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04/07/2012

ARRÊT N° 215

N°RG: 07/01365

XXX

Décision déférée du 21 Février 2007 – Tribunal de Grande Instance d’X – 05/1817

Madame C

SOCIÉTÉ COTOREL

représentée par la SCP BOYER & GORRIAS

C/

SOCIÉTÉ E

représentée par la SCP RIVES PODESTA

RÉFORMATION

Grosse délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2^e Chambre Section 1

***

ARRÊT DU QUATRE JUILLET DEUX MILLE DOUZE

***

APPELANTE

SOCIÉTÉ COTOREL

XXX

XXX

représentée par la SCP BOYER & GORRIAS, avocats au barreau de Toulouse assistée de M^e Jean-pierre MARTY, avocat au barreau de Toulouse

INTIMÉE

SOCIÉTÉ E venant aux droits de la SARL LES COTEAUX

XXX

81000 X

représentée par la SCP RIVES PODESTA, avocats au barreau de Toulouse assistée de la SCP ALBAREDE et associés, avocats au barreau d’X

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 9 mai 2012 en audience publique, devant la Cour composée de :

G. COUSTEAUX, président

V. SALMERON, conseiller

F. CROISILLE-CABROL, vice président placé

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : A.S. VIBERT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par G. COUSTEAUX, président, et par A.S. VIBERT, greffier de chambre.

EXPOSÉ DES FAITS :

Suivant acte notarié du 2 avril 1965 les époux Y, aux droits de qui se trouve aujourd’hui la S.C.I. CECILE, ont donné en location à M^me Z épouse A, aux droits de qui se trouve aujourd’hui et depuis le 22 juillet 1997 la S.A.R.L. COTOREL.

Cette société a pour activité l’exploitation de boutique de tourisme à rayons multiples vente de produits touristiques, un local à usage commercial situé à X XXX pour 9 ans à compter du 1^er avril 1965 moyennant un loyer de 213,43 euros renouvelé par acte sous seing privé du 1^er septembre 1992 pour une durée de 9 ans moyennant un loyer inchangé et s’est reconduit tacitement depuis cette date.

Par acte d’huissier du 19 janvier 2005, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un congé pour le 31 juillet 2005 portant refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier du 13 septembre 2005, la S.C.I. CECILE a fait assigner la S.A.R.L. COTOREL devant le TGI d’X en validation du congé, fixation de l’indemnité d’occupation et expulsion.

Par jugement du 21 février 2007, le TGI d’X a :

— déclaré le congé valable,

— constaté que la S.A.R.L. COTOREL ne disposait d’aucun droit au renouvellement du bail,

— dit qu’à compter du 1^er août 2005 elle était occupante sans droit ni titre,

— condamné la S.A.R.L. COTOREL a payer à la S.C.I. CECILE la somme de 213,43 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1^er août 2005 jusqu’à parfaite libération des lieux,

— débouté la S.A.R.L. COTOREL de l’ensemble de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 7 mars 2007, la S.A.R.L. COTOREL a relevé appel du jugement.

Par arrêt du 12 mars 2008, la cour a :

— infirmé le jugement déféré sauf en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. COTOREL depuis le 1^er août 2005.

Et, statuant sur les chefs infirmés,

— validé le congé délivré par la S.C.I. CECILE par acte du 19 janvier 2005 en ce qu’il porte refus de renouvellement du bail des locaux commerciaux situés 22 rue Saint Julien à X,

— dit qu’il ouvre droit au paiement d’une indemnité d’éviction au profit de la S.A.R.L. COTOREL,

— rappelé que la S.A.R.L. COTOREL bénéficie du droit au maintien dans les lieux jusqu’à son règlement.

Et, avant dire droit sur le montant de cette indemnité, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

— ordonné une mesure d’expertise et a désigné G B pour y procéder aux frais avancés par la S.C.I. CECILE.

La S.A.R.L. COTOREL a saisi la cour de diverses difficultés et notamment du défaut légitime d’impartialité de l’expert judiciaire désigné en ce qu’elle avait été conduite à procéder à une expertise similaire sur un immeuble dans laquelle un membre de la famille de son gérant était concerné en qualité de bailleur d’un local voisin et dont l’expertise venait de donner lieu à une décision judiciaire.

Par arrêt du 4 décembre 2008, la cour a désigné M. D en remplacement de M^me B, avec la même mission, prorogé le délai imparti à l’expert au 31 mars 2009 et a réservé les dépens.

Monsieur M. D a déposé son rapport le 5 novembre 2010.

Il évalue le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.C.I. CECILE à la S.A.R.L. COTOREL, par suite du congé donné et de la restitution des locaux, en valeur en novembre 2008 à 12.750 euros.

Par conclusions en date du 23 mars 2012, la S.C.I. du XXX est intervenue en déclarant venir aux droits de la S.C.I. CECILE.

La clôture a été fixée au 24 avril 2012.

MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 20 avril 2012 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, la S.A.R.L. COTOREL demande :

Vis à vis de la S.C.I. CECILE de dire et juger que l’indemnité d’éviction devra être calculée en fonction de la valeur du seul droit au bail et que l’indemnité d’éviction ne peut être inférieure à 100.000 euros et condamner en outre la S.C.I. CECILE à 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vis à vis de la S.C.I. du XXX dire ses conclusions irrecevables faute d’une intervention forcée régulière,

— et, à titre subsidiaire, dire ses demandes irrecevables comme prescrites et infondées

— et à titre très subsidiaire, condamner la S.C.I. du XXX à payer à la S.A.R.L. COTOREL une indemnité d’éviction de 100.000 euros ainsi qu’à 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle critique l’expertise judiciaire en ce qu’elle ne constitue qu’un éclairage biaisé et incomplet de la situation et de l’environnement du commerce litigieux. Le rapport sous estime le préjudice engendré par le départ des lieux du locataire et il n’a pas donné les éléments d’information concernant les indemnités accessoires habituelles.

Elle fait valoir qu’avant le dépôt du rapport judiciaire, la S.C.I. CECILE avait fait délivrer par acte extra judiciaire du 1^er avril 2010 un commandement aux fins de saisie vente à hauteur de 7.251,55 euros et le 8 avril suivant, elle-même a saisi le JEX en annulation du commandement et a obtenu gain de cause par jugement du 15 octobre 2010.

Elle ne prétend qu’à la valeur du droit au bail pour estimer le préjudice résultant de la perte du fonds puisque les méthodes fondées sur l’exploitation ne donneraient lieu qu’à une indemnité dérisoire. Elle tient compte : de la situation idéale du magasin face à la place Ste E, la destination du bail tout commerce, le défaut des travaux intérieurs des locaux prévus à l’origine et jamais réalisés et, les travaux réalisés dans l’immédiat environnement pendant plus de 3 ans et qui ont affecté la commercialité alors que l’indemnité d’éviction doit être appréciée au jour le plus proche de l’expertise et alors que les travaux sont terminés et le classement de la ville à l’UNESCO certes avant le départ du locataire (décembre 2008) mais la mise en valeur du patrimoine est antérieure au classement.

Sur la valeur de l’indemnité d’éviction, la valeur du droit au bail correspond à la différence entre la valeur locative des locaux à la date de départ et le loyer effectif supposé que payerait le locataire si son bail avait été renouvelé. Il s’agit d’un bail déplafonné de plus de 12 ans ; sur les seuls chiffres donnés par le propriétaire le loyer était de 800 à 900 euros par mois, le calcul de différentiel du loyer conduit à une valeur du droit au bail de 70.000 à 80.000 euros minimum ; or, les transactions sur le secteur situent la valeur du droit au bail au minimum à 100.000 euros.

Sur les demandes loyers et charges, elles sont irrecevables comme nouvelles (564 du code de procédure civile) mais surtout prescrites car demandées pour la première fois dans les conclusions de mars 2012 alors que le commandement antérieur a été annulé et, enfin, aucun justificatif ni détail de calcul n’est produit.

Sur l’intervention volontaire de la S.C.I. XXX, elle fait observer qu’elle intervient juste avant la clôture et entend venir aux droits de la S.C.I. CECILE après cession de l’immeuble du 4 janvier 2011. Or, elle n’a pas formalisé dans le dispositif de ses conclusions la recevabilité de sa demande, elle n’est pas le débiteur de l’indemnité d’éviction, le paiement d’une indemnité d’éviction a été tranchée par arrêt mixte de la cour précédent ; enfin, elle ne peut demander le paiement de loyers alors que l’acte de cession de créance sur lequel elle entend se fonder n’a pas fait l’objet des formalités nécessaires.

A titre subsidiaire, si la cour estimait que la S.C.I. XXX vient aux droits de la S.C.I. CECILE, elle entend formuler les mêmes moyens et demandes à son encontre.

Par conclusions notifiées le 24 avril 2012 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, la S.C.I. CECILE et la S.C.I. XXX demandent :

— de rabattre l’ordonnance de clôture au jour de l’audience,

— de prendre acte de l’intervention volontaire de la S.C.I. XXX et qu’en vertu de l’acte notarié dressé le 4 janvier 2011 la S.C.I. XXX est subrogée purement et simplement au vendeur dans le bénéfice ou la charge de la procédure en cours,

— au principal, de dire que le locataire a quitté les lieux pour des raisons indépendants de la délivrance du congé et dire que la S.A.R.L. COTOREL n’est plus fondée à demander l’indemnité d’éviction,

— à titre subsidiaire, d’homologuer le rapport d’expertise et de fixer l’indemnité d’éviction à 12.750 euros.

En tout état de cause, de condamner la S.A.R.L. COTOREL au paiement de 7.072,8 4 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges,

— de prononcer la compensation des créances réciproques,

— et de lui allouer 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle justifie des droits de la S.C.I. XXX à intervenir.

Se fondant sur une jurisprudence précise, elles estiment que la S.A.R.L. COTOREL a perdu son droit à indemnité du fait qu’elle n’est pas partie des locaux en raison du refus de renouvellement et son départ ne peut être assimilée à une éviction. Le préjudice doit être en lien direct avec le refus de renouvellement article L145-14 du code de commerce.

Le rapport de l’expert judiciaire insiste sur le fait que le quartier a subi des travaux importants avec la rénovation lourde du marché couvert mais les résultats escomptés en matière de commercialité n’ont pas été atteints la zone est particulièrement sinistrée. Invoquant le loyer actuel de 22.200 euros annuel HT et le pas de porte de 15.000 euros du bail actuel pour les mêmes locaux, le chiffre de l’expert de 12.750 euros d’indemnité d’éviction doit être retenu.

Sur les demandes reconventionnelles de loyers et charges (charges 2004-2008 + loyers du 1^er août 2005 au 31 décembre 2007 et régularisation des loyers révision 2004 à 2008), il s’agit d’une demande en compensation de la demande d’indemnité d’éviction donc recevable au sens de l’article 564 du code de procédure civile c’est une demande de loyer donc accessoire à la demande principale.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de l’intervention de la S.C.I. du XXX :

Dans ses conclusions en date du 24 avril 2012, la S.C.I. du XXX a régularisé son intervention volontaire en demandant à la cour de prendre acte de son intervention.

Elle fonde son intervention sur l’acte notarié établi le 4 janvier 2011 qui enregistre la cession notamment de l’immeuble dont les locaux donnés à bail, objet du litige, entre la S.C.I. CECILE et la S.C.I. XXX.

Elle demande à la cour de prendre acte qu’elle est subrogée purement et simplement au vendeur dans le bénéfice ou la charge de la procédure en cours.

A l’examen dudit acte, aucune stipulation ne précise que la S.C.I. CECILE était en litige avec la S.A.R.L. COTOREL pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, que la cour d’appel de Toulouse était saisie du litige et que l’acquéreur prendrait à son compte cette éventuelle condamnation.

La S.C.I. CECILE, bailleresse qui a délivré le congé à la S.A.R.L. COTOREL, demeure redevable de l’indemnité d’éviction demandée.

Sur la « perte » du droit à indemnité d’éviction alléguée par les bailleresses :

La S.C.I. CECILE ne peut opposer la perte du droit à indemnité d’éviction au motif que le preneur aurait quitté les lieux loués spontanément en remettant les clés le 8 décembre 2008 alors que par arrêt mixte du 12 mars 2008, la cour d’appel de Toulouse a, avant d’ordonner une expertise sur le montant de l’indemnité d’éviction, « validé le congé délivré par la S.C.I. CECILE par acte du 19 janvier 2005 en ce qu’il porte refus de renouvellement du bail des locaux commerciaux situés XXX à X et a dit qu’il ouvre droit au paiement d’une indemnité d’éviction au profit de la S.A.R.L. COTOREL ».

Cet arrêt n’a été frappé d’aucun recours et notamment d’aucun pourvoi au visa de l’article 606 du code de procédure civile ; les dispositions de l’arrêt du 12 mars 2008 qui ont tranché une partie du principal et notamment le droit à indemnité d’éviction ont donc autorité de la chose jugée.

Par ailleurs, s’agissant de la privation du droit de repentir alléguée par la bailleresse après le départ spontané du preneur en cours de procédure, la S.C.I. CECILE ne pourrait dénoncer qu’un abus de droit, ce qu’elle n’établit pas à l’encontre de la S.A.R.L. COTOREL.

Les intimées seront donc déboutées de leur demande.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction :

En application de l’article L145-14 du code de commerce, le preneur a droit à réparation de son préjudice intégral lié au non-renouvellement du bail.

L’indemnité ne peut être inférieure à la valeur du droit au bail.

La valeur du droit au bail provient du différentiel entre la valeur locative de renouvellement et la valeur de marché.

Le différentiel ainsi calculé doit être affecté d’un coefficient de situation pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction qui doit s’apprécier à la date la plus proche de l’éviction et, en cas de départ en cours de procédure, à la date de transfert.

En l’espèce, la S.A.R.L. COTOREL ne demande au titre de l’indemnité à fixer que la valeur du droit au bail sans autre indemnité accessoire.

Le montant du loyer de renouvellement en 2005 correspondait nécessairement à un loyer déplafonné puisque la durée du bail était supérieure à 12 ans à la date du congé. Et la S.A.R.L. COTOREL a quitté les locaux le 8 décembre 2008 date à laquelle l’indemnité doit être fixée.

L’expert judiciaire a fixé la valeur de l’indemnité d’éviction à 12.750 euros en novembre 2008 en se fondant sur 3 références commerciales dans la rue St Julien. Les prix de loyer de références sont les suivants : 158 euros/m2 pour une boulangerie de 115,5 m2 en surface pondérée, 125 euros /m2 pour un local de 40m2 dont l’activité n’est pas déterminée et 171,50 euros/m2 le magasin Descamps de 80m2 en surface pondérée.

Il retient un prix moyen de 150 euros le m2 pour une surface pondérée des locaux litigieux de 39 m2 soit un loyer déplafonné annuel de 5.850 euros.

Le bailleur ayant précisé que les locaux avaient été reloués pour 700 euros par mois soit 8.400 euros annuel, le différentiel de loyer est évalué à 8.400 ' 5.850 = 2.550 euros et l’expert choisit un coefficient de commercialité de 5 après analyse économique du quartier soit une valeur théorique du droit au bail de 2.550 euros x 5 = 12.750 euros.

La S.A.R.L. COTOREL critique l’analyse de l’expert judiciaire quant aux seules références commerciales retenues et quant au coefficient de commercialité fixé à 5 pour évaluer le loyer déplafonné et l’indemnité d’éviction. Elle produit le prix de cession d’un fonds et de quatre locaux entre décembre 2005 et avril 2008 dans le quartier, dont aucune dans la rue Saint Julien, qui varient entre 137.000 euros et 347.000 euros.

Elle produit également en pièce 15 une facture de loyer de la S.C.I. CECILE du 5 mai 2008 à la société Alby Ste Cecile F pour des locaux d’une surface hors cave de 32 m2 pour un loyer mensuel de 779,85 euros HT.

Par ailleurs, elle fait valoir que, dans le cadre du bail souscrit en 2011 concernant les locaux litigieux, le loyer est de 22.200 euros HT annuel et qu’un pas de porte a été fixé à 15.000 euros pour tenir compte du préjudice patrimonial pour le bailleur.

La cour relève que le tableau de références commerciales produit par la S.A.R.L. COTOREL ne donne aucune précision sur la destination des baux éventuels ni sur la surface des locaux concernés. En outre, les cessions de locaux et de fonds se situent dans des rues qui ne sont guère comparables à la rue Saint Julien comme l’explique précisément l’expert judiciaire. Ces références trop imprécises et éloignées ne sont donc pas utiles pour apprécier le montant de l’indemnité d’éviction.

En revanche, il convient de réévaluer le montant du loyer déplafonné en tenant compte du loyer réglé en mai 2008 par la société Alby Ste E F et de la valeur locative produite en 2011 par le bailleur pour les locaux objet de l’instance même si ce dernier précise que le pas de porte était réglé par anticipation progressivement ce qui ramènerait le loyer annuel à 7.200 euros HT sur les 9 premières années .

La cour estime le loyer déplafonné à 900 euros HT mensuels, et non 700 euros retenu par l’expert, soit 10.800 euros par an et le différentiel de loyer à 10.800 ' 5.850 = 4.950 euros HT.

En revanche, la cour ne modifie pas le facteur de commercialité retenu par l’expert car il résulte des pièces produites par les parties qu’après 2008, les facteurs de commercialité demeuraient encore très médiocres après plus de 4 années des travaux dans l’environnement immédiat et en raison de la fermeture de nombreux commerces dans le secteur.

Enfin, le classement de la ville à L’UNESCO ne peut être pris en considération alors qu’il n’est intervenu qu’en juillet 2010.

L’indemnité d’éviction sera donc calculée ainsi 4.950 euros x 5 = 24.750 euros.

Au regard à l’obligation à la dette, la S.C.I. CECILE et la S.C.I. XXX seront condamnées solidairement à payer à la S.A.R.L. COTOREL la somme de 24.750 euros à titre de l’indemnité d’éviction.

Au regard de la contribution à la dette, la cour constate que la S.C.I. du XXX a dit être subrogée purement et simplement à la S.C.I. CECILE dans le bénéfice ou la charge de la procédure.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement de loyers et de charges :

La demande de paiement de loyers et charges n’est pas irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile dès lors qu’elle tend à opposer compensation.

Par ailleurs, l’action en paiement de loyers arriérés n’est pas soumise à la prescription biennale du statut des baux commerciaux mais à la prescription quinquennale de l’article 2277 ancien du code civil ou bien, à compter de l’application de la loi du 17 juin 2008, de l’article 2224 du code civil.

Il convient par ailleurs de requalifier la demande en paiement d’indemnité d’occupation et non de loyers depuis le 1^er août 2005 comme cela a été fixé dans le jugement et confirmé par arrêt de la cour d’appel du 12 mars 2008 ; l’indemnité d’occupation mensuelle a été fixée à 213,43 euros.

La demande de paiement de loyers et charges pour la période 2004- 2008 a été demandée pour la première fois par conclusions du 23 mars 2012, sans aucun acte interruptif de prescription préalable.

Les demandes de paiement de loyers et charges antérieures au 22 mars 2007 sont donc atteintes par la prescription en application de l’article 2224 du code civil.

La S.A.R.L. COTOREL est donc redevable des indemnités d’occupation et des charges à compter du 22 mars 2007.

La S.A.R.L. COTOREL ne critique pas les factures produites.

En fonction des seules pièces soumises à son examen, la cour relève que l’indemnité n’est pas demandée pour l’année 2008, seules les charges 2008 sont sollicitées.

Il convient donc de retenir :

— les indemnités d’occupation de 2007 soit 10 x 213,43 euros = 2.134,30 euros HT outre 418, 32 euros de TVA à 19,6%, soit un total de 2.552,62 euros TTC.

— les charges 2007 et 2008, soit 148,81 + 138,92 = 287,73 euros.

En revanche, la facture dite de régularisation avec pour objet « la révision du loyer » ne portent pas sur les bonnes bases annuelles notamment au premier septembre 2005, 258,51 euros au lieu de 213,43 euros ; elle sera donc écartée.

La S.A.R.L. COTOREL sera donc condamnée à verser aux bailleresses la somme de 2.840,35 euros (2.552,62 + 287,73) au titre de l’arriéré de l’indemnité d’occupation et de charges.

Il sera fait droit à la demande de compensation des créances dont les parties sont redevables réciproquement.

PAR CES MOTIFS :

La Cour

Vu l’arrêt mixte de la cour d’appel du 12 mars 2008 et l’arrêt du 4 décembre 2008

Déclare l’intervention volontaire de la S.C.I. du XXX recevable,

Déboute les bailleresses de leur demande tendant à constater la « perte » du droit à indemnité d’éviction de la S.A.R.L. COTOREL,

Condamne la S.C.I. CECILE et la S.C.I. XXX solidairement à verser à la S.A.R.L. COTOREL la somme de 24.750 euros au titre de l’indemnité d’éviction,

Constate, au regard de la contribution à la dette, que la S.C.I. du XXX se déclare subrogée purement et simplement à la S.C.I. CECILE dans le bénéfice ou la charge de la procédure,

Condamne la S.A.R.L. COTOREL à verser à la S.C.I. CECILE et la S.C.I. XXX la somme de 2.840,35 euros au titre de l’arriéré de l’indemnité d’occupation et de charges,

Ordonne la compensation des créances dont les parties sont redevables réciproquement,

Condamne la S.C.I. CECILE et la S.C.I. du XXX aux dépens de première instance et d’appel dont distraction par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.C.I. CECILE et la S.C.I. du XXX à payer à la S.A.R.L. COTOREL la somme de 1.500 euros.

Le greffier, Le président,