Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 04 FEVRIER 2016

(n° , pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/16107

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 16 Juillet 2014 -Président du TGI de BOBIGNY – RG n° 14/00827

APPELANTE

XXX

agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège et représentée par son mandataire le Cabinet DPJS Conseils Immobilier Agence Etampes – XXX

XXX

XXX

N° SIRET : D 3 83 222 767

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

Assistée de M^e Jean-françois LANG, avocat au barreau de PARIS, toque : E0061

INTIMEE

SAS EURASIE ET FRERES

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Assistée de M^e Cyril D’ESTIENNE DU BOURGUET, avocat au barreau de PARIS, toque : C0151

Représentée par M^e Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Monsieur Frédéric CHARLON, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Frédéric CHARLON, président

Madame Evelyne LOUYS, conseillère

Madame Mireille DE GROMARD, conseillère

Qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me X Y

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Frédéric CHARLON, président et par M^me X Y, greffier.

ELEMENTS DU LITIGE':

Le 11 janvier 2008, la société civile immobilière Chau Frères avait donné en location à la société par actions simplifiée Eurasie et Frères des locaux commerciaux situés XXX, XXX, à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis).

Le 24 juin 2013, la société Eurasie et Frères a signifié son congé pour le 31 décembre 2013, mais elle n’a pas quitté les lieux à cette date, si bien que la société Chau Frères a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny, notamment pour que soit constatée la résiliation du bail, que soit ordonnée l’expulsion de la société Eurasie et Frères et que celle-ci soit condamnée à payer une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 16 juillet 2014, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé au motif que les demandes excédaient ses pouvoirs.

La société Eurasie et Frères a quitté les lieux le 30 juin 2015.

La société Chau Frères a interjeté appel de l’ordonnance de référé et, par conclusions du 31 août 2015, elle demande':

— d’infirmer l’ordonnance de référé,

— de constater que la société Eurasie et Frères a occupé sans droit ni titre, depuis le 31 décembre 2013 jusqu’au 30 juin 2015, les lieux dont elle avait été précédemment la locataire,

— de donner acte à la société Chau Frères de ce que la demande d’expulsion est devenue sans objet et qu’elle s’en désiste,

— de fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à la somme de 62.126 euros TTC charges comprises et ce depuis le 1^er janvier 2014 jusqu’au 30 juin 2015,

— de condamner la société Eurasie et Frères à payer la somme de 1.118.268 euros à titre de provision, diminuée des sommes payées par elle, soit 624.946 euros,

— de débouter la société Eurasie et Frères de son appel incident,

— de la condamner aux dépens et au paiement de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 17 novembre 2015, la société Eurasie et Frères demande':

— de réformer l’ordonnance du 16 juillet 2014,

— de prendre acte de ce que la société Eurasie et Frères conteste avoir été occupant sans droit ni titre,

— de constater et en tant que de besoin dire et juger que la société Eurasie et Frères a quitté les lieux le 30 juin 2015 et que par conséquent une indemnité d’occupation n’est due que pour la période allant du 1^er janvier 2014 au 30 juin 2015,

— de débouter la société Chau Frères de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 62.117 euros TTC correspondant au double du montant du dernier loyer pratiqué et donc d’une indemnité d’occupation d’un montant total de 1.118.268 euros pour la période du 1^er janvier 2014 au 30 juin 2015, ou encore d’un solde de 624.946 euros qui resterait dû sur cette base et de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Eurasie et Frères à celui du dernier loyer pratiqué, celui de l’année 2013, soit à une somme trimestrielle de 73.158 euros hors taxes et hors charges ou mensuelle de 24.386 hors taxes et hors charges,

— de dire que l’indemnité d’occupation provisionnellement due par la société Eurasie et Frères pour la période du 1^er janvier 2014 au 31 mars 2015, sur la base du dernier loyer pratiqué a été intégralement payée,

— de dire que, pour la période du 1^er avril 2015 au 30 juin 2015, l’indemnité d’occupation provisionnellement due par la société Eurasie et Frères sur la base du dernier loyer pratiqué, a été payée par compensation avec le dépôt de garantie de même montant qui n’a pas été restitué à la société Eurasie et Frères,

— subsidiairement, de dire qu’il existe en l’état une contestation sérieuse sur le paiement de l’indemnité d’occupation provisionnellement due par la société Eurasie et Frères à défaut de restitution du dépôt de garantie,

— très subsidiairement, d’ordonner la restitution du dépôt de garantie,

— de fixer à titre provisionnel, pour la période du 1^er janvier 2014 au 31 mars 2015, le montant des charges dues par la société Eurasie et Frères à la société Chau Frères à la somme trimestrielle de 9.000 euros hors taxes ou mensuelle de 3.000 euros hors taxes,

— de constater ou de juger que les charges provisionnellement due par la société Eurasie et Frères sur cette base pour la période du 1^er janvier 2014 au 31 mars 2015 ont été intégralement payées,

— de dire que, pour le deuxième trimestre de l’année 2015, il existe une contestation sérieuse faisant obstacle au paiement d’une provision sur charges,

— de condamner la société Chau Frères aux dépens et au paiement de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Le bail conclu entre la société Chau Frères et la société Eurasie et Frères le 11 janvier 2008 prévoyait (article 2) qu’il était «'consenti pour une durée de neuf années (') qui commenceront à courir à compter du 1^er janvier 2008 pour s’achever le 31 décembre 2016 à 24 heures'» et que «'toutefois le preneur aura la faculté de mettre fin au présent bail à l’expiration de chaque période triennale en donnant congé, par acte d’huissier, au moins six mois à l’avance'».

Par ailleurs, l’article 13 de ce bail comportait une «'clause résolutoire'»'selon laquelle':

(') « À défaut de paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer (y compris les charges et autres sommes accessoires), comme aussi en ces d’inexécution de l’une des clauses ou conditions du présent engagement, celui-ci sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur un mois après un simple commandement de payer le loyer reste sans effet, ou huit jours après une sommation demeurée infructueuse, d’avoir à exécuter la clause en souffrance, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, ni de remplir aucune autre formalité.

Une simple notification recommandée avec accusé de réception vaudra commandement et sommation de payer ou d’exécuter.

Si le preneur refuse de quitter immédiatement les lieux. il sera expulsé sur simple ordonnance de référé, rendue à titre d’exécution d’acte, le tout nonobstant toutes offres, conciliations ou exécutions ultérieures.

Dans tous les cas le coût du commandement ou de la sommation et éventuellement les frais d’avocat, d’avoué, d’huissier, devront être remboursés dans le délai d’un mois imparti au preneur pour remplir ses engagements.

En outre dans le cas où, par suite de retard dans le paiement, le bailleur exercerait des Poursuites ou prendrait des mesures conservatoires à l’encontre du preneur, il aura droit en sus du remboursement des frais d’huissier et de justice, ainsi que tous frais extrajudiciaires qui en seraient la suite ou la conséquence, à un intérêt de retard, comme il est dit à l’article 11-3.

Celui-ci étant destiné à le couvrir tant des dommages pouvant résulter du retard dans les paiements que des frais divers et honoraires exposés pour le recouvrement, il sera considéré comme supplément et accessoire du loyer. Il devra, en conséquence être acquitté en même temps que les sommes faisant l’objet du recouvrement, à peine de résiliation. Dans le ces où la location serait résiliée en exécution de la présente clause, le preneur sera tenu au paiement intégral du loyer et des charges du terme au cours duquel prendra date cette résiliation.

(')

De plus, si par des man’uvres dilatoires le preneur parvient à se maintenir provisoirement dans les lieux loués, il sera tenu de verser au bailleur une indemnité d’occupation égale au double du loyer normal (plus le montant des charges, chauffage, eaux chaude et froide) non révisable exigible pour la période séparant la date du congé ou de le résiliation et celle du départ effectif des lieux du preneur, sans que le bailleur soit tenu de justifier d’un préjudice (tout mois commencé étant dû en entier).'(')»

Il ressort clairement des termes de cet article 13 que l’indemnité d’occupation d’un montant double du loyer normal correspondait à une clause pénale applicable exclusivement dans le cas où le preneur se sera maintenu dans les lieux par des man’uvres dilatoires, après que le bail aura été résilié de plein droit par l’effet d’un commandement de payer ou d’exécuter notifié par le bailleur au preneur pour défaut de paiement d’un terme de loyer ou inexécution d’une clause du bail.

Cependant, les parties ne se sont pas trouvées dans une telle situation, puisque le bail a été définitivement rompu le 31 décembre 2013 par le seul effet du congé donné par la société Eurasie et Frères conformément à l’article 2 du contrat et de l’article L.145-4 du code de commerce, et non point à l’initiative de la société Chau Frères pour un quelconque manquement à l’une des obligations contractuelles, et si le maintien de la société Eurasie et Frères dans les lieux, postérieurement à cette date et contrairement à la volonté de la société Chau Frères, justifie de mettre à la charge de l’occupante sans droit ni titre une indemnité d’occupation, celle-ci repose sur un fondement délictuel et non pas contractuel.

Il en résulte que cette indemnité d’occupation doit être évaluée, à titre provisionnel, selon les principes de droit commun, et donc représenter au minimum le montant du loyer, des charges et accessoires que la société Eurasie et Frères aurait supportés si elle était restée locataire, c’est à dire une somme de 72.158 euros par trimestre, qui correspond à la valeur locative réelle des biens puisque ceux-ci ont été proposés sur internet, en vue d’une relocation, pour un loyer trimestriel de 73.150 euros hors taxes et que l’expert Sainsard a estimé le 8 janvier 2014 la valeur locative annuelle des locaux à 282.500 euros hors charges et taxes, soit 70.625 euros par trimestre.

Dès lors, l’indemnité d’occupation non sérieusement contestable dont est redevable la société Eurasie et Frères est égale au montant du loyer appliqué lorsque le bail était en vigueur (73.158 euros par trimestre), à quoi s’ajoutent une provision pour charges du même montant que celle appelée au cours du bail (9.000 euros par trimestre), et ce en l’absence à ce jour d’un compte de régularisation des charges réelles, ainsi que la TVA à 20%, soit une provision de 98.589,60 euros par trimestre et de 591.537,60 euros pour la période du 1^er janvier 2014 au 30 juin 2015.

La société Eurasie et Frères justifie avoir payé la somme de 492.948 euros, si bien qu’elle reste débitrice de la somme de 98.589,60 euros à propos de laquelle elle oppose l’exception de compensation, la société Chau Frères ne lui ayant pas restitué le dépôt de garantie correspondant à trois mois de loyer.

Il est de principe que si le juge des référés n’a pas le pouvoir d’ordonner la compensation il doit néanmoins apprécier dans quelle mesure l’éventualité d’une compensation entre créances réciproques est de nature à rendre sérieuse ou non la contestation de l’obligation invoquée par la partie qui demande une provision.

Ce dépôt de garantie avait été remis à la bailleresse par la société Eurasie et Frères en application de l’article 12 du bail et avait été ensuite réévalué en fonction de chaque ajustement annuel de loyer, de façon à toujours correspondre à trois mois de loyer, le dernier alinéa de cet article 12 et le dernier alinéa de l’article 13 prévoyant en outre que le dépôt de garantie resterait acquis à la société Chau Frères en cas de résiliation du bail pour manquement à ses obligations contractuelles.

Or il apparaît, d’une part, que la société Chau Frères ne réclame aucune somme qui resterait due au titre de l’exécution du bail résilié le 31 décembre 2013, puisqu’elle ne prétend pas que la société Eurasie et Frères lui devrait encore des loyers, charges et taxes arrêtés au 31 décembre 2013, la demande d’indemnité d’occupation provisionnelle ne couvrant que la période d’occupation sans droit ni titre à compter du 1^er janvier 2014 et que, d’autre part, la résiliation du bail est intervenue à la suite, non pas d’un manquement de la société Eurasie et Frères à ses obligations de locataire, mais de l’exercice du droit légal et contractuel de délivrer un congé à l’expiration de chaque période triennale, en conséquence de quoi la rétention du dépôt de garantie par la société Chau Frères est sérieusement contestable et il convient de limiter la provision pour la période du 1^er avril 2015 au 30 juin 2015 à la somme de 25.431 euros, c’est à dire la différence entre l’indemnité d’occupation trimestrielle due (98.589,60 euros) et le montant du dépôt de garantie réactualisé (73.158 euros).

En définitive, l’ordonnance de référé du 16 juillet 2014 sera infirmée, sauf en ce qu’elle met les dépens de première instance à la charge de demanderesse, et il y a lieu de condamner la société Eurasie et Frères à payer la somme de 25.431 euros à la société Chau Frères, cette dernière étant déboutée du surplus de sa demande de provision.

La société Chau Frères, dont la plus grande partie des prétentions est rejetée, sera condamnée à supporter les dépens d’appel et à payer à la société Eurasie et Frères une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS'

INFIRME l’ordonnance rendue le 16 juillet 2014 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny, sauf en ce qu’elle met les dépens de première instance à la charge de la société Chau Frères';

Statuant à nouveau':

DIT que l’indemnité due par la société Eurasie et Frères à la société Chau Frères pour l’occupation sans droit ni titre, entre le 14 janvier 2014 et le 30 juin 2015, des locaux précédemment loués et situés à XXX, XXX, à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) est égale au montant du loyer, des charges et de la TVA que la société Eurasie et Frères aurait payés si elle était restée locataire, soit la somme de 98.589,60 euros par trimestre, si bien que le montant total de l’indemnité d’occupation pour la période considérée s’élève à la somme de 591.537,60 euros';

DIT que, sur ce montant, la société Eurasie et Frères a versé à la société Chau Frères 492.948 euros';

DIT que la retenue par la société Chau Frères du dépôt de garantie d’un montant de 73.158 euros se heurte à une contestation sérieuse et qu’en conséquence le solde non sérieusement contestable restant dû s’élève à la somme de 25.431 euros';

CONDAMNE en conséquence la société Eurasie et Frères à payer à la société Chau Frères cette somme de 25.431 euros à titre de provision et déboute la société Chau Frères du surplus de sa demande';

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Chau Frères aux dépens d’appel, laisse à sa charge ses frais irrépétibles et la condamne à payer à la société Eurasie et Frères la somme de 3.000 euros en remboursement de ses frais non compris dans les dépens';

LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT,