Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 02 MARS 2016

(n° , 05 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/07548

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Mars 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/04827

APPELANTE

SAS ELCO prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Frédéric INGOLD, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, avocat postulant

Assistée de M^e Marie FIRMIN de la SELARL LOREAL BEJARANO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0285, avocat plaidant

INTIMÉE

SCI MOUSSET prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Créteil sous le XXX

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Christine ECHALIER DALIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0337

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Janvier 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Anne-Marie GALLEN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.

********

Faits et procédure :

Suivant acte sous seing privé en date du 20 mars 2000, la SCI Mousset a consenti à la société SDPCM, aux droits de laquelle se trouve la société Elco, un bail commercial portant sur un local d’une superficie de 40 m² environ à usage de commerce de gros ou détail de tous produits cosmétiques, d’hygiène, d’herboristerie, diététiques, écologiques, aromatiques, salon de coiffure, institut de beauté, centre de formation dans le domaine des cosmétiques, vente des produits et accessoires de mode et d’habillement se rattachant à ces activités, avec faculté de sous-location et de domiciliation, le local se situant 13, rue des Francs Bourgeois dans le 4^e arrondissement de Paris, pour une durée de neuf années à compter du 1^er mars 2012.

Par acte d’huissier du 8 mars 2010, la société Elco a sollicité le renouvellement du bail au 1^er avril 2010 moyennant un loyer porté à la somme annuelle de 7.740,12 euros en principal.

La société Mousset a notifié un refus de renouvellement du bail, motif pris du désaccord des parties sur le montant du loyer du bail à renouveler, suivant acte d’huissier du 4 juin 2010 visant les dispositions de l’article L. 145-10 du code de commerce.

C’est dans ces circonstances que la société Mousset a assigné la société Elco devant le tribunal de grande instance de Paris par acte du 15 mars 2011, en validation du congé du 4 juin 2010 et expulsion de la locataire.

Par jugement en date du 17 mars 2012, le tribunal de grande instance de Paris a :

— dit que le statut des baux commerciaux n’est pas applicable au local litigieux,

— dit que l’acte d’huissier du 4 juin 2010 vaut congé et a mis fin au bail liant les parties,

— ordonné l’expulsion de la société Elco et de tout occupant de son chef des lieux à défaut de restitution volontaire dans le mois de la signification du jugement,

— fixé l’indemnité d’occupation due par la société Elco à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clefs à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamné la société Elco à payer cette indemnité,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Elco aux dépens.

La société Elco a relevé appel de ce jugement le 20 avril 2012 ; par arrêt du 19 février 2014, cette cour a réformé le jugement :

— dit que le bail est soumis au statut des baux commerciaux,

— dit que le refus de renouvellement régulièrement délivré le 4 juin 2010 par la société Mousset à la suite de la demande de renouvellement de la société Elco, a mis fin au bail à compter du 1^er avril 2010,

— dit que la société Elco a droit au maintien dans les lieux et qu’à défaut de motif grave et légitime, elle peut prétendre au bénéfice d’une indemnité d’éviction,

— débouté la société Mousset de sa demande de résiliation de bail,

— avant dire droit au fond sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation, désigné M. X en qualité d’expert avec mission d’en estimer les montants respectifs,

— dit que pendant la durée de l’instance la société Elco devra continuer à payer le loyer ancien augmenté des taxes et charges,

— réservé les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

M. X a déposé son rapport le 8 décembre 2014, concluant à une indemnité d’éviction d’un montant de 161.740 euros et une indemnité d’occupation de 11.394 euros.

Par ses dernières conclusions en ouverture de rapport signifiées le 23 octobre 2015 au visa des articles L. 145-1, L. 145-10, L. 145-17 du code de commerce, elle demande à la cour de :

— condamner la société Mousset à lui verser une indemnité d’éviction fixée à 161.740 euros,

— fixer l’indemnité d’occupation à hauteur de 11.394 euros par an hors taxes et charges,

En tout état de cause :

— condamner la société Mousset à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par ses dernières conclusions après rapport signifiées le 13 novembre 2015 au visa des articles L.145-1 et L. 145-14 du code de commerce, la société Mousset demande à la cour de :

— dire qu’il convient d’appliquer un abattement de 10 % sur la valeur locative, en sus de celui de 75 % retenu par l’expert au regard de la situation, compte tenu du fait qu’il s’agit d’un local aveugle,

— dire qu’il convient d’appliquer également un abattement de 85 % sur le montant du prix unitaire au m² pour déterminer le coefficient de commercialité,

— dire que le coefficient de commercialité est de 5 et non de 8,5 comme l’indique l’expert dans son rapport,

— fixer en conséquence le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 35.460 euros,

— fixer le montant des indemnités accessoires à la somme de 4.246 euros,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 11.394 euros,

— débouter la société Elco de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Elco à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise.

SUR CE,

Les locaux se situent au rez- de- chausée sur cour d’un bâtiment élevé au milieu du XIXème siècle en maçonnerie enduite, élevé sur caves, d’un rez de chaussée, de trois étages droits et d’un quatrième sous brisis, XXX à Paris 7004 dans la partie de cette voie très animée, d’excellente valeur commerciale, comprise entre la rue de Sévigné et XXX, à proximité XXX, au coeur du Marais,

Ils se composent au rez de chaussée d’une pièce de 42,20 m² utiles, situés en deuxième zone au fond et à droite de la cour avec un accès par un étroit couloir de dégagement fermé par une porte équipée de digicode .

Les parties s’accordent pour voir dire que l’éviction des locaux n’entraîne pas la perte du fonds et que l’indemnité d’éviction est une indemnité de transfert représentant la perte du droit au bail; elles ne contestent pas l’évaluation par l’expert de l’indemnité d’occupation à la somme de 11 394€ par an hors taxes et hors charges.

La société bailleresse critique en revanche le calcul opéré par l’expert de cette indemnité de transfert tandis que la locataire, la société Elco demande à la cour d’entériner l’avis de l’expert en ce qu’il a estimé que l’indemnité d’éviction devait être calculée comme une indemnité de transfert représentant la valeur du droit au bail d’un montant de 146 400€ représentant le différentiel entre d’une part la valeur locative de marché des locaux à laquelle l’expert a appliqué un abattement de 25 % compte tenu de ce qu’ils sont situés en deuxième zone et d’autre part le loyer plafonné, affecté d’un coefficient de 8, 5 compte tenu de leur emplacement.

La société Mousset fait valoir pour sa part que les locaux se situant en deuxième zone sur cour, sans accès pour la clientèle, sans ouverture sur l’extérieur, et ne bénéficiant en conséquence d’aucun éclairage naturel, ils ne peuvent qu’être affectés à un usage de bureaux, réserve ou salle de repos, qu’un abattement supplémentaire de 10 % doit être additionné à l’abattement de 25 % opéré par l’expert pour tenir compte de la configuration des lieux, ce qui représente une valeur locative de 15.192 euros par an hors taxes et charges de sorte que le différentiel avec le montant du loyer plafonné s’établit à 7.092 euros et que s’agissant du coefficient multiplicateur à appliquer à ce différentiel, elle estime que l’expert ne pouvait à la fois retenir l’absence d’accès clientèle et appliquer aux locaux la grille de coefficients relative aux boutiques. Elle demande à la cour de retenir un coefficient de 5 en rapport avec la configuration des locaux.

Celle-ci ne produit cependant ni référence de comparaison ni aucun autre élément permettant de retenir que de tels locaux doivent se voir appliquer une valeur locative diminuée de 35% par rapport aux loyers de boutiques ouvertes sur rue dans le même secteur.

S’agissant du coefficient à appliquer au différentiel de valeurs (elle ne critique pas le fait que loyer aurait été plafonné en cas de renouvellement ), elle produit une étude de l’expert Colomer qui a établi, à partir d’une observation des cessions de fonds, une échelle des coefficients à appliquer pour le calcul de la décapitalisation des droits d’entrée en fonction des loyers unitaires observés ; s’appuyant sur cette étude et compte tenu que la valeur locative de marché du bien dont s’agit s’établissant à 360€ /m², elle demande d’appliquer le coefficient de 5.

Or l’expert a justement évalué la valeur du droit au bail en tenant compte des caractéristiques des locaux en fond de cour, en ayant retenu d’une part une valeur locative minorée de 25% qui n’est pas critiquée de façon étayée et d’autre part un loyer plafonné, eu égard précisément au fait que le loyer de renouvellement n’aurait pas été affecté par l’évolution des facteurs locaux de commercialité, ce dernier point n’étant pas contesté ;

Il a ensuite exactement appliqué un coefficient de situation (et non de commercialité tel que celui résultant de l’étude Colomer ) en tenant compte l’emplacement des locaux sur une voie d’excellente commercialité, leurs caractéristiques ayant déjà été prises en considération pour le calcul du différentiel .

La discussion en outre sur le transfert possible des stocks dans d’autres locaux commerciaux que la société Elco exploite dans la même rue est sans portée au cas d’espèce dés lors que l’indemnité est calculée en fonction précisément d’un transfert des activités et non de la perte du fonds.

Le calcul des indemnités accessoires n’est pas discuté, dans son principe pour l’indemnité de remploi, dans son montant pour les indemnités pour trouble commercial et frais de déménagement.

L’indemnité d’éviction globale s’établit en conséquence à la somme de 161 740€.

La SCI Mousset supportera les entiers dépens et paiera à la société Elco une somme de 4000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

Vu l’arrêt de cette cour du 19 février 2014 ayant réformé le jugement du 27 mars 2012,

Fixe le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI Mousset à la société Elco au titre de l’éviction ders locaux situés XXX à la somme de 161 740€.

Fixe à la somme de 11 394€ par an hors taxes et hors charges le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Elco à la SCI Mousset à compter du 1° avril 2010 et jusqu’à son départ effectif des lieux,

Condamne la SCI Mousset aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à payer à la société Elco la somme de 4000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE