R.G : 14/00582

Décision du

Tribunal d’Instance de LYON

Au fond

du 13 novembre 2013

RG : 12-003135

XXX

SA BATIGERE RHONE-ALPES

C/

Y

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

6^e Chambre

ARRET DU 26 Novembre 2015

APPELANTE :

SA BATIGERE RHONE-ALPES

XXX

XXX

Représentée par la SELARL CEDRIC PUTANIER AVOCATS, avocats au barreau de LYON

INTIME :

M. A Y

XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Cécile VIET, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 28 Octobre 2014

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 Octobre 2015

Date de mise à disposition : 26 Novembre 2015

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— E F, président

— Olivier GOURSAUD, conseiller

— Catherine CLERC, conseiller

assistés pendant les débats de Martine SAUVAGE, greffier

A l’audience, E F a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par E F, président, et par Martine SAUVAGE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon contrat de bail du 8 janvier 1982 M. A Y est locataire d’un appartement dans l’immeuble « Le Beaufort » sis XXX à XXX, qui appartient désormais à la société anonyme d’habitation à loyer modéré Batigere Rhône-Alpes.

Par acte du 12 décembre 2012 M. A Y a fait assigner la société Batigere Rhône-Alpes devant le tribunal d’instance de Lyon afin d’obtenir le remboursement de sommes au titre de charges indûment perçues de 2006 à 2011 et de voir appliquer une répartition différente des charges récupérables au titre des frais de gardiennage et de la consommation d’eau froide. Il sollicitait également qu’il soit justifié des frais d’entretien des espaces verts ouverts ou non au public, se réservant en fonction de ces informations le droit de solliciter le remboursement de charges indûment réglées de ce chef.

Par jugement rendu le 13 novembre 2013 le tribunal d’instance de Lyon a condamné la société Batigere Rhône-Alpes à payer à M. A Y la somme de 562,64 euros en remboursement d’un trop-perçu de charges récupérables, soit 138,44 euros de 2006 à 2012 au titre de la consommation d’eau froide et 424,20 euros de 2009 à 2012 au titre de la rémunération du gardien, outre 300 euros à titre de dommages-intérêts et 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile. Il a débouté M. A Y de ses autres demandes, estimant que les dépenses d’entretien afférentes aux espaces verts étaient récupérables que ceux-ci soient ouverts ou non au public. Enfin il a condamné la société Batigere Rhône-Alpes aux dépens, non compris le coût du constat d’huissier du 9 avril 2013.

La société anonyme d’habitation à loyer modéré Batigere Rhône-Alpes a interjeté appel par déclaration reçue au greffe le 21 janvier 2014.

Aux termes de ses conclusions déposées par voie électronique le 23 juillet 2014 la SA Batigere Rhône-Alpes demande à la cour de :

— confirmant partiellement le jugement entrepris,

* en ce qui concerne les frais relatifs à la consommation d’eau froide, dire qu’elle n’est redevable que de la somme de 138,44 euros à l’égard de M. Y au titre du trop-perçu de la consommation d’eau froide et dire qu’il n’y a pas lieu de fixer pour l’avenir les modalités de répartition de cette consommation entre les parties

* en ce qui concerne les frais d’entretien des espaces verts, dire que les dépenses d’entretien afférentes aux espaces verts d’un bâtiment sont récupérables que ceux-ci soient ou non ouverts au public, dire que la résidence « Le Beaufort » est une propriété privée non ouverte au public, en conséquence dire que M. Y ne justifie pas de l’intérêt de sa demande au titre des frais d’entretien des espaces verts et doit donc être débouté de l’ensemble de ses prétentions de ce chef

— l’infirmant pour le surplus

* en ce qui concerne les charges relatives aux frais de gardiennage, dire qu’aux termes de son contrat de travail M^me X, gardienne de la résidence « Le Beaufort », a pour mission d’exécuter cumulativement les deux charges que sont l’entretien des parties communes et l’élimination des déchets, dire qu’elle est soumise à une impossibilité matérielle temporaire d’exécuter l’une de ces deux tâches, dire que la société Batigere a valablement récupéré auprès de son locataire M. Y les charges afférentes aux frais de gardiennage sur la base du taux de 75 % et dire qu’elle n’est tenue à aucune restitution au titre de ces charges à l’égard de son locataire

* en ce qui concerne les dommages-intérêts pour résistance abusive, dire qu’elle a correctement appliqué les règles légales en matière de charges récupérables à l’égard de M. Y et qu’en tout état de cause celui-ci ne justifie d’aucune faute ni d’aucun préjudice ni d’aucun lien de causalité de nature à établir une quelconque résistance abusive de sa part, dire en conséquence qu’elle ne saurait être tenue à lui verser aucuns dommages-intérêts

— en tout état de cause, condamner M. A Y à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner aux entiers dépens d’instance et d’appel distraits au profit de la selarl Cédric Putanier, avocat sur son affirmation de droit.

Elle soutient :

— qu’en application de l’article 2 du décret n° 87-713 du 26 août 1987 tel que modifié par le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008 le taux de récupération des charges correspondant aux frais de gardiennage reste fixé à 75 % dans le cas où le gardien assure cumulativement l’entretien des parties communes et l’élimination des déchets lorsqu’il est fait appel en plus du gardien habituel à un tiers, notamment en cas de force majeure, d’arrêt de travail ou en raison de l’impossibilité matérielle ou physique temporaire pour ce dernier d’effectuer seul ses tâches, ce qui est le cas en l’espèce, le contrat de travail de M^me X en tant que gardienne de la résidence stipulant expressément qu’elle doit assurer non seulement l’entretien des parties communes mais aussi l’élimination des déchets, mais cette dernière ayant dû en raison de problèmes de santé être déchargée temporairement de la gestion des conteneurs pleins, situation à laquelle il a été remédié depuis par la création de locaux de plein pied

— qu’elle a respecté en tous points le décret de 2008 relatif aux charges récupérables et n’a commis aucune faute

— quelle ne remet pas en cause la condamnation au titre de la consommation d’eau froide et que les modalités de calcul étant prévues au contrat de bail il n’y a pas lieu de la condamner sur ce point d’autant que la régularisation des charges d’eau froide au titre de l’année 2013 a été correctement calculée

— que l’article V-2-a) de l’annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987 prévoit que les dépenses d’entretien afférentes aux espaces verts sont récupérables, sans qu’aucune distinction ne soit opérée quant à l’ouverture ou l’absence d’ouverture des espaces verts au public ; qu’en tout état de cause l’ensemble de la surface constitutive de la résidence « Le Beaufort » est une propriété privée non ouverte au public.

Aux termes de ses conclusions déposées par voie électronique le 7 août 2014 M. A Y conclut comme suit :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Batigere à lui payer la somme de 138,44 euros au titre du trop-perçu se rapportant à la consommation d’eau froide

— le confirmer en ce qu’il a jugé que les charges relatives à la rémunération de la gardienne ne pouvaient être récupérables qu’à hauteur de 40 % et non de 75 %

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Batigere à lui payer des dommages-intérêts pour résistance abusive

— infirmer le jugement déféré pour le surplus

— en conséquence condamner la société Batigere à lui payer la somme de 145,53 euros au titre du trop-perçu se rapportant à la consommation d’eau froide pour les années 2006 à 2013

— condamner la société Batigere à lui payer la somme de 511,57 euros au titre du trop-perçu se rapportant à la rémunération de la gardienne pour les années 2009 à 2013

— condamner la société Batigere Rhône-Alpes à compter de la décision à intervenir à appliquer pour les régularisations à venir, soit à compter de la régularisation de charges pour l’année 2013, une répartition des charges récupérables au titre des frais de gardiennage à hauteur de 40 %

— condamner la société Batigere Rhône-Alpes à compter de la décision à intervenir et pour les charges récupérables à venir soit à compter de la régularisation des charges pour l’année 2013, à calculer les charges récupérables relatives à la consommation d’eau froide en tenant compte de la superficie des appartements et de l’utilité pour chacun d’eux des équipements collectifs, soit par rapport aux tantièmes de copropriété suivant le contrat de bail conclu

— condamner la société Batigere Rhône-Alpes à lui payer la somme de 145,53 euros correspondant aux charges trop versées au titre de l’entretien des espaces verts pour les années 2007 à 2013

— condamner la société Batigere Rhône-Alpes sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir à justifier des frais d’entretien des espaces verts ouverts au public ou non ouverts au public

— dire qu’au titre de ces informations il se réserve le droit de solliciter le remboursement des charges récupérables au titre des frais d’entretien des espaces verts dûment réglés

— condamner la société Batigere Rhône-Alpes à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive

— la condamner à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance y compris les frais de constat d’huissier pour la somme de 257,04 euros.

Il fait valoir :

— s’agissant des charges récupérables relatives à la consommation d’eau froide, que la répartition en fonction des surfaces effectivement louées dans l’ensemble immobilier adoptée par le bailleur depuis 2004 est inéquitable, ce que la société Batigere reconnaît d’ailleurs, mais qu’elle n’a pas fait application de la nouvelle répartition dans le cadre de la régularisation des charges pour l’année 2013 intervenue le 26 mai 2014, de sorte qu’il existe un nouveau trop-perçu pour l’année 2013 de 7,09 euros

— s’agissant de la répartition des charges récupérables au titre des frais de gardiennage, que la gardienne assure uniquement l’entretien des parties communes, l’élimination des déchets étant effectuée par une société extérieure, la société Elits, et que l’indisponibilité de la gardienne n’est nullement temporaire puisqu’elle perdure depuis l’année 2008, date à laquelle la société Batigere Rhône Alpes a fait appel à une société extérieure ; qu’il n’est nullement établi qu’un avenant aurait été signé portant sur une modification du temps de travail de la gardienne ; qu’aucune imputation sur le temps de travail de la gardienne s’agissant de l’élimination des déchets n’a été réalisée et que compte tenu de l’intervention d’une société tierce il ne peut-être sollicité auprès des locataires que 40 % de son salaire et non 75 % ; qu’il n’est pas justifié de l’incapacité temporaire de M^me X ni de ce qu’elle procéderait de nouveau à l’élimination des déchets

— s’agissant des frais d’entretien des espaces verts, que selon une jurisprudence constante les frais d’entretien des espaces verts ne sont pas récupérables sur les locataires s’ils sont ouverts au public et ne leur sont pas exclusivement réservés et que les espaces verts de la résidence sont pour une partie ouverts au public comme il ressort du constat d’huissier qu’il verse aux débats

— que la société Batigere, qui n’a jamais entendu faire droit à ses demandes légitimes et n’a pas entendu se conformer au jugement, a commis une faute lui occasionnant un préjudice dont il est fondé à solliciter réparation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 octobre 2014 et l’affaire, fixée à l’audience du 15 octobre 2015, a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur le trop versé de charges au titre de la consommation d’eau froide

Les parties conviennent que la quote-part des dépenses récupérables à la charge du locataire doit être calculée proportionnellement au nombre de tantièmes fixés par le bail, soit 96 tantièmes pour les charges communes.

La société Batigere Rhône-Alpes reconnaît qu’elle n’a pas appliqué ces modalités de calcul pour la consommation d’eau froide de 2006 à 2012, d’où un trop-perçu de 138, 44 euros qu’elle ne conteste pas. Elle prétend que la régularisation des charges d’eau froide au titre de l’année 2013 a été correctement calculée ce que conteste M. A Y.

Il résulte des pièces produites aux débats et notamment du décompte de régularisation de charges pour la période du 1^er janvier 2013 au 31 décembre 2013 que ce décompte a été établi s’agissant de la consommation d’eau froide selon les mêmes modalités que précédemment, sans appliquer la correction en fonction des tantièmes, de sorte que M. A Y est bien fondé à réclamer la somme complémentaire de 7,09 euros de ce chef selon les calculs qu’il a effectués et qui ne sont pas contestés.

Dès lors que la société Batigere Rhône-Alpes n’applique pas les modalités de calcul prévues au contrat de location il convient de lui en prescrire l’obligation.

— Sur le trop versé de charges au titre des frais de gardiennage

L’article 2 c) du décret n° 87-713 du 26 août 1987, tel que modifié par le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008, applicable en l’espèce, dispose que lorsque le gardien ou le concierge d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles assure, conformément à son contrat de travail, l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant, y compris lorsqu’un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu’en cas de force majeure, d’arrêt de travail ou en raison de l’impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d’effectuer seul les deux tâches.

Ces mêmes dépenses ne sont exigibles qu’à concurrence de 40 % de leur montant lorsque le gardien ou le concierge n’assure, conformément à son contrat de travail, que l’une ou l’autre des deux tâches.

Il n’est pas contesté que depuis 2008 la société Batigere Rhône-Alpes fait appel à une entreprise extérieure pour sortir les poubelles collectives quand elles sont pleines.

L’appelante justifie devant la cour que le contrat de travail de la gardienne de l’immeuble, M^me G-H X, en date du 8 janvier 1986, prévoit qu’elle assume à la fois l’entretien des parties communes et le traitement des ordures ménagères et que la nouvelle convention collective des sociétés anonymes d’HLM entrée en vigueur le 28 mars 2000, notifiée à M^me G-H X et acceptée par elle le 9 décembre 2002, fixe à sa charge les mêmes obligations.

Elle produit également aux débats la lettre du 7 juin 2013 par laquelle le docteur Z Gillet du service de santé au travail rappelle que lors de la visite d’embauche de M^me G-H X le 4 décembre 2001 elle a 'émis des réserves à son poste de travail sur les manutentions lourdes et les efforts importants, ce qui a conduit semble-t-il à la suppression des manipulations des conteneurs poubelles et a permis son maintien au poste', en précisant que ces restrictions sont toujours effectives.

Il résulte toutefois de ce dernier document que le handicap de M^me G-H X ne peut être considéré comme temporaire, puisqu’il a été constaté en 2001 et qu’il perdure depuis cette date.

Par ailleurs la société Batigere Rhône-Alpes ne justifie nullement de ce qu’elle n’a plus recours, depuis la création de locaux poubelles en rez-de-chaussée et en extérieur de l’immeuble, à une société tierce et de ce que la gardienne effectue désormais dans leur intégralité les deux tâches d’entretien des parties communes et d’élimination des rejets prévues à son contrat de travail. Elle n’établit pas davantage que, comme elle le soutient dans ses écritures, elle a déduit une heure par jour de la charge horaire de M^me X afin de compenser le temps initialement consacré par elle à la tâche transmise à un tiers.

Il s’en déduit que la société Batigere Rhône-Alpes ne prouve pas l’impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d’effectuer seul les deux tâches susvisées, de sorte que c’est à bon droit que le premier juge a retenu que 40 % seulement des dépenses correspondant à la rémunération de la gardienne ainsi qu’aux charges sociales et fiscales y afférentes pouvaient être récupérées par cette société.

La décision déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a condamné la société Batigere Rhône-Alpes à rembourser à M. A Y la somme de 424, 20 euros de ce chef pour la période de 2009 à 2012.

Conformément au calcul effectué par M. A Y, qui n’est pas contesté, la société Batigere Rhône-Alpes sera condamnée à lui rembourser la somme complémentaire de 87, 37 euros correspondant au trop versé de charges au titre des frais de gardiennage pour l’exercice 2013.

Le tribunal a en outre justement considéré qu’il n’y avait pas lieu de statuer sur le calcul des charges récupérables au titre de la rémunération de la gardienne pour l’avenir, celles-ci pouvant évoluer en fonction des nouvelles attributions confiées à cette dernière, compte tenu du nouvel aménagement des lieux.

— Sur les charges récupérables au titre des frais d’entretien des espaces verts

Le tribunal a exactement rappelé les dispositions de l’article V 2 a) de l’annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987 qui prévoit que sont récupérables les dépenses relatives à l’exploitation et l’entretien courant des espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation.

M. A Y fait valoir que les espaces verts de la résidence 'Le Beaufort’ sont pour une partie ouverts au public et entend le démontrer en produisant aux débats un constat dressé le 9 avril 2013 par M^e Thierry Bergeon, huissier de justice, qui note que l’accès de la résidence est libre à toute personne passant dans la rue, l’accès pouvant se faire par plusieurs endroits, notamment par les espaces verts qui sont libres de toute entrave face à la porte d’allée de l’immeuble du 58 rue du Repos. L’huissier ajoute que lors de ses constatations il a pu noter un

passage permanent de personnes qui empruntent la voie d’accès de la résidence, afin de bénéficier d’un raccourci entre la XXX.

Mais l’appelante rapporte la preuve par les photographies qu’elle produit aux débats, qui ne sont pas contestées, que l’ensemble de la surface constitutive de la résidence 'Le Beaufort’ est une propriété privée non ouverte au public. Il ne peut dans ces conditions être tenu compte de ce que des personnes extérieures, usant de la relative accessibilité des lieux, traversent malgré l’interdiction qui leur en est faite les espaces verts de la résidence pour en déduire que ceux-ci sont volontairement ouverts au public.

M. A Y doit ainsi être débouté de ses demandes tendant à ce que la société Batigere Rhône-Alpes soit condamnée à lui restituer la somme de 145, 53 euros correspondant aux charges prétendument trop versées au titre de l’entretien des espaces verts pour les années 2007 à 2013, ainsi qu’à justifier des frais d’entretien des espaces verts ouverts au public et non ouverts au public.

— Sur les demandes de dommages-intérêts

M. A Y, qui n’établit pas que la société Batigere Rhône-Alpes a agi malicieusement ou dans l’intention de lui nuire et qui ne prouve pas davantage l’existence d’un préjudice, sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

— Sur les autres demandes

Il convient de condamner la société Batigere Rhône-Alpes, dont l’appel n’est pas fondé, à payer à l’intimé la somme complémentaire de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, STATUANT PUBLIQUEMENT ET CONTRADICTOIREMENT

Réforme la décision déférée mais seulement en ce qu’elle a débouté M. A Y de sa demande tendant à voir fixer pour l’avenir les modalités de répartition de la consommation d’eau froide entre les parties et en ce qu’elle a condamné la société Batigere Rhône-Alpes à lui payer la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts.

Statuant à nouveau des chefs réformés et ajoutant,

Dit que la société Batigere Rhône-Alpes devra pour les exercices à venir calculer les charges récupérables relatives à la consommation d’eau froide en tenant compte de la superficie des appartements et de l’utilité pour chacun d’eux des équipements collectifs, soit par rapport aux tantièmes de copropriété suivant le contrat de bail conclu entre les parties.

Condamne la société Batigere Rhône-Alpes à payer à M. A Y la somme complémentaire de 94, 46 euros correspondant au trop versé de charges au titre de la consommation d’eau froide et des frais de gardiennage pour l’exercice 2013.

Condamne la société Batigere Rhône-Alpes à payer à M. A Y la somme complémentaire de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Confirme pour le surplus.

Déboute M. A Y de toutes ses autres demandes.

Condamne la société Batigere Rhône-Alpes aux dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT