Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 01 SEPTEMBRE 2016

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/10191

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Mars 2015 -Tribunal de Grande Instance de MELUN – RG n° 14/00006

APPELANTE

SARL PSE Z,

société à responsabilité limitée inscrite au RCS de MELUN sous le numéro SIRET : 447 667 726 00049 dont le siège social est :

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e François CHASSIN de l’AARPI CHASSIN COURNOT-VERNAY, avocat au barreau de PARIS, toque : A0210

INTIMEE

SCI LE B C

N° SIRET : 423 555 911 00019

Prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège :

XXX

XXX

Représentée par M^e Isabel BACLE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0227

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Mai 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Philippe JAVELAS, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me D VERDEAUX, présidente de chambre

M^me D E, conseillère

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me D VERDEAUX, présidente, et par M^me Viviane REA, greffière présente lors du prononcé.

******

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 9 juillet 2009, M. F G, aux droits duquel vient aujourd’hui la société civile immobilière LE B C, a consenti un bail professionnel à M. X, exerçant sous l’enseigne PSE, concernant une maison d’une surface de 180 mètres carrés située à XXX, XXX. Le bail était conclu pour une durée de six ans et moyennant un loyer annuel de 23 400 euros, soit 1 900 euros par mois.

Par acte sous-seing privé du 30 septembre 2009, la société PSE, représentée par M. X, a consenti à la société PSE Z une convention de sous-location portant sur le même bien pour un loyer mensuel de 1 600 euros hors charges la première année et 1 900 euros les années suivantes.

Par ordonnance de référé du 5 octobre 2012, le président du tribunal de grande instance de Melun a constaté la résiliation de plein droit du bail à effet du 1^er avril 2012 pour défaut de paiement des loyers et ordonné l’expulsion de M. X et de tous occupants de son chef ; il a, en outre, condamné ce dernier au paiement d’une provision de 38 842 euros au titre des loyers arriérés au 31 juillet 2012, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 2 050 euros jusqu’à la libération des lieux. Enfin, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise qui n’a pas été mise en 'uvre.

M. X et la société PSE ont libéré les lieux le 17 décembre 2012.

Par acte d’huissier de justice du 19 décembre 2013, la SCI LE B C a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Melun, la société PSE Z en qualité de sous-locataire aux fins d’obtenir, sur le fondement de l’article 1753 du Code civil le paiement d’une somme en principal de 50303, 14 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation, une somme de 24 600 euros au titre d’une occupation sans droit ni titre à compter de la libération des lieux par le locataire principal, ainsi qu’une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement du 17 mars 2015, le tribunal de grande instance a :

— dit que, jusqu’à concurrence de la somme de 48 166, 19 euros, le bailleur pourra recouvrer sa créance à l’encontre du sous-locataire, la société PSE Z ;

— condamné la société PSE Z, en sa qualité de sous-locataire, à payer à la SCI LE B C une somme de 48 166, 19 euros au titre des loyers arriérés et indemnités d’occupation arrêtés au 17 décembre 2012, date de libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2013, date de l’assignation valant sommation de payer,

— rejeté le surplus de la demande,

— condamné la société PSE Z aux dépens.

Le tribunal de grande instance a jugé en substance que l’avenant de résiliation de la convention de sous-location était contraire aux agissements de la société PSE Z, qui a continué à se comporter comme sous-locataire, voire comme locataire, postérieurement à la résiliation de la convention intervenue le 10 juin 2011 et que, partant, il n’était pas possible d’accorder force probante à cet avenant et qu’il convenait de considérer que la convention de sous-location s’était poursuivie jusqu’à la résiliation du bail, le 1^er avril 2012. Par ailleurs, le tribunal de grande instance a jugé que le bailleur était fondé à réclamer une indemnité d’occupation au sous-locataire demeuré dans les lieux après le 1^er avril 2012, date de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux, en rejetant toutefois, la demande de paiement d’indemnité d’occupation postérieurement au 17 décembre 2012, date de libération des lieux, le fait que la société PSE Z ait maintenu son siège social à l’adresse de l’ancien bail ne pouvant s’assimiler à une occupation effective des lieux, seule susceptible de justifier le paiement d’une indemnité d’occupation.

La société PSE Z a interjeté appel de cette décision le 27 avril 2015.

Dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 17 juillet 2015, la société appelante demande à la Cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— débouter la société LE B C de ses demandes, fins et prétentions,

— la condamner aux dépens et à payer à la société PSE Z une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

La société LE B C, intimée et appelante à titre incident, demande à la Cour, dans le dispositif de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 14 septembre 2015 :

— confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant rejeté sa demande en paiement à la somme de 24 600 euros, au titre de l’occupation sans droit ni titre à compter du 17 décembre 2012 et, statuant à nouveau, condamner la société PSE Z à lui payer une somme de 32800 euros au titre du maintien de son siège social dans les locaux de la SCI LE B C du 17 décembre 2012 au 25 avril 2014,

— condamner la société PSE Z aux dépens et à lui payer une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur la demande en paiement de la société LE B C au titre des loyers et indemnités d’occupation

La SCI LE B C fait valoir que le propriétaire dispose d’une action directe contre le sous-locataire à concurrence du prix de la sous-location, en cas de non-paiement des loyers par le locataire principal et qu’en cas d’occupation sans droit ni titre, le sous-locataire est, en outre, redevable, en cas d’inexécution par le locataire principal de ses obligations, d’une indemnité d’occupation.

Elle souligne, qu’en l’espèce, la société PSE Z a payé directement le montant du sous-loyer au bailleur principal, qu’à compter du mois de juin 2011, la société PSE Z a cessé tout paiement des loyers, que la résiliation de la sous-location du 10 juin 2011 dont fait état la société PSE Z pour se soustraire aux obligations qui pèsent sur elle en application de l’article 1753 du Code civil, a un caractère fictif, et, du fait qu’elle n’a pas date certaine, se trouve dépourvue de tout caractère probant, d’autant plus que la société PSE Z a continué d’occuper les locaux après le 10 juin 2011 et que la sous-location s’est poursuivie même après la résiliation du bail, qui est intervenue le 17 décembre 2012, jusqu’au 25 avril 2014, le transfert du siège social auquel a procédé la société PSE Z n’étant opposable à la société LE B C qu’à compter de cette date.

La société PSE Z réplique que le tribunal de grande instance de Melun a fait une application erronée des dispositions de l’article 1753 du Code civil, le sous-locataire n’étant tenu envers le propriétaire que pour la durée de la sous-location.

Elle souligne qu’en l’espèce, la convention de sous-location passée entre M. X, locataire principal, et la société PSE Z, sous-locataire, a été résiliée par acte sous seing privé du 10 juin 2011, qu’à compter de cette date, la société PSE Z n’a plus eu aucune activité dans les lieux sous-loués, utilisant l’adresse des locaux comme simple domiciliation commerciale, et qu’il s’ensuit que la société PSE Z n’est plus redevable d’aucune somme à l’encontre de la société bailleresse.

La société PSE Z fait valoir, à titre subsidiaire, que même si la Cour venait à considérer que l’avenant de sous-location du mois de juin 2011 est dénué de toute force probante et que la société PSE Z est demeurée sous-locataire, aucune somme ne pourrait être réclamée à la société PSE Z postérieurement au 1^er avril 2012, date d’effet de la résiliation du bail, le sous-locataire ne pouvant être tenu, sur le fondement de l’article 1753 du Code civil, au paiement des indemnités d’occupation dues par le locataire principal.

Sur ce

Le bailleur peut agir directement contre le sous-locataire pour obtenir de lui, en vertu de l’article 1753 du Code civil, le paiement des loyers dus par le locataire principal. Lorsqu’un sous-locataire se maintient dans les lieux malgré la cessation du bail principal et la résiliation du sous-bail, c’est au locataire principal d’assumer le paiement de l’indemnité d’occupation, du fait de l’absence de relation contractuelle entre le propriétaire et le sous-preneur.

En l’espèce, il est constant qu’une convention de sous-location a été signée entre la société PSE – n° siret 333 249 084 000 42 – représentée par M. X, locataire principal, et la société PSE Z -n° siret 447 667 726 00023- également représentée par M. X, sous-locataire, le 30 septembre 2009 et portant sur les locaux sis XXX, dont la société LE B C est aujourd’hui propriétaire.

La société PSE Z fait valoir que cette sous-location a été résiliée par avenant du 10 juin 2011 et elle produit au soutien de ses allégations l’avenant de résiliation et une attestation de M^me A, expert-comptable, indiquant que M. X, a, le 10 juin 2011, résilié la convention de sous-location au profit d’une convention de domiciliation à effet du 1^er juillet 2011.

L’avenant de résiliation du 10 juin 2011 est un acte sous seing privé qui, comme tel, ne fait foi que jusqu’à preuve contraire de la sincérité des faits juridiques qu’il constate et des énonciations qu’il contient.

Or il ressort du rapprochement entre la déclaration fiscale n°2035 relative à l’année 2011 de M. X et l’avenant litigieux que le numéro SIRET figurant sur cet avenant – 339 249 084 00034 – est différent de celui sous lequel M. X, qui exerçait sous la dénomination de PSE, était identifié en 2011.

Par ailleurs, il n’est pas établi que la société PSE Z a réglé la redevance mensuelle de domiciliation de 180 euros hors taxes stipulée dans l’avenant.

Enfin et surtout, comme l’ont exactement relevé les premiers juges, l’avenant litigieux est contraire aux agissements de la société PSE Z qui a continué, postérieurement au 10 juin 2011, à se comporter en sous-locataire en réglant certains loyers postérieurs, en écrivant au bailleur à de multiples reprises en invoquant le contrat de bail et en adressant, le 10 août 2012, une attestation d’assurance « responsabilité locative » datée du 25 avril 2012 et concernant, indiquait la société PSE Z dans son courrier d’accompagnement, « les locaux que nous occupons au XXX ».

L’ensemble de ces éléments permet d’établir que la société PSE Z s’est maintenue dans les lieux postérieurement à la prétendue résiliation du contrat de bail, qu’elle n’a pas utilisé les locaux sous-loués comme une simple adresse de domiciliation comme elle le prétend, et que, partant, c’est à bon droit que les premiers juges ont dénié toute force probante à l’avenant de résiliation du 10 juin 2011 et considéré que la convention de sous-location s’était poursuivie jusqu’à la résiliation du bail à effet du 1^er avril 2012.

En revanche, et contrairement à ce qui a été indiqué dans le jugement querellé, la sous-location n’établissant de rapport de droit qu’entre le preneur principal et le sous-preneur, ce dernier ne peut être tenu d’assumer le paiement des indemnités d’occupation postérieurement à la résiliation du bail principal.

Le président du tribunal de grande instance de Melun ayant constaté la résiliation de plein droit du bail principal à effet du 1^er avril 2012 par ordonnance de référé du 5 octobre 2012, aucune somme ne peut être mise à la charge de la société PSE Z postérieurement au 1^er avril 2012.

Le premier mars 2012, la société LE B C a fait délivrer à M. Y un commandement de payer visant la clause résolutoire indiquant que les loyers impayés s’élevaient, au 21 février 2012, à la somme de 25 803, 93 euros.

En conséquence, la créance de la société LE B C à l’encontre de la société PSE Z sera arrêtée à la somme totale de 27 853, 93 euros, représentant le montant des loyers et charges dus au mois de février 2012, soit 25 803, 93 euros, augmenté de 2 050 euros au titre des loyers et charges du mois de mars 2012.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a jugé que la bailleresse pourrait recouvrer sa créance à l’encontre du sous-locataire, la société PSE Z jusqu’à concurrence de la somme de 48 166, 19 euros.

Subséquemment, et par substitution de motifs, le jugement sera en revanche confirmé en ce qu’il a débouté la société LE B C de sa demande en paiement des indemnités d’occupation postérieures au 17 décembre 2012.

II) Sur les demandes accessoires

La société PSE Z, qui succombe pour l’essentiel, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du premier jugement relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles étant, par ailleurs, confirmées.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant jugé que la société LE B C pourrait recouvrer sa créance à l’encontre du sous-locataire, la société PSE Z jusqu’à concurrence de la somme de 48 166, 19 euros ;

Statuant à nouveau sur ce chef

DIT que la société LE B C pourra recouvrer sa créance à l’encontre du sous-locataire, la société PSE Z, jusqu’à concurrence de la somme de 27 853, 93 euros ;

Ajoutant au jugement entrepris

DÉBOUTE la société civile immobilière LE B C du surplus de ses demandes et de sa demande en paiement de la somme de 32 800 euros formée dans le cadre de son appel incident;

DÉBOUTE la société PSE Z de ses demandes, fins et prétentions ;

VU l’article 700 du Code de procédure civile, condamne la société PSE Z à payer à la SCI LE B C une indemnité de 3 000 euros ;

CONDAMNE la société PSE Z aux dépens de la procédure d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE