Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 18 MAI 2016

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/10330

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Avril 2014 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 12/05570

APPELANTS

Monsieur H C, décédé le XXX,

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame K L épouse C

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur D Z

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentés et assistés par M^e U-D Z de la SCP Z ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0455

INTIMES

Syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment 12 RUE TURGOT XXX, représenté par son syndic, la SASU RL A ET Y, inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 582 043 956 00025, dont le siège social est XXX, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représenté par M^e Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0750

SCI B.D.G. T, inscrite au XXX, XXX, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représentée et assistée par M^e Nicolas GARBAN de l’AARPI GS ASSOCIES 2, avocat au barreau de PARIS, toque : B0795

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 Février 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame K DOS REIS, Présidente de chambre,

Madame O P, Conseillère,

Madame Agnès DENJOY, Conseillère,

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Stéphanie JACQUET

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame K DOS REIS, président et par Madame Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

***

L’ensemble immobilier sis 61-65 rue T et 1XXX à XXX est composé de deux bâtiments:

le Bâtiment A sis 61-65 rue T,

le XXX, qui était initialement à usage de garages et d’ateliers de réparations automobiles.

Chaque bâtiment est constitué en un syndicat secondaire.

Monsieur D Z ainsi que les époux H et K C sont propriétaires d’emplacements de parkings aux 3^e et 4^e sous-sol de l’immeuble du XXX.

Depuis 2005, de multiples procédures ont opposé les consorts Z (D et U-D) et les époux C au syndicat des copropriétaires secondaire du 1XXX, à son syndic ainsi qu’à quatre sociétés copropriétaires (XXX, SERGESA, SCI FAMILY, SCI S T) ayant eu le projet de modifier leurs lots d’une part pour en faire des logements, et d’autre part en vue d’y implanter un supermarché. Ils ont notamment dans le cadre de ces conflits contesté de nombreuses assemblées générales devant le Tribunal de grande instance de Paris, puis devant la Cour d’appel de Paris, et initié par ailleurs des recours devant le tribunal administratif de Paris pour contester un permis de construire et de démolir consentis par le Maire de Paris à la société XXX. Cette dernière société avait en effet acquis une grande partie de l’ensemble immobilier afin de le diviser et de le revendre à la découpe, puis avait cédé une partie de ces lots à la société SERGESA et à la SCI FAMILY, la société SERGESA ayant elle-même cédé ses lots à la SCI S T.

Pour mettre fin à ces difficultés procédurales (judiciaires et administratives) , un protocole d’accord a été régularisé le 21 septembre 2009 entre :

1- Monsieur H C,

2- Madame K C son épouse,

3- Monsieur U-D Z,

XXX,

XXX

6- le syndicat des copropriétaires secondaire du 1XXX,

7- la société A ET Y, syndic du syndicat secondaire du 1XXX,

8- la société SERGESA.

En dépit de la signature de ce protocole, de nouvelles instances ont cependant été engagées par les époux H et K C et M. D Z qui ont notamment assigné le 20 mars 2012 le syndicat secondaire du 1XXX, aux fins de voir annuler une assemblée générale spéciale du 15 février 2012, et subsidiairement ses résolutions n°1 à 5, cette assemblée ayant notamment adopté une résolution n°5 approuvant la répartition des charges consécutive à la division des lots 761 et 775 selon modificatif établi par Maître F en date du 22 mars 2005. La SCI S T est intervenue volontairement à cette instance.

Par jugement du 10 avril 2014, le Tribunal de grande instance de Paris (8^e chambre) a:

— rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par la société S T,

— déclaré recevable l’intervention volontaire de la société S T,

— déclaré recevable la demande de nullité de l’assemblée générale du 15 février 2012 formée par Monsieur D Z, et Monsieur et Madame C,

— déclaré recevable la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires secondaire du 1XXX,

— rejeté la demande de nullité de l’assemblée générale du 15 février 2012 de Monsieur D Z, et de Monsieur et Madame C,

— rejeté les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à XXX,

— dispensé la société S T de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

— condamné in solidum Monsieur D Z, Monsieur et Madame C à payer au syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble du XXX la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Monsieur D Z, Monsieur et Madame C à payer à la société S T la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné in solidum Monsieur D Z, et Monsieur et Madame C aux dépens, qui pourraient être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Monsieur D Z ainsi que Monsieur et Madame C ont relevé appel de ce jugement par déclaration d’appel du 12 mai 2014.

Par conclusions signifiées le 14 février 2016, postérieurement à l’ordonnance de clôture du 13 janvier 2016, Monsieur D Z et Madame K C, ont demandé la révocation de l’ordonnance de clôture afin de dénoncer le décès de Monsieur H C survenu le 3 décembre 2014, et notifier la reprise d’instance effectuée par Madame K C, mariée sous le régime de la communauté universelle avec clause d’attribution intégrale de la communauté au dernier vivant, selon acte de notoriété du 5 février 2015.

Une ordonnance du 17 février 2016 a révoqué l’ordonnance de clôture du 13 janvier 2016 et fixé à nouveau la clôture au jour des plaidoiries.

Monsieur D Z et Madame K C demandent à la Cour de :

— d’infirmer le jugement déféré et dire le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble du 1XXX irrecevable à convoquer l’assemblée spéciale du 15 févier 2012, et déclarer la société S T irrecevable en ses demandes,

— dire et juger inopposables, nulles et de nul effet :

l’assemblée du 15 février 2012,

subsidiairement les résolutions 1 à 5 de ladite assemblée spéciale,

— débouter le syndicat secondaire des copropriétaires du 1XXX et la société S T de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat secondaire des copropriétaires du 1XXX et la société S T à leur payer chacun la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— les dispenser de toute participation aux frais de procédure exposés dans le cadre de la présente instance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat secondaire des copropriétaires du 1XXX à XXX, demande à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 31 juillet 2014 de :

— débouter les consorts Z et C de leur appel selon lui irrecevable et mal fondé,

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— déclarer le syndicat secondaire des copropriétaires du 1XXX recevable et bien fondé en ses demandes reconventionnelles,

— condamner solidairement les appelants à lui payer les sommes de:

10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les appelants sous la même solidarité en tous les dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de son avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société S T demande à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 7 septembre 2014, à titre principal, et après avoir constaté qu’elle était bien propriétaire des lots 777, 779, 2076, 2077, et 200; que le lot 777 après re-numérotation dûment publiée était un lot privatif; que la convocation en vue de l’assemblée du 12 février était valable en la forme; que le modificatif au règlement de copropriété présenté lors de cette assemblée était conforme aux exigences des articles 5 et 11 de la loi du 10 juillet 1965 comme à l’article 71 du décret du 14 octobre 1955; et que l’assemblée du 12 février 2012 s’était tenue hors sa présence, de:

— la déclarer recevable en son intervention volontaire,

— dire que l’assemblée du 12 février 2012 pouvait valablement délibérer sur le modificatif du règlement de copropriété qui lui avait été présenté,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il avait reconnu la validité de cette assemblée et en particulier de sa résolution n°5,

— débouter les consorts Z et C de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— infirmer le jugement pour le surplus,

— condamner pour recours abusif les consorts Z et C à lui payer a somme de 300.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— en toute hypothèse,

— la dispenser de toute participation aux frais de procédure exposés dans le cadre de la présente instance, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner les consorts Z et C à lui payer chacun la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les appelants aux entiers dépens, dont distraction au profit de son avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties.

CELA ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR,

L’assemblée générale spéciale du syndicat TURGOT 12 du 15 février 2012 avait pour objet selon la convocation du 17 janvier 2012, de statuer sur 5 questions à l’ordre du jour:

1- la désignation du président de séance,

2- la désignation des scrutateurs,

3- la désignation des scrutateurs,

4- la désignation du secrétaire de séance,

5- l’approbation de la répartition des charges suite à la division des lots 761, 765 (selon modificatif établi par Maître F en date du 22 mars 2005).

Selon le procès-verbal produit aux débats, l’assemblée générale a:

— désigné M. B en qualité de Président de séance (résolution n°1)

— désigné Monsieur G en qualité de scrutateur (résolution n°2)

— désigné Monsieur X en qualité de scrutateur (résolution n°3)

— désigné le syndic pour assurer le secrétariat de la séance en application de l’article 15 du décret du 17 mars 1967 (résolution n°4)

— approuvé la répartition des charges suite à la division des lots 761,775, selon le modificatif joint, en précisant que le lot 2002 figurant dans ce modificatif ne concernait pas le syndicat des copropriétaires du 1XXX, mais celui du 65 rue T (résolution n°5).

L’ensemble de ces résolutions a été voté par 32 copropriétaires totalisant 6380 tantièmes /6380 tantièmes.

Sur la recevabilité du syndicat des copropriétaires du 1XXX à convoquer l’assemblée spéciale du 15 février 2012

Monsieur D Z et Madame C prétendent que du fait du protocole d’accord signé le 21 septembre 2009, le syndic ne pouvait pas convoquer une assemblée spéciale ayant pour objet de proposer de voter une répartition des charges selon le modificatif du 22 mars 2005, ce protocole ayant eu selon eux un effet limité, qui ne pouvait constituer une validation de la répartition des charges, laquelle ne pouvait intervenir que dans le cadre d’une assemblée de copropriétaires.

Ils font valoir en substance:

qu’aucune des résolutions de ce protocole ne visait cette question, ledit protocole ne constituant pas à leurs yeux une « transaction globale », et étant limité à la seule force exécutoire de l’arrêt du 7 octobre 2009 et non à l’autorité de la chose jugée dans une matière d’ordre public ;

qu’en vertu de la réciprocité des renonciations prévues à ce protocole, le tribunal ne pouvait dire l’un des signataires irrecevable à contester le modificatif du 22 mars 2005 et un autre signataire recevable à le lui opposer ;

qu’ils sont recevables et fondés à contester le modificatif du 22 mars 2005 dès lors que le protocole n’avait pas pour objet de valider ou d’acquiescer à ce modificatif ;

que l’arrêt du 7 octobre 2009 a dit que le modificatif du 22 mars 2005 leur était inapplicable et inopposable, de même qu’au syndicat des copropriétaires secondaire du 1XXX, lequel ne pouvait donc convoquer et faire voter une répartition des charges selon ce même modificatif ;

que l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 14 mai 2014 a rappelé que la subdivision s’accompagnant d’une annexion de parties communes devait être soumise à une assemblée générale, ce qui n’avait pas été fait, de sorte que malgré sa publication, le modificatif du 22 mars 2005 leur était toujours inopposable ;

que le syndic n’avait reçu aucun mandat pour convoquer une assemblée spéciale et faire voter l’approbation de la répartition des charges consécutive à la division des lots 761 et 775 selon le modificatif du 22 mars 2005, l’acte de vente de ces lots divisés ayant contractuellement fixé la charge de cette nouvelle répartition à la venderesse desdits lots (c’est-à-dire la société XXX) ;

que le syndicat a outrepassé ses pouvoirs en se comportant comme le mandataire des ayants-droits de l’auteur de la division des lots et non comme le représentant des copropriétaires; qu’il est d’autant plus irrecevable à agir que la société S T a fait nommer un administrateur provisoire par requête du 24 novembre 2011 pour ratifier la répartition des charges de copropriété issues d’aliénations séparées d’une ou plusieurs fractions de lots ;

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette argumentation et à ces moyens en soutenant notamment :

que par l’effet du protocole d’accord du 21 septembre 2009, le modificatif du 22 mars 2005 est devenu définitif et ne peut plus être remis en cause; que la demande en nullité de ce modificatif doit être rejetée , et le jugement déféré, confirmé sur ce point ;

que la société XXX a demandé l’approbation du modificatif du 22 mars 2005 et la nouvelle répartition des charges auprès des assemblées des 23 mars 2005, 30 juin 2005, 4 août 2005 et 8 mars 2006; que celle-ci a donc bien respecté la condition particulière de son acte de vente ;

que les lots issus de la division des lots 761, 775 et 2002 ayant été vendus à la société SERGESA, puis à la SCI S T, la société XXX ne peut plus demander au syndic la convocation d’une assemblée pour approuver la répartition des charges résultant de la division de ces trois lots ;

qu’en tout état de cause, seul le syndic peut convoquer l’assemblée générale du syndicat, principal comme secondaire ;

que le protocole ne lui interdisait nullement de soumettre à une nouvelle approbation la nouvelle répartition des charges résultant de la division des lots 761, 775 et 2002 ayant fait l’objet du modificatif du 22 mars 2005, aujourd’hui définitif ;

que la non régularisation de cette situation conduit à une situation de blocage du syndicat des copropriétaires ;

que l’autorité de la chose jugée de l’arrêt du 7 octobre 2009 ne peut être revendiquée par Monsieur D Z qui n’était pas partie aux procédures ayant donné lieu à cet arrêt, ni par les époux C qui ont pris l’engagement de renoncer à cet arrêt.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’en vue de la revente de ses lots à la société SERGESA, la société XXX a fait établir un acte modificatif au règlement de copropriété daté du 22 mars 2005 , rectifié et publié le 30 juin 2005 par lequel :

— le lot XXX était supprimé pour être remplacé par les lots 776 et 777,

— le lot XXX était supprimé pour être remplacé par les lots 778, 779, et 780,

— le lot 2002 (rue T) était supprimé pour être remplacé par les lots 2076, 2077 et 2078

Il n’est pas contesté que la société SERGESA est devenue propriétaire par acte de vente du 22 mars 2005 des lots n°777, 779, 2076 et 2077 et 2001 (ce dernier lot n’ayant fait l’objet d’aucune division) et les a revendus ensuite, le 13 octobre 2010, à la SCI S T.

L’appréciation de la qualité ou de la capacité du syndic ou du syndicat à convoquer l’assemblée générale du 15 février 2015 passe par l’examen de la portée du protocole transactionnel du 21 septembre 2009 qui a eu pour objet principal de mettre fin à l’ensemble des procédures judiciaires et administratives opposant les époux C et Monsieur U-D Z aux autres parties signataires de ce protocole (rappelées plus haut).

A l’origine de cet accord transactionnel se trouvent les procédures engagées par les époux C et Monsieur U-D Z, qui avaient en effet lancé trois instances devant la 8^e chambre du Tribunal de grande instance de Paris en annulation des assemblées générales des 23 mars 2005, 30 juin 2005, et 4 août 2005, lesquelles ont été jointes. Ces instances ont donné lieu à un jugement du 13 novembre 2007 ayant:

— annulé les assemblées générales des 23 mars 2005 et 30 juin 2005,

— annulé les résolutions 4, 5, 6 et 7 de l’assemblée générale du 4 août 2005,

— désigné un expert (M. E) pour fournir tous éléments permettant de délimiter les parties communes et privatives au rez-de-chaussée de l’immeuble du 1XXX, et – et préciser l’emplacement des aires de dégagement, distinctes des couloirs d’entrée visés à l’article 6 du règlement de copropriété et celui de la loge de la concierge.

Ce jugement a été frappé d’appel.

Les consorts Z et C ont ensuite contesté l’assemblée générale du 8 mars 2006 qui a donné lieu à un jugement du 19 mars 2006 ayant:

— rejeté les demandes tendant à faire déclarer nuls et non écrits les modificatifs au règlement de copropriété des 8 septembre 1976 et 22 mars 2005,

— rejeté la demande de condamnation des défendeurs en dommages et intérêts,

— sursis à statuer sur les demandes d’annulation des résolutions 20, 21 et 22 de l’assemblée générale du 8 mars 2006 dans l’attente de l’arrêt de la Cour d’appel concernant la décision du 13 novembre 2007,

— sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise E sur la demande en annulation de la résolution n°23 de l’assemblée générale, et sur la demande concernant la constatation de l’appropriation des parties communes et de démolition sous astreinte des constructions édifiées depuis septembre 2005.

Ce jugement a également fait l’objet d’un appel, qui a été joint à l’appel formé contre le jugement précédent du 13 novembre 2007.

Deux autres procédures ont été engagées par les époux C et M. Z contre la société XXX et sa gérante, devant le tribunal administratif de Paris,

— l’une pour contester le permis de construire délivré par arrêté de la Mairie de Paris du 6 juin 2007 pour des travaux en vue du changement de destination des locaux du 1^er au 7^e étage en logements meublés,

— l’autre pour contester le permis de démolir délivré par arrêté de la Mairie de Paris du 25 juillet 2007 pour démolir partiellement la toiture et le plancher du rez-de-chaussée au 7^e étage.

Parallèlement les sociétés XXX et la SCI FAMILY avaient assigné les consorts Z et C en responsabilité et indemnisation de leur préjudice lié à la perte de loyers. Cette instance, distribuée à la 4^e Chambre du TGI a fait l’objet d’un sursis à statuer par ordonnance du conseiller de la mise en état du 4 mai 2007.

Aux termes du protocole d’accord signé le 21 septembre 2009, les époux C et Monsieur U-D Z ont renoncé irrévocablement à toute instance et action portant sur le différend les ayant opposés à la société XXX, la SCI FAMILY, la société SERGESA, la société A ET Y (syndic), et le syndicat des copropriétaires secondaire du 1XXX . Ils se sont engagés notamment:

à se désister :

de leurs procédures en annulation des assemblées générales des 30 juin 2005, 4 août 2005, en renonçant au bénéfice du jugement rendu le 13 novembre 2007 et à la poursuite de l’expertise MAELNFER (ordonnée par ledit jugement),

de leur procédure relative aux résolutions de l’assemblée générale du 8 mars 2006 en renonçant au bénéfice du jugement rendu le 19 mars 2008 et de l’appel formé à l’encontre de ce dernier,

des procédures en contestation du permis de construire et du permis de démolir pendantes devant le tribunal administratif de Paris,

à renoncer au bénéfice de l’arrêt devant être rendu par la Cour d’appel contre les jugements du 13 novembre 2007 et du 19 mars 2008, arrêt qui a été rendu le 7 octobre 2009.

En contrepartie, la société XXX, la SCI FAMILY, la société SERGESA, la société A ET Y, et le syndicat des copropriétaires secondaire du 1XXX s’engageaient à renoncer irrévocablement à toute instance et action portant sur le différend les ayant opposés aux époux C et à Monsieur U-D Z et notamment :

— à se désister de toutes leurs demandes formulées dans les instances suivantes:

procédure en dommages intérêts devant la 4^e chambre du Tribunal de grande instance de Paris,

demandes reconventionnelles pendantes devant la 8^e chambre,

toutes demandes reconventionnelles dans le cadre des instances pendantes devant le tribunal administratif ;

— à renoncer au bénéfice de l’arrêt devant être rendu par la Cour d’appel contre les jugements du 13 novembre 2007 et du 19 mars 2008.

Il était précisé que le recours formé par les époux C et Monsieur Z contre l’assemblée générale du 9 mars 2009 ayant mandaté le Cabinet A et Y pour signer le protocole ne serait pas placé.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, l’objet de ce protocole était essentiellement de mettre fin à l’ensemble des procédures opposant ses signataires et notamment aux demandes d’annulation des assemblées attaquées des 23 mars 2005, 30 juin 2005, 4 août 2005 et 8 mars 2006 qui sont ainsi devenues définitives par l’effet de la transaction, et ce, malgré la décision de la Cour d’appel ayant fait droit dans son arrêt du 7 octobre 2009 à ces demandes d’annulation; que cette transaction a eu pour effet de rendre définitives les résolutions adoptées qui ont pu être exécutées notamment sur celles portant sur la réalisation d’un certain nombre de travaux de transformation des lots vendus par la société XXX.

Contrairement à ce qu’affirme le syndicat des copropriétaires il ne ressort nullement de ce protocole ni des procès-verbaux des assemblées générales contestées produites aux débats que la société XXX avait sollicité et obtenu de l’assemblée générale l’approbation du modificatif au règlement de copropriété du 22 mars 2005 rectifié le 30 juin 2005. Il ne peut donc être soutenu par l’effet du protocole d’accord du 21 septembre 2009, le modificatif du 22 mars 2005 était devenu définitif et ne pouvait plus être remis en cause, cette question n’ayant nullement été évoquée dans le cadre de l’accord. Il ne peut davantage être soutenu que les appelants ont renoncé en conséquence à invoquer la nullité du modificatif au règlement de copropriété du 22 mars 2005, ceux-ci étant recevables à invoquer des moyens de droit déjà invoqués par le passé dans le cadre d’un nouveau litige.

Pour autant, dès lors que la société XXX, tenue aux termes de son acte de vente du 22 mars 2005 d’obtenir à ses frais l’accord de l’assemblée générale approuvant la répartition des charges, n’avait pas saisi l’assemblée générale en vue d’ordonner une nouvelle répartition des charges à la suite de la division de ces lots, rien n’interdisait au syndic de mettre cette question à l’ordre du jour d’une assemblée générale au regard des dispositions de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 pour faire régulariser la situation résultant de cette division. L’irrecevabilité sur la qualité, la capacité et le pouvoir du syndic à convoquer l’assemblée générale du 15 février 2012 à cet effet sera donc rejetée. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la recevabilité de l’intervention de la SCI S T

Les appelants soutiennent que la SCI S T serait irrecevable à intervenir dans la présente instance dès lors qu’elle a fait nommer un administrateur provisoire pour faire ratifier la répartition des charges de copropriété issus d’aliénations séparées d’une ou plusieurs parties de lot et a fait assigner à jour fixe devant le tribunal le syndicat secondaire et cet administrateur pour faire fixer une nouvelle répartition des charges; que cette attitude est selon eux totalement contradictoire.

La société S T prétend que son intervention volontaire est parfaitement recevable celle-ci étant légitiment propriétaires de lots au sein de la copropriété et ayant intérêt à ce que le vote de la résolution n°5 soit validé.

Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, «'l’intervention volontaire n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant'».

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société S T a acquis par acte authentique du 13 octobre 2010 de la société SERGESA les lots 777, 779, 2001, 2076 et 2077 provenant de la division des lots 761, 775 et 2002; qu’en sa qualité de propriétaire de ces lots, et des difficultés qu’elle rencontre pour faire reconnaître ses droits de copropriétaire, celle-ci a intérêt à intervenir dans la présente instance, la question de la nouvelle répartition des charges consécutive à la division des lots 761, 775 et 2002, objet de la résolution n°5 la concernant au premier chef.

La recevabilité de l’intervention volontaire de la société S T sera donc confirmée.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 15 février 2012 en son entier

Le moyen résultant de l’irrecevabilité du syndic à convoquer l’assemblée générale litigieuse ayant été écarté, et les appelants n’invoquant en cause d’appel aucun autre moyen susceptible d’entraîner la nullité de l’assemblée générale en son entier, les consorts C et Z seront déboutés de leur demande en nullité de cette assemblée du 15 février 2012.

Sur les demande d’annulation des résolutions 1 à 4 de l’assemblée générale du 15 février 2012

Aucun moyen sérieux n’étant invoqué à l’appui de l’annulation de ces quatre résolutions, la demande d’annulation sera rejetée. Les erreurs relevées sur les horaires de vote de toutes les résolutions, (horaires postérieurs à la clôture) sont de toute évidence de simples erreurs matérielles insusceptibles d’entraîner l’annulation de ces résolutions ainsi que l’ont relevé les premiers juges dont la décision sera confirmée sur ce point.

Sur la demande en nullité de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 15 février 2012

Les appelants invoquent le caractère équivoque et ambigu de cette 5^e résolution, les erreurs contenues dans le modificatif joint à la convocation, les erreurs sur la fausse répartition des charges prévues et de numérotation des lots divisés. Ils contestent le quorum applicable au vote de cette 5^e résolution du fait de l’annexion de parties communes.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande d’annulation en soutenant que les consorts C ont par le protocole transactionnel accepté le changement de destination de l’immeuble, l’annexion des parties communes et les travaux réalisés par les sociétés XXX, la SCI FAMILY, et la société SERGESA; que Monsieur D Z (non signataire de ce protocole) n’a contesté aucune des assemblées générales rendues définitives par ce protocole; que les appelants sont donc irrecevables à contester le fait que les lots issus de la division englobent désormais des parties communes; que s’agissant des horaires des votes, il s’agit manifestement d’erreurs matérielles n’affectant nullement la validité des résolutions votées.

La 5^e résolution litigieuse a approuvé la répartition des charges suite à la division des lots 761, 765 (selon modificatif établi par Maître F en date du 22 mars 2005).

Par application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, en cas d’aliénation séparée d’une ou de plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24.

Cette même obligation est relayée par les articles 26 et 40 du règlement de copropriété du syndicat secondaire du 1XXX.

S’il résulte de cet article 26 du règlement de copropriété que les copropriétaires des lots 301 à 312 inclus pouvaient subdiviser leurs lots « tant en parties privatives qu’en parties communes générales ou particulières au bâtiment, sans aucune intervention du syndicat principal ou du syndicat secondaire du bâtiment en question », cette intervention s’avère donc nécessaire dans le cas des autres lots, et en particulier en ce qui concerne la subdivision des lots 761 et 765, objet de la résolution, surtout lorsque l’un des lots issus de la subdivision intègre une partie commune.

En effet, il résulte de désignation des lots divisés et des lots issus de cette division, que l’un des lots subdivisés comportait un ascenseur, partie commune spéciale selon le règlement de copropriété. La subdivision en cause s’accompagnant d’une annexion de parties communes, l’état modificatif du 22 mars 2005 devait nécessairement faire l’objet d’une approbation de l’assemblée générale.

Or il faut bien constater que cet état modificatif comportant annexion d’une partie commune dans le cadre de l’opération de subdivision des lots en cause n’a jamais été soumis à l’approbation de l’assemblée générale, même si cet état modificatif avait été publié.

Il en résulte qu’en l’absence d’acceptation préalable par l’assemblée générale de l’état modificatif du 22 mars 2005, la nouvelle répartition des charges ne pouvait être votée. Cette absence d’approbation de l’état modificatif du règlement de copropriété rend donc irrégulière la répartition des charges approuvée par la 5^e résolution suite à la division des lots 761, 765 (selon modificatif établi par Maître F en date du 22 mars 2005).

Il y a donc lieu d’annuler pour ce motif la 5^e résolution de l’assemblée générale du 15 février 2012 et d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de nullité de cette 5^e résolution.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’annulation prononcée de la 5^e résolution de l’assemblée générale du 15 février 2012, la procédure diligentée par les appelants ne peut être déclarée abusive. Le syndicat des copropriétaires secondaire du 1XXX et La SCI S T seront donc déboutés chacun de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des appelants les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette procédure. Le syndicat des copropriétaires et la SCI S T seront condamnés à verser chacun , en application de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de :

2.000 euros à Madame C,

2.000 euros à Monsieur D Z.

Le syndicat des copropriétaires et la SCI S T seront compte tenu de cette condamnation, déboutés de leur propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Madame C et Monsieur Z seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure. En revanche la demande formée à ce titre par la société S T sera rejetée. Le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point.

Les dépens de première instance et d’appel seront laissés à la charge du syndicat des copropriétaires secondaire du 1XXX et de la société S T qui succombent. Ces dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et contradictoirement,

Constate la reprise d’instance effectuée par Madame K L AE C, à la suite du décès de son époux H C,

Infirmant partiellement le jugement déféré,

Annule la 5^e résolution de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires secondaire du 1XXX à XXX du 15 février 2012,

Condamne le syndicat des copropriétaires secondaire du 1XXX à XXX et la société S T à payer chacun, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

la somme de 2.000 euros à Madame K C,

la somme de 2.000 euros à Monsieur D Z,

Dispense Madame K C et Monsieur D Z de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Confirme pour le surplus le jugement déféré en ses dispositions non contraires,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

Condamne le syndicat des copropriétaires secondaire du 1XXX à XXX et la société S T aux entiers dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,