Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 AVRIL 2016

(n° , 07 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/08539

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Avril 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 10/09472

APPELANTE

SCI SANDROCK prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 421 936 311

64 H de Miromesnil

XXX

Représentée par M^e Jacques GOURLAOUEN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0396

INTIMÉE

Madame X C

Née le XXX à Bangkok

exerçant sous l’enseigne PATTAYA

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 319 778 577

29 H Z A

XXX

Représentée par M^e Jean-jacques FANET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0675, avocat postulant

Assistée de M^e Françoise DAVIDEAU de la SELARL DAVIDEAU ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0002, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Mars 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Anne-Marie GALLEN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre, et par Madame Anaïs CRUZ, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*********

Faits et procédure :

Suivant acte sous seing privé en date du 8 octobre 2001, la société Sandrock a renouvelé le bail commercial consenti à M^me X sur des locaux à usage de restauration, marchand de vins, dépendant d’un immeuble situé 29, H Z A dans le 1^er arrondissement de Paris, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1^er décembre 1999.

M^me X a sollicité le renouvellement du bail par acte du 27 mai 2010.

Par acte d’huissier du 4 juin 2010 portant offre d’une indemnité d’éviction, la bailleresse a donné congé à M^me X au 31 décembre 2010.

C’est dans ces circonstances que la société Sandrock a fait assigner M^me X devant le tribunal de grande instance de Paris par acte du 18 juin 2010.

Par ordonnance du 2 décembre 2010, le juge de la mise en état a ordonné une expertise et désigné M^me Y en qualité d’expert afin de déterminer le montant des indemnités respectivement dues.

L’expert a déposé son rapport le 14 décembre 2012, évaluant le droit au bail en cas de déplafonnement à la somme de 118.000 euros et concluant à une indemnité d’éviction de 327.000 euros pour un transfert du fonds et à une indemnité d’occupation de 32.850 euros à compter du 1^er janvier 2011.

Par jugement en date du 3 avril 2014, le tribunal de grande instance de Paris a :

— fixé à 850.000 euros l’indemnité d’éviction pour perte du fonds due par la SCI Sandrock à M^me X,

— dit que la société devra également, sur justificatifs, s’acquitter des indemnités de licenciements causées par cette éviction,

— fixé à 32.850 euros hors taxes et charges le montant annuel de l’indemnité d’occupation due par M^me X à compter du 1^er janvier 2011,

— dit que ces sommes se compenseront à due concurrence,

— condamné la société Sandrock à payer à M^me X la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes,

— condamné la société Sandrock aux dépens, comprenant les frais d’expertise.

La société Sandrock a relevé appel de ce jugement le 16 avril 2014. Par ses dernières conclusions signifiées le 12 juin 2014, elle demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 32.850 euros par an avec un abattement de 10 % pour précarité, à compter du 1^er janvier 2011,

— le réformer pour le surplus et dire que l’indemnité d’éviction susceptible d’être allouée à M^me X est limitée à la valeur de son droit au bail, fixée par l’expert à 118.000 euros, compte tenu de la possibilité de transférer le fonds,

— dire que cette indemnité sera complétée des indemnités et accessoires fixés par l’expert pour une somme totale de 327.000 euros,

— fixer en conséquence l’indemnité d’éviction à 327.000 euros,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné le règlement des deux sommes par compensation à due concurrence,

— condamner M^me X à lui payer une indemnité de procédure de 6.000 euros et la condamner en tous dépens, comprenant le coût de l’expertise, dont distraction dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions signifiées le 20 février 2015 au visa des articles L.145-14, L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, M^me X demande à la cour de :

— fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 990.000 euros par application de la méthode de décomposition des éléments constitutifs du fonds de commerce,

— subsidiairement, fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 850.000 euros par application de la méthode de décomposition des éléments constitutifs du fonds de commerce,

— très subsidiairement, si la cour jugeait que le fonds est transférable, fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 589.296,07 euros par application de la méthode du chiffre d’affaires, ou encore plus subsidiairement à la somme de 527.772,07 euros par application de la même méthode,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande visant à faire constater la prescription des demandes de l’appelante relative à l’indemnité d’occupation,

— l’infirmer en ce qu’il a fixé à la somme de 32.850 euros par an à compter du 1^er janvier 2011 ladite indemnité,

— constater la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’occupation,

— à défaut, fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1.317,79 euros TTC par mois, soit 15.813,48 euro TTC par an à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir,

— très subsidiairement, fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1.433,44 euros TTC par mois, soit 17.201,26 euros TTC par an à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir, ou encore à 1.449,52 euros mensuel, soit 17.394,30 euros annuel, à compter du présent arrêt à intervenir, ou encore à 1.662,13 euros TTC par mois, soit 19.945,60 euros TTC annuel à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir,

— à titre infiniment subsidiaire, fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 2.137,03 euros TTC par mois, soit 25.644,34 euros TTC par an à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir,

En tout état de cause :

— débouter la société Sandrock de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner à la somme de 40.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise.

SUR CE

Sur l’indemnité d’éviction :

La bailleresse fait valoir qu’elle a proposé à sa locataire des locaux de remplacement situés à 300 m à vol d’oiseau des lieux évincés au 81, H Réaumur dans le 2^e arrondissement de Paris, pour lesquels elle a obtenu du propriétaire une promesse de cession sous condition suspensive de l’accord de M^me X le 17 janvier 2013, et que cette dernière a décliné l’offre.

Elle reproche aux premiers juges d’avoir considéré que l’éviction emportait perte du fonds de commerce exploité dans les lieux compte tenu de la qualité inférieure des locaux de substitution proposés, de leur emplacement et du moindre charme des lieux, alors que l’expert avait quant à lui retenu que la notoriété du commerce permettait un transfert du fonds.

Elle fait valoir que les locaux de remplacement proposés sont plus vastes que les locaux évincés, de même que leur linéaire de façade est plus important, que le nombre de places assises est donc supérieur, que l’accès au sous-sol y est plus aisé (escalier plus large et monte-plat), qu’ils sont plus fonctionnels, en meilleur état général et doté d’une climatisation, et qu’au regard de leur bonne situation, l’indemnité principale peut correspondre à la seule valeur du droit au bail conformément à l’avis de l’expert judiciaire.

Elle soutient à ce titre que la réputation de l’établissement est essentiellement due à la qualité de la table, comme en atteste la revue de presse communiquée par la locataire dans son dire récapitulatif, et que l’expert a considéré à juste titre que la clientèle est susceptible d’accompagner le fonds transféré à proximité des locaux évincés sous réserve d’une bonne communication.

En réponse à la partie adverse, elle indique :

— que la qualité de l’emplacement actuel est relative compte tenu d’une situation sur une H encombrée en permanence par la circulation automobile,

— que le droit de terrasse résulte d’une autorisation administrative révocable ne valant qu’une partie de l’année seulement,

— que le rez-de-chaussée des locaux de substitution peut être remanié et que les mange-debout en terrasse fermée peuvent être remplacés par des tables et chaises,

— que l’absence de local à usage d’habitation est compensée par les avantages que présente le local commercial de remplacement,

— que l’allocation d’une indemnité spécifique pour perte de clientèle telle que prévue par l’expert permet de compenser de façon adéquate le coût commercial du transfert de l’activité.

Elle demande donc à la cour d’entériner le rapport d’expertise en ce qu’il a retenu la possibilité de transférer le fonds et estimé la valeur du droit au bail à la somme de 118.000 euros en cas de déplafonnement du loyer de renouvellement, lequel est justifié par l’arrivée d’enseignes prisées, la transformation du quartier Montorgueil notamment par la création d’un circuit piéton, l’augmentation de la fréquentation de la station de métro Z A, supérieure à la moyenne du réseau de transports en commun, ainsi que par le nombre de constructions neuves et de réfections d’immeubles au cours du bail écoulé.

L’intimée sollicite pour sa part la fixation de l’indemnité d’éviction compte tenu d’une perte totale de son fonds de commerce aux motifs d’une perte conséquente de clientèle en cas de transfert du fonds, contestant au surplus que les locaux proposés soient équivalents.

L’article L 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction qui comprend la valeur du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité prend la forme d’une indemnité de remplacement quand le fonds n’est pas transférable sans une perte conséquente de clientèle.

Au cas d’espèce, les locaux dépendent d’un immeuble haussmannien élevé sur caves de quatre étages droits et un cinquième en retrait et de deux ou trois autres étages sous brisis ; la boutique qui ouvre sur les rues Z A d’une part et I d’autre part présente un linéaire de façade de 3,50m sur la première H et de 3m sur le seconde ; la salle de restaurant est d’une capacité de 38 places assises ; ils possèdent une terrasse ouverte d’environ 30 couverts coté H I.

Les locaux sont en bon état général quoique disposant d’agencements très ordinaires.

L’expert relève surtout leur excellente situation dans un quartier qui a connu une évolution favorable au cours du bail, avec l’arrivée de nouvelles enseignes de prêt-à-porter, la H Z A étant l’adresse des jeunes créateurs, et note que le quartier Montorgueil dans son ensemble a connu une évolution très favorable de sa commercialité au cours des dernières années avec l’aménagement de l’espace piétonnier, la dernière phase de développement concernant la réaménagement du tronçon compris entre la H Montmartre, très proche des lieux loués, et la H K L. L’expert a d’ailleurs indiqué la forte augmentation de la fréquentation de la station Z A située à proximité des locaux (+ 31,39%) tandis que les autres stations les Halles et Châtelet augmentent elles aussi mais dans des proportions nettement moindres. Il a relevé l’édification au cours du bail expiré de 194 appartements, et de 21 337m² de locaux divers dans un rayon de 400 mètres des lieux loués, ce qui est susceptible d’apporter une clientèle nouvelle bien que ne pouvant constituer en soi un facteur suffisant.

L’expert conclut néanmoins que le restaurant Pattaya jouit d’une très bonne réputation et qu’il devrait conserver la majeure partie de sa clientèle en faisant l’objet d’un transfert accompagné d’actions de communication, que les locaux de substitution ne sont pas situés dans le même quartier et ne présentent pas le même attrait mais qu’ils sont de plus grande surface et mieux exploitables en raison de la présence du monte charges, de la largeur de l’escalier et du meilleur état des locaux en général avec une destination élargie, qu’ils peuvent donc être considérés comme des locaux de substitution, le transfert du restaurant Pattaya se faisant alors sans perte conséquente de sa clientèle en raison de sa notoriété qui dépasse le quartier.

Or les premiers juges ont cependant justement estimé que l’établissement litigieux tire incontestablement profit de son installation dans le quartier animé de la H Z A et de ses rues avoisinantes ou se pressent les créateurs de mode, les nouvelles enseignes du prêt à porter, où s’installent les cafés et de commerces de bouche en général ; la clientèle est composée à la fois d’habitués, travaillant dans le quartier ou s’y rendant habituellement pour déjeuner ou dîner en raison de son attrait particulier, et de personnes de passage attirés par la particularité de lieux à la fois branchés mais qui offrent un aspect de proximité. La notoriété du restaurant n’est pas de nature à elle seule à transcender l’emplacement dès lors qu’il offre une cuisine exotique, certes de qualité, mais susceptible de se retrouver dans maints endroits de la capitale. Enfin, le restaurant tire profit du droit de terrasse coté H I même s’il ne s’agit que d’une terrasse ouverte qui n’est donc utilisable que quelques mois par an alors que les locaux offerts n’en possèdent pas. Il s’y ajoute que les locaux loués disposent d’une partie habitation que n’offrent pas les locaux proposés.

Les premiers juges en ont justement déduit que la H Q où sont situés les locaux proposés par la bailleresse bien qu’à courte distance soit 410 mètres environ des locaux loués, offre une toute autre commercialité marquée défavorablement par la concentration de la circulation automobile, la présence de locaux vacants et une configuration des lieux nettement moins attractive dans son ensemble, de sorte que le transfert n’est pas possible sans une perte conséquente de clientèle ; l’expert relève du reste que la clientèle du fonds situé H Q est une clientèle qui recherche une restauration rapide et qu’il n’est pas certain que cette clientèle se reporte sur un restaurant offrant une nourriture exotique, thaïlandaise en l’occurrence, aucune certitude au surplus n’existant quant au report de la clientèle d’habitués du restaurant Pattaya compte tenu de l’éloignement des lieux respectifs ; le fait dans ces circonstances que les locaux de la H Q soient plus vastes, plus fonctionnels et permettent une destination plus étendue, indépendamment des conditions de location critiquées par la locataire, est dès lors indifférent ; en conséquence, le tribunal a justement retenu que l’éviction équivaut à une perte du fonds.

La bailleresse n’opère aucune critique subsidiaire du montant de l’indemnité d’éviction fixée par le tribunal à la somme en principal de 700 000€ outre les indemnité accessoires ; la locataire demande pour sa part de fixer l’indemnité principale d’éviction à la somme de 990 000€ ou si la cour devait estimer que le loyer de renouvellement aurait été déplafonné à celle de 850 000€ au total.

L’expert a estimé la valeur du fonds suivant les deux méthodes en usage, soit :

— celle par le chiffre d’affaires qui procure un résultat de 695 000€ obtenue en multipliant le chiffre d’affaires moyen hors taxes des trois années prises en considération par le pourcentage de 130% en présence d’un loyer qui aurait été déplafonné compte tenu de l’évolution particulièrement favorable pour le commerce concerné des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré tel que relevés précédemment et notamment l’arrivée d’enseignes, la chalandise nouvelle se traduisant par une augmentation notable de la fréquentation de la station de métro Z A, sans compter les constructions nouvelles ou extensions de locaux divers et de 194 appartements.

— celle par l’excédent brut d’exploitation qui donne un résultat de 713 000€ en retenant un excédent brut retraité pour tenir compte de l’augmentation du loyer à la valeur locative.

En conséquence, la fixation par le tribunal de la valeur du fonds à la somme de 700 000€ supérieure à la valeur du droit au bail même en cas de plafonnement sera confirmée ; elle constitue l’indemnité principale d’éviction.

La locataire ne critique pas sérieusement les indemnités accessoires retenues par le tribunal, à savoir les frais de remploi à hauteur de 70 000€, le trouble commercial indemnisé par l’allocation d’une somme égale à trois mois d’excédent brut d’exploitation soit 44 732€ ; elle réclame des frais de réinstallation pour un montant de 50 000€ alors que le tribunal les a évalués à 33 300€ en retenant une somme unitaire de 500€ x la surface utile de 66,60m² mais la locataire n’opère aucune critique sérieuse du montant retenu par le tribunal sur proposition de l’expert ; s’y ajoutent les frais de déménagement pour un montant de 5 236€ ; la locataire fait mention dans ses écritures de frais divers ou de perte sur stock qu’elle ne chiffre cependant pas et qui ne peuvent donc lui être alloués.

Les indemnités accessoires s’élèvent à la somme totale de 153 268€.

L’indemnité d’éviction globale s’établit donc à la somme de 700 000€ +153 268€= 853 268€ réduite à celle de 850 000€ demandée.

Sur l’indemnité d’occupation :

La locataire fait plaider que la société Sandrock est prescrite en sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation dès lors que le point de départ de la prescription biennale de l’action en paiement d’une indemnité d’occupation statutaire se situe à la date d’effet du congé, soit le 31 décembre 2010, le droit à indemnité d’éviction n’ayant pas été contesté.

La prescription a cependant été interrompue par l’assignation de la bailleresse en date du 18 juin 2010 par laquelle elle sollicitait la désignation d’un expert pour donner son avis sur le montant de l’indemnité d’occupation ; le délai de prescription n’a recommencé à courir qu’à compter du dépôt du rapport d’expertise le 14 décembre 2012. La demande en paiement par la bailleresse d’une indemnité d’occupation formée le 15 mars 2013 n’est donc pas prescrite.

La locataire demande tour à tour de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la valeur du loyer augmenté de l’indice applicable soit 15 813, 48€ TTC, à titre subsidiaire au montant du loyer augmenté de 10% , soit 17 394,30€, à titre plus subsidiaire à la somme de 17 201,16€ TTC par la moyenne des méthodes par les indices applicables, les pratiques du bailleur, la méthode par comparaison des loyers d’autres locaux et plus subsidiairement encore à la valeur de 28 493,71€ hors abattement.

Or l’indemnité d’occupation est en application de l’article L 145-28 du code de commerce déterminée conformément aux sections VI et VII des baux commerciaux et correspond à la valeur locative de renouvellement exclusive de tout plafonnement ; elle a été appréciée à la somme de 34 861€ pour la partie commerciale soit 900€ /m² majoration pour droit de terrasse incluse, et de 3570€ pour la partie habitation soit une valeur de 36 500€ au total évaluée à partir de plusieurs éléments de comparaison proposés par l’expert et qui ne font l’objet d’aucune critique ;

La locataire demande d’appliquer à la valeur locative un abattement de 30 % pour tenir compte des répercussions sur l’exploitation de la longueur de la procédure imputable selon elle à la bailleresse ; mais elle ne justifie pas que cette dernière ait eu une attitude procédurière anormale qui a entraîné un allongement du temps de la procédure.

Il s’ensuit que faute de rapporter la preuve de circonstances exceptionnelles justifiant un abattement particulier, c’est l’abattement de précarité retenu habituellement de 10% qui sera appliqué ;

Ainsi l’indemnité d’occupation s’élève-t-elle à la somme annuelle de 36 500€ x 90% = 32 850€. Le jugement sera également confirmé sur ce point.

Sur les autres demandes :

La société Sandrock supportera les dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et paiera à l’intimée une somme de 6000€ application de l’article 700 du code de procédure civile en outre de la somme arbitrée par les premiers juges.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré,

Ajoutant,

Condamne la société Sandrock aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et la condamne à payer à M^me X C la somme de 6000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE