Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 5-7

ARRÊT DU 12 AVRIL 2016

(n° 63, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 2014/23185

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 octobre 2014

rendu par le Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/17695

APPELANT :

— M. C X

Nationalité : Française

Demeurant : XXX

Représenté par :

— Maître Frédérique ETEVENARD,

avocat au barreau de PARIS,

toque : K0065

XXX

— Maître Audrey CHELLY SZULMAN,

avocate au barreau de PARIS,

toque : E1406

XXX

et

INTIMÉ :

— M. S T DES FINANCES PUBLIQUES DE L’ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE PARIS,

Pôle de Gestion Fiscale Paris Nord-Est

Ayant ses bureaux : XXX

F (Autre) en vertu d’un pouvoir spécial

Représenté par :

— La SCP NABOUDET – HATET,

avocats associés au barreau de PARIS,

toque : L0046

XXX

— à l’audience par M. E F, inspecteur des finances publiques, muni d’un pouvoir

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 février 2016, en audience publique, l’avocat de l’appelant et le représentant de l’intimé ne s’y étant pas opposés, devant M^me K L, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— M^me I J- AMSELLEM, présidente

— M^me K L, conseillère

— M^me Laurence FAIVRE, conseillère

GREFFIER, lors des débats : M. U V-W

ARRÊT :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me I J- AMSELLEM, présidente et par M. U V-W, greffier.

* * * * * * * *

Faits et procédure

M^me Q Z est décédée le XXX, laissant pour lui succéder pour un quart en pleine propriété sa soeur, M^me G Z, veuve X, décédée le XXX et aux droits de laquelle vient son fils, M. C X.

M. O Y, qu’un testament olographe du 24 mars 2001 avait institué légataire de l’usufruit de l’appartement situé 3/5, square A B à Paris 17^e, y a renoncé par acte du 15 novembre 2007. Il a, en revanche, continué à bénéficier d’un contrat de prêt à usage gratuit de l’appartement consenti à son profit par M^me Q Z, le 17 juin 2006 pour une durée de 20 ans. Le prêt à usage, qui a été enregistré par acte authentique publié au neuvième bureau de la conservation des hypothèques de Paris le 10 août 2006, a été évalué à 12 500 €.

Dans la déclaration de succession de Q Z, enregistrée le 3 février 2009, cet appartement a été évalué à la somme de 139 000 euros.

Par proposition de rectification du 22 août 2011, l’administration fiscale a remis en cause la valeur ainsi déclarée, qu’elle a portée à 250 790 euros.

En réponse aux observations de M. X du 30 septembre 2011, l’administration fiscale a ramené cette valeur à la somme de 201 062 euros.

Saisie à la demande des héritiers de M^me Q Z, la commission départementale de conciliation a, par avis du 11 décembre 2012, estimé la valeur vénale de cet appartement à la somme de 201 062 euros. Elle a accepté de déduire de la valeur vénale du bien, 251 328 €, la somme de 50 266 € correspondant à un abattement de 20 % au titre du droit grevant le bien : « La commission, compte tenu de l’âge de l’emprunteur à la date de signature du prêt à usage (84 ans), et des contraintes liées au bien en cause (durée du prêt à usage, absence de loyers, et totalité des travaux, charges de copropriété, taxe foncière et primes d’assurances à la charge de l’emprunteur), propose d’appliquer un abattement de 20 % sur la valeur libre d’occupation du bien ».

Cet avis et ses conséquences financières ont été notifiés le 22 mars 2013 et l’imposition supplémentaire a été mise en recouvrement par un avis du 31 mai 2013, pour un montant en principal de 6 982 euros assorti de 1 843 euros de pénalités.

M. X a contesté ce rappel d’impôt par réclamation du 3 juillet 2013, celle-ci ayant fait l’objet d’une décision de rejet du 12 août 2013.

Par exploit du 7 octobre 2013, M. X a fait assigner S T des finances publiques d’Ile-de-France et du département de Paris devant le tribunal de grande instance de Paris, en contestation du redressement.

Par jugement en date du 3 octobre 2014, le Tribunal de grande instance de Paris a :

— débouté M. C X de l’ensemble de ses demandes,

— confirmé la décision de rejet du 12 août 2013,

— condamné M. C X aux dépens.

La Cour,

Vu l’appel interjeté le 19 novembre 2014 par M. X ;

Vu les conclusions de M. X, notifiées le 10 juin 2015, dans lesquelles il demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien-fondé dans son appel,

en conséquence,

— infirmer le jugement déféré,

Et, statuant à nouveau,

à titre principal,

— débouter Monsieur S T des finances publiques d’Ile de France et du département de Paris-pôle de gestion fiscale de Paris nord-est de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner l’administration à lui payer la somme de 6.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de la régularité de la procédure et de la preuve de l’insuffisance d’évaluation, M. X soutient que le tribunal a méconnu les exigences de l’article L. 17 du Livre des procédures fiscales en ne recherchant pas si la décote appliquée par l’administration dans la proposition de rectification était de nature à corriger la valeur de l’immeuble libre d’occupation. Il conclut que l’administration aurait du prendre en compte les loyers non perçus afin de calculer la décote totale.

Vu les conclusions de M. S T des finances publiques d’Ile-de-France, pôle de gestion fiscale de Paris nord-est, notifiées le 23 janvier 2015, dans lesquelles il demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris,

— dire et juger que la procédure de rectification est régulière,

— confirmer la décision de rejet du 12 août 2013,

— condamner M. X au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de la régularité de la procédure, l’administration soutient qu’en l’absence de marché immobilier portant sur des cessions de biens grevés de prêt à usage, le fait de déduire de la valeur libre déterminée par la méthode de comparaison, la valorisation effectuée par les parties à la convention de prêt à usage ne saurait être considérée comme une insuffisance de motivation au regard de l’article L. 17 du livre des procédures fiscales.

S’agissant de la valeur de l’immeuble, l’administration fait valoir qu’elle a adopté une décote de 20% justifiée par la durée du prêt, l’absence de loyers, l’âge de l’emprunteur à la date du décès et des dépenses mises à sa charge, notamment les travaux, charges et impôts dus au titre du bien.

Sur ce,

Sur la régularité de la procédure de rectification

M. X expose qu’ « en ne recherchant pas si la décote appliquée par l’administration dans la proposition de rectification était de nature à corriger la valeur de l’immeuble libre d’occupation, de telle sorte qu’elle reflète une valeur vénale réelle, le Tribunal de grande instance aurait méconnu les exigences de l’article L 17 du LPF ».

Mais, selon l’article L.17 du LPF : « En ce qui concerne les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu’elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations. La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l’article L. 55, l’administration étant tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations ».

Le tribunal a constaté, en l’espèce, que l’administration fiscale avait appliqué à la valeur libre d’occupation de l’appartement, non contestée par les parties, un abattement tenant compte du droit grevant l’immeuble du fait de l’existence du prêt à usage gratuit. Ayant vérifié ensuite que les échanges entre M. X et l’administration avait démontré que l’intéressé avait été mis en mesure de formuler des observations sur la motivation des redressements à sa charge, le tribunal a répondu à suffisance de droit au moyen tiré de l’irrégularité formelle de la procédure d’imposition, et de l’insuffisance de motivation du redressement, sans préjudice de la contestation sur la méthode de calcul de l’abattement, qui relève du fond.

Contrairement à ce que prétend l’appelant, la fixation de la valeur du prêt à usage par les deux parties signataires du contrat n’est pas dénuée de portée pour déterminer le montant de l’abattement à appliquer sur la valeur libre d’occupation du bien. En effet, la décote appliquée par l’administration sur cette valeur libre d’occupation, dans sa proposition de rectification du 25 mai 2011, correspond à la valorisation que le prêteur et l’emprunteur avaient retenu dans l’acte authentique constatant le prêt gratuit, le 17 juin 2006, c’est-à-dire l’année précédant le décès. Il n’est pas démontré que les deux parties n’auraient pas pris en compte tous les paramètres du contrat (durée du prêt, âge de l’emprunteur, ensemble des charges imposées à l’emprunteur).

En conséquence, il n’est pas démontré que le tribunal de grande instance aurait méconnu les dispositions de l’article L.17 du LPF dans le jugement entrepris.

Sur la valeur vénale du bien légué

Il y a lieu de constater que la valeur vénale libre de l’immeuble, déterminée par l’administration par la méthode de comparaison, n’est pas contestée, soit la valeur de 251 328 €.

Les parties s’opposent en revanche sur la valorisation du prêt à usage grevant l’immeuble à évaluer, l’administration ayant finalement appliqué une décote de 20% du fait de l’existence du commodat, à la suite de l’avis de la commission départementale de conciliation et M. X demandant quant à lui l’application d’une décote de 40%, dont une décote pour occupation de 20 % et une décote pour absence de revenus valorisée à 40 675 €.

Pour déterminer la valeur d’un bien occupé, il y a lieu d’appliquer un abattement, résultant d’un forfait légal ou d’une évaluation selon une valeur économique proposée par le contribuable.

L’administration fiscale a, en l’espèce, appliqué au commodat le régime d’un droit d’usage et d’habitation, équivalent à un abattement de 12 %, mais porté à 20 % à la suite de l’avis de la commission départementale.

M. X demande que le commodat soit valorisé, d’une part, par l’application d’un abattement de 20 % correspondant à une décote de 20 % pour occupation et, d’autre part, par l’estimation des loyers perdus une fois déduites les charges de copropriété non récupérables et la taxe foncière.

Mais il y a lieu de relever que l’évaluation proposée par l’administration fiscale, résultant de l’alignement du régime du commodat sur celui du droit d’usage et d’habitation, n’est pas sérieusement contestée par M. X.

Par ailleurs, l’estimation proposée par M. X, consistant à cumuler un abattement de 20 % et l’évaluation actualisée de la perte de loyers, n’est pas justifiée.

En premier lieu, l’abattement de 20 %, qui aux termes de la décision de la commission départementale de conciliation a tenu compte de la durée du prêt, de l’absence de loyers perçus par la propriétaire, de l’âge de l’emprunteur à la date du décès et des dépenses mises à sa charge telles que les travaux, les charges de copropriété et les impôts dus au titre du bien, ne saurait se cumuler avec la valeur économique reconstituée par le contribuable, chacune de ces méthodes de calcul étant alternative l’une de l’autre.

En second lieu, la valeur économique est fixée par l’acte authentique de prêt à 12 500 € et elle est opposable aux parties.

A titre subsidiaire, la reconstitution des loyers perdus établie à partir de la valeur moyenne des loyers, même actualisée et déduction faite des charges, outre qu’elle demeure très théorique, ainsi que le souligne l’administration dans ses conclusions, ne prend pas en compte l’intégralité des charges imposées par le prêt à l’emprunteur, notamment, les dépenses de réparation.

Il résulte en effet du contrat de prêt à usage gratuit de l’appartement consenti par M^me Q Z, le 17 juin 2006,au profit de M. Y, que l’emprunteur « fera à ses frais toutes les réparations qui sont dès maintenant indispensables et toutes celles qui sont nécessaires au cours du prêt, à la seule exception des grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil, qui resteront à la charge du prêteur, paiera toutes les charges de copropriété au fur et à mesure des appels de fonds par le syndic, paiera pendant toute la durée du prêt et au prorata de cette durée, les impôts de toute nature grevant les biens prêtés et les primes d’assurance contre l’incendie ». Il en résulte qu’il incombe à M. Y, l’emprunteur, mis à part « les grosses réparations » « des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières » et « celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier », toutes les autres réparations d’entretien. Ses charges excèdent ici celles d’un locataire.

La méthode retenue par M. X n’est donc pas convaincante, puisqu’elle ne prend pas en compte ces dispositions.

Enfin, le jugement entrepris relève à juste titre que la décote de 40 %, qui serait applicable en matière de bail de la loi de 1948, sollicitée dans un premier temps par l’appelant, n’est pas justifiée, compte tenu de la particularité du prêt en question et de l’âge de l’emprunteur. En effet, ce taux historique de 40 %, pratiqué avant 1986, n’a plus de sens économique, compte tenu du fait que ce type de bail ne peut plus être conclu depuis plus de 40 ans et que les locataires qui en bénéficient, âgés de plus de 40 ans, n’ont plus la même espérance de vie que dans les années 60. En outre, l’administration fiscale souligne dans ses réponses aux observations du contribuable du 30 septembre 2011, sans être sérieusement contestée, qu’en aucun cas l’abattement au titre des baux 48 ne peut être supérieur à la valeur de l’usufruit qu’aurait le locataire s’il était usufruitier. Dans le cas d’espèce, étant donné l’âge de M. Y, lors du décès de M^me Z, la valorisation correspondant à l’usufruit est de 20 %. En aucun cas, la valorisation de l’occupation par bail loi 48 ne pourrait donc être supérieure à ces 20 %.

La proposition de rectification est donc régulière et suffisamment motivée.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement contesté en ce qu’il a confirmé la décision du 7 octobre 2013, aux termes d’un examen détaillé des preuves apportées par l’administration dans la proposition de rectification et des calculs de M. X, et débouté M. X de sa demande de dégrèvement de l’imposition supplémentaire mise à sa charge.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’administration fiscale les frais irrépétibles de l’instance. Il y a donc lieu de condamner M. X à lui payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

— confirme le jugement entrepris,

— condamne M. X aux dépens de l’instance d’appel, qui seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamne M. X à payer à M. S T des finances publiques d’Ile-de-France, pôle de gestion fiscale de Paris nord-est, la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

U V-W

LA PRÉSIDENTE,

I J- AMSELLEM