Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 15 MARS 2016

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/17996

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Juillet 2014 -Tribunal d’Instance de XXX arrondissement – RG n° 11-13-000526

APPELANT

Syndicat des copropriétaires DU 100 AVENUE DU GÉNÉRAL BIZOT – XXX, pris et représenté par M^e Z X, ès-qualités d’administrateur judiciaire provisoire

XXX

XXX

Représenté et assisté de M^e Philippe BAUDOIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0373

INTIMÉE

Société GROUPE CHERPANTIER SAS, prise en la personne de son gérant en exercice

N° de SIRET : 397 478 504 00095

XXX

XXX

Représentée et assistée de M^e Linda HALIMI-BENSOUSSAN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0427

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Février 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre

Madame Sabine LEBLANC, Conseillère

Madame B C, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Fabienne LEFRANC

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par M^me Christelle MARIE-LUCE, greffier présent lors du prononcé.

***

Vu le jugement prononcé le 10 juillet 2014 par le tribunal d’instance du 12^e arrondissement de Paris, qui, saisi sur assignation délivrée le 26 juillet 2013 à la requête de la SAS Groupe Cherpantier au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX à XXX pour voir constater que celui-ci était occupant sans droit ni titre du lot n°2 de l’immeuble et ordonner son expulsion, a :

— constaté que le la SAS Groupe Cherpantier avait prêté le lot n°2 de la copropriété située XXX au syndicat des copropriétaires entre le 17 mars 2011 et le 24 décembre 2012,

— dit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX à XXX , représenté par son syndic la S.A.R.L. Adni-Copagim, occupait sans droit ni titre le lot n°2 de l’immeuble depuis le 25 décembre 2012, qu’il devait laisser libre de toute occupation ces locaux, enlever le mobilier et remettre les clés à l’étude de Maître Emmanuel Wapler,

— accordé au syndicat des copropriétaires un délai de huit mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux,

— à défaut d’avoir libéré les lieux dans ce délai, ordonné l’expulsion du syndicat des copropriétaires ainsi que celle de tous occupants de son chef deux mois après le commandement d’avoir à libérer les lieux et statué sur le sort des meubles,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation à un montant de 700 euros par mois à compter du 25 décembre 2012 et jusqu’à la libération des lieux et condamné le syndicat des copropriétaires à en acquitter le montant,

— débouté la SAS Groupe Cherpantier du surplus de ses demandes,

— débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes reconventionnelles de dommages et intérêts et d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ;

Vu l’appel interjeté de ce jugement le 27 août 2014 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX à XXX, représenté par Maître X es-qualité d’administrateur judiciaire, qui, aux termes de ses conclusions notifiées le 25 novembre 2014, prie la cour de :

— infirmer le jugement entrepris,

— constater que M^me D Y n’est pas sa préposée et débouter en conséquence la SAS Groupe Cherpantier de ses demandes,

— à titre subsidiaire, constater en tant que de besoin l’existence d’un prêt à usage entre la SAS Groupe Cherpantier et lui-même, que le lot n°2 continue à servir à l’usage de services communs pour lequel la SAS Groupe Cherpantier le lui a prêté,

— condamner la SAS Groupe Cherpantier à lui payer la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice que lui a causé son action manifestement abusive ;

— condamner la SAS Groupe Cherpantier aux dépens de première instance et d’appel et à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 19 janvier 2015 par la SAS Groupe Cherpantier, intimé et appelant à titre incident, qui demande à la cour de :

— confirmer partiellement le jugement déféré en ce qu’il condamné le syndicat des copropriétaires à quitter les lieux et à payer une indemnité d’occupation,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses prétentions,

— dire que le syndicat des copropriétaires occupe sans droit ni titre le lot n°2 et le condamner à lui payer la somme de 37 600 euros au titre du préjudice de jouissance du 17 mars 2011 au 31 janvier 2015 ainsi que les intérêt de retard au taux légal portant sur cette somme à compter du 26 juillet 2013, date de l’assignation,

— ordonner l’expulsion du syndicat des copropriétaires du lot n°2 de l’immeuble et le condamner à lui payer la somme de 15 000 euros au titre du préjudice d’immobilisation,

— dire que les occupants devront retirer tout le mobilier leur appartenant et remettre ensuite les clés à l’étude de Maître Wapler,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et tous occupants de leur chef à compter de la décision à intervenir à lui payer une indemnisation d’un montant de 100 euros par jour de présence dans l’immeuble,

— à titre subsidiaire, dire qu’il existe un contrat de louage verbal entre le syndicat des copropriétaires et lui-même et condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme mensuelle de 800 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter de la mise en copropriété de l’immeuble et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires et tous les occupants de leur chef aux dépens et à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 12 janvier 2016 ;

Considérant que pour l’exposé des faits, de la procédure et des prétentions initiales des parties, il convient de se rapporter aux termes du jugement déféré ;

Qu’il suffit seulement de rappeler que :

— La SAS Claeyssen, devenue SAS Groupe Cherpantier, a acquis, suivant acte authentique en date du 20 juillet 2010, l’immeuble situé XXX à Paris en son entier, l’acte de vente stipulant le transfert à l’acquéreur du contrat de travail de M^me Y en qualité de concierge de l’immeuble, contrat prévoyant le versement d’un salaire et la mise à disposition d’un logement de fonction de 33 m²,

— par acte authentique du 17 mars 2011, la SAS Groupe Cherpantier a fait établir un état descriptif de division et un règlement de copropriété de l’immeuble, suivant lequel le logement occupé par M^me Y devenait le lot n°2,

— la SAS Groupe Cherpantier a vendu certains lots et a conservé la propriété de certains autres, dont le lot n°2 ;

Considérant que le syndicat des copropriétaires, faisant valoir qu’aucune décision de l’assemblée générale des copropriétaires n’a autorisé l’embauche d’un gardien et ne s’est prononcée sur ce point, soutient que la mise en copropriété de l’immeuble ne saurait entraîner un transfert automatique du contrat de travail de la salariée de l’ancien propriétaire de l’immeuble au syndicat des copropriétaires nouvellement créé, que M^me Y n’est pas sa préposée de sorte que la SAS Groupe Cherpantier n’est pas fondé à prétendre qu’il occupe sans droit ni titre le lot privatif n°2 ;

Mais considérant que le tribunal, par des motifs pertinents justement déduits des faits de la cause et approuvés par la cour, a retenu à bon droit que le syndicat des copropriétaires, qui bénéficiait des prestations de gardiennage et payait le salaire de la gardienne de l’immeuble, avait entendu se voir transférer le contrat de travail de M^me Y ;

Qu’en effet :

— si lors de la division de l’immeuble en lots et de l’établissement du règlement de copropriété, aucune disposition n’a été prévue par la SAS Groupe Cherpantier quant au maintien du poste de la gardienne de l’immeuble et du sort du contrat de travail, dont celle-ci était titulaire, il n’en demeure pas moins que le syndicat des copropriétaires a assumé la charge du salaire de la gardienne, a approuvé le budget prévisionnel des années 2011 et 2012 incluant le salaire de la gardienne et le montant des charges sociales afférentes à ce salaire lors de son assemblée générale du 14 avril 2011,

— la reconnaissance par le syndicat des copropriétaires de sa qualité d’employeur de la gardienne de l’immeuble est confirmée par la décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires du 11 décembre 2012 de ne pas licencier la gardienne ;

Considérant que la SAS Groupe Cherpantier fait observer que le lot n°2 de copropriété lui appartenant est une partie privative et prétend qu’il ne peut pas lui être imposé une utilisation de son bien qu’elle n’a pas souhaité, alors qu’il incombe au syndicat des copropriétaires de mettre à la disposition de M^me Y un logement de fonction, et que le syndicat des copropriétaires ne dispose d’aucun droit ni titre justifiant l’occupation de ce lot ; qu’elle fait remarquer que le licenciement de la gardienne ne constitue pas un préalable nécessaire à la restitution du local qu’elle occupe et qu’il appartenait au syndicat des copropriétaires de prendre une décision quant au logement de la gardienne ; qu’elle ajoute subsidiairement que la gardienne bénéficiant du lot n°2 en raison de sa fonction en tant qu’accessoire à son contrat de travail, il appartenait au syndicat des copropriétaires de supporter les charges afférentes à ce logement et qu’elle a vainement tenté de percevoir un loyer auprès du syndicat des copropriétaires, de telle sorte que la mise à disposition du lot n°2 ne peut constituer une mise à disposition gratuite au profit de M^me Y, mais plutôt au titre d’un contrat de louage verbal ;

Que le syndicat des copropriétaires prétend que la SAS Groupe Cherpantier ne peut obtenir la restitution de son bien avant la cessation du contrat de travail de M^me Y et que la suppression du service commun de gardiennage, qui est un préalable à la procédure de licenciement de la gardienne, nécessite une majorité qualifiée ;

Mais considérant qu’ayant exactement relevé que M^me Y occupait la loge en vertu de son contrat de travail et que le syndicat des copropriétaires occupait juridiquement les lieux, sans disposer d’un contrat écrit, du fait de sa qualité d’employeur de M^me Y depuis le 17 mars 2011, que la SAS Groupe Cherpantier, professionnel de l’immobilier, avait laissé l’usage de la loge à la gardienne, n’avait jamais réclamé de loyer au syndicat des copropriétaires, mais avait souhaité en septembre 2012, dix huit mois plus tard, reprendre l’usage de son bien sans réclamer à celui-ci de contrepartie financière et avait ainsi volontairement et gratuitement laissé l’usage de la loge au syndicat des copropriétaire, en a justement déduit par des motifs pertinents, auxquels souscrit la cour, l’existence d’un prêt à usage consenti au syndicat des copropriétaires, ce qui exclut l’existence d’un bail verbal ;

Qu’en effet, lorsque la SAS Groupe Charpentier a transféré au syndicat des copropriétaires le contrat de travail de M^me Y comportant le bénéfice de son logement, en s’abstenant de clarifier, en particulier lors de l’établissement du règlement de copropriété, le statut de la gardienne et la question de son logement, tout en constituant la loge en lot privatif dont elle a conservé la propriété, cette société n’a demandé au syndicat des copropriétaires aucune contrepartie financière et ne lui en a pas davantage réclamé par la suite, contrairement à ce qu’elle prétend ;

Considérant que le licenciement de la gardienne n’étant pas une condition préalable impérative à la restitution de son logement à la SAS Groupe Cherpantier et celui-ci, en l’absence de terme naturel prévisible du prêt à usage consenti au syndicat des copropriétaires, est en droit d’y mettre fin en respectant un délai de préavis raisonnable ;

Que le tribunal a ainsi retenu à juste titre qu’un délai de trois mois à compter de la réception de la demande de restitution des lieux était raisonnable et que le syndicat des copropriétaires était ainsi devenu occupant sans droit ni titre du logement de la gardienne depuis le 25 décembre 2012 ;

Considérant que le montant de l’indemnité d’occupation mise à la charge du syndicat des copropriétaires et arrêté par le premier juge n’est pas utilement contesté par la SAS Groupe Cherpantier, qui n’articule aucune critique du jugement sur ce point ; qu’il convient de préciser que cette indemnité d’occupation est destinée à réparer le préjudice de jouissance subi par la SAS Groupe Cherpantier et qu’il n’y a pas lieu d’en liquider le montant global en se basant sur la date du 17 mars 2011 comme point de départ de l’exigibilité de cette indemnité, puisqu’elle n’est exigible qu’à compter du 25 décembre 2012 ;

Considérant que le délai de huit mois à compter de la signification du jugement accordé par le tribunal au syndicat des copropriétaires pour quitter les lieux n’est pas davantage critiqué ;

Qu’aucune des parties ne faisant état de la signification du jugement, qui n’est pas assorti de l’exécution provisoire, il y a seulement lieu de dire que ce délai courra à compter de la signification de l’arrêt ;

Considérant que la demande de la SAS Groupe Cherpantier tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaire à lui verser une indemnité de 15 000 euros au titre d’un préjudice d’immobilisation n’est pas fondée et sera rejetée ;

Qu’en effet, l’immobilisation de ce bien résulte du fait de la SAS Groupe Cherpantier qui a fait le choix de privatiser le lot constituant le logement de la gardienne, sans régler la question de son logement lors de la mise en copropriété, alors même qu’étant professionnel de l’immobilier elle était nécessairement avertie des conséquences de ce choix ;

Qu’en outre, l’occupation de ce lot ne lui interdisait pas de le proposer à la vente et elle ne démontre pas avoir tenté de le faire ;

Considérant que la demande de la SAS Groupe Cherpantier à voir condamner le syndicat des copropriétaires et tous les occupants de son chef au paiement d’une indemnité de 100 euros par jour de présence dans son lot à compter du présent arrêt d’une part fait double emploi avec l’indemnité d’occupation mise à la charge du syndicat des copropriétaires, d’autre part ne peut viser des occupants non désignés et qui de surcroît ne sont pas dans la cause ; qu’elle en sera donc déboutée ;

Considérant qu’eu égard au sens du présent arrêt, l’action de la SAS Groupe Cherpantier ne revêt pas le caractère abusif que lui prête le syndicat des copropriétaires de telle sorte que la demande de dommages et intérêts qu’il forme de ce chef sera rejetée ;

Que, pour le même motif, la syndicat des copropriétaires supportera les dépens d’appel et sera débouté de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que l’équité ne commande pas d’allouer à la SAS Groupe Cherpantier une indemnité pour ses frais hors dépens sur le fondement de ce texte ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré,

l’émondant sur le point de départ du délai pour quitter les lieux accordé au syndicat des copropriétaires, dit que le point de départ de ce délai s’entend à compter de la signification du présent arrêt,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX à XXX aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT