60 euros au titre de la perte de chance de réaliser la trésorerie financière, (80% de 11 777 euros),

-507,64 euros correspondant au coût du constat d’huissier,

—  57 075 euros au titre de la perte de chance de revendre le bien au prix annoncé (67 000 euros au lieu de 122 075 euros) R 6 000 euros chacun au titre de leur préjudice moral, ces sommes devant être inscrites au passif de la liquidation judiciaire de la société Y P R du redressement judiciaire de la société RESIDENCE DES TOURTEREAUX, outre intérêts R capitalisation,

-10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que:

— démarchés par M A se disant conseil financier indépendant en gestion de patrimoine ils ont souhaité se constituer un complément financier en vue de leur retraite en investissant dans l’immobilier à la Réunion R profiter de la défiscalisation offerte par la loi Girardin pendant cinq ans,

— M A leur a remis un 'bilan fiscal R financier’ annonçant des réductions d’impôt de 26 560 euros sur cinq ans R une plus value en 2012 de 29 965 euros, soit une exonération d’impôts jusqu’au départ à la retraite de M X en 2011et la perspective d’une revente du bien en 2012 avec une plus value,

— ils ont signé un contrat préliminaire le 17 mars 2006 avec la société Y P pour une livraison au cours du 1^er trimestre 2007 d’un studio de 25,25m2 situé dans la RESIDENCE DES TOURTEREAUX à Saint DENIS de la Réunion d’une valeur de 115 000 euros mais la livraison a été plusieurs fois reportée R le bien a finalement été réceptionné fin juin 2009 , la garantie de loyers impayés s’achevant fin 2009 sans que l’appartement puisse être loué,

— ils ont dû revendre l’appartement à bas prix fin 2010 R rembourser l’emprunt accordé par la SOCIETE GENERALE pour un montant de 115 000 euros sans contrepartie ainsi que les déductions passées à l’administration fiscale,

— la société Y, la société RESIDENCE DES TOURTEREAUX R M A, professionnels en la matière ne les ont jamais avertis des risques de cette acquisition R du fait que le retard de livraison compromettait l’opération financière projetée ainsi que l’optimisation fiscale recherchée, R les ont induit en erreur sur la rentabilité de l’investissement en présentant des calculs flatteurs, notamment sur le prix de revente supérieur au prix d’acquisition sans tenir compte de la TVA R sans se renseigner sur le potentiel locatif,

— il n’appartenait pas aux époux X de se renseigner sur des offres concurrentes mais à l’inverse au promoteur R au conseiller financier de les mettre en garde,

— la responsabilité de la société RESIDENCE DES TOURTEREAUX est engagée en sa qualité de mandant R celle de M A en sa qualité de mandataire professionnel agissant pour le compte de la société Y P sur le fondement de l’article 1382 du code civil, ou comme agent commercial indépendant, son contrat de travail avec la société Y P étant postérieur à la signature du contrat préliminaire,

— la société RESIDENCE DES TOURTEREAUX venderesse a en outre manqué à son obligation de délivrance dans les délais prévus.

Dans ses conclusions signifiées le 29 janvier 2014 M A demande à la cour de déclarer les époux X mal fondés en leur appel, de les débouter R de les condamner à lui payer la somme de 6 000 euros article au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que :

— conseiller en gestion de patrimoine bénéficiant du statut d’agent commercial rattaché à la société Y P il a proposé plusieurs produits de défiscalisation aux époux X qui ont opté pour un dispositif loi Girardin,

— le bilan fiscal R financier proposé n’a pas de valeur contractuelle R ni la société Y P , ni M A ne sont tenus des retards de livraison du bien,

— il a respecté son obligation de conseil R d’information en fournissant les éléments suffisants de comparaison pendant la phase de négociation pré contractuelle où il agissait en tant qu’agent commercial tenu d’une obligation de moyen R en proposant des produits adaptés aux besoins des époux X,

— lors de la signature du contrat préliminaire de vente il était devenu simple salarié de la société Y P R lors de la signature de la vente il ne faisait plus partie de cette société de sorte qu’il est totalement étranger à la signature de la vente définitive,

— en effet il a conclu un contrat de travail avec la société Y P qui s’est poursuivi du 13 mars 2006 jusqu’au 10 janvier 2007 R ce n’est qu’après son départ de la société Y P que les époux X ont décidé de conclure définitivement la vente en septembre 2007 malgré le retard pris dans la construction qui ne lui est pas imputable R est seul à l’origine des dommages invoqués.

Dans leurs conclusions signifiées le 27 janvier 2014 Maître Z en sa qualité de mandataire judiciaire R la SCP B en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société RESIDENCE DES TOURTEREAUX en redressement judiciaire sollicitent la confirmation du jugement R le débouté des demandes des époux X ainsi que leur condamnation à leur verser la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que :

— c’est la société Y P qui a commercialisé le programme immobilier vendu par la société RESIDENCE DES TOURTEREAUX,

— elle n’est tenue que du retard des travaux soit un an entre le 31 décembre 2007 R le 30 décembre 2008 date de la déclaration d’achèvement des travaux, le retard pris sur la date prévue dans le contrat préliminaire au 31 décembre 2006 ayant déjà été indemnisé par le versement aux époux X de la somme de 2 000 euros antérieurement à la réitération de la vente,

— l’investissement a été choisi en dehors de toute intervention de la société RESIDENCE DES TOURTEREAUX à laquelle il ne peut être reproché de ne pas avoir respecté une obligation d’information R de conseil qui ne la concerne pas, l’acte de vente ne faisant aucune référence à l’opération de défiscalisation, de location ou de revente,

— elle n’a jamais mandaté la société Y P ou M A pour de telles opérations.

La selarl I J es qualité de liquidateur judiciaire de la société Y P régulièrement assignée à personne n’a pas constitué avocat.

La SOCIETE GENERALE n’a pas été intimée, le tribunal ayant retenu qu’aucune demande n’était plus formulée contre elle à la suite de l’abandon de l’action en résolution de vente R du prêt accessoire consenti par cette banque.

MOTIFS DE LA DECISION :

Considérant que M K A, alors agent commercial indépendant exerçant l’activité de conseil en gestion de patrimoine avant sa radiation du registre des agents commerciaux le 23 mai 2006, a soumis courant février 2006 aux époux X un document non contractuel intitulé 'bilan fiscal R financier’ présentant pour l’achat d’un bien immobilier d’une valeur de 115 000 euros à la Réunion, loué 343 euros par mois, une économie d’impôt de 23 485 euros sur cinq ans, un capital net de 41 742 euros pour une revente au terme de six ans de 122 075 euros ainsi qu’un bénéfice de 11 777 euros; qu’il leur a également proposé deux autres projets d’investissement immobilier permettant une défiscalisation dont un projet au titre du dispositif 'De Robien';

que les époux X ont conclu le 17 mars 2006 un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement prévoyant une mise à disposition d’un bien situé à la Réunion au plus tard au 1^er trimestre 2007 avec la société RESIDENCE DES TOURTEREAUX, ce document étant à l’en tête de la société Y P laquelle l’a également signé en qualité de réservant ;

qu’une attestation de couverture financière des risques locatifs en date du 16 mai 2006 a été rédigée par la société RESIDENCE DES TOURTEREAUX représentée par la société Y P R garantissant un loyer mensuel brut de 343 euros aux époux X s’ils lui confiaient la gestion de leur bien ;

que la vente définitive en l’état futur d’achèvement conclue entre la société RESIDENCE DES TOURTEREAUX R M R M^me X le 24 septembre 2007 soit postérieurement au délai de livraison prévu dans le contrat préliminaire, mentionne un achèvement des travaux au 31 décembre 2007 tout en indiquant que la déclaration d’ouverture de chantier a été faite le 5 décembre 2006 pour un ensemble immobilier devant comporter neuf bâtiments ;

que les époux X font valoir qu’ils n’ont pas renoncé à leur projet R ont conclu la vente malgré le retard des travaux en raison des incitations financières de la société Y P, ce que confirme la remise d’un chèque de 1000 euros le 26 novembre 2007 puis celle d’un chèque de même montant le 4 février 2008 ;

Considérant qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que M A qui a proposé en sa qualité de conseil en gestion de patrimoine indépendant tenu d’une obligation de moyen plusieurs projets d’investissement immobilier avec défiscalisation correspondant aux objectifs des époux X qui souhaitaient se constituer un capital en complément de leur retraite R qui ont choisi librement le projet loi Girardin, a satisfait à son obligation de conseil R d’information ;

qu’il ne peut davantage lui être reproché à titre personnel de n’avoir pas conseillé aux époux X postérieurement à la conclusion du contrat préliminaire de vente de renoncer à cette acquisition compte tenu du retard pris dans les travaux alors qu’il était à cette période devenu salarié de la société Y P ;

que cette société qui n’est pas intervenue dans le conseil en placement financier effectué à titre indépendant par M A dont seul le nom apparaît sur les projets non contractuels remis aux époux X ne peut voir sa responsabilité recherchée en qualité de conseiller en placements financiers R en gestion de patrimoine ;

Considérant que la société RESIDENCE DES TOURTEREAUX, venderesse du programme immobilier litigieux en avait confié la commercialisation à la société Y P, spécialisée en conseils en investissements immobiliers; qu’en sa qualité de mandataire de la société de construction venderesse chargée de la commercialisation du programme immobilier la société Y P a également signé le contrat préliminaire de vente R l’attestation de couverture financière des risques locatifs ;

que l’attestation de couverture financière des risques locatifs signée en son nom par la société Y P au bénéfice de M R M^me X démontre que la société RESIDENCE DES TOURTEREAUX connaissait parfaitement le cadre d’investissement immobilier dans lequel s’inscrivait la vente en l’état futur d’achèvement conclue avec M R M^me X ainsi que la nécessité de louer le bien pour rentabiliser l’investissement ;

qu’il en résulte que la responsabilité de la société RESIDENCE DES TOURTEREAUX, professionnel de l’immobilier, doit être retenue non seulement en raison du retard pris dans la livraison du programme immobilier, mais également au titre de la faute commise dans son obligation de conseil R d’information puisque non seulement elle n’a pas informé les époux X, investisseurs non avertis, dès le début de l’année 2007 par l’intermédiaire de son mandataire, la société Y P, des éventuelles conséquences financières préjudiciables pour leur investissement immobilier locatif dont elle avait parfaitement connaissance en raison du retard de livraison de l’immeuble, mais au contraire elle les a incités financièrement à conclure la vente définitive ;

Considérant qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier R de l’investissement immobilier la société Y P qui avait signé le contrat de réservation en qualité de réservant R qui était l’interlocuteur privilégié des époux X a également commis une faute détachable de son mandat en incitant financièrement les époux X à conclure la vente R en s’abstenant de les alerter sur les risques financiers découlant du retard de livraison ;

Considérant que ces fautes ont privé les époux X d’une chance de renoncer à la signature de la vente définitive R d’acquérir un autre bien susceptible de leur procurer un avantage fiscal supérieur ;

qu’en conséquence il convient de déclarer la société RESIDENCE DES TOURTEREAUX R la société Y P responsables in solidum des préjudices en résultant ;

que cette perte de chance sera évaluée compte tenu des pièces versées aux débats R notamment du montage financier prévoyant une économie d’impôt sur cinq ans à la somme de 20 000 euros qui devra être fixée au passif de la liquidation judiciaire de la société Y P R à celui de la société RESIDENCE DES TOURTEREAUX en redressement judiciaire ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’article 696 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire R dans les limites de l’appel interjeté :

— Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté M R M^me X de leurs demandes à l’encontre de M K A,

Statuant à nouveau,

— Déclare la société RESIDENCE DES TOURTEREAUX R la société Y P responsables in solidum des préjudices subis par les époux X,

— Fixe les dommages-intérêts dus à M R M^me X au passif de la liquidation judiciaire de la société Y P R au redressement judiciaire de la société RESIDENCE DES TOURTEREAUX à la somme de 20 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

— Condamne in solidum la société RESIDENCE DES TOURTEREAUX R la société Y P à payer à M R M^me X la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes;

— Condamne in solidum la société RESIDENCE DES TOURTEREAUX R la société Y P aux entiers dépens de première instance R d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE