COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

12^e chambre section 2

XXX

ARRET N° Code nac : 30F

contradictoire

DU 03 JUIN 2010

R.G. N° 09/01270

AFFAIRE :

S.A.R.L. SELECT HOTEL,

C/

XXX

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 29 Juillet 2008 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 7

N° Section :

N° RG : 05/5690

Expéditions exécutoires

Expéditions

délivrées le :

à :

M^e Claire RICARD

SCP GAS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS JUIN DEUX MILLE DIX,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. SELECT HOTEL, XXX, ayant son siège XXX, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Claire RICARD, avoué – N° du dossier 290095

Rep/assistant : M^e Valérie BARTHELEMY, avocat au barreau de VERSAILLES.

APPELANTE

****************

XXX ayant son siège XXX, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par la SCP GAS, avoués – N° du dossier 20090603

Rep/assistant : M^e Sophie BARBERO substituant M^e Aldric SAULNIER, avocat au barreau de PARIS (A.554).

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Mars 2010 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne BEAUVOIS, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Albert MARON, Président,

Madame Marion BRYLINSKI, conseiller,

Madame Anne BEAUVOIS, Conseiller, (rédacteur)

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Thérèse GENISSEL,

FAITS ET PROCÉDURE

Aux termes d’un acte SSP en date à Montreuil-sous-Bois du 3 juillet 1995, Monsieur et Madame Y, aux droits desquels se trouve aujourd’hui la société SCI Malakoff 14, ont renouvelé au profit de la société Select Hôtel un précédent bail commercial venu à expiration portant sur la totalité d’un immeuble sis à XXX.

Ce bail commercial, qui autorise la société preneuse à exercer dans les lieux loués le commerce d’hôtel meublé, a été consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1^er avril 1995 pour se terminer le 31 mars 2004, moyennant le versement d’un loyer d’un montant annuel en principal de 83.784 francs, soit 12.772,79 €.

Suivant exploit en date du 30 septembre 2003, la SCI Malakoff 14 a notifié à la société Select Hôtel congé pour la date du 31 mars 2004, lui offrant de payer une indemnité d’éviction à déterminer conformément aux dispositions légales.

Suivant acte d’huissier signifié le 19 avril 2005, la société Select Hôtel a assigné la SCI Malakoff 14 pour voir statuer sur l’indemnité d’éviction.

Par ordonnance rendue le 8 novembre 2005, le juge de la mise en état de la 7^e chambre du tribunal de grande instance de NANTERRE a nommé Monsieur Z A en qualité d’expert judiciaire avec la mission d’usage.

L’expert a déposé son rapport le 30 novembre 2006 proposant de chiffrer à la somme de 360.090 € l’indemnité d’éviction, frais de licenciement en sus, et l’indemnité d’occupation au 1^er avril 2004 à la somme de 21.335 € avec une révision possible au 1^er avril 2007.

Par jugement rendu le 29 juillet 2008, le tribunal de grande instance de NANTERRE a :

— dit que la société Select Hôtel peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction ;

— fixé à la somme de :

360.000 € la valeur du fonds,

28.800 € les frais de remploi,

3.300 € le trouble commercial,

1.500 € les frais sociaux, la somme ayant un caractère forfaitaire,

2.457 € les frais de déménagement.

— fixé en conséquence le montant total de l’indemnité d’éviction à la somme de 396.000 € ;

— condamné la SCI Malakoff 14 à payer cette somme à la société Select Hôtel ;

— fixé à la somme annuelle de 21.335 € l’indemnité d’occupation due par la société Select Hôtel à compter du 1^er avril 2004 et condamné la société Select Hôtel au paiement de cette somme ;

— ordonné d’office l’exécution provisoire ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— fait masse des dépens et qu’ils seront partagés entre les parties et comprendront les frais d’expertise.

La société Select Hôtel a relevé appel de ce jugement.

Par dernières conclusions signifiées le 29 janvier 2010, la société Select Hôtel demande à la cour d’infirmer partiellement le jugement entrepris et statuant à nouveau de :

— fixer à la somme de 489.303 € le montant de l’indemnité principale d’éviction due par la SCI Malakoff 14 en suite du congé comportant refus de renouvellement de bail signifié le 30 septembre 2003 pour la date du 31 mars 2004, étant précisé que les frais de licenciement éventuels de Monsieur B C D seront à payer par la SCI Malakoff 14 sur présentation des justificatifs afférents à ces frais.

— fixer les indemnités accessoires aux montants suivants :

indemnité de remploi : 58.716 €,

indemnité pour trouble commercial : trois mois de capacité d’autofinancement ;

frais sociaux : 1.500 € ;

déménagement : 2.457 € ;

indemnité de réinstallation : 22.576 € ;

— condamner l’intimée à payer sur justificatifs les frais de licenciement ;

— confirmer le jugement sur le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Select Hôtel à la SCI Malakoff 14 à compter du 1^er avril 2004 ;

— dire que ce montant pourra être réglé par compensation avec le montant de l’indemnité d’éviction ;

— condamner la SCI Malakoff 14 au paiement d’une somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais et honoraires d’expertise judiciaire, dont le montant, pour ceux la concernant, pourra être recouvré par Maître Claire RICARD, avoué, dans les termes des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions signifiées le 20 janvier 2010, la SCI Malakoff 14 demande à la cour de débouter la société Select Hôtel de toutes ses demandes et statuant à nouveau sur son appel incident de :

— fixer par réformation du jugement entrepris, l’indemnité d’éviction du fonds de commerce à la somme de 196.290 €, se décomposant comme suit :

175.000 € la valeur du fonds,

14.000 € les frais de remploi,

3.333 € le trouble commercial,

1.500 € les frais sociaux, la somme ayant un caractère forfaitaire,

2.457 € les frais de déménagement.

— débouter l’appelante de toutes ses prétentions,

— confirmer le jugement en ce qui concerne l’indemnité d’occupation due,

— condamner la société Select Hôtel à lui payer 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais et honoraires d’expertise judiciaire, dont le montant, pour ceux la concernant, pourra être recouvré par la SCP Gas, avoués, dans les termes des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée par une ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 18 février 2010.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie aux dernières conclusions signifiées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR :

Sur l’indemnité d’éviction

Selon l’article L. 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Sur l’indemnité principale

Les parties s’accordent sur la méthode retenue par l’expert pour évaluer la valeur vénale du fonds de commerce mais divergent sur le chiffre d’affaires à prendre en considération, hors taxe ou TVA incluse, le coefficient à retenir et l’année de référence.

Il ressort de la description des lieux loués que l’hôtel meublé est situé dans une commune jouxtant le 14^e arrondissement de Paris, dans une petite voie secondaire calme, que l’hôtel occupe tout l’immeuble de qualité ordinaire, d’aspect passable, en partie rénové, qu’en effet, sur cour, les fenêtres ont été changées par le locataire (PVC double vitrage) mais qu’en revanche, sur façade rue, les vieilles fenêtres en bois sont à changer, que l’hôtel a une capacité de 28 chambres dont l’agencement est simple mais en bon état d’entretien, que les chambres sur l’arrière sont bien éclairées, que néanmoins, les équipements sanitaires sont insuffisants, que deux chambres seulement disposent d’une douche, les autres d’un lavabo, avec une douche commune au 2^e étage et 3 wc communs à mi-étage, qu’il n’y a pas de possibilité de faire la cuisine et que l’établissement n’assure pas d’autres prestations que l’hébergement, qu’il existe un petit logement familial pour l’exploitant, que l’hôtel accueille une clientèle individuelle sédentaire ou de courts séjours.

L’hôtel est en conformité avec la réglementation de sécurité.

Aux termes du bail, le preneur supporte les réparations locatives et de gros entretien, et la taxe foncière est à sa charge ; le bailleur supporte les grosses réparations et l’assurance de l’immeuble.

L’expert a évalué la valeur du fonds de commerce en retenant comme base de calcul le chiffre d’affaires HT du dernier exercice connu, soit 110.857 € HT au 30 septembre 2005, en notant que l’exploitation est peu soumise aux variations conjoncturelles de l’hôtellerie et que le chiffre d’affaires en cours est le plus significatif, que le chiffre d’affaires au 30 septembre 2006 ne lui avait pas été communiqué au moment où il conclut.

L’expert a proposé l’application d’un coefficient multiplicateur de 3,3 en tenant compte de la capacité limitée à 28 chambres dotées d’équipements sanitaires insuffisants, mais en considération de la raréfaction de ce type de fonds de commerce.

L’expert a répondu, aux dires du conseil de la société Select Hôtel se prévalant d’une valeur de fonds de commerce calculée sur la base de 3,5 fois le chiffre d’affaires HT en se fondant sur des décisions judiciaires d’éviction datant des années 1994/1995 (et une de 2003) et sur la raréfaction de ce type d’hôtel, que la valeur des fonds des anciens hôtels de Préfecture, dit actuellement « non classés » a été longtemps soutenue en raison de divers facteurs, tels que l’exploitation non soumise aux variations conjoncturelles, les faibles charges, les difficultés de contrôle fiscal, les possibilités de logement familial (extensible sur l’hébergement) et le prix d’acquisition fragmenté dans des indivisions.

Cependant, l’expert a ajouté que B la raréfaction de ce type d’établissement dans les années 1990 a concouru à un soutien du prix des fonds, les évolutions politiques et administratives récentes en la matière ont modifié ce marché :

— les dispositions de protection des occupants sédentaires conduisant dans certains cas à un maintien dans les lieux de fait,

— utilisation grandissante du parc des hôtels non classés à des fins d’hébergement social grâce à divers moyens,

— refus des demandes de permis de rénovation en appartements du secteur privé.

— remplissage de l’hôtel par des occupants drainés par des organismes sociaux (qui ne constituent plus à proprement parler une « clientèle » commerciale prospectée), souvent en infraction avec la réglementation de sécurité, mais avec des tarifs soutenus.

Il a précisé qu’au cas particulier, une rénovation en hôtel de tourisme paraît économiquement difficile en raison de la capacité réduite à 28 chambres, des travaux importants (sanitaires notamment), de la forte concurrence des hôtels économiques de chaînes installés en bordure du périphérique.

Dans ces conditions, l’expert a maintenu que le coefficient multiplicateur sur le chiffre d’affaires paraissait au cas particulier devoir être limité à 3,3.

*

En premier lieu, la société Select Hôtel demande que le chiffre d’affaires pris en compte le soit TVA incluse et non hors taxe, comme l’a fait l’expert.

L’indemnité d’éviction est destinée à indemniser un préjudice, celui résultant du refus de renouvellement du bailleur, et doit être évaluée selon les usages de la profession. La TVA ne doit être incluse dans le calcul de l’indemnité d’éviction que B tel est l’usage de la profession.

Or, la société Select Hôtel n’établit pas qu’il serait dans les usages de la profession de l’hôtellerie d’évaluer l’indemnité d’éviction relative à un hôtel meublé en tenant compte du chiffre d’affaires TVA incluse, ce que ne sauraient démontrer quelques décisions judiciaires anciennes ou isolées concernant pour certaines au surplus l’activité de restauration.

L’expert judiciaire, spécialisé en expertises hôtelières, a d’ailleurs pris en considération le chiffre d’affaires hors taxe et la société Select Hôtel, dans son dire à l’expert, discutant pourtant les premières conclusions de celui-ci sur le coefficient proposé, n’avait pas critiqué la prise en considération du chiffre d’affaires hors taxe pour procéder à l’évaluation de son préjudice.

Sur le coefficient multiplicateur, la société Select Hôtel maintient devant la cour la demande d’application d’un coefficient de 3,5 en faisant valoir qu’il s’agit d’un produit particulièrement rare sur le marché, qu’elle ne reçoit pas une clientèle adressée par les services sociaux, que l’hôtel n’est pas visé par les évolutions politiques et administratives récentes dont l’expert fait état.

De son côté, le bailleur sollicite l’application d’un coefficient multiplicateur de 1,7 en faisant valoir qu’il ne s’agit que d’un établissement de basse catégorie bénéficiant d’une implantation médiocre, n’intéressant qu’une clientèle modeste en situation précaire, que l’expert s’est référé à tort à la situation d’hôtels parisiens.

Cependant, en l’état des constatations sur l’état de l’hôtel et de ses conditions d’exploitation, de sa situation géographique, des conclusions étayées et motivées du rapport, le coefficient multiplicateur proposé par l’expert tient compte dans une juste mesure de tous les éléments intervenant dans la détermination de la valeur vénale du fonds de commerce, et notamment ceux soulignés par la société Select Hôtel, dans son dire comme dans ses écritures, tenant à la raréfaction de ce type de produits, à l’emplacement de l’hôtel et à sa clientèle, puisqu’après avoir dans un premier temps, proposé un coefficient multiplicateur de 3, l’expert l’a revalorisé à 3,3.

La SCI Malakoff 14 de son côté n’apporte aucune référence qui pourrait appuyer la réduction proposée alors qu’il ne ressort nullement du rapport de l’expert qu’il n’aurait pas pris en compte la situation géographique de l’hôtel et des éléments de comparaison pertinents, s’agissant certes d’hôtels situés dans Paris (19^e, 12^e et 10^e) mais comparables par leur catégorie et la clientèle à laquelle ils s’adressent.

Le coefficient proposé par l’expert sera donc retenu.

Sur l’année de référence, la société Select Hôtel demande à la cour pour évaluer l’indemnité d’éviction de prendre en considération le chiffre d’affaires arrêté au 30 septembre 2008 comme le plus significatif, soutient que le chiffre d’affaires n’a pas fait l’objet d’une hausse inconsidérée, qu’elle a continué à exploiter l’hôtel en bon père de famille de manière à conserver un chiffre d’affaires suffisant, que le chiffre d’affaires 2009 est supérieur à celui de 2008.

La SCI Malakoff 14 s’oppose à cette demande en faisant valoir que le congé a été délivré pour le 31 mars 2004, que l’expert a pris la solution la plus favorable à la preneuse en prenant l’exercice clos le 30 septembre 2005, qu’il appartenait à la société Select Hôtel de fournir à l’expert son chiffre d’affaires 2006, que la société Select Hôtel a gonflé son chiffre d’affaires 2009 et a réalisé des travaux en cours de procédure, postérieurement au congé.

L’indemnité d’évicton répare le préjudice causé par le refus de renouvellement du bailleur et doit donc être évaluée à la date la plus proche du départ possible du locataire, c’est-à-dire en l’espèce au moment où la cour statue puisque l’éviction n’est pas encore réalisée.

L’expert judiciaire a considéré que compte tenu de la spécificité de l’activité, le chiffre d’affaires en cours est le plus significatif.

Le chiffre d’affaires de 2005 sur lequel l’expert s’est fondé s’élevait à 110.857 € HT, celui arrêté au 30 septembre 2006, le plus proche de la date à laquelle il a déposé son rapport mais que la société Select Hôtel n’avait pas été en mesure de lui produire s’est élevé à 122.191 € HT et celui arrêté au 30 septembre 2008 que la société Select Hôtel demande à la cour de retenir à 121.855 € HT.

Compte tenu de l’évolution du chiffre d’affaires en 2009 (132.512 € HT) et de celle depuis le dépôt du rapport, le montant de 2008, légèrement inférieur à celui de 2006, est le plus significatif en ce qu’il révèle le chiffre d’affaires annuel que le fonds de commerce aurait produit B le bail avait été renouvelé.

La SCI Malakoff 14 n’établit pas que le preneur aurait effectué des travaux postérieurement au congé et aurait 'délibérément augmenté son chiffre d’affaires postérieurement à l’expertise'.

L’indemnité principale sera donc chiffrée à la somme de 402.121 €.

Sur les indemnités accessoires

— frais de remploi

L’expert a chiffré à 8 % les frais de remploi qui correspondent aux droits de mutation, honoraires du mandataire et frais d’acte.

La société Select Hôtel ne justifie pas de son allégation selon laquelle il conviendrait de retenir le haut de la fourchette qu’elle propose, soit 12 %, en raison des commissions d’agence et des honoraires de rédaction d’acte élevés dans le secteur de l’hôtellerie.

En revanche, compte tenu de la valeur du fonds, cette somme s’élèvera à 32.170 €.

— trouble commercial

La société Select Hôtel soutient que le délai minimum avant la réinstallation est de trois mois, eu égard notamment au droit de préemption désormais en application.

La SCI Malakoff 14 estime qu’il n’y a aucune justification d’un trouble commercial supérieur à celui évalué par l’expert.

L’indemnisation du trouble commercial est destinée à réparer la perte de bénéfices pendant la période écoulée entre le paiement de l’indemnité d’éviction et la réinstallation et de façon générale, le préjudice subi par le preneur pendant la période de déménagement et de réinstallation.

L’expert a évalué à un mois de capacité bénéficiaire le trouble commercial.

Cependant, eu égard à la difficulté de rechercher des fonds de commerce de même type, compte tenu de leur raréfaction, et à la possibilité des collectivités publiques de les préempter, le trouble commercial subi par la société Select Hôtel doit être chiffré à 10.000 €, soit trois mois d’autocapacité de financement.

— frais sociaux et déménagement

Les parties concluent à la confirmation. Il est dû de ces chefs les sommes de 1.500 € et 2.457 €.

— indemnité de réinstallation

La société Select Hôtel sollicite le paiement de frais de réinstallation à hauteur du montant des travaux effectués dans le fonds de commerce non encore amortis au 30 septembre 2008, qu’il est contraint d’abandonner, invoquant la jurisprudence de la cour de cassation qui lui reconnaît ce droit.

La SCI Malakoff 14 réplique que cette indemnité n’a pas été prévue par l’expert et par le jugement, qu’aucune explication de la réalisation de travaux en 2008 n’est fournie alors que la preneuse savait qu’elle allait être évincée de depuis 5 ans, que de toute façon aucune justification n’est produite.

Le texte de l’article L.145-14 alinéa 2 du code de commerce prévoit expressément que la valeur marchande du fond est augmentée éventuellement des frais de réinstallation.

Le locataire n’a pas à supporter les frais d’une réinstallation à proportion du degré d’amortissement des investissements, qu’il abandonne par la contrainte, pour ceux qui ont été effectués en cours de bail.

En l’espèce, la société Select Hôtel produit les pièces justificatives des travaux réalisés courant 2001. Tenant compte de la nature des travaux exécutés, réfection des revêtements de sols et de murs, remplacement de certaines fenêtres et ravalement de la façade côté cour, de leur montant, du temps écoulé depuis la réalisation de ces travaux, le préjudice subi du chef de l’abandon par le locataire évincé des investissements non amortis sera réparé par la somme de 6.000 €.

L’indemnité globale d’éviction sera donc fixée à la somme de 454.248 €.

Il y a lieu de prévoir que s’y ajouteront sur justificatifs les frais de licenciement de Monsieur X, dont il est justifié qu’il est salarié de la société Select Hôtel depuis le 1^er juin 2003 et qu’il n’est pas mandataire social.

Sur l’indemnité d’occupation

Les parties concluent à la confirmation du jugement en ses dispositions relatives à la fixation de l’indemnité d’occupation.

La société Select Hôtel n’a pas obtempéré au commandement de payer de cette indemnité d’occupation.

Il y a lieu de prévoir que les sommes dues par la société Select Hôtel au titre des indemnités d’occupation échues depuis le 1^er avril 2004 seront payées par compensation et à concurrence de leur montant avec l’indemnité d’éviction.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Chaque partie conservera la charge des dépens et des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris seulement sur le montant de l’indemnité d’éviction.

Statuant à nouveau,

Condamne la SCI Malakoff 14 à payer à la société Select Hôtel la somme de 454.248 € au titre de l’indemnité d’éviction.

Dit que s’y ajouteront sur justificatifs les frais de licenciement de Monsieur X.

Dit que les sommes dues par la société Select Hôtel, au titre des indemnités d’occupation échues depuis le 1^er avril 2004, seront payées, par compensation et à concurrence de leur montant, avec l’indemnité d’éviction qui lui est due par la SCI Malakoff 14.

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens et des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés en cause d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marion BRYLINSKI, Conseiller pour le Président empêché et par Madame GENISSEL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, LE CONSEILLER pour le président empêché,