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13/04/2016

ARRÊT N°275

N° RG: 15/06111

XXX

Décision déférée du 26 Novembre 2015 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 15/02627

Monsieur Z

SARL 3 RUE DU POIDS DE L’HUILE

C/

SAS BLD

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2^e chambre

***

ARRÊT DU TREIZE AVRIL DEUX MILLE SEIZE

***

APPELANTE

SARL 3 RUE DU POIDS DE L’HUILE

venant aux droits de la SCI FRAM IMMO

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

XXX

XXX

Représentée par M^e Elisabeth MALET de la SCP MALET FRANCK ET ELISABETH, avocat au barreau de Toulouse, assistée de M^e Simon COHEN, avocat au barreau de Toulouse

INTIMEE

SAS BLD

XXX

XXX

Représentée par M^e Catherine LAGRANGE de la SELARL D’AVOCATS LAGRANGE-ALENGRIN, avocat au barreau de Toulouse, assistée de M^e Gilles HITTINGER-ROUX, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Février 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. P. PELLARIN, conseiller faisant fonction de président et V. SALMERON, conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. P. PELLARIN, président

V. SALMERON, conseiller

M. SONNEVILLE, conseiller

Greffier, lors des débats : C. LERMIGNY

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. P. PELLARIN, conseiller faisant fonction de président, et par C. LERMIGNY, greffier de chambre.

Exposé des faits et procédure :

Par acte en date du 4 août 2015, la SARL 3 rue du poids de l’huile, propriétaire de locaux commerciaux a fait assigner à jour fixe la SAS BLD qui exploite un fonds de commerce d’horlogerie, contigu à un autre local où elle exploite un fonds de bijouterie, en fixation de l’indemnité d’éviction suite à la délivrance d’un congé pour reprise et à l’expulsion du locataire sur lecture d’un rapport d’expertise de M^me Y ordonnée en référé le 28 mars 2014. Le rapport a été déposé le 26 mai 2015.

Le bail commercial avait été consenti pour une durée de 9 ans à compter du 1^er juillet 2005, pour se terminer le 30 juin 2014, le loyer annuel ayant été fixé à 21.000 euros hors taxes et hors charges.

Le congé de la bailleresse la SARL 3 rue du poids de l’huile, a été délivré le 28 juin 2013 en se fondant sur les dispositions de l’article L145-18 du code de commerce pour la date du 30 juin 2014 et avec offre d’indemnité d’éviction.

La SAS BLD a opposé la nullité du titre de congé et, subsidiairement, a sollicité une indemnité d’éviction environ 4 fois supérieure à celle qui lui était proposée pour réparer le préjudice causé.

Par acte du 23 décembre 2015, la SARL 3 rue du poids de l’huile a relevé appel du jugement du tribunal de grande instance de Toulouse du 26 novembre 2015 qui a :

— annulé le congé délivré le 28 juin 2013 par la SARL 3 rue du poids de l’huile à la SAS BLD pour mettre fin au bail commercial concernant le fonds de commerce d’horlogerie qui y est exploité

— débouté la SARL 3 rue du poids de l’huile de ses demandes

— dit que le bail se poursuivait par tacite reconduction au sens de l’article L145-9 du code de commerce et ce depuis le 30 juin 2014

— condamné la SARL 3 rue du poids de l’huile à verser à la SAS BLD 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile (cpc)

— condamné la SARL 3 rue du poids de l’huile aux dépens.

Par requête en date du 23 décembre 2015, la SARL 3 rue du poids de l’huile a sollicité l’autorisation du Premier président de la cour d’appel de Toulouse d’assigner à jour fixe la SAS BLD.

Par ordonnance du 24 décembre 2015, le Premier président a fait droit à sa demande en application des articles 917 et suivants du code de procédure civile (cpc) et l’a autorisée à assigner la SAS BLD pour l’audience de la chambre commerciale du 3 février 2016 à 14 heures.

La SARL 3 rue du poids de l’huile a fait assigner à jour fixe le 6 janvier 2016, la SAS BLD.

Prétentions et moyens des parties:

Par conclusions notifiées le 29 décembre 2015 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, la SARL 3 rue du poids de l’huile demande de :

— réformer le jugement en ce qu’il a annulé le congé délivré le 28 juin 2013 et qu’il n’a pas procédé à la fixation des indemnités dues

— déclarer valable le dit congé

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction due au 31 décembre 2013 aux sommes suivantes :

284.400 euros au titre de l’indemnité principale

6.000 euros au titre des frais de déménagement

28.440 euros au titre des frais de remploi

7.500 euros au titre de l’indemnité de licenciement

2.000 euros au titre des frais administratifs

soit au total la somme de 328.340 euros

— fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 31 décembre 2013 jusqu’à la libération effective des lieux par le locataire à la somme annuelle en principal de 40.290 euros

— désigner le séquestre qu’il plaira entre les mains duquel la SARL 3 rue du poids de l’huile devra verser le montant de l’indemnité d’éviction après compensation des sommes dues par le locataire au titre de l’indemnité d’occupation

— dire que la libération de l’indemnité d’éviction ne se fera que contre remise des clés et du local vide dans un délai de 3 mois à compter du versement de l’indemnité d’éviction

— ordonner l’expulsion de la SAS BLD du local à l’expiration du délai de 3 mois

— dire qu’en cas de retard du preneur dans le délaissement des locaux après mise en demeure, le séquestre retiendra un montant équivalent à 1% de l’indemnité par jour de retard sur le montant de l’indemnité et restituera cette retenue au bailleur sur sa seule quittance

— lui allouer 5.000 euros en application de l’article 700 du cpc et dire que les dépens seront partagés par moitié.

Par conclusions notifiées le 2 février 2016 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, la SAS BLD demande :

— à titre principal de confirmer le jugement

— à titre subsidiaire,

1° sur l’indemnité d’éviction :

— de condamner la société 3 rue du poids de l’Huile à lui verser au titre de l’indemnité d’éviction la somme de 1.441.552,50 euros augmentée des intérêts légaux avec anatocisme

— à titre très subsidiaire, si la cour juger que le fonds est transférable, l’indemnité principale devant être déterminée selon la valeur du droit au bail, celui-ci s’avérant supérieure à la valeur vénale du fonds de commerce,

de condamner la société 3 rue du poids de l’Huile à lui verser au titre de l’indemnité d’éviction la somme de 1.472231,30 euros augmentée des intérêts légaux avec anatocisme

2°sur l’indemnité d’occupation

— fixer son montant due par le preneur évincé à compter du 1^er janvier 2014 à la valeur locative à laquelle sera appliqué un abattement d’au moins 15% et dire que ce montant se compensera avec l’indemnité d’éviction

— en tout état de cause

lui allouer 10.000 euros en application de l’article 700 du cpc .

Motifs de la décision :

— sur la nullité du congé :

Le bailleur a délivré au preneur le 28 juin 2013 un congé pour terme du bail commercial expirant au 30 juin 2014.

Les conséquences d’un congé dont il est établi en cours de procédure, que le bailleur, en le délivrant, n’avait pas l’intention de construire ou reconstruire, sont différentes, selon que le congé a été donné en fin de bail, ou pour l’échéance d’une période triennale.

Dans la première hypothèse, le motif du congé est irrégulier mais le congé avec offre d’indemnité d’éviction est valable dans la mesure où le bailleur a offert une indemnité d’éviction, qu’il doit dès lors régler.

Dans la seconde hypothèse, le congé est annulé.

Après examen des pièces soumises à son appréciation, la cour retient que le tribunal, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits sur l’absence d’intention du bailleur de détruire l’immeuble pour le reconstruire mais n’en a pas tiré les conséquences juridiques sur la validité du congé et la nécessité de fixer l’indemnité d’éviction du preneur.

En effet, si le bailleur peut refuser de renouveler le bail commercial pour construire ou reconstruire l’immeuble existant en payant au preneur l’indemnité d’éviction de l’article L145-14 du dit code, il doit préciser le motif de son congé et, dans le cadre du congé fondé sur l’article L145-18 du dit code, la sincérité du bailleur sur son intention de reconstruire totalement l’immeuble est présumée. En revanche, le preneur peut contester la réalité de son intention de démolir pour reconstruire, ce qu’il fait en l’espèce.

Or, les éléments produits à l’appui du congé en cours de procédure pour justifier en juin 2013 de son intention de détruire l’immeuble en vue de sa reconstruction sont très insuffisants et corroborent la position du preneur sur la nullité du congé.

En effet, la bailleresse produit trois attestations du même architecte en cause d’appel, attestations des 23 avril 2014, 15 octobre et 9 décembre 2015, exposant qu’il a été mandaté au deuxième trimestre 2013 pour étudier un projet architectural nécessitant la démolition préalable du bâtiment pour renforcer les planchers porteurs sur l’ensemble des étages ainsi que la construction de liaisons verticales sur tous les niveaux et la réunion du sous-sol et du rez de chaussée. Il précise que l’immeuble doit être vidé de tous ses occupants préalablement pour entamer les travaux et qu’il a consulté l’architecte des bâtiments de France début octobre 2015.

La bailleresse produit également le courrier du bureau d’étude Ebm du 25 janvier 2016 qui réitère avoir effectué un diagnostic émis en 2013 selon lequel la modification de la destination de l’immeuble actuellement à usage de bureau en usage de commerce exigeait une reconstruction complète pour créer des appuis intermédiaires et remettre à plat le plancher bas du rez-de-chaussée.

Enfin, en cause d’appel, un procès-verbal de constat d’huissier du 2 décembre 2015 précise qu’après visite de tous les étages de l’immeuble, les seuls occupants de l’immeuble sont désormais les deux magasins de vente de montres et de bijoux à l’enseigne « le Donjon » .

Eu égard à ces seules pièces, l’intention de démolition et reconstruction de l’immeuble par le bailleur en 2013 n’est pas rapportée alors qu’aucun acte préparatoire à la démolition de l’immeuble n’est produit, en cause d’appel soit plus de deux ans après la délivrance du congé.

De plus, l’immeuble est situé dans le périmètre de protection de monument historique classé ou inscrit et dans le périmètre de secteur sauvegardé qui imposent des autorisations préalables à toute transformation de l’immeuble.

Les pièces numérotées A,B et C dans la cote de plaidoirie de la SARL 3 rue du poids de l’huile n’ont pas été régulièrement communiquées à l’adversaire avant les débats du 3 février 2016 alors que le bailleur communiquait à cette date ses dernières conclusions et pièces par X.

Aucun plan d’étude architectural du projet immobilier n’est produit, aucun permis de construction de l’immeuble n’ont été déposés, aucune demande d’avis de l’architecte des bâtiments de France n’a été produite et ce dernier n’a été rencontré qu’en octobre 2015 sans qu’il atteste de la faisabilité du projet architectural qui n’est pas précisé aux débats.

Enfin, le fait qu’en décembre 2015, l’immeuble ait été vidé des autres occupants ne suffit pas à établir l’intention du bailleur de démolir l’immeuble mais peut être le seul préalable à la vente d’un immeuble vide de ses occupants à un promoteur immobilier.

Dès lors que le bailleur a choisi de déposer un congé sur le fondement de l’article L145-18 du code de commerce en cours de bail et que les motifs de son projet de reconstruction de l’immeuble à l’origine du congé demeurent incertains deux ans plus tard comme reposant uniquement sur les attestations d’un architecte réitérées et très succinctes concernant le projet de reconstruction, sur un avis diagnostic de quelques lignes d’un bureau d’étude, et sur un constat d’huissier constatant le départ de tous les autres locataires en décembre 2015, il convient de constater que le motif du congé n’est pas établi mais qu’en revanche, le congé est valide dès lors qu’il comporte une offre d’indemnité d’éviction et qu’il prend effet en fin de bail.

Le jugement doit être infirmé de ce chef.

— sur le montant de l’indemnité d’éviction :

Les parties ayant conclu sur le montant de l’indemnité d’éviction et notamment à titre subsidiaire pour le preneur, la cour est saisie de ce chef de demande sur lequel le premier juge n’a pas statué.

L’indemnité d’éviction, conformément à l’article L145-14 du code de commerce, doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; elle comprend la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

— Sur l’indemnité principale :

Lorsque le fonds n’est pas transférable, le refus de renouvellement du bail entraîne sa disparition et l’indemnité principale sera fixée par référence à la valeur du fonds à condition que la valeur du fonds soit supérieure à celle du droit au bail ; dans le cas contraire, l’indemnité est fixée par référence à la valeur de ce droit au bail.

Un fonds est transférable lorsque l’abandon des locaux dont le preneur est évincé sera sans incidence sur sa clientèle notamment lorsque le lieu d’exploitation du fonds est sans importance compte tenu de la renommée de l’exploitant. La preuve de la « transférabilité » du fonds incombe au bailleur qui doit établir que le fonds est transférable sans perte ou avec une perte limitée de la clientèle.

En l’espèce, le bailleur évoque le caractère transférable d’une partie seulement de l’activité horlogerie, l’activité « réparations », dans n’importe quel autre point de vente de l’enseigne de la société BLD mais ne conteste pas le caractère non transférable de l’activité principale liée à la clientèle du quartier, dont l’enseigne correspond à sa proximité avec le donjon du square Charles de Gaulle ; il évoque d’ailleurs le fonds « perdu » en page 25 de ses conclusions mais demande un abattement de 10% du chiffre d’affaire pour tenir compte de l’activité partiellement transférable.

Eu égard, aux caractéristiques géographiques et à l’ancienneté du fonds de commerce, la cour en déduit que l’activité principale du fonds n’est pas transférable. Comme il a été appelé précédemment, l’indemnité principale sera donc fixée par référence à la valeur du fonds à condition que la valeur du fonds soit supérieure à celle du droit au bail et dans le cas contraire, l’indemnité est fixée par référence à la valeur de ce droit au bail.

L’expert judiciaire a retenu pour la valeur du fonds de commerce, en raison des éléments d’information partiels qui lui ont été communiqués, une valeur de 336.600 euros TTC, activité réparation comprise (et 311.174 euros TTC activité réparation non comprise) en retenant le coefficient de 50% du chiffre d’affaire moyen TTC sur 3 ans. Elle en déduit que la valeur du droit au bail qu’elle a estimée à 371.300 euros est supérieure en toute hypothèse à la valeur du fonds .

Le bailleur retient une valeur du fonds en ne tenant compte que de 90% de l’activité non transférable soit, en conservant le coefficient de 50% du chiffres d’affaire moyen posé par l’expert judiciaire, une valeur de 280.056 euros.

La SAS BLD conteste la méthode de valorisation du fonds de l’expert qui ne retient qu’un coefficient de 50% au lieu de 100% du chiffre d’affaires TTC en raison de l’ancienneté du fonds et de sa situation dans la zone hyper centre de Toulouse, emplacement recherché du fait de sa rareté. Elle insiste sur la perte du fonds installé depuis 80 ans, les critères de valorisation du fonds de commerce en matière d’horlogerie étant l’ancienneté de l’établissement fondé depuis 1937, sa bonne rentabilité par absence de concurrent direct, l’adéquation des locaux à l’activité et à la population du quartier et la qualité de l’emplacement (hypercentre et près du Donjon en lien avec son enseigne) un linéaire de façade de 5,30m et une largeur de vitrine de 3,80m et les clauses du bail et met en exergue l’atteinte à l’image de marque de l’enseigne. Elle évalue le fonds de commerce à 673.199 euros à partir de la moyenne du chiffre d’affaires des trois dernière années.

Or comme l’a précisé l’expert judiciaire, il convient de se fonder sur les coefficients retenus en matière de bijouterie horlogerie qui varient de 25% à 50% et en l’espèce elle a retenu à bon droit le coefficient le plus fort pour cette activité en raison des critères repris par le preneur, ancienneté et zone géographique hyper centre du fonds.

La cour retient par ailleurs comme valeur du fonds 50% de la moyenne du chiffre d’affaires sur 3 années pour l’activité non transférable soit 311.174 euros TTC.

Sur la valeur du droit au bail, l’expert judiciaire l’a estimée à 371.300 euros, le bailleur à 284.400 euros et le preneur a retenu une valeur du droit au bail de 917.660 euros.

L’expert judiciaire a retenu l’hypothèse d’un déplafonnement théorique du bail renouvelé à la date du congé au 1^er juillet 2014, ce que conteste la société BLD qui considère que les critères du déplafonnement n’étaient pas établis à défaut pour la société BLD d’évolution des facteurs locaux de commercialité qui auraient eu une incidence favorable sur l’activité de la société preneuse.

Les critères en débat sont :

— la mise en service de la ligne B du métro situé à plus de 300 m alors que par ailleurs, la station Capitole de la ligne A du métro est à 100 m du local

— l’installation de l’enseigne Zara en mai 2013 au XXX

— le réagencement du square de Gaulle et XXX.

Comme l’a retenu, à bon droit, l’expert judiciaire dans ses réponses aux dires, il convient de relever que, pendant la durée du bail, divers événements ont eu un effet notoirement favorable au fonds de commerce d’horlogerie et notamment le processus de la « piétonisation » XXX de 2007, l’inauguration de la ligne B du métro en 2010/2011 qui a attiré la clientèle place Wilson, toute proche du fonds de commerce même si la bouche de métro est situé à plus de 300 mètres, ainsi que l’implantation de certaines enseignes comme celle de Zara rue Alsace Lorraine.

Les autres critères en débat sont en effet moins significatifs comme le relève le preneur qui retient des difficultés de circulation et des nuisances générées par les travaux proches et à l’origine de la baisse du chiffre d’affaire à compter de 2011.

— sur les références de loyer sélectionnées :

L’expert judiciaire en a retenu 5 entre 379,23 euros/m2 et 583,23 euros /m2 soit une moyenne de 480 euros /m2 auquel elle rajoute 10% au titre des caractéristiques du local litigieux arrondi à 530 euros /m2.

La SAS BLD critique ces choix alors qu’une seule référence porte sur l’activité de bijouterie (n°5 Dero 463,20 euros /m2) mais pour un bail trop ancien qui a été renouvelé au 1^er janvier 2009 alors qu’en l’espèce, il s’agit de se placer au 30 juin 2014. La SAS BLD propose d’autres références et parvient à un loyer de 1.500 euros /m2.

Le bailleur critique les références de l’expert judiciaire pour leur ancienneté par rapport aux événements modifiant les facteurs locaux de la commercialité et, à partir de 4 autres références, propose un loyer de 600 euros /m2.

L’expert judiciaire a répondu aux dires concernant les références proposées et en précisant, contrairement aux affirmations du bailleur, les raisons pour lesquelles elle considérait que ces références n’étaient pas strictement comparables aux locaux litigieux et elle retenait un abattement de 30% et non de 15% sur ces références eu égard à leur emplacement et à leurs caractéristiques. La cour observe que les nouvelles références ne correspondent pas davantage aux locaux litigieux que ceux choisis par l’expert judiciaire ni en surface, ni en ancienneté.

Après examen de toutes les références proposées et des réponses aux différents dires de l’expert judiciaire, la cour retient l’analyse de l’expert judiciaire pour les références proposées dès lors qu’elle applique des coefficients adaptés dans le calcul du droit au bail pour tenir compte des caractéristiques du local (emplacement hypercentre, cession libre, destination large, surface pondérée importante etc..).

Le loyer déplafonné pour le local considéré, après majoration de 10% de la moyenne des références retenues, en tenant compte de la destination large et de la cession libre, est de 530 euros/m2 soit un loyer annuel de 41.870 euros (530 x 79 m2 pondéré).

L’expert a retenu comme moyenne des valeurs locatives droit au bail inclus en fonction des caractéristiques du local un chiffre de 1.000 euros /m2, valeur non contestée par le bailleur.

Le droit au bail retenu est donc de 79m2 x 1.000 ' 41.870 = 37.130 euros auquel elle applique un coefficient de 10 en raison de l’excellente commercialité de l’emplacement. Mais comme le relève le bailleur, elle a précisé dans ses dires que certaines autres références proposées pouvaient révéler une commercialité plus favorable (rue Alsace Lorraine ou place Wilson). Il convient donc d’appliquer un coefficient de commercialité de 9 comme le propose le bailleur soit un droit au bail d’une valeur de : 37.130 euros x 9 = 334.170 euros, qui est supérieure à la valeur du fonds non transférable retenue par la cour à hauteur de 311.174 euros .

La cour retient donc la valeur du droit au bail comme indemnité principale soit 334.170 euros due par le bailleur à la SAS BLD.

— concernant les demandes liées aux indemnités accessoires :

— sur les frais de déménagement :

Ils doivent correspondre à des frais normaux de déménagement et doivent être justifiés.

La SAS BLD verse un devis de la société Amoros (déménagement vers le siège social à Flourens) de 26.706,30 euros HT pour les deux fonds de commerce de bijouterie et d’horlogerie et en demande la moitié soit 13.350 euros HT pour les seuls meubles de l’horlogerie détaillés dans une note du déménageur sans préciser toutefois les volumes.

L’expert critique le devis qui ne précise pas les volumes déménagés et prévoit un transfert au siège social à 20km pour plus de 9.000 euros et un démontage pour plus de 17.000 euros sans autre précision.

Elle propose une indemnité de 6.000 euros.

Eu égard aux seuls détails donnés par la société Amoros et à la superficie de l’horlogerie, il convient d’allouer 7.000 euros au titre des frais de déménagement.

— sur l’indemnité de remploi :

Elle correspond aux frais et droits de mutation commissions et honoraires pour l’acquisition d’un nouveau fonds ou d’un nouveau droit au bail. A défaut de réinstallation effective, elle est appréciée forfaitairement en proportion de l’indemnité principale.

L’expert l’a évaluée à 10% de la valeur du droit au bail. La cour retient cette évaluation.

Elle doit être fixée à 33.417 euros.

— sur l’indemnité pour trouble commercial :

Elle doit compenser l’absence d’activité pendant le temps nécessaire au transfert du fonds si le fonds est transférable; l’expert a proposé 3 mois de résultat courant avant impôt soit 20.000 euros.

La SAS BLD demande un mois de chiffre d’affaires du dernier exercice soit 43.743 euros.

Dans la mesure où le fonds n’est pas transférable et où la SAS BLD continue à exploiter le fonds dans les locaux litigieux jusqu’à son déménagement vers le siège social, la cour déboute la SAS BLD de cette demande.

— sur les indemnités de licenciement :

La SAS BLD demande la totalité des licenciements soit 12.982,58 euros.

L’expert judiciaire a réduit les indemnités de la SAS BLD à 7.500 euros en tenant compte de la réaffectation du personnel employé au service après vente (SAV) dans une autre boutique mais sans préciser la possibilité de réaffecter les dits personnels dans une autre boutique alors que selon le preneur, les autres établissements sont établis hors du centre ville et disposent de personnel qualifié suffisant.

Selon la pièce 19 produite par la SAS BLD, il y a 6 personnes employées en SAV, indistinctement pour la bijouterie et pour l’horlogerie, dont un horloger et Priscillia Frutuozo qui ne relève pas d’un licenciement d’après le tableau produit (indemnité de licenciement zéro), outre 3 autres salariés affectés au magasin horlogerie.

La cour en déduit que 4 personnes affectées au fonds d’horlogerie peuvent être licenciées et qu’une personne du SAV pourrait être transférée dans un autre établissement dans le cadre de l’activité transférable, les deux autres du SAV restant employées dans la bijouterie dont le le congé a été annulé,

La cour fixe l’indemnité de licenciement à 10.000 euros.

— sur les frais de déménagement du stock et frais divers au moment du départ effectif :

L’expert judiciaire a fixé à 2.000 euros les frais administratifs.

Les parties ne contestent pas cette somme. Il convient de faire droit à la demande.

— sur les frais de réinstallation :

La SAS BLD demande, en page 34 de ses conclusions, 447.480 euros au titre de cette indemnité et dans ses deux tableaux récapitulatifs, fonds transférable ou pas, la limite à 403.800 euros sans explication claire.

L’expert, dans la mesure où la Cour validerait le concept allégué du preneur, a fixé l’indemnité à 80.760 euros en appliquant un abattement de 80% sur le devis fourni par la SAS BLD de 403.800 euros TTC, estimant que les travaux ont été effectués depuis de nombreuses années, eu égard à l’ancienneté du fonds de commerce et tous les travaux étant amortis

Le bailleur ne se prononce pas sur cette indemnité supplémentaire demandée et la confond avec les frais de déménagement et de réinstallation.

Le bailleur est tenu d’indemniser le preneur évincé d’un fonds non transférable des frais de réinstallation sauf s’il est démontré que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds.

Cette indemnité est appréciée en fonction des agencements du local, objet de l’éviction, des modalités d’exploitation du locataire, de la nécessité de travaux de réinstallation.

Il n’est pas établi que le preneur ne réinstallera pas un autre fonds.

Mais la SAS BLD n’établit pas qu’elle bénéficie d’un concept spécifique comme elle l’affirme « rouge de l’enseigne et blanc et noir des agencements et des vitrines » et qu’elle pourrait reproduire dans un nouveau fonds. Et surtout, elle ne produit pas des factures qui établissent des travaux effectués récemment, à partir du concept allégué et de son enseigne actuelle, et non encore amortis, perte d’amortissement qui pourrait justifier une indemnisation. Elle produit uniquement des devis pour un fonds hypothétiquement créé aujourd’hui.

Il convient de la débouter de sa demande.

Il sera fait droit aux demandes de la SARL 3 rue du poids de l’huile en application des articles L145-29 et L145-30 du code de commerce concernant le départ effectif du preneur, la désignation d’un séquestre et qu’en cas de non remise des clés 3 mois après le versement effectif de l’indemnité d’éviction, le séquestre retiendra 1% par jour de retard sur le montant de l’indemnité et restituera cette retenue au bailleur sur sa seule quittance et l’expulsion de la SAS BLD sera ordonnée.

— sur la demande de la SARL 3 rue du poids de l’Huile au titre de l’indemnité d’occupation:

L’expert judiciaire a préconisé d’appliquer un abattement de précarité de 15% sur la valeur locative annuelle au 1^er juillet 2014 qui est de 41.870 euros soit du 1^er juillet 2014 au 31 mai 2015 (41870/12x 11x 0,85=) 32.620 euros. Elle retient à bon droit cette valeur locative comme retenue précédemment et cet abattement en raison du fait que le preneur, demeuré sur place depuis le congé, n’a pu effectuer aucun nouvel investissement en raison de son éviction .

Il convient de condamner la SAS BLD à verser à la SARL 3 rue du poids de l’huile 32.620 euros d’indemnité d’occupation jusqu’au 31 mai 2015 et 2.965,80 euros d’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à son départ effectif.

La cour ordonne la compensation des créances réciproques.

La SAS BLD qui succombe supportera les dépens et les frais irrépétibles de son adversaire dans la limite de 4.000 euros

Par ces motifs :

La Cour,

— infirme le jugement

et statuant à nouveau

— constate que le motif du congé fondé sur l’article L145-18 du code de commerce n’est pas établi

— constate la validité du congé qui offre une indemnité d’éviction en fin de bail au 30 juin 2014

— dit que la valeur du fonds de commerce non transférable est estimée à 311.174 euros TTC.

— dit que la valeur du droit au bail est estimé à 334.170 euros

— condamne, en conséquence au titre de l’indemnité d’éviction due, la SARL 3 rue du poids de l’huile à verser à la SAS BLD les sommes suivantes :

-334.170 euros au titre de l’indemnité principale

-7.000 au titre des frais de déménagements

-10.000 euros au titre des indemnités de licenciements

-2.000 euros au titre des frais administratifs et transfert de stocks divers

— déboute la SAS BLD au titre des indemnités accessoires suivantes : l’indemnité de remploi et l’indemnité de frais de réinstallation

— désigne comme séquestre, pour recevoir l’indemnité d’éviction versée par le bailleur et faire application des articles L145-29 et L145-30 du code de commerce, le Président de la chambre interdépartementale des notaires de la Haute Garonne, XXX, XXX

— ordonne l’expulsion de la SAS BLD du local mis à disposition par la SARL 3 rue du poids de l’huile à l’expiration du délai de 3 mois à compter du versement de l’indemnité d’éviction au séquestre

— dit qu’en cas de retard du preneur dans le délaissement des locaux après mise en demeure, le séquestre retiendra un montant équivalent à 1% de l’indemnité par jour de retard sur le montant de l’indemnité et restituera cette retenue au bailleur sur sa seule quittance

— condamne la SAS BLD à verser à la SARL 3 rue du poids de l’huile 32.620 euros d’indemnité d’occupation du 1^er juillet 2014 jusqu’au 31 mai 2015 et à parfaire jusqu’à son départ effectif à raison de 2.965,80 euros d’indemnité d’occupation mensuelle

— ordonne la compensation des créances réciproques entre parties au titre de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation

— condamne la SAS BLD aux dépens de première instance et d’appel avec distraction conformément à l’application de l’article 699 du cpc

vu l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la SAS BLD à verser à la SARL 3 rue du poids de l’huile 4.000 euros.

Le greffier, Le président,