Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE
FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 26 OCTOBRE 2016

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/16410

Décision déférée à la Cour :
Jugement du 27 Juin 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS -
RG n° 12/11112

APPELANTE

DUGONG INVESTISSEMENT, SARL inscrite au RCS de NANTERRE,
SIRET n° 424 099 059 00026, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié XXX,

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean-Philippe AUTIER, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : L0053

Représentée par M^e Jean PATRIMONIO substitué à l’audience par M^e X Y, avocats au barreau de PARIS, toque : B0344

INTIMES

FONCIA LACOMBE, SAS inscrite au RCS de PONTOISE, SIRET n° 304 970 726 00044, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

2-4 boulevard de la Gare

XXX

Représentée par M^e Cécilia TARDIEU, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : D0438

Représentée par M^e Thierry LAISNÉ, avocat plaidant au barreau de VAL D’OISE, toque : 179

Syndicat des copropriétaires DU 265 RUE DU FAUBOURG
SAINT MARTIN 84 RUE
L’AQUEDUC 75010 PARIS

XXX-Martin

XXX

XXX

Représenté et assisté à l’audience de Me
Sylvia DUBOIS-STERLING, avocat au barreau de
PARIS,

toque : D1860

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Z A, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président de chambre,

Madame Z A, Conseillère,

Madame B C, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Stéphanie JACQUET

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la
Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jean-Loup CARRIERE, président et par Madame Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

***

La société DUGONG INVESTISSEMENT est propriétaire de plusieurs lots dans l’immeuble en copropriété sis 265 rue du Faubourg Saint Martin et 84 rue de l’ Aqueduc à Paris 10^e.

Le 6 juin 2012, l’assemblée générale des copropriétaires de cet immeuble a adopté quatre résolutions (20.1, 20.2, 20.3 et 20.4) ayant pour objet :

l’exécution de travaux d’automatisation du portail du 84 rue de l’Aqueduc pour un budget de 6.000 euros, avec mise en place d’un interphone pour le local commercial (actuellement PRO
PEAUX) pour ouverture à distance,

·

le mandat donné au conseil syndical de choisir l’entreprise devant exécuter les travaux,

·

la fixation des honoraires du syndic (cabinet FONCIA LACOMBE) à 2,99% TTC du montant du marché TTC,

·

la souscription d’un contrat de maintenance du portail automatisé.

·

Par acte d’huissier du 26 juillet 2012, la Société
DUGONG INVESTISSEMENT a fait assigner le syndicat des copropriétaires du 265 rue du Faubourg Saint
Martin et 84 rue de l’ Aqueduc en annulation de ces résolutions et la société FONCIA
LACOMBE en paiement de dommages et intérêts.

Par jugement du 27 juin 2014, le Tribunal de grande instance de Paris (8^e chambre) a :

— débouté la société DUGONG
INVESTISSEMENT de l’ensemble de ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires du 265 rue du Faubourg Saint
Martin et 84 rue de l’ Aqueduc et la société FONCIA LACOMBE,

— débouté le syndicat des copropriétaires du 265 rue du Faubourg Saint Martin et 84 rue de l’Aqueduc de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

— condamné la société DUGONG INVESTISSEMENT aux dépens,

admis Maître DUBOIS-STERLING avocat, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné la société DUGONG INVESTISSEMENT à payer au syndicat des copropriétaires du 265 rue du Faubourg Saint Martin et 84 rue de l’ Aqueduc une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

La société DUGONG INVESTISSEMENT a relevé appel de ce jugement par déclaration d’appel du 29 juillet 2014 demandant à la Cour par dernières conclusions du 9 février 2015 :

— d’infirmer le jugement déféré,

— d’annuler la 20^e résolution et les résolutions 20.1, 20.2, 20.3, 20.4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 juin 2012,

— de condamner la SAS FONCIA LACOMBE à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du 265 rue du Faubourg Saint Martin et 84 rue de l’Aqueduc et la SAS FONCEA LACOMBE, à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais d’appel,

— la dispenser de participer à ces deux condamnations, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouter le syndicat des copropriétaires et la
SAS FONCIA LACOMBE, de l’ensemble de leurs demandes,

— débouter le syndicat des copropriétaires de son appel incident,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

— condamner le syndicat des copropriétaires à restituer les sommes versées au titre de l’exécution provisoire attachée au jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la signification des présentes conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires à remettre l’entrée de l’immeuble dans l’état où elle se trouvait avant l’assemblée générale du 6 juin 2012 et ce sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— la dispenser de participer à cette condamnation, ainsi qu’au coût de ces travaux de remise en état, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la SAS FONCIA LACOMBE, aux

entiers dépens, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires du 265 rue du
Faubourg Saint Martin et 84 rue de l’Aqueducdemande à la Cour, par dernières conclusions du 28 mai 2015, de :

— déclarer caduque la déclaration d’appel de la
Société Dugong Investisement, ses conclusions ayant été déposées tardivement,

— rejeter les conclusions signifiées par la
Société Dugong Investisement,

A titre subsidiaire, de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la Société Dugong Investisement de l’ensemble de ses demandes contre lui,

— l’infirmer en ce qu’il l’a débouté de ses demandes indemnitaires,

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

— constater l’application à bon escient de la majorité prévue à l’article 25 (n) de la loi du 10 juillet 1965,

— constater l’absence de trouble manifestement illicite,

En conséquence :

— déclarer valables la 20^e résolution et les résolutions subséquentes 20.1 à 20.4 de l’Assemblée
Générale des Copropriétaires du 6 juin 2012,

— débouter purement et simplement la Société
Dugong Investisement de l’ensemble de ses demandes contre le Syndicat,

— condamner la Société Dugong Investisement à lui payer la somme de 5.000 euros pour abus de droit,

— la condamner à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

La société FONCIA LACOMBE demande à la
Cour, par dernières conclusions du 5 décembre 2014 de :

— débouter la Société Dugong Investisement de son appel et la déclarer non fondée,

— confirmer la décision rendue en toutes ses dispositions et y ajoutant,

— condamner la Société Dugong Investisement à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appe1.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et

arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 janvier 2016.

CELA ÉTANT EXPOSÉ, LA
COUR,

Sur la caducité de l’appel,

Le syndicat des copropriétaires soulève à titre liminaire la caducité de l’appel après avoir indiqué que deux appels auraient été interjetés contre le jugement déféré et auraient donné lieu à deux dossiers séparés: l’un devant le pôle 4 chambre 2 enregistré sous le numéro de RG 14/1558, et l’autre devant le Pôle 2 ' chambre 2 sous le numéro de RG 14/16410, redistribué ensuite ultérieurement devant le pôle 4 – chambre 2 et joint au dossier 14/1558; qu’une ordonnance de caducité aurait été rendue le 16 novembre 2014 à la suite d’un avis de caducité du 21 octobre 2014.

Bien que le syndicat des copropriétaires fasse état de la jonction de deux dossiers enregistrés au répertoire général sous les numéros 14/1558 et 14/16410, la Cour (pôle 4- chambre 2) n’est pourtant saisie que de l’affaire RG n°14/16410, objet de la présente instance, redistribuée par le Pôle 2- chambre 2, et cette affaire n’a manifestement été jointe à aucune autre procédure antérieurement enregistrée à la chambre 4. L’ordonnance de caducité du 16 novembre 2014 dont fait état le syndicat (objet d’une pièce n°24 selon son bordereau), n’est pas à son dossier, lequel s’arrête à la pièce n°23.

Quoi qu’il en soit, le conseiller de la mise en état étant, selon les termes de l’article 914 du code de procédure civile, seul compétent pour statuer sur la caducité de l’appel, les parties ne sont plus recevables à invoquer cette caducité après son dessaisissement, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement.

En l’état du dossier RG 14/16410, objet de la présente procédure, faute par le syndicat des copropriétaires d’avoir saisi le conseiller de la mise en état pour lui demander de statuer sur la caducité de l’appel, et faute par lui d’établir l’existence d’une cause survenue ou révélée après son dessaisissement, celui-ci doit être déclaré d’office, irrecevable à soulever cet incident devant la cour d’appel. La demande aux fins de caducité de l’appel sera donc déclarée irrecevable.

Sur la demande d’annulation des résolutions 20, 20.1,20.2, 20.3 et 20.4 de l’assemblée générale du 6 juin 2012

La société DUGONG INVESTISSEMENT soutient en substance à l’appui de sa demande d’annulation que le projet de résolution relatif à l’installation d’un portail automatique est contraire à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 exigeant une majorité représentant au moins les 2/3 des voix, et modifie la destination de ses parties privatives. Elle conteste l’atteinte à la sécurité alléguée par le syndicat des copropriétaires pour faire voter les résolutions litigieuses à la majorité de l’article 25, et contourner ainsi les dispositions de l’article 26 c de la loi du 10 juillet 1965. Elle prétend que les attestations produites par le syndicat ne sont pas probantes, et sont intervenues après le vote dans le but de justifier la position du syndicat.

S’agissant de l’atteinte à la destination de ses parties privatives, la société DUGONG
INVESTISSEMENT prétend que l’exploitation de son local commercial va être considérablement réduite, le locataire commercial ayant besoin de pouvoir faire venir ses clients.

Pour demander la confirmation du jugement déféré, le syndicat des copropriétaires rappelle la situation de l’immeuble, et indique que depuis plusieurs années, la Société PRO PEAUX, locataire, laisse le portail d’accès à l’immeuble ouvert toute la journée, alors que se posent des problèmes de sécurité ; que c’est dans ces conditions qu’a été envisagée la fermeture automatisée du portail déjà

proposée dans le cadre de travaux d’amélioration à la majorité de l’article 26, mais refusée en raison du pouvoir de blocage du groupe AUTEUIL INVESTISSEMENT dont est issue la société
DUGONG INVESTISSEMENT; que compte tenu des squats et trafics divers se déroulant dans le passage, un nouveau vote a été proposé et adopté le 6 juin 2012 pour la réalisation de travaux qui ne sont que des réparations et améliorations de systèmes déjà existants. L’intimé soutient que les locaux de la société DUGONG ne sont pas des boutiques ou commerces mais des entrepôts et bureaux; qu’il n’y a pas fermeture totale de l’immeuble, mais verrouillage empêchant le libre accès des étrangers à l’immeuble; que l’article 26 e n’avait pas en l’espèce vocation à s’appliquer de telle sorte que les résolutions querellées pouvaient être adoptées à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, voire même à celle de l’article 24 en application des dispositions de l’article 25-1 de ce même texte.

S’agissant de l’atteinte aux parties privatives de la société DUGONG INVESTISSEMENT, le syndicat des copropriétaires la conteste, les locaux en cause, à usage de bureaux ou d’entrepôts, ne nécessitant pas selon lui un accueil permanent et non limité de la clientèle; que l’installation d’un système de fermeture avec bouton d’ouverture automatique ne pourrait en aucun cas changer la destination des parties privatives ni restreindre l’accès aux lots de l’appelante.

La société FONCIA LACOMBE développe une argumentation analogue à celle du syndicat des copropriétaires sur la majorité applicable relevant que la fermeture totale de l’immeuble n’a jamais été l’objet du vote, lequel portait uniquement sur l’automatisation d’une fermeture déjà existante ; que les résolution votées n’ont rien changé, le seul changement étant que le portail bénéficie d’une fermeture automatique pour répondre aux multiples négligences et incivilités de certains utilisateurs décrits comme étant les locataires de la société DUGONG INVESTISSEMENT.

Les moyens invoqués par la société DUGONG
INVESTISSEMENT au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient d’ajouter que le conflit opposant la société DUGONG INVESTISSEMENT au syndicat des copropriétaires concerne essentiellement la détermination de la majorité applicable au vote des résolutions litigieuses, l’appelante soutenant que ces résolutions auraient dû être votées à la majorité de l’article 26 e de la loi du 10 juillet 1965, et le syndicat des copropriétaires soutenant avec la société FONCIA LACOMBE, que ce vote relevait de la majorité de l’article 25 n de la même loi.

L’article 25 n prévoit que « doivent être adoptés à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens ».

L’article 26 e stipule quant à lui que « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, les décisions concernant (') les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d’ouverture est valable jusqu’à la tenue de l’assemblée générale suivante ».

En l’espèce, les premiers juges ont relevé à juste titre que l’immeuble était déjà doté d’un système de fermeture de l’immeuble avec digicode, les travaux ne portant que sur l’automatisation du portail donnant accès à la cour de l’immeuble. Eu égard aux témoignages et plaintes versées aux débats, faisant état de vols, d’agressions, d’intrusions perdurant dans l’immeuble par des personnes étrangères à l’immeuble, la prévention des atteintes aux personnes et aux biens n’est pas sérieusement contestable. Il s’ensuit que les travaux envisagés pouvaient être autorisés à la majorité de l’article 25 n de la loi du 10 juillet 1965.

En dépit de ses affirmations, la société
DUGONG INVESTISSEMENT n’établit nullement que le remplacement du portail existant par un portail automatisé avec mise en place d’un interphone pour le local commercial de la société PRO PEAUX (locataire de l’appelante) pour ouverture à distance, ne serait plus compatible avec l’exercice de son activité commerciale. Le syndicat des copropriétaires rappelle, photographies et règlement de copropriété à l’appui, que les locaux de l’appelante, certes à usage commercial, ont une affectation de bureaux et d’entrepôts, et n’accueillent pas de clientèle. Il n’est donc pas établi que l’installation d’un portail automatique avec système d’ouverture à distance va gêner considérablement l’activité de la locataire de la société DUGONG INVESTISSEMENT et porter atteinte aux modalités de jouissance des lots loués.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la société DUGONG
INVESTISSEMENT de sa demande d’annulation des résolutions 20, 20.1,20.2, 20.3 et 20.4 de l’assemblée générale du 6 juin 2012.

Sur la responsabilité du syndic FONCIA
LACOMBE

Pas plus en appel qu’en première instance, la société DUGONG INVESTISSEMENT n’établit la faute commise envers elle par le syndic FONCIA LACOMBE notamment par son erreur sur la majorité applicable lors du vote des résolutions litigieuses, ou par l’intention de nuire à ses intérêts en faisant état de plaintes des copropriétaires sans en justifier et en portant atteinte à la jouissance de ses parties privatives. La confirmation de la décision sur le rejet des demandes d’annulation des résolutions contestées conduit à confirmer parallèlement le rejet de la demande de dommages et intérêts de 5.000 euros formée par l’appelante contre le syndic.

Sur l’appel incident du syndicat des copropriétaires

Le syndicat intimé sollicite la condamnation de la société DUGONG INVESTISSEMENT au paiement d’une somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour abus de position.

Bien que la société DUGONG INVESTISSEMENT ait succombé en sa demande d’annulation des résolutions litigieuses, il ne peut être tiré de son opposition au vote de ces résolutions, une volonté d’abuser de sa position au sein de la copropriété en bloquant systématiquement avec la société
AUTEUIL INVESTISSEMENT les travaux qui ne les concernaient pas directement.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour abus de position.

Sur les demandes accessoires et les dépens

La société DUGONG INVESTISSEMENT ne gagnant pas son procès contre le syndicat des copropriétaires, sa demande de dispense de participation aux frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera rejetée. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Doivent être également rejetées, ses demandes :

de remise en état sous astreinte de l’entrée de l’immeuble dans l’état où il se trouvait avant l’assemblée générale du 6 juin 2012, à la suite de l’exécution des travaux d’automatisation du portail exécutés en vertu de l’exécution provisoire ordonnée par le tribunal en première instance,

·

de remboursement des sommes versées au syndicat des copropriétaires au titre de l’exécution provisoire.

·

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires et de la société
FONCIA LACOMBE les frais irrépétibles exposés par eux tout au long de la procédure. Il y a lieu de

confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SARL DUGONG INVESTISSEMENT à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et d’y ajouter :

une somme de 2000 euros supplémentaires au profit du syndicat pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

·

une somme de 2000 euros au profit de la société
FONCIA LACOMBE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

·

La société DUGONG INVESTISSEMENT sera déboutée de sa propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en cause d’appel.

Les dépens de première instance et d’appel seront mis à la charge de la société DUGONG
INVESTISSEMENT qui succombe. Ces dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et contradictoirement,

Déclare irrecevable la demande de caducité de l’appel,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société DUGONG INVESTISSEMENT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 265 rue du Faubourg Saint Martin et 84 rue de l’Aqueduc la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société DUGONG INVESTISSEMENT à payer à la société FONCIA LACOMBE la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

Condamne la société DUGONG INVESTISSEMENT aux entiers dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,