Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 05 AVRIL 2016

(n° 223 , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/00059

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 Novembre 2014 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 14/01393

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE ARCHEBANC 69 AV D E 94200 IVRY SUR SEINE agissant poursuites et diligences de son syndic le Cabinet X inscrit au RCS de LISIEUX B 490 279 510 lui même pris en la personne de ses représentants légaux et dont le siège social est sis

XXX

XXX

Représentée par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET – HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

assistée de M^e Christine PAULET, substituant M^e Xavier PAULET avocat au barreau de PARIS, toque : P0358

INTIMEE

SCI Y agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux

5 CHEMIN DES TUILERIES

XXX

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

assistée de M^e Stéphane JOFFROY, avocat au barreau de PARIS, toque : C2073

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Février 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Martine ROY-ZENATI, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Martine ROY-ZENATI, Présidente de chambre

Madame Evelyne LOUYS, Conseillère

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^lle Véronique COUVET

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Martine ROY-ZENATI, président et par M^lle Véronique COUVET, greffier.

La Sci Y est propriétaire de locaux commerciaux et de parkings dans la copropriété de l’immeuble du 69, C D E à Ivry sur Seine.

Elle a entrepris, en février 2013, l’édification d’un mur en parpaings entre son parking n° 45 et celui mitoyen n° 44 en vue de la création d’un box avec portail fermant ses deux emplacements sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le 3 octobre 2014, le syndicat des copropriétaires Résidence Archebanc 69 C D E à XXX, représenté par son syndic, le Cabinet X, a fait assigner la Sci Y aux fins de constat du caractère illicite de l’ouvrage construit, en démolition dudit ouvrage, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance et en paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire du 6 novembre 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes ;

— constaté l’absence de trouble manifestement illicite imputable à la Sci Y ;

— dit n’y avoir lieu à faire injonction au syndicat des copropriétaires de produire les noms et coordonnées des copropriétaires titulaires des lots de parkings fermés ;

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision le 26 décembre 2014.

Par ses dernières conclusions transmises le 16 février 2016, il demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise et de :

— dire illicites au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, les ouvrages édifiés par la Sci Y,

— ordonner, en conséquence, à la Sci Y, en exécution de la résolution n° 46 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 mai 2013, de démolir lesdits ouvrages sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du jour de la signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner la Sci Y au paiement d’une somme de 4 000 euros HT au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ses dernières conclusions transmises le 16 février 2016, la Sci Y demande à la cour de confirmer l’ordonnance entreprise et de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 février 2016.

SUR CE, LA COUR

Considérant que le Syndicat des copropriétaires soutient que la construction de l’ouvrage litigieux sans autorisation de l’assemblée générale constitue un trouble manifestement illicite'; que l’assemblée générale du 30 mai 1985 a refusé l’autorisation de clore les garages privatifs'; que les murs en parpaings empiètent sur les parties communes'; qu’il appartient à la Sci Y de rapporter la preuve d’une autorisation’régulière ; que ladite clôture méconnaît également les stipulations du règlement intérieur'; qu’il est impossible d’accéder à certaines canalisations communes et au coffrage de fibres optiques'; qu’enfin, la construction cause préjudice aux autres copropriétaires et porte atteinte au libre exercice de leurs droits';

Considérant que la Sci Y conclut à l’absence de trouble manifestement illicite'; qu’il n’existe aucun empiétement sur les parties communes'; que d’autres copropriétaires ont édifié des parkings fermés'; que les murs litigieux ont été réalisés en retrait, à l’intérieur de son lot de copropriété, si bien qu’il n’y a aucune atteinte ni aux parties communes, ni au droit de propriété des voisins'; qu’il n’y a pas eu de changement de destination puisqu’il s’agit toujours d’emplacement de parking ;

Considérant que selon l’article 809 alinéa 1 du code de procédure civile': «'Le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'»';

Considérant que tous les travaux privatifs, sans aucune distinction, réalisés dans ou prenant appui sur les parties communes, doivent être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires'; que l’exigence d’autorisation est d’une extrême généralité’et l’information donnée au syndic par courriel du 28 février 2013 ne saurait pallier l’absence d’autorisation ; que de même, le fait que d’autres emplacements de parking aient été clôturés aux différents niveaux du sous-sol de l’immeuble sans que cela n’ait jamais suscité aucune réaction de la part du syndicat des copropriétaires ni du syndic’est inopérant'; que n’a pas davantage de portée le témoignage de M. Z A qui, dans un courriel du 25 mars 2013, atteste de ce que «'lors d’une AG après 1989, nous avons obtenu la possibilité de fermeture de nos parkings à la seule condition de les fermer par module de 2 parkings à la fois..'»'; que lors de l’assemblée générale du 30 mai 2013, les copropriétaires ont émis une position contraire, la résolution n° 46 prévoyant la dépose de la porte de garage et la démolition des murs en parpaings';

Considérant que l’assemblée générale des copropriétaires du 30 mai 1985 – résolution n° 9 ' a refusé de donner aux copropriétaires l’autorisation de clore les garages privatifs’et que le règlement de copropriété, avant la modification intervenue en 2014, dans sa section 2, article 4, fait figurer la totalité du sol dans les parties communes ; qu’il appartient à la Sci Y de rapporter la preuve d’une autorisation donnée aux copropriétaires et non au syndicat de sorte qu’elle ne peut, comme elle le fait, tenter de tirer argument de ce que syndicat n’a pas communiqué tous les procès verbaux d’assemblée de 1986 à 2015, cinq procès verbaux étant manquants';

Considérant qu’indépendamment des constatations d’huissier non contradictoires produites par chacune des parties, il est dès lors établi et non contesté que, pour transformer les emplacements de parking pour véhicules automobiles en un box fermé, la société Y, qui a édifié deux murs en parpaings construits en limite de la place voisine et reposant sur les parties communes, devait obtenir au préalable une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires';

Considérant que l’huissier constate dans son procès-verbal dressé le 5 février 2015, «'une canalisation en fonte passe à droite de la porte du boxe'» qu’il s’agit selon l’appelant qui n’a pas été démenti, d’une colonne d’eau froide desservant le bâtiment C'; qu’ «'Il y a une canalisation d’eaux usées du Bâtiment A. Elle entre dans le box à hauteur de l’emplacement n° 44. Il passe aussi des câbles électriques et de la fibre optique'»'; que concernant le coffret de fibres optiques dont la réalité est contestée par la Sci Y, le constat d’huissier du 28 février 2013 en relève également la présence';

Considérant qu’il est avéré, en application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, que les canalisations sont communes lorsqu’elles desservent plusieurs lots ou qu’elles sont afférentes à un élément d’équipement commun’et que selon le règlement de copropriété, sont parties communes les canalisations et branchements généraux jusqu’au départ des canalisations';

Considérant que ces éléments d’équipement commun doivent être accessibles en cas d’avaries de sorte que la Sci Y ne pouvait clore ses parkings sans solliciter et obtenir préalablement à la réalisation des travaux l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires';

Considérant que les ouvrages construits par la Sci Y sans autorisation préalable, constituent un trouble manifestement illicite auquel le juge des référés doit mettre fin de sorte qu’il doit être fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de démolition des dits ouvrages selon les modalités précisées ci-après';

Considérant qu’en conséquence, l’ordonnance entreprise doit être infirmée';

Considérant que l’équité commande de faire bénéficier le Syndicat des copropriétaires Résidence Archebanc 69 C D E à Ivry sur Seine, représenté par son syndic, d’une indemnité de procédure ;

Que la Sci Y, qui succombe, supportera les entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise,

Statuant à nouveau,

Ordonne à la Sci Y de procéder ou faire procéder à la démolition des ouvrages à savoir les murs en parpaing et à la dépose de la porte de garage, ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt,

Condamne la Sci Y à payer au Syndicat des copropriétaires Résidence Archebanc 69 C D E à Ivry sur Seine, représenté par son syndic, le Cabinet X, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la Sci Y aux dépens de première instance et d’appel..

LE GREFFIER LE PRESIDENT