Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 14 AVRIL 2015

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/16425

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Juillet 2013 -Tribunal d’Instance de PARIS 10^e arrondissement – RG n° 11-13-000046

APPELANTE

RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS SA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Inscrite au RCS de Paris sous le XXX

XXX

XXX

XXX

Représentée et assistée de M^e Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483

INTIMES

Monsieur D H-F

XXX

XXX

Représenté et assisté de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Monsieur Z A

XXX

XXX

Représenté et assisté de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 Mars 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre

Madame Sabine LEBLANC, Conseillère

Madame X Y, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Fabienne LEFRANC

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par M^me Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.

La régie immobilière de la Ville de Paris a, le 15 février 2001, consenti un bail à M. D E-F et M^me Z C pour un appartement de deux pièces d’une superficie de 49 m² situé XXX.

Par courrier recommandé avec accusé de réception signé le 4 juin 2012, la RIVP a notifié aux locataires une offre de renouvellement du bail avec une augmentation du loyer porté à la somme de 982 €, soit après décret de blocage et en six ans, un loyer mensuel de 771,91 euros.

La commission de conciliation, saisie par le bailleur, a rendu son avis le 7 mars 2013.

Le 9 janvier 2013, la RIVP avait assigné M. D E-F et M^me Z C devant le tribunal d’instance de Paris 10^e arrondissement.

Par jugement du 10 juillet 2013, le tribunal d’instance du 10^e arrondissement de Paris a :

— débouté les locataires de leur demande de nullité de l’offre de renouvellement,

— débouté la RIVP de sa demande tendant à voir fixer un nouveau loyer,

— dit que le bail consenti à M. D E-F et M^me Z C serait renouvelé aux conditions antérieures pour une période de six ans à compter du 1^er mars 2013 et qu’à défaut de signature d’un nouveau bail le jugement vaudrait bail aux conditions antérieures,

— débouté la RIVP de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la RIVP à payer à M. D E-F et M^me Z C une somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts légaux à compter du jugement,

— condamné la RIVP aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le 6 août 2013, la RIVP a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions du 8 janvier 2015, la RIVP demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a jugé le loyer payé par M. D E-F et M^me Z C manifestement sous-évalué et de l’infirmer pour le surplus.

Elle demande à la cour de :

— juger que le loyer du bail renouvelé pour six ans à compter du 1^er février 2013 sera fixé à 771,91 euros par mois après application des décrets du 25 août 2010 et 26 août 2011, avec une augmentation qui se fera par sixièmes annuels et qu’il sera annuellement révisé,

— dire que faute de signature d’un nouveau bail, l’arrêt vaudra bail aux conditions du bail expiré non contraires à l’arrêt,

— condamner solidairement M. D E-F et M^me Z C au paiement d’une somme de 872,16 euros à parfaire au titre de l’arriéré locatif résultant de la réévaluation du loyer,

— condamner solidairement ou in solidum M. D E-F et M^me Z C au paiement d’une somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions du 16 janvier 2015, M. D E-F et M^me Z C sollicitent de la cour la confirmation du jugement dont appel mais de dire nulle ou à tout le moins mal fondée, l’offre de renouvellement notifiée par la RIVP.

À titre subsidiaire, ils proposent de fixer à 689,99 euros, après application du décret de modération, le loyer du bail renouvelé.

En tout état de cause, ils demandent à la cour de condamner la RIVP au paiement d’une somme de 1 600 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 2 mars 2015.

SUR CE LA COUR,

Considérant que les locataires ne contestent pas le caractère libre du loyer et la sortie du cadre du 1% patronal, l’immeuble ayant été construit en 1987-1988 ; qu’en effet, la RIVP produit la convention passée avec l’État, qui a pris fin 20 ans après la mise en location aux termes de son article 13, l’offre du prêt conventionné remboursé en 2010 et le contrat de réservation du ministère de la défense ;

Considérant que les intimés soulèvent à nouveau devant la cour la nullité de l’offre de renouvellement de leur bailleur, en soutenant que les références n’étant pas pertinentes, l’offre serait affectée de nullité ;

Que le juge d’instance a, à tort, indiqué qu’il n’y pas de texte donc de nullité encourue car l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la notification de l’offre de renouvellement doit reproduire intégralement, outre les dispositions de l’article 17 c et le montant du loyer, la liste des références ayant servi à le déterminer et ce, à peine de nullité ; que le défaut de pertinence des références équivaut à une absence de référence et que l’inobservation des prescriptions légales sur les références à fournir et leur pertinence est donc sanctionnée par une nullité pour vice de forme de l’article 114 de procédure civile, ce qui rend donc nécessaire la preuve d’un grief par les locataires et constitue un vice qui peut être couvert ;

Considérant que la RIVP a invoqué dans l’offre notifiée 6 références puis en cours d’instance devant le premier juge, a produit cinq nouvelles références et enfin devant la cour 5 autres ; que les intimés considèrent à tort que chaque liste doit comprendre la proportion légale de loyer de plus de 3 ans alors qu’il suffit en effet que, dans la liste complète du bailleur, soient fourni 6 références pertinentes correspondant aux critères légaux ;

Considérant que le juge d’instance a écarté comme non pertinentes les références des immeubles construits avant 1975 et que la RIVP fait valoir, à juste raison, que la date de construction n’est qu’un critère parmi d’autres et que l’article 19 de la loi du 6 juillet 1989 n’impose pas de ne présenter que des références ayant des caractéristiques identiques et une même date de construction ; que l’appelante explique d’ailleurs que les références fournies par l’OLAP dans le quartier de la porte Saint-Martin ne permettaient pas de trouver des références ayant des caractères identiques à l’immeuble des intimés ;

Considérant que le tribunal d’instance a retenu la critique des intimés, qui soulignaient que le standing des références produites par la RIVP était 'bon’ alors que la construction de l’immeuble, qui a fait l’objet d’un «PLI », ne peut, selon eux, n’être que de qualité médiocre, ce que conteste le bailleur ; qu’en première instance, il a été reproché à la RIVP de n’avoir produit qu’un reportage photos, qu’elle avait elle-même réalisé pour justifier du bon standing de l’immeuble ;

Que, devant la cour, elle produit un constat d’huissier du 9 octobre 2013, qui indique que l’immeuble est situé sur une petite voie de circulation en sens unique avec piste cyclable et une aire de stationnement avec un trottoir large et protégé ; que la façade est en pierres de parement et que les façades intérieures sont couvertes d’un enduit peint en bon état ; que l’immeuble comporte quatre étages, est desservi par trois escaliers, qu’il dispose d’un niveau de parking et que le rez-de-chaussée et le premier étage sont occupés en partie par un marché couvert et des commerces de proximité, que l’entrée de l’immeuble est protégée par un digicode avec lecteur de badge ; que l’entrée débouche sur un sas fermé et que l’accès aux ascenseurs, escaliers, locaux communs est protégé par une seconde porte avec digicode, interphone et lecteur de badge d’accès ; que la circulation des parties communes en rez-de-chaussée est bien entretenue et propre ; que le sol est carrelé, les murs peints en imitation pierre en très bon état ; que le hall reçoit des cabines d’ascenseurs propres et sans dégradation permettant l’accès aux étages et au sous-sol ; que l’immeuble dispose d’une loge de gardien sous le porche du deuxième étage, le gardien étant présent de manière permanente ; que les escaliers intérieurs sont entretenus, propres et sans aucune dégradation ; que les allées de circulation de la cour intérieure au deuxième étage sont larges, éclairées et composées de dalles de comblanchien en bon état et propres ; que cette terrasse est végétalisée et bien entretenue ; que les entrées de chaque bâtiment disposent d’un contrôle d’accès par digicode ; que les locaux vide-ordures sont propres et dégagés; que les paliers d’étages desservis par les ascenseurs sont ventilés, propres et en bon état ;

Qu’une telle description correspond à un immeuble de bon standing et que, dès lors, les références de la RIVP sont pertinentes sur ce point ;

Considérant que, devant la cour, les locataires critiquent la situation géographique des références, qui seraient prises le long du canal Saint-Martin, qui est une zone touristique, et non dans la zone sensible où est situé l’immeuble ;

Mais considérant que le plan fourni par la RIVP montre la proximité de l’immeuble litigieux avec ce canal ; que la description de l’immeuble par l’huissier montre une absence de dégradations, un très bon entretien de l’immeuble et un accès agréable ; que d’ailleurs les intimés n’avaient pas critiqué cette localisation des références devant le tribunal d’instance et ne produisent pas eux-mêmes d’autres références plus proches ;

Considérant que les intimés critiquent la RIVP, qui, malgré une sommation, a refusé de produire des références dans la même résidence ; que cependant ce n’est pas une obligation pour le bailleur, qui peut entendre revaloriser l’ensemble de ses loyers après la sortie de la convention et les harmoniser avec le reste du quartier;

Considérant que, dès lors, la pertinence des références OLAP produites par la RIVP, qui sont parfaitement précises et détaillées, contrairement à ce qu’avaient soutenu les locataires, ne peut valablement être critiquée par eux ; qu’en conséquence la RIVP a respecté les obligations légales mises à sa charge par les articles 17 c et 19 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’il convient de constater que son offre de renouvellement est valable et de rejeter l’exception de nullité;

Considérant que l’appelante demande la confirmation du jugement sur le caractère manifestement sous-évalué du loyer payé par M. D E-F et M^me Z C lors de la délivrance de l’offre de renouvellement ;

Considérant que le bail indique une surface de 49 m² qui n’est pas remise en cause par les parties ; qu’il n’est pas contesté que le loyer était de 11,79 euros du mètre carré, soit un loyer mensuel de 557,86 euros ; que l’offre du 29 mai 2012 indique expressément un loyer proposé de 982 €, soit un loyer de 20,04 € (et non de 965, 96€ comme les intimés l’écrivent) avant application du décret de modération et augmentation par sixième et un loyer effectif de 771, 91 € la sixième année ;

Considérant que les intimés prétendent que la RIVP ne prouve pas que leur loyer serait inférieur de plus 20 % aux loyers du quartier ou de la résidence ;

Que la RIVP fait valoir au contraire que la valeur moyenne des références OLAP est de 21,50 euros le mètre carré et que le loyer moyen de ses 15 références est de 20,84 € le m², de sorte que le loyer litigieux, qui est de 11,79 euros, est sous-évalué d’au moins 56 %, et est manifestement sous-évalué ; qu’il doit d’ailleurs être observé que ces pourcentages n’ont qu’une valeur indicative et ne sauraient limiter le pouvoir d’appréciation du juge selon l’espèce ;

Considérant que les locataires intimés critiquent certes les références de la RIVP mais n’apportent pas une preuve contraire de l’absence de sous-évaluation de leur loyer ; qu’à titre subsidiaire, ils proposent de fixer leur loyer mensuel à 16,37 euros du mètre carré avant application du décret et à 689,99 euros après application du décret, estimant que le loyer proposé par leur bailleur est manifestement surévalué ;

Considérant que les nuisances sonores, la configuration de la salle de bains ou l’absence de travaux invoqués par les locataires ne sont pas à prendre en considération pour apprécier le caractère manifestement sous-évalué ou non du loyer ; que de tels critères ne sont retenus que dans un deuxième temps pour fixer le nouveau loyer ;

Qu’en l’espèce les références pertinentes versées aux débats montrent en tout état de cause que le loyer litigieux est bien manifestement sous-évalué ;

Considérant que les nuisances sonores importantes qui proviennent de la VMC du marché et de celle d’un restaurant sur la terrasse, sur laquelle ouvre la chambre des locataires, sont établies par un rapport demandé par la RIVP ; que certes le bailleur, qui est un tiers, n’est pas responsable de ces nuisances et justifie agir auprès des responsables de ces troubles pour qu’il y soit mis fin et que la réglementation en la matière soit respectée, mais que ces nuisances font parties de l’environnement de l’appartement et sont à prendre en compte pour la réévaluation du loyer ;

Considérant que la vétusté de l’immeuble est contredite par le constat d’huissier ; que le chauffage minimal par le sol est contrebalancé par des radiateurs électriques réglables à la convenance du locataire ; que l’immeuble respecte les normes en vigueur à son époque de construction, qui est récente, et qu’en conséquence les locataires ne justifient pas d’autres vices justifiant une autre réduction dans l’évaluation du loyer ;

Considérant que la RIVP indique que la moyenne basse dans le quartier est de 18,30 euros le carré ; que compte tenu des nuisances sonores subies par la locataire, par ailleurs malade, il convient de fixer le nouveau loyer à cette valeur avant application du décret modération, soit 18,30 € X 49 m² = 896,70 € ;

Considérant que le loyer après décret de modération

= le loyer actuel +1/2 ( loyer révisé – loyer actuel )

= 11, 79 € + 1/2 ( 18, 30 € – 11,79 € )

= 11,79 € + 1/2 ( 6,51 €)

= 11,79€ + 3,255 € = 15 € le m²

Soit un loyer effectif dans 6 ans de 15 € X 49 m² = 735 € après application du décret du 26 août 2011 et une hausse dans 6 ans de 735- 590,03 € = 144,97 € par mois ;

Considérant que cette augmentation se fera par sixième chaque année et que le loyer sera révisé annuellement en fonction de l’indice de référence des loyers;

Considérant que les locataires doivent être condamnés à payer l’arriéré locatif, qui résulte de la réévaluation du loyer de février 2013 au 31 janvier 2015,

soit de l’augmentation de 1/6 de la première année et de 2/6 la deuxième année:

1/6 ( 735 € – 590,03 € ) x 12 mois + 2/6 ( 735 € – 590,03 € ) X12 mois

= 1/6 ( 144, 39 € ) x 12mois + 1/3 ( 144, 39 € ) X 12 mois

= 24, 06 € X 12 + 48,13 € X 12 mois = 288,72 € + 577,56 €

= 866,28 € au 31 janvier 2015;

Considérant qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la RIVP la totalité des frais de procédure qu’elle a été contrainte d’exposer.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris sauf sur le débouté de la demande de nullité de l’offre de réévaluation du loyer et sur le caractère manifestement sous-évalué du loyer,

Statuant à nouveau,

Fixe le loyer mensuel du bail renouvelé à compter du 1^er février 2013 à 896,70 € et après application du décret de modération du 26 août 2011 à 735 €,

Dit que cette augmentation mensuelle de 144, 39 € se fera par un sixième tous les ans,

Dit que le loyer sera annuellement révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers,

Dit qu’à défaut de signature d’un nouveau bail par les locataires, le présent arrêt vaudra bail aux clauses et conditions du bail expiré non contraires au présent arrêt,

Condamne solidairement M. D E-F et M^me Z C au paiement d’une somme de 866,28 euros au titre de l’arriéré d’augmentation échu au 31 janvier 2015,

Déboute les intimés de leurs demandes,

Condamne in solidum M. D E-F et M^me Z C à payer à la RIVP une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT