RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 13 Octobre 2016

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : S 15/05742

Décision déférée à la Cour :
jugement rendu le 09 Février 2015 par le tribunal de grande instance de
CRETEIL RG n° 14/00067

APPELANTE

COMMUNE DE CRETEIL

Hôtel de Ville – Place Salvador
Allende

XXX

Représentée par M^e Aymeric HOURCABIE, substitué par M^e X Y de la SELARL
HOURCABIE PAREYDT – GOHON, avocat au barreau de PARIS, toque :
A0712

INTIMÉES

SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE D’ECONOMIE MIXTE DE LA
VILLE DE PARIS

Immobilière de la ville de Paris

Sis Hôtel de Ville

Représentée par M^e Z
PORTOS, avocat au barreau de PARIS, toque :
B0752

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU
VAL DE MARNE -
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

XXX

XXX

Représentée par M^me Z
A en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 Septembre 2016, en audience publique, devant la cour composée de :

Christian HOURS, Président de chambre, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Mme le Premier Président de la Cour d’Appel de
PARIS,

Maryse LESAULT, Conseillère désignée par Mme le Premier Président de la Cour d’Appel de
PARIS

Anne du BESSET, Conseillère désignée par Mme le Premier Président de la Cour d’Appel de
PARIS

Greffier : Isabelle THOMAS, lors des débats

ARRÊT : – contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Christian HOURS, président et par
Isabelle THOMAS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé

La Société d’économique mixte de la ville de
Paris (SIEMP) est propriétaire d’un ensemble immobilier à usage locatif social à Créteil (94), sis 34 à 38 rue du Général Lacharrière et 2 rue de la porte Diner, sur les parcelles cadastrées section AI n°34, 61, 107, 217 et 218.

Le 28 février 2014, la SIEMP a, par une déclaration d’intention d’aliéner, déclaré vouloir vendre ce bien au prix de 13 000 000 euros, correspondant à l’offre qui lui avait été faite par la société Paris
Habitat, laquelle prévoyait par ailleurs 4 130 000 euros de travaux sur les parties communes et les parties privatives.

Le 12 mai 2014, la commune de Créteil a notifié sa décision de préempter au prix de 8 921 640 euros.

Le 15 mai 2014, la SIEMP a indiqué qu’elle maintenait le prix mentionné à la déclaration d’intention d’aliéner.

La commune de Créteil a, le 3 juin 2014, saisi le juge de l’expropriation du Val de Marne en fixation du prix du bien préempté.

La SIEMP a par ailleurs saisi la juridiction administrative d’une demande d’annulation de la décision de préremption, cette procédure étant toujours en cours.

La cour statue sur les appels formés par la commune de
Créteil les 16 mars (RPVA) et 3 avril 2015 (déclaration au greffe) et également par la
Société d’économie mixte de la ville de Paris (SIEMP), le 7 avril 2015 (déclaration au greffe), de la décision de la juridiction de l’expropriation du Val de
Marne du 9 février 2015, ayant':

— dit que la consignation effectuée par la commune était intervenue dans des conditions régulières;

— fixé à la somme de 13 000 000 euros le prix de l’ensemble immobilier précité ;

— condamné la commune de Créteil à verser à la SIEMP la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamné la commune de Créteil aux dépens.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est

expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures':

— adressées au greffe par la commune de
Créteil':

— les 12 juin et 31 juillet 2015 (dans le dossier 15/5742), aux termes desquelles elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de fixer le prix de l’ensemble immobilier à la somme de 8 921 640 euros et de condamner la SIEMP à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

— le 12 juin 2015 (dans le dossier (15/06951) concluant de façon identique';

— déposées ou adressées au greffe par la
SIEMP':

— le 4 juin 2015 (dans le dossier 15/7529), aux termes desquelles elle demande à la cour d’infirmer le jugement rendu et, statuant à nouveau,'de':

— constater que la commune de Créteil ne justifie ni avoir consigné ni avoir notifié à la juridiction et au propriétaire dans les trois mois de la saisine l’avis de consignation conforme à l’estimation des
Domaines du 17 mai 2013,

— juger que la commune est en conséquence réputée avoir renoncé à l’acquisition ou à l’exercice du droit de préemption';

— juger que la procédure en fixation du prix est sans objet';

— fixer le prix de l’immeuble en cause à la somme de 23 100 000 euros';

— lui allouer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel';

— laisser les dépens à la charge de la commune de
Créteil';

— le 31 juillet 2015 (dans le dossier 15/5742), aux termes desquelles elle demande le bénéfice de son mémoire d’appel et conclut au rejet de l’appel de la commune de Créteil, ainsi qu’à sa condamnation à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

— le 20 juillet 2016 par lesquelles elle indique produire le dossier de justification des dépenses d’entretien faites au cours de l’année 2014 dans l’ensemble immobilier en cause et verser la jurisprudence sur la recevabilité d’une telle communication ;

— adressées au greffe par le commissaire du gouvernement le 10 juillet 2015 (dans le dossier 15/07529), aux termes desquelles il conclut à la fixation du prix du bien appartenant à la SIEMP, sur la base de 1392 euros le m², à la somme de 13 647 168 euros en l’état d’occupation.

Par arrêt du 5 novembre 2015, la cour a ordonné la jonction des procédures suivies sous les numéros de rôle 15/05742, 15/06951 et 15/07529, qui se poursuivent dès lors sous le seul numéro 115/05742.

Motifs de l’arrêt':

Sur la recevabilité des appels et des mémoires,

Considérant à titre liminaire que les appels et les écritures des parties, lesquelles, dûment notifiées, ont permis un débat contradictoire complet et ne font l’objet d’aucune contestation sur ce point, sont recevables ;

Sur la renonciation de la commune de Créteil à la préemption alléguée par la SIEMP ,

Considérant que la SIEMP, développant en cause d’appel une argumentation nouvelle mais tendant toujours à l’irrégularité de la procédure de consignation, soutient ne pas avoir reçu le récépissé de la consignation des fonds dans le délai de trois mois de la saisine du juge de l’expropriation ; qu’elle affirme que la commune de Créteil ne justifie pas de la notification dans ce délai d’une consignation effective, mais seulement d’une intention de consigner'; que ce retard lui est imputable car il lui appartenait de prendre les dispositions nécessaires pour respecter les délais '; qu’en conséquence la commune de Créteil est réputée avoir renoncé à exercer son droit de préemption ;

Considérant que la commune de Créteil réplique qu’elle justifie avoir consigné dans les délais requis’ et que le dépassement du délai pour procéder à la notification du récépissé de consignation des fonds ne lui est pas imputable'; qu’elle ne saurait dès lors être considérée comme ayant renoncé à exercer son droit de préemption';

Considérant qu’aux termes de l’article L213-4-1 du code de l’urbanisme, lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation a été saisie, le titulaire du droit de préemption doit consigner une somme égale à 15 % de l’évaluation faite par le directeur départemental des finances publiques ;
que la consignation s’opère au seul vu de l’acte par lequel la juridiction a été saisie et de l’évaluation du directeur départemental des finances publiques ; qu’à défaut de notification d’une copie du récépissé de consignation à la juridiction et au propriétaire dans le délai de trois mois à compter de la saisine de la juridiction, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’acquisition ou à l’exercice du droit de préemption ;

Considérant que la commune de Créteil justifie avoir notifié à la SIEMP le 3 septembre 2014, soit le dernier jour du délai imparti, la justification de l’ordre de virement de la somme correspondant au montant de la consignation à effectuer et la justification, résultant de la consultation des mouvements bancaires effectuée le même jour, le 3 septembre 2014 à 9h46, de ce que cette somme a bien été débitée à la même date de son compte à 7h16 pour être versée à la Caisse des dépôts et consignations ;

Considérant que ces documents combinés apportaient au propriétaire, dans le délai imparti par la loi, une information équivalente à celle d’un récépissé de consignation ;

Considérant dans ces conditions que la commune de
Créteil, qui avait justifié en temps voulu, auprès de la SIEMP, de la réalité de la consignation exigée, ne peut être réputée avoir renoncé à l’opération de préemption ;

Sur l’évaluation du bien en cause,

Considérant que la SIEMP sollicite la fixation du prix de l’immeuble sur la base de 3 000 euros le m² à 23 100 000 euros, lequel correspond à l’estimation réalisée par les Domaines le 17 mars 2013';
qu’elle souligne qu’aucun accord n’étant intervenu quant au prix, le juge n’est pas lié par l’offre de la déclaration d’intention d’aliéner’et peut aller au delà du prix mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner ; que, selon elle, il n’y a lieu d’appliquer qu’un seul abattement de 22 % pour vente en bloc, dès lors qu’elle n’a pas d’obligation de relogement des locataires, l’occupation des locaux étant par conséquent sans incidence sur le prix ; qu’elle n’a enfin aucune obligation légale de réaliser des travaux, l’ensemble immobilier ayant été correctement entretenu pour les parties communes et les parties privatives accessibles, de sorte que l’on ne doit pas déduire d’un prix théorique le montant de travaux hypothétiques ; qu’elle affirme que les éléments de comparaison produits par la commune de
Créteil ne peuvent être retenus, le prix de vente des ensembles immobiliers de la société Icade, bien plus dégradés, ayant fait l’objet de négociations à la baisse ne correspondant pas à la valeur du marché, la mutation de 2008 étant par ailleurs trop ancienne, celle du 15 juin 2010, bien que portant sur des biens proches géographiquement, concernant une surface 15 fois plus grande que le bien en

cause, tandis que celle du 26 octobre 2010 est située à 2 km dans une zone beaucoup plus pavillonnaire ;

Considérant que la commune de Créteil invoquant l’étendue des travaux à réaliser pour un montant estimé à 6 500 000 euros, dont il n’a, selon elle, pas été tenu compte dans le jugement, propose un prix de 8 921 640 euros qu’elle justifie par trois éléments de comparaison, écartés, dit-elle à tort, par le premier juge':

— la vente du 26 octobre 2010 du 1 à 11 rue Paul Codos à Créteil pour une surface habitable de 4080 m², au prix de 3 097 475, 40 euros, soit 759, 19 /m²';

— la vente du 15 juin 2010 30 du 44 rue du Porte Diner à
Créteil pour une surface habitable de 141 685 m², au prix de 136 824 384, 60 euros, soit 965, 70 /m², que le commissaire du gouvernement a revalorisé, sans justification à 1400 ';

— la vente du 9 décembre 2008 du 1 à 6 place de l’abbaye à Créteil, pour une surface habitable de 16 988,50 m², au prix de 5 647 600 euros, soit 332,50/m²';

Considérant qu’elle indique que le prix moyen des deux premières acquisitions s’élevant à 862,45 /m², l’offre a été revalorisée à 910 /m² pour tenir compte de l’évolution du prix du marché entre 2010 et 2014';

Considérant que le commissaire du gouvernement estime à 13 647 168 le prix de l’ensemble immobilier dont s’agit, s’appuyant sur une valeur unitaire de 2 900 au m² obtenue par une moyenne des prix au m² des appartements de type T3 et T4 dans le secteur à laquelle il applique trois abattements successifs résultant : 1) à hauteur de 20 % du caractère social du bien, 2) à hauteur de 25 % du fait qu’il s’agit d’une vente en bloc et 3) à hauteur de 20 % de l’état d’occupation du bien, ce qui aboutit à une valeur moyenne de 1 392 euros ; qu’il ne retient pas le terme de comparaison de la commune de Créteil datant de 2008 en raison de sa trop grande ancienneté, tandis qu’il réévalue de 17 % celui du 15 juin 2010 pour prendre en compte la hausse des prix depuis 2010, d’où une valeur de 1 130 euros le m², porté à 1 400 euros le m² pour prendre en compte la différence des superficies entre cette référence et le bien de la SIEMP beaucoup plus petit et par conséquent plus cher ; qu’il écarte la mutation du 26 octobre 2010, le bien concerné étant situé rue Paul Codos dans un quartier composé uniquement d’ensembles collectifs contrairement à l’ensemble en cause situé dans une zone beaucoup plus pavillonnaire; qu’enfin il souligne l’absence de justificatif concernant l’évaluation du coût des travaux de réhabilitation, qui restent hypothétiques ; qu’il indique que l’évaluation proposée par la SIEMP en cause d’appel ne s’appuie sur aucun terme de comparaison';

Considérant que l’appréciation de la valeur du bien en cause doit se faire dans toute la mesure du possible par comparaison avec celle d’autres biens présentant des caractéristiques semblables dans la même aire géographique et ayant fait l’objet de transactions à des époques proches ;

Considérant qu’il s’agit d’un ensemble situé dans un quartier pavillonnaire calme, entouré d’espaces verts bien entretenus, proche de la rue piétonne et commerçante, composé de quatre bâtiments construits en 1963-1964 à usage d’habitation autour d’un espace central arboré, avec voirie interne, comprenant respectivement, un bâtiment A de 51 logements autour de 5 cages d’escaliers, un bâtiment B de 20 logements autour de 2 cages d’escalier, un bâtiment C de 75 logements autour de 5 cages d’escalier, un bâtiment D de 22 logements autour de deux cages d’escaliers ; que l’accès est sécurisé par digicode, interphone et clé électromagnétique avec présence d’un gardien ; que le chauffage est un chauffage collectif urbain au gaz et au sol ;
qu’au total il existe, outre le logement du gardien, 6 boxes fermés (dans le bâtiment D), 165 emplacements de parking, 170 logements (1 T2, 94 T3, 75 T4), tous traversants, avec double vitrage, disposant chacun d’une cave, pour une superficie habitable totale de 9 804 m² ;

Considérant que le juge de l’expropriation a constaté, lors de son transport sur les lieux du 14 octobre 2014, que seul le bâtiment C disposait d’ascenseurs, très étroits et accessibles après quelques marches d’escalier ; qu’il n’existe aucun local pour les poussettes et les vélos ; que les parties communes sont en état d’usage, l’état des appartements étant variable selon l’entretien assuré par les locataires, certains étant présents depuis la construction ; que 163 logements, soit 96 % du parc sont occupés ;

Considérant que l’évaluation du bien doit se faire à la date du jugement, soit le 9 février 2015;

Considérant que les références de la commune de Créteil sont anciennes puisqu’elles remontent à 2008 et à 2010, sachant que la commune s’oppose au commissaire du gouvernement sur le montant de l’indexation à apporter aux chiffres de 2010 pour les actualiser, aucun justificatif n’étant versé sur ce point ni de part ni d’autre ;

Considérant en outre que la référence du 15 juin 2010 portant sur la vente d’un immeuble social correspondant à la cession d’un ensemble immobilier, près de 15 fois plus grand que celui de la
SIEMP, ne peut, compte tenu de la décroissance du prix au fur et à mesure que la taille grandit, être retenue au XXX ;

Considérant que les caractéristiques du quartier où se trouvait le bien faisant l’objet de la mutation du 26 octobre 2010, sont différentes de celles du quartier où se trouve l’ensemble en cause, étant beaucoup moins favorables (quartier uniquement d’ensembles collectifs avec un éloignement des services administratifs) ; que cette référence ne sera pas prise en compte;

Considérant que la méthode proposée par le commissaire du gouvernement, à défaut de mutations récentes d’immeubles de logements sociaux dans le quartier concerné, apparaît devoir être suivie, consistant à choisir des références de mutations récentes (2012 à 2014), d’appartements T3 et T4, dans le même quartier, pour déterminer un prix moyen au m² utile, sur lequel les abattements nécessaires seront ensuite effectués pour tenir compte des caractéristiques particulières du bien en cause ;

Considérant qu’il convient dès lors de retenir les 10 références produites par le commissaire du gouvernement en page 3 de ses écritures, intégrant la présence de caves et de parkings, dont il se dégage une valeur moyenne au m² de 2 900 euros ;

Considérant qu’il apparaît pertinent d’appliquer un premier abattement de 20 % pour tenir compte du fait de la différence de valeur entre un appartement du secteur privé et un appartement du secteur social, cet aspect intégrant la relative ancienneté et l’état d’usage des locaux, ce qui porte le m² à :
2 900 euros x 0,80 = 2 320 euros ;

Considérant ensuite qu’il doit être tenu compte qu’il s’agit d’une vente en bloc portant sur 170 logements, de sorte qu’il sera appliqué un second abattement de 25 %, d’où un prix au m² de :

2 320 euros x 0,75 = 1 740 euros ;

Considérant enfin que la valeur des appartements de référence ayant été déterminée en valeur libre, il est nécessaire de tenir compte de ce que la quasi-totalité des logements est occupée et d’appliquer sur cette valeur un abattement de 15 %, ce qui porte le prix du m² à :

1 740 euros x 0,85 = 1 479 euros ;

Considérant qu’il n’y a pas lieu d’opérer d’autres déductions au vu de travaux à effectuer, dont ni la nécessité ni le chiffrage exact ne sont établis, étant à nouveau souligné que la relative ancienneté des locaux et leur état d’usage a été prise en compte dans le premier abattement pratiqué ;

Considérant en définitive que le prix de l’ensemble immobilier dont s’agit doit être fixé à la somme de : 9 804 m² x 1 479 euros = 14 500 116 euros ;

Considérant en définitive que le jugement entrepris doit être confirmé sauf sur le montant du prix;

Considérant que la commune de Créteil doit être condamnée à payer à la SIEMP la somme de 3 000 euros pour compenser les frais irrépétibles qu’elle a exposés en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS, la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

— confirme le jugement du 9 février 2015 du juge de l’expropriation du Val de Marne sauf sur le montant du prix de l’ensemble immobilier appartenant à la
SIEMP, sis à Créteil au 34 à 38 rue du
Général Lacharrière et au 2 porte Diner, sur les parcelles cadastrées section AI n°34, 61, 107, 217 et 218 ;

— statuant à nouveau, fixe ce prix à la somme de 14 500 116 euros ;

— y ajoutant :

— condamne la commune de Créteil à payer à la
SIEMP la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— condamne la commune de Créteil à supporter les dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT