Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 19 octobre 2012, n° 10/08972

TGI Nice 21 avril 2010

CA Aix-en-Provence
Infirmation 19 octobre 2012

Arguments

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Accepté
Absence de notification des travaux
La cour a estimé que la société des Hôtels Gabois n'a pas procédé à la notification préalable des travaux, ce qui l'empêche de bénéficier de l'abattement sur la valeur locative consécutif à la prise en compte des travaux effectués.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, 19 oct. 2012, n° 10/08972
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	10/08972
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nice, 21 avril 2010, N° 09/48

Sur les parties

Avocat(s) :	Elodie MARCET
Parties :	Société WELCOME IMMEUBLE c/ SARL DES HOTELS GABOIS SAG

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

11^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 19 OCTOBRE 2012

N°2012/497

Rôle N° 10/08972

XXX

SARL DES HOTELS GABOIS SAG

Grosse délivrée

le :

à :

M^e JM SIDER

SELARL BOULAN CHERFILS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 21 Avril 2010 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 09/48.

APPELANTE

XXX prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant XXX d’Or – XXX

représentée par M^e Jean-michel SIDER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE aux lieu et place de la SCP SIDER, avoués

Plaidant par M^e BRAULT, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Elodie MARCET du barreau de Paris

INTIMEE

SARL DES HOTELS GABOIS SAG prise en la personne de son gérant en exercice Monsieur C Z, demeurant XXX – XXX

représentée par la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE aux lieu et place de la SCP BOTTAI GEREUX BOULAN, Avoués

Plaidant par la ASS ANDREI – ZUELGARAY, avocats au barreau de NICE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 12 Septembre 2012 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Claude DJIKNAVORIAN, Conseiller, et Madame A B, Conseillère

Monsieur Jean-Claude DJIKNAVORIAN, Conseiller, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Daniel ISOUARD, Président

Monsieur Jean-Claude DJIKNAVORIAN, Conseiller

Madame A B, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Mireille LESFRITH.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Octobre 2012.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Octobre 2012.

Signé par Monsieur Daniel ISOUARD, Président et Madame Mireille LESFRITH, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 18 juillet 2000 la société Welcome Immeuble a renouvelé à Monsieur Y Z aux droits duquel se trouve actuellement la société des Hôtels Gabois la location d’un immeuble situé à Villefranche-sur-mer (Alpes-Maritimes), place Amélie Polonais et XXX, à destination exclusive d’hôtel, bar, restaurant, boutique avec effet à compter du 1^er juillet 2000 pour une durée de 9 ans moyennant un loyer de

440 000 francs (67 077,57 €) par an hors taxes et hors charges.

Le 14 novembre 2008, la société Welcome Immeuble a donné congé à la société des Hôtels Gabois pour le 30 juin 2009 avec offre de renouvellement contre un nouveau loyer annuel de 280 000 euros.

Par jugement du 21 avril 2010, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nice a principalement :

— constaté l’accord des parties pour le renouvellement du bail à compter du 1^er juillet 2009,

— dit que le loyer sur renouvellement n’était pas soumis à plafonnement et devait être fixé selon la valeur locative,

— dit que le bénéfice des dispositions de l’article L. 311-4 (en réalité L. 311-3) du Code du tourisme demeurait applicable au profit de la société des Hôtels Gabois pour les travaux ainsi autorisés par avance par le bail et précisément énumérés et dit en conséquence que la propriétaire ne peut prétendre à une majoration du loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution desdits travaux réalisés par la locataire et autorisés par avance par le bail, avant l’expiration d’un délai de 12 ans suivant la réalisation desdits travaux,

— désigné un expert pour fournir à la juridiction tous éléments permettant d’estimer la valeur locative des locaux au 1^er juillet 2009,

— fixé le loyer provisionnel à la somme de 80 000 euros.

Le 11 mai 2010, la société Welcome Immeuble a interjeté appel de cette décision. Sa critique du jugement porte sur la disposition prévoyant qu’elle ne peut prétendre à une majoration du loyer pour les travaux d’amélioration autorisés par le bail et elle demande que le loyer du bail renouvelé soit calculé selon l’état des locaux tel qu’il existe lors du renouvellement sans diminution pour les travaux effectués par le locataire.

Elle soutient que les dispositions d’ordre public des articles L. 311-1 à L. 311-4 du Code du tourisme prévoient une notification des travaux prévus au X et que cette formalité substantielle n’a pas été respectée ; elle ajoute que cette notification fait courir le délai de douze ans durant lequel ces travaux d’amélioration ne peuvent être pris en compte pour la fixation du nouveau loyer, ce qui confirme la nécessité de ladite notification.

Subsidiairement, si les travaux exécutés étaient reconnus comme devant être exclus du loyer, elle demande d’une part que le départ du délai de douze ans soit fixé au 18 juillet 2000 et d’autre part que l’expert indique s’il est possible de déterminer la valeur locative en l’état antérieur des travaux autorisés et dans le cas contraire les éléments permettant de procéder à l’abattement pour travaux d’amélioration autorisés.

Elle demande que le loyer provisionnel soit porté à la somme de 120 000 euros par an et la condamnation de la société des Hôtels Gabois à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société des Hôtels Gabois conclut à la confirmation du jugement attaqué souhaitant que la mission de l’expert soit complétée par la recherche de l’abattement applicable du fait des travaux réalisés en cours de bail. Elle souhaite le rejet de la demande de loyer provisionnel de son adversaire et la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle allègue que l’autorisation d’effectuer les travaux d’amélioration avait été donnée par le bail rendant inutile la notification prévue par l’article L. 311-3 du Code du tourisme.

* *

* * *

* *

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article L. 311-1 du Code du tourisme énonce que le propriétaire d’un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s’opposer, nonobstant toute clause contraire, à l’exécution des travaux d’équipement et d’amélioration que le locataire, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité et énumère ces travaux.

L’article L. 311-2 du même code énonce : 'Le locataire doit, avant de procéder aux travaux, notifier son intention à son propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Un plan d’exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés sont joints à cette notification. Dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 311-1 (travaux affectant le gros 'uvre) le propriétaire dispose d’un délai de deux mois pour informer dans la même forme le locataire de son acceptation ou de son refus. Le défaut de réponse est réputé valoir accord'.

L’article L. 311-3 toujours du même code ajoute : 'Pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l’expiration du délai d’exécution mentionné à l’article L. 311-2, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution des travaux mentionnés à l’article L. 311-1'.

Le bail stipule à son paragraphe 8 concernant les travaux, après les dispositions habituelles relatives les obligations du preneur :

'D’ores et déjà le X autorise le PRENEUR à faire certains travaux, après avoir obtenu toutes les autorisations administratives nécessaires en pareille matière, sous les conditions suivantes :

— présentation d’un projet,

— pas d’atteinte au gros 'uvre et à la sécurité de l’immeuble,

— les travaux seront exécutés sous le contrôle d’un architecte ou d’un bureau de contrôle agréé par le X,

— le X autorise d’ores et déjà les travaux suivants :

* aménagement de six chambres supplémentaires (6) en lieu et place de la réception et de la cuisine du restaurant et l’aménagement de la réception, salons office et salle du petit déjeuner et bureau du XXX.

* Les planchers de la partie centrale et de la partie sud ouest seront refaits dans le même esprit que l’ont été les dalles des étages dans les années 55 et 60. Les voûtes au rez de quai dans la partie Nord Est ne seront pas touchées. Si elles devaient l’être une autorisation préalable du propriétaire serait nécessaire'.

La notification préalable prévue par l’article L. 311-2 du Code du tourisme constitue une formalité nécessaire pour que le locataire puisse bénéficier de l’abattement sur la valeur locative consécutif à la prise en compte des travaux effectués.

Il est constant que la société des Hôtels Gabois n’a pas procédé à cette notification.

Certes l’article L. 311-2 du Code du tourisme n’est pas d’ordre public et les parties peuvent y renoncer par une disposition non équivoque.

La société des Hôtels Gabois se prévaut pour cela de l’autorisation stipulée au bail concernant les travaux relatifs à la création de six nouvelles chambres et à la réfection des planchers.

Mais d’une part si le bail autorise le preneur à réaliser certains travaux il ne contient aucune disposition le dispensant de la formalité de la notification préalable.

D’autre part cette notification préalable ne porte pas seulement sur l’indication des travaux que le preneur a l’intention d’effectuer mais doit également comporter un plan d’exécution et le devis descriptif et estimatif des travaux projetés.

Or force est de constater que si le bail autorise les travaux, aucune disposition relative à leur plan d’exécution et à leur devis descriptif et estimatif n’y figure et ces documents n’y sont pas annexés.

Au surplus l’autorisation de travaux donnée par le bail prévoit également la présentation du projet.

La société des Hôtels Gabois prétend que le gérant de la société Welcome Immeuble aurait signé les plans le 28 août 2000 mais elle ne produit aucun élément établissant cette affirmation.

Dès lors la stipulation du bail autorisant les travaux ne s’avère pas suffisante pour s’analyser en une dispense du preneur de la notification de réaliser ceux-ci et de produire les documents prévus.

La société des Hôtels Gabois ayant réalisé les travaux d’aménagement sans procéder à la notification préalable ne peut bénéficier des dispositions de l’article L. 311-3 du Code du tourisme prévoyant que les travaux réalisés ne peuvent être pris en compte dans la fixation du loyer renouvelé.

La réformation du jugement déféré s’impose de ce chef.

Aucun des éléments fournis ne montre que le nouveau loyer, même calculé en prenant en compte les travaux effectués, sera supérieur à la somme de 80 000 euros par an allouée à titre de loyer provisionnel. La demande d’augmentation de ce loyer formée par la société Welcome Immeuble doit être rejetée.

Le jugement attaqué doit être confirmé pour le surplus, ses autres dispositions n’étant pas contestées.

Succombant à la procédure, la société des Hôtels Gabois doit être condamnée à payer à la société Welcome Immeuble la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

* *

* * *

* *

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;

Réforme le jugement du 21 avril 2010 du tribunal de grande instance de Nice en ce qu’il a :

' dit que nonobstant l’absence de respect par le locataire de la formalité de notification préalable prévue par l’article L. 311-3 (en réalité L. 311-2 ) du Code du tourisme, le bénéfice des dispositions de l’article L. 311-4 (en réalité L. 311-3) dudit code demeurent applicables à son profit pour les travaux ainsi autorisés par avance par le bail, et précisément énumérés,

dit, en conséquence, que le propriétaire ne peut prétendre à une majoration du loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution desdits travaux réalisés par la locataire et autorisés par avance par le bail, avant l’expiration d’un délai de 12 ans suivant la réalisation desdits travaux’ ;

Dit que le loyer renouvelé doit se calculer selon l’état des locaux lors du renouvellement du bail ;

Rejette la demande d’augmentation du loyer provisionnel ;

Confirme les autres dispositions du jugement attaqué ;

Condamne la société des Hôtels Gabois à payer à la société Welcome Immeuble la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société des Hôtels Gabois aux dépens d’appel et dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT