R.G : 13/02037

décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 18 février 2013

RG : 10/05969

XXX

XXX

C/

X R C

B

Z

E

Compagnie d’assurances MAIF

SA A G

Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L IMMEUBLE SIS 39- 41 RUE DU MAIL XXX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

6^e Chambre

ARRET DU 02 Avril 2015

APPELANTE :

XXX

XXX

XXX

Représentée par la SCP FINET-CONDEMINE COTTET-BRETONNIER, avocats au barreau de LYON

INTIMES :

Madame H X R C

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par la SELARL GRANGE LAFONTAINE VALENTI ANGOGNA, avocats au barreau de LYON

Madame L B

chez Madame P Q

XXX

XXX

Représentée par la SCP PIERRE ARNAUD, BRUNO CHARLES REY, avocats au barreau de LYON

Monsieur N Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par la SCP BALAS & METRAL AVOCATS,

avocats au barreau de LYON

Madame D E épouse Z

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par la SCP BALAS & METRAL AVOCATS,

avocats au barreau de LYON

La MUTUELLE ASSURANCE DES INSTITUTEURS DE FRANCE – MAIF

XXX

XXX

Représentée par la SCP PIERRE ARNAUD, BRUNO CHARLES REY, avocats au barreau de LYON

La Société A G

XXX

XXX

Représentée par la SELARL PERRIER & ASSOCIES,

avocats au barreau de LYON

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L IMMEUBLE

XXX

XXX

Représenté par la SELARL REBOTIER ROSSI ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 08 Avril 2014

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 Février 2015

Date de mise à disposition : 02 Avril 2015

Audience tenue par Claude VIEILLARD, président et J K, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Martine SAUVAGE, greffier

A l’audience, J K a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Claude VIEILLARD, président

— J K, conseiller

— Catherine CLERC, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Claude VIEILLARD, président, et par Martine SAUVAGE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Au cours du mois d’Août 2007, Monsieur et Madame Z ont fait réaliser des travaux d’aménagement, notamment de démolition de cloisons, dans un appartement qu’ils avaient acquis au 1^er étage d’un immeuble sis XXX 4^e.

Le 24 août 2007, les locataires de l’appartement situé à l’étage supérieur, propriété de Madame X R C, ont constaté l’affaissement de différentes parties du plancher de leur logement.

Le même jour, un arrêté de la Mairie de LYON a prescrit l’évacuation de l’immeuble.

Par ordonnance en date du 20 novembre 2007, le Juge des Référés du Tribunal de Grande Instance de LYON a ordonné une expertise qu’il a confiée à Monsieur Y.

Monsieur Y a déposé un rapport définitif le 22 août 2008.

Par exploit du 6 avril 2010, Madame X R C a engagé une action devant le Tribunal de Grande Instance de LYON aux fins d’une part d’obtenir l’indemnisation de son préjudice et d’autre part de voir statuer sur celui de Monsieur et Madame Z, action dirigée contre son ancienne locataire, Madame B et l’assureur de cette dernière, la MAIF, et contre les époux Z.

Madame B et la MAIF ont appelé en cause la société RÉGIE GINDRE, syndic de copropriété, le syndicat des propriétaires de l’immeuble sis XXX ainsi que son assureur la société A G.

Dans le cadre de cette instance, Monsieur et Madame Z ont demandé la condamnation solidaire de Madame R C et du syndicat des propriétaires à faire les travaux de réfection du plancher de l’appartement C et ont sollicité la condamnation de toutes les autres parties à l’instance à les indemniser de leur préjudice.

Par jugement en date du 18 février 2013 auquel il est expressément référé pour un exposé plus complet des faits, des prétentions et des moyens des parties, le Tribunal de Grande Instance de LYON a :

— condamné solidairement Madame B et la MAIF à payer à Madame X R C la somme de 33.958,39 €, au titre de son préjudice matériel et financier,

— dit que Madame B et la MAIF seront relevées et garanties de cette condamnation par le syndicat des propriétaires de l’immeuble sis XXX à concurrence de 25 % et par la société RÉGIE GINDRE à concurrence de 60 %,

— condamné in solidum Madame B, solidairement avec la MAIF, le syndicat des propriétaires de l’immeuble sis XXX et la société RÉGIE GINDRE à payer à Monsieur et Madame Z :

. 3.657,69 €, outre actualisation par application de l’indice BT 01 et de 1.885,47 € au titre de leur préjudice matériel,

. 14.047,35 €au titre du coût des loyers et charges jusqu’au 30 septembre 2010, outre le montant des loyer et charges du 1^er octobre 2010 jusqu’à la date de la fin des travaux de remise en état dans l’appartement dont Madame X R C est propriétaire, sur présentation des justificatifs, et celle de 8.534,43 € au titre de leur préjudice financier,

. 1.500 € à chacun au titre de leur préjudice moral,

— dit que dans leurs rapports entre eux, les contributions de Madame B, solidairement avec la MAIF, le syndicat des propriétaires de l’immeuble sis XXX et la société RÉGIE GINDRE s’établiront à concurrence de 15 % pour Madame B, de 25 % pour le syndicat des propriétaires de l’immeuble sis XXX et de 60 % pour la société RÉGIE GINDRE,

— condamné solidairement Madame B et la MAIF à payer au syndicat des propriétaires de l’immeuble sis XXX la somme de 1.416,75 € au titre de son préjudice matériel et financier,

— enjoint à Madame X R C et au syndicat des propriétaires de l’immeuble sis XXX de faire réaliser les travaux prévus par l’expert (page 33 de son rapport) au titre du marin, des solives et du poutrage, sous astreinte de 100 € par jour de retard, après l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification de la décision,

— ordonné l’exécution provisoire à concurrence des deux tiers des sommes allouées,

— condamné solidairement Madame B et la MAIF à payer à Madame X R C la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— dit que Madame B et la MAIF seront relevées et garanties de cette condamnation par le syndicat des propriétaires de l’immeuble sis XXX à concurrence de 25 % et par la société RÉGIE GINDRE à concurrence de 60 %,

— condamné in solidum Madame B, solidairement avec la MAIF, le syndicat des propriétaires de l’immeuble sis XXX et la société RÉGIE GINDRE à payer à Monsieur et Madame Z la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— dit que dans leurs rapports entre eux, les contributions de Madame B, solidairement avec la MAIF, le syndicat des propriétaires de l’immeuble sis XXX et la société RÉGIE GINDRE s’établiront à concurrence de 15 % pour Madame B, de 25 % pour le syndicat des propriétaires de l’immeuble sis XXX et de 60 % pour la société RÉGIE GINDRE,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné in solidum Madame B, solidairement avec la MAIF, et la société RÉGIE GINDRE aux dépens comprenant ceux de la procédure de référé et les frais d’expertise, avec distraction au profit de la SCP BALAS ET METRAL et de Maître LAFONTAINE, avocats.

Par déclaration en date du 14 mars 2013, la société RÉGIE GINDRE a interjeté appel de cette décision.

Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 11 juin 2013, la société RÉGIE GINDRE demande à la cour de :

— réformer le jugement du Tribunal de Grande de LYON en date du 18 février 2013,

à titre principal,

— dire et juger que la responsabilité de Mademoiselle B dans la survenance du sinistre est engagée sur le fondement de l’article 1384, alinéa 1^er du code civil,

Ou bien

— dire et juger que Mademoiselle B a commis une faute et que sa responsabilité dans la survenance du sinistre est engagée sur le fondement de l’article 1382 du code civil,

— rejeter les demandes de Mademoiselle B, de la MAIF et des époux Z dirigées à son encontre en sa qualité de syndic,

à titre subsidiaire et si par extraordinaire, elle devait être déclarée responsable,

— dire et juger qu’au titre de la contribution définitive, la part devant être supportée par elle sera réduite à néant,

— dire et juger qu’elle sera relevée et garantie par Mademoiselle B et son assureur des condamnations qui pourraient être mises à sa charge dans le cadre de la présente instance,

— rejeter les demandes d’indemnisation de Monsieur et Madame Z au titre des frais de traitement liés au plafond, de l’acompte versé à l’entreprise GRET, du remboursement de la chaudière, des frais relatifs à l’intervention des pompiers, du préjudice moral, et des indemnités au titre des loyers et charges,

en tout état de cause,

— constater que l’action dirigée contre elle est abusive,

— condamner solidairement Mademoiselle B, la MAIF, Monsieur et Madame Z à lui verser la somme de 5.525 € à titre de dommages intérêts du fait de leur action abusivement dirigée à son encontre,

— condamner solidairement Mademoiselle B, la MAIF, Monsieur et Madame Z à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise, ainsi qu’aux dépens de référé, distraits au profit de la SCP FINET CONDEMINE, COTTET-BRETONNIER, Avocats, sur son affirmation de droit.

La société RÉGIE GINDRE fait valoir que :

— le sinistre survenu en août 2007 trouve sa cause dans le débordement du lavabo de Mademoiselle B, locataire de l’appartement C, le XXX,

— Mademoiselle B avait la garde de son lavabo et elle ne justifie pas d’une cause étrangère de nature à l’exonérer de sa responsabilité,

— en outre, elle a commis une faute en quittant son domicile le l6 octobre 2003 alors que le robinet du lavabo était ouvert et en ne prenant pas la précaution de couper son arrivée d’eau individuelle,

— il ne peut quant à elle lui être reproché aucune faute dans la gestion du sinistre d’octobre 2003 et elle a été parfaitement diligente dans la gestion du sinistre.

La société RÉGIE GINDRE se prévaut d’un préjudice personnel du fait de cette action qu’elle estime avoir été abusivement dirigée à son encontre en faisant valoir qu’elle a du démissionner ce qui lui a occasionné une perte de chiffre d’affaires et qu’elle subit également un préjudice d’image.

Dans leurs conclusions en date du 10 février 2014, Monsieur et Madame Z, intimés, demandent à la cour de :

— dire recevable mais mal fondé l’appel de la société RÉGIE GINDRE,

— débouter la société RÉGIE GINDRE de l’intégralité de ses demandes,

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré Madame B, solidairement avec la MAIF son assureur, le syndicat des copropriétaires et la SA GINDRE responsables in solidum de leur préjudice,

Accueillant leur appel incident,

— condamner in solidum Madame B, la MAIF, le syndicat des copropriétaires et la SA GINDRE à leur payer la somme de 51.269,47 € outre TVA applicable pour la reprise d’enduit, et outre intérêts légaux et actualisation au jour de la décision,

— condamner les mêmes et dans les mêmes conditions à leur payer la somme de 5.000 € chacun à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— condamner les mêmes et dans les mêmes conditions à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’aux dépens de référés, en ceux compris les frais d’expertise (4.436,96 €, quote-part de Monsieur et Madame Z), distraits au profit de la SCP BALAS & METRAL, avocats, sur son affirmation de droit.

Les époux Z soutiennent que doit être retenue la responsabilité de :

— Madame B, gardienne du robinet ouvert à l’origine de la fuite sur le fondement de l’article 1384 du Code Civil et en raison de sa faute sur le fondement de l’article 1382 Code Civil,

— la société RÉGIE GINDRE pour sa faute de négligence qui n’a pas pris les mesures qui s’imposaient et aurait du déclarer le sinistre à l’assureur de la copropriété et a refusé en outre de porter le vote des travaux à l’ordre du jour des Assemblées Générales, ce qui a aggravé leur préjudice,

— le syndicat des propriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le marin constituant une partie commune selon le règlement de copropriété.

Ils réactualisent leur préjudice et demandent notamment l’indemnisation de perte de loyers et de dépenses d’entretien de l’appartement jusqu’en mai 2013 ainsi que la prise en charge de dépenses complémentaires non prises en charge par le tribunal.

Dans ses conclusions en date du 10 février 2014, Madame X R C, demande à la cour de :

— confirmer le jugement qui l’a mise hors de cause et a déclaré Madame B responsable du préjudice subi par elle,

en conséquence,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Madame B, et sa compagnie d’assurance la MAIF, à l’indemniser de l’intégralité de son préjudice,

Actualisant le montant du préjudice,

— condamner Madame B et sa compagnie d’assurance la MAIF in solidum à lui payer les sommes suivantes :

. coût des travaux :

o 11.333,98 € (somme d’ores et déjà engagée),

o 7.682 € HT soit 8.219,74 € TTC (TVA 7%)

. frais de serrurerie : 106 € + 583,35 €,

. perte de loyers : 32.805, 64 €

— condamner les mêmes in solidum au paiement d’une indemnité de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner Madame B, in solidum avec sa compagnie d’assurance la MAIF,

aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Bernard LAFONTAINE, Avocat, membre de la SELARL GLVA, sur son affirmation de droit.

Madame X R C maintient sa demande tendant à retenir la responsabilité de son ancienne locataire, Madame B, sur le fondement de l’article 1732 du Code Civil en faisant valoir que celle-ci, par sa faute, est à l’origine des désordres occasionnés dans son appartement.

Elle demande une réactualisation du coût des travaux et de ses pertes de loyers.

Dans leurs conclusions en date du 10 février 2014, Madame B et son assureur la MAIF, demandent à la cour de :

— réformer le jugement rendu le 18 février 2013 par le Tribunal de Grande Instance de LYON,

et statuant à nouveau,

A titre principal,

— dire qu’aucune faute ne peut être retenue à l’encontre de Mademoiselle B et rejeter les demandes formulées à son encontre ainsi qu’à celle de la MAIF,

A titre subsidiaire,

— dire que la responsabilité de Madame X-C, de la Régie GINDRE et du Syndicat des copropriétaires est engagée,

En conséquence,

— condamner Madame X-C, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble XXX 4^e, la Régie GINDRE et A G, ou qui d’entre eux mieux le devra, à les relever et garantir intégralement de toute condamnation qui pourrait être mise à leur charge au profit de Madame X R C, et/ou de Monsieur et Madame Z ainsi qu’au titre des frais liés aux honoraires de Conseil et frais d’expertise et au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— dire que les demandes formulées par Madame C sont injustifiées sur la perte de loyers et les rejeter,

— subsidiairement, les ramener à de plus justes proportions,

— ramener à de plus justes proportions les demandes formulées par les époux Z au titre des loyers et ses accessoires et du préjudice moral,

— débouter le Syndicat des Copropriétaires, la Régie GINDRE et A de leurs demandes,

— condamner les mêmes à leur verser la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens, avec distraction au profit de la SCP ARNAUD-REY, Avocats, sur son affirmation de droit.

Madame B et la MAIF font valoir :

— qu’aucune faute n’est établie à l’encontre de Mademoiselle B, ce qui exclut l’application de l’article 1732 du Code Civil, et qu’en raison de cette absence de faute, sa responsabilité ne peut être retenue sur le fondement de l’article 1384 du Code Civil,

— qu’à titre subsidiaire, la responsabilité de Madame X-C est engagée du fait du défaut d’entretien de l’appartement,

— que celle de la Régie GINDRE l’est également du fait de l’absence d’information de Mademoiselle B sur la coupure d’eau survenue le XXX et du fait de l’absence de prise de décision pour faire effectuer des investigations sur le marin,

— que celle du Syndicat des copropriétaires l’est aussi, le mandant étant tenu des actes de son mandataire et le premier sinistre de janvier 2003 ayant pour origine une partie commune ayant nécessairement eu un rôle causal dans l’humidification des appartements,

— qu’ il peut également être reproché au Syndicat des copropriétaires de ne pas avoir pris les mesures de nature à assécher le marin.

Dans ses conclusions en date du 26 septembre 2013, le syndicat des propriétaires de l’immeuble sis XXX, demande à la cour de :

— dire et juger recevable et bien fondé son appel incident,

— dire et juger mal fondés les appels incidents formés par Mademoiselle B, la MAIF et Monsieur Z,

— réformer la décision rendue par le Tribunal de Grande Instance de LYON le 18 février 2013,

Y faisant droit :

A titre principal :

— le mettre purement et simplement hors de cause dans les désordres survenus en août 2007 et dans les préjudices en résultant,

— débouter Monsieur et Madame Z, Mademoiselle B et la MAIF de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre lui,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire il devait être déclaré responsable,

— réduire cette part de responsabilité à une infime proportion (5%),

— condamner Mademoiselle B et la Compagnie A à le relever et le garantir indemne,

En tout état de cause :

— réduire à de plus justes proportions les demande indemnitaires présentées tant par Madame X que par les époux Z, en tenant compte s’agissant de ces derniers, qu’ils sont responsables de leur propre préjudice,

— débouter Mademoiselle B, la MAIF, d’une part, et Monsieur et Madame Z, d’autre part, du surplus de leurs demandes,

— constater que le préjudice financier subi par lui s’élève à 9.445 €,

— condamner solidairement Mademoiselle B et la MAIF à lui verser la somme de 9.445 € et, à défaut, la somme de 5.856,15 € telle que retenue par l’expert,

— condamner solidairement la Régie GINDRE, Mademoiselle B, la MAIF, les époux Z, ou qui mieux d’entre eux le devra, à lui verser la somme de 6.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner solidairement les mêmes, ou qui mieux le devra, aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers seront distraits au profit de Maître Guillaume ROSSI, avocat sur son affirmation de droit.

Le syndicat des propriétaires de l’immeuble sis XXX fait valoir :

— que le sinistre survenu en août 2007 trouve sa cause dans le débordement du lavabo de Mademoiselle B, locataire de l’appartement de Madame X R C, le XXX,

— que Mademoiselle B avait la garde de son lavabo et qu’elle ne justifie pas d’une cause étrangère de nature à l’exonérer de sa responsabilité,

— qu’en tout état de cause, elle a commis une faute en quittant son domicile sans prendre la précaution de couper son arrivée d’eau individuelle, dans la mesure où elle utilisait son lavabo lorsque l’interruption est intervenue,

— que jusqu’à la réalisation par les consorts Z de leurs travaux, les désordres ne s’étaient pas réalisés et que ceux-ci sont, au moins pour partie, responsables des désordres dans la mesure où ils n’ont pris aucune précaution lors de la démolition de cloisons,

— que la Régie GINDRE engage également sa responsabilité pour ne pas avoir engagé les investigations suffisantes,

— qu’il ne saurait lui être reproché un défaut d’entretien en partie commune, notamment du marin qui fait partie intégrante du plancher de Madame X R C et doit être considéré comme partie privative de son appartement,

— qu’en tout état de cause, elle ne peut être tenue des fautes personnelles de son mandataire,

— qu’il n’y a pas lieu de limiter son préjudice résultant de la prise en charge les travaux d’étampage et d’assistance par un expert.

Dans ses conclusions en date du 31 juillet 2013, la société A G, demande à la cour de :

— accueillir l’appel de la société RÉGIE GINDRE comme étant recevable,

— constater qu’aucune réclamation n’est formée par l’appelante contre elle,

— confirmer en tout état de cause, la décision de première instance en ce qu’elle a favorablement accueilli son refus de garantie,

— débouter Mademoiselle B, la MAIF et les époux Z de toute réclamation éventuellement dirigée contre elle comme étant injustifiée et non fondée,

— condamner la société GINDRE, ou qui mieux le devra, au paiement d’une indemnité de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner la société GINDRE, ou qui mieux le devra, aux entiers dépens d’instance et d’appel, distraits au profit de la SELARL PERRIER & ASSOCIES, sur son affirmation de droit, et ce, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

La société A G fait valoir que :

— la décision de première instance doit être confirmée en ce que qu’elle a constaté que la cause génératrice du dommage était antérieure à la prise d’effet du contrat d’assurance et retenu son refus de garantie,

— elle est également fondée en son refus de garantie vis à vis de la réclamation des époux Z, le sinistre subi par ces derniers étant inéluctable alors qu’aucune mesure d’assèchement n’a été prise consécutivement à l’inondation du XXX, cause génératrice antérieure à la prise d’effet du contrat, d’une part, événement parfaitement connu de la copropriété et de Madame X, d’autre part, privant en cela le contrat d’assurance de tout caractère aléatoire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 avril 2014 et l’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 17 février 2015.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1° Sur les responsabilités :

L’expert judiciaire indique dans sa conclusion que la cause de l’affaissement du plancher provient d’un pourrissement de la structure bois, lui même provoqué par l’action d’un champignon dont le développement a été consécutif à un dégât des eaux datant du XXX.

Il précise en effet qu’à cette époque, Madame B qui était locataire de Madame X R C a quitté son logement, alors que l’alimentation en eau générale de l’immeuble était coupée, laissant le robinet d’un lavabo ouvert de sorte que lorsque l’eau a été rétablie, celui-ci a débordé et a créé une inondation qui a pour partie imbibé le marin sous le plancher et occasionné la pourriture des éléments bois.

Ces conclusions techniques ne font l’objet d’aucune critique et sont acceptées par toutes les parties en cause.

Madame H X R C demande que son ancienne locataire, Madame B, soit déclarée responsable de son préjudice et fonde ses prétentions sur les dispositions de l’article 1732 du Code Civil selon lesquelles le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Même si le sinistre s’est manifesté quatre ans plus tard, soit à une période où Madame B n’était plus locataire de Madame C, il est établi que la dégradation des lieux à savoir, le pourrissement de la structure, était déjà en germe lorsque elle était encore dans les lieux, l’effondrement du plancher n’étant que la manifestation d’un désordre déjà existant.

L’article 1732 du Code Civil est donc applicable en l’espèce et Madame B ne peut se dégager de la responsabilité ainsi encourue qu’en établissant qu’elle n’a commis aucune faute.

Il n’est pas contestable, à supposer même qu’elle n’ait pas été informée de la coupure d’eau, ainsi qu’elle le déclare, que le fait d’avoir quitté son domicile sans avoir pris la précaution de fermer le robinet est constitutif à tout le moins d’une négligence ce qui suffit à caractériser un comportement fautif.

Elle n’est pas fondée à soutenir qu’elle n’était pas en mesure de se rendre compte de ce que le robinet était en position ouverte parce que l’eau était coupée dés lors que sauf à considérer qu’il lui arrive d’oublier de fermer les robinets, ce qui serait tout autant fautif, et qu’elle ne se serait pas trouvée dans la pièce au moment de la coupure, celle-ci est nécessairement survenue au cours d’une utilisation du lavabo et que l’eau ne coulant plus, il lui appartenait alors de tourner le robinet.

Madame B oppose à la demande de son ancienne propriétaire un défaut d’entretien des lieux.

Les constats et avis d’expert auxquels elle se réfère sont tous datés de 2007 et donc sans intérêt pour caractériser un défaut d’entretien à l’époque où elle occupait les lieux.

En outre et surtout, par une explication technique très argumentée et non contredite par d’autres éléments, notamment l’absence d’humidification permanente dans la zone considérée, l’expert écarte dans son rapport l’hypothèse d’infiltrations lentes et répétitives comme cause d’une humidification permanente de la structure bois et attribue la cause du sinistre exclusivement à la pourriture du marin consécutive à l’inondation survenue le XXX.

S’agissant d’une éventuelle défaillance du système d’évacuation, l’expert qui indique qu’il n’est pas possible de le vérifier quatre ans plus tard, ne la retient pas comme une cause possible du sinistre, alors qu’il est certain que l’inondation qui s’est produite le XXX a pour cause le débordement du lavabo de Madame B qui a justifié ce jour là l’intervention des pompiers.

Ainsi, le défaut d’entretien des lieux par le bailleur tel qu’allégué par Madame B n’a pu avoir d’incidence sur l’apparition du sinistre et n’est pas de nature à l’exonérer de sa responsabilité.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné Madame B, et son assureur la MAIF qui ne conteste pas sa garantie, à indemniser Madame H X R C de son préjudice.

Monsieur et Madame Z dirigent quant à eux leurs demandes à l’encontre de Madame B, de la société RÉGIE GINDRE et du syndicat des copropriétaires.

Il ressort de ce qui précède que Madame B, gardienne du robinet du lavabo dont elle avait l’usage mais aussi en raison de son comportement fautif, doit être déclarée responsable des conséquences dommageables du sinistre pour Monsieur et Madame Z par application des articles 1382 et 1384 du Code Civil et qu’elle ne se dégage pas de cette responsabilité par la démonstration d’une absence de faute.

La société RÉGIE GINDRE était le syndic de la copropriété à l’époque des faits.

Selon l’expert, l’importance de l’inondation qui a nécessité l’intervention des pompiers, les dégâts en plafond et le décollement de l’enduit sur le mur de l’escalier immédiatement après le sinistre constituaient des éléments visibles qui auraient du amener les professionnels en charge du dossier à s’interroger sur l’existence de désordres cachés.

La société RÉGIE GINDRE déclare avoir été diligente en déclarant le sinistre à l’assureur de la copropriété et fait état, sans d’ailleurs en justifier, de visites d’experts d’assurance pour constater les désordres et chiffrer les réparations.

Ceci est toutefois sans rapport avec ce qui lui est reproché et elle ne saurait s’exonérer de sa responsabilité par l’intervention d’autres professionnels qui n’avaient pas été mandatés pour des investigations mais seulement pour constater des désordres apparents et chiffrer des travaux de reprise.

De même, l’entreprise BIOCHETTI, chargée de refaire l’enduit du mur de la cage d’escalier, n’avait pas pour mission d’examiner la structure de l’immeuble.

La société RÉGIE GINDRE qui n’est certes pas un expert de la construction se devait néanmoins en sa qualité de professionnelle de la gestion d’immeubles, et parce qu’elle avait une bonne connaissance des immeubles anciens du même type que celui de l’immeuble XXX, ainsi qu’elle le reconnaît puisqu’elle indique que l’immeuble est situé dans son secteur géographique de chalandise, de prendre des dispositions préventives afin de s’assurer, compte tenu de l’importance de l’inondation, qu’il n’y avait pas atteinte à la pérennité de l’immeuble.

Ceci relevait de ses obligations de syndic tel que découlant de la loi du 10 juillet 1965, notamment son article 18 qui dispose que le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

La société RÉGIE GINDRE a ainsi manifestement failli à sa mission de sauvegarde de l’immeuble et a engagé sa responsabilité pour faute ainsi que l’a justement relevé le premier juge.

En application de l’article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le défaut de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’origine du sinistre provient d’un pourrissement de la poutraison et du marin.

Comme l’a justement rappelé le premier juge, le règlement de copropriété mentionne en page 12 que constituent des parties privatives , 'le plancher ou sol de chaque partie divise, c’est à dire le parquet, les lambourdes et les carrelages à l’exclusion du dispositif de séparation des étages ainsi que le plafond de chaque partie divise mais seulement en tant que plâtre avec lattage ou caisson’ et en page 6 que les parties communes comprennent 'les dispositifs séparatifs entre les étages.'

Il s’en déduit que le marin, remplissage entre le plancher C et le plafond Z, ainsi que la poutraison atteinte de pourriture constituent des parties communes.

Par ailleurs, il ressort de ce qui précède qu’il y a bien défaut d’entretien des parties communes puisque du fait de la mise en place de mesures d’assèchement, il y eu pourrissement du poutrage lequel constitue précisément le dispositif séparatif des étages.

La responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires dans l’apparition de ce désordre est donc engagée.

Le syndicat des copropriétaires oppose aux époux Z, l’absence de précautions prises par leur entreprise lors des travaux de réfection de l’appartement, notamment le défaut d’étayage.

L’expert a en effet relevé que la démolition des cloisons et des revêtements de sols chez Monsieur et Madame Z par l’entreprise a supprimé l’incidence du poids de ces cloisons et de ces sols sur les poutres de l’étage inférieur et que la suppression des aisseliers sans mise en place d’un étaiement a transféré la charge du plancher de l’appartement C laquelle au lieu de se répartir sur le plancher Z puis les poutres en dessous est passé dans les poutres et les gros murs Z.

La Cour relève toutefois que le préjudice dont il est demandé l’indemnisation a pour cause non pas le défaut d’étaiement lequel en provoquant un décollement des poutres par rapport aux cloisons a juste révélé l’existence du désordre, mais bien la pourriture des poutres et que le sinistre se serait de toute façon produit et aurait nécessité des travaux de reprise des parties communes et une perte de jouissances des propriétaires concernés.

Ce moyen n’est donc pas de nature à dégager les parties concernées de toute ou partie de leur responsabilité.

Il convient dés lors de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Madame B avec son assureur la MAIF, la société RÉGIE GINDRE et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX à indemniser Monsieur et Madame Z de leur préjudice.

La contribution définitive entre les différents responsables du dommage s’apprécie en considération de leurs fautes respectives.

En l’espèce, il n’est pas démontré une faute à l’encontre du syndicat des copropriétaires qui puisse se distinguer de celle de son syndic.

En effet, le défaut d’entretien des parties communes à l’origine du sinistre résulte de la carence du syndic qui n’a pas pris les dispositions nécessaires pour vérifier l’état réel de la poutraison suite à l’inondation survenue en 2003 et non pas de celle du syndicat des copropriétaires à qui il ne peut être reproché une carence dans ce domaine alors qu’il avait précisément un syndic dont le rôle était de s’assurer de la conservation de l’immeuble.

Il n’est pas évoqué spécifiquement une autre faute imputable au syndicat des copropriétaires et les éléments au dossier ne permettent pas de connaître les raisons pour lesquelles il a fallu plusieurs années avant d’exécuter les travaux de reprise des parties communes.

La Cour estime par ailleurs au regard de l’importance des fautes respectives de Madame B et de la société RÉGIE GINDRE et en prenant en compte le fait que la cause directe du sinistre est la négligence de Madame B que la responsabilité sera plus justement répartie entre elles à concurrence de 60% à la charge de Madame B et de 40 % à la charge de la société RÉGIE GINDRE, le jugement étant réformé de ce chef.

En conséquence, chacune de ces deux parties sera garantie par l’autre des condamnations mises à sa charge à proportion des pourcentage ci-dessus mentionnés et le syndicat des propriétaires sera garanti par les deux autres dans la proportion ci-dessus définie.

2° Sur les demandes de Madame H X R C :

Madame H X R C qui a été indemnisée par le premier juge à hauteur de 12.469,04 € sollicite une réactualisation de sa demande en considération des dépenses effectivement réalisées et de celles restant à faire.

La Cour relève qu’à l’exception des deux factures de serrurerie, elle ne produit aucune facture pour justifier de ses dépenses et constate à cet égard que le document 'plenetude’ qu’elle produit, au demeurant fort peu lisible, n’est pas une facture mais un devis puisqu’il est mentionné un délai prévisionnel d’exécution de travaux de 4 à 5 semaines.

Il convient dés lors d’allouer à Madame H X R C outre la somme justifiée de 689,35 € au titre des travaux de serrurerie, celle de 10.230,05 € ht au titre des travaux, tel que l’a évaluée l’expert judiciaire, outre la TVA applicable au jour du paiement sur justification des factures et actualisation par variation du coût de l’indice BT 01 entre le 22 août 2008, date du rapport, et le jour du prononcé du présent arrêt.

L’expert a relevé que Madame H X R C est dans l’incapacité de louer son appartement pendant le délai s’écoulant entre le 1^er juin 2008, fin du bail actuel, et la fin des travaux de remise en état de son logement.

En outre, il n’est pas établi que le retard apporté dans l’exécution des travaux qui nécessitaient la reprise de parties communes lui soit imputable.

Il est donc justifié d’un préjudice de perte de loyers et le jugement sera confirmé de ce chef sauf à réactualiser la demande au 30 mai 2013, date des travaux.

Il convient ainsi de fixer le montant de son préjudice en prenant pour référence le montant du loyer réglé par ses précédents locataires et en tenant compte de l’indexation des loyers à la somme de 32.805,64 €.

Le total du préjudice subi par Madame X R C s’établit donc à la somme de 43.725,04 €.

Le jugement n’est pas remis en cause en ce qu’il a rejeté la demande de Madame H X R C tendant à l’allocation de dommages intérêts pour résistance abusive.

3° Sur les demandes de Monsieur et Madame Z :

Les travaux de réfection de la poutraison, préalable nécessaire à l’exécution des travaux de reprise intérieurs dans les appartements, ont été effectués ainsi qu’il ressort d’un procès-verbal de réception en date du 22 mai 2013 et ce point est confirmé par les époux Z dans leurs écritures.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point.

Il convient de reprendre les différents chefs de demande des époux Z.

* préjudice matériel :

Monsieur et Madame Z sollicitent l’allocation de la somme de 1.700,00€ au titre de la reprise d’enduit sur le mur séparatif.

Monsieur Y avait retenu dans son rapport la nécessité d’une reprise de l’enduit sur le mur séparatif de l’escalier.

Cette dépense est justifiée par un devis produit aux débats et son montant ne fait pas l’objet de contestations spécifiques.

Il convient en conséquence de condamner Madame B avec son assureur la MAIF, la société RÉGIE GINDRE et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX à payer à Monsieur et Madame Z la somme de 1.700 € outre la TVA applicable au jour du paiement sur justification de la facture et actualisation par variation du coût de l’indice BT 01 entre le 22 août 2008, date du rapport, et le jour du prononcé du présent arrêt.

* préjudice liés à l’intervention des pompiers :

Les époux Z sollicitent l’allocation d’une somme de 2.845,34 € au titre du remplacement de la serrure et de la porte du fait de l’intervention des pompiers.

Dés lors, ainsi qu’il a été jugé plus haut, que le sinistre est imputable en premier lieu à l’état dégradé de la poutraison, il convient de mettre ces frais à la charge des responsables du sinistre.

Ils sont justifiés par des devis produits aux débats et il convient en conséquence de condamner les responsables à leur payer la somme de 2.845,34 € et de prévoir une actualisation de ces coûts, selon les mêmes modalités que ci-dessus.

* perte de jouissance du logement :

Monsieur et Madame Z qui font valoir qu’ils n’ont pu occuper l’appartement qu’ils venaient d’acquérir du fait de son état réclament le remboursement des loyers et charges qu’ils ont continué à assumer dans leur ancien logement.

La Cour fait siennes les motivations du premier juge selon lesquelles les travaux de reprise de la poutraison devaient être effectués avant que Monsieur et Madame Z ne terminent leurs travaux de réfection de leur logement et selon lesquelles il ne peut leur être reproché un retard fautif dans l’engagement de la procédure alors qu’ils ont tenté un règlement amiable du litige.

Il n’y a donc pas lieu de prévoir une quelconque réduction des sommes réclamées à raison d’une absence de diligences de leur part.

Par ailleurs les sommes réclamées, justifiées par des avis d’échéance et d’imposition et des factures, ne font pas l’objet de contestations spécifiques quant à leur montant.

Il convient dés lors de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les responsables du sinistre au paiement des loyers, charges et taxes diverses sauf à réactualiser ce préjudice au 22 mai 2013, date des travaux de la poutraison, soit la somme totale de 32.076,97 €.

* perte de crédit d’impôts :

Monsieur et Madame Z indiquent que faute d’avoir pu engager les travaux et d’avoir affecté l’appartement à l’habitation dans les 12 mois de son acquisition, ils ont perdu le bénéfice d’un crédit d’impôts de 20 % du montant des intérêts pour les années 2009 à 2012, soit la somme de 7.169,34 €.

Ce poste de préjudice, justifié par des courriers, ne fait pas l’objet de contestations spécifiques et il convient de confirmer le jugement sur ce point.

* actualisation du coût des travaux :

Le coût de leurs travaux d’aménagement, chiffrés en avril 2007 à 19.400 €, doit être réévalué puisqu’ils ne sont réalisés que plusieurs années plus tard et ce poste de préjudice avait été évoqué par l’expert.

Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a accordé aux époux Z une indemnité à ce titre sauf à réactualiser de nouveau son montant qui sera fixé à la date du 22 mai 2013 à la somme calculée comme suit :

19.400/ 754,2 X 884,5 (indice mars 2013) soit 22.751,65 € – 19.400 € = 3.351,65€

* dépenses complémentaires au titre des travaux :

— frais de traitement de fond du plafond :

Monsieur Y a indiqué dans son rapport que le bureau d’études Réflex’Bois n’a pas préconisé le traitement de l’ensemble du plafond mais uniquement celui de la poutre muraillère touchée par le dégât des eaux ainsi que celui des pièces neuves mises en remplacement des solives dégradées.

L’expert indique aussi qu’il est de toute façon de l’intérêt de Monsieur et Madame Z de pratiquer ce traitement d’ensemble qui aurait du faire partie des travaux prévus dés l’origine, donc même s’il n’y avait pas eu de sinistre.

Ainsi, cet avis technique qui préconise seulement des modalités de traitement du bois en considération de l’ancienneté et du type de bâtiment ne permet pas pour autant de caractériser un lien de causalité avec le sinistre et le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux Z de ce chef de demande.

— remboursement de l’acompte du plombier :

Monsieur et Madame Z indiquent qu’ils ont versé un acompte de 400 € qui a été versé à l’entreprise GRET, plombier chauffagiste, et qui a été perdu, les travaux n’ayant pu être exécutés et le plombier ayant depuis pris sa retraite.

Comme l’a relevé le tribunal, la mention manuscrite sur un devis 'chèque acompte 400 € du 25 juillet 2007" ne suffit pas à établir la réalité de ce versement et le jugement sera confirmé de ce chef.

Le total du préjudice financier subit par Monsieur et Madame Z s’élève ainsi à 47.143,30 €.

La Cour estime que les premiers juges ont parfaitement évalué à 1.500 € pour chacun des époux, le préjudice moral qu’ils ont subi du fait de la privation de leur nouveau logement, et des désagréments et soucis occasionnés par ce litige et le jugement sera également confirmé de ce chef.

4° Sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX

Le syndicat des copropriétaires qui ne dirige ses prétentions qu’à l’encontre de Madame B et de son assureur, et dont la responsabilité n’est pas retenue dans ses rapports avec Madame B est recevable et fondé à réclamer à cette dernière et à son assureur le coût des mesures conservatoires qu’il a du engager ensuite de l’arrêté de péril, soit la somme justifiée quant à son montant par une facture de 9.445 €.

Il convient dés lors de les condamner in solidum à lui payer la somme de 9.445 €.

5° Sur les demandes de la société RÉGIE GINDRE :

Le préjudice dont se prévaut la société RÉGIE GINDRE qui consisterait en une perte de chiffre d’affaires du fait de sa démission de syndic et d’un préjudice d’image résulte de ses propres carences dans la gestion de son mandat.

Il convient dés lors de la débouter de cette demande.

6° Sur la mise hors de cause de la société A G :

Par des motifs que la Cour adopte, les premiers juges ont relevé qu’en application des conditions générales du contrat, les garanties s’appliquaient aux dommages dont le fait générateur était intervenu dans la période de validité de la garantie du contrat mise en jeu et qu’en l’espèce, le fait générateur du dommage était constitué par l’absence de mesure d’assèchement du marin consécutive au dégât des eaux intervenu le XXX.

Après avoir constaté que le contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX à XXX, dénommée aujourd’hui A G, avait pris effet au 1^er octobre 2006, les premiers juges ont justement rejeté les demandes tendant à la mise en oeuvre de la garantie souscrite auprès de cet assureur et le jugement sera confirmé sur ce point.

7° Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens :

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a alloué la somme de 2.000 € aux époux Z et la même somme à Madame H X R C.

L’équité commande de leur allouer à chacun une somme complémentaire de 1.500 € à ce titre et en cause d’appel.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile au profit des autres parties à l’instance.

Il convient également de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum Madame B, solidairement avec son assureur la MAIF, et la société RÉGIE GINDRE aux dépens de la première instance comprenant ceux de la procédure de référé et les frais d’expertise.

Enfin, les dépens de l’instance d’appel seront mis à la charge de Madame B et de son assureur, d’une part, et de la société RÉGIE GINDRE, d’autre part.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,

Constate que les travaux de réfection de la poutraison ont été effectués et que la demande en injonction de réaliser ces travaux est devenue sans objet.

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a dit que dans leurs rapports entre eux, les contributions de Madame B, du syndicat des propriétaires de l’immeuble sis XXX et de la société RÉGIE GINDRE s’établiront à concurrence de 15 % pour Madame B, de 25 % pour le syndicat des propriétaires et de 60 % pour la société RÉGIE GINDRE ainsi que sur le montant du préjudice de Madame X R C.

Confirme le jugement pour le surplus sauf à réactualiser les demandes indemnitaires.

En conséquence,

Statuant de nouveau sur les points réformés,

Dit que dans leurs rapports entre eux, la contribution définitive de la prise en charge du dommage s’établira à concurrence de 60 % à la charge de Madame B et de 40 % à la charge de la société RÉGIE GINDRE, aucune part de responsabilité n’étant laissée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX.

Dit que le syndicat des propriétaires de l’immeuble sis XXX sera garanti des condamnations mises à sa charge par Madame B et son assureur et par la société RÉGIE GINDRE dans la proportion ci-dessus définie.

Dit que Madame B et son assureur la MAIF seront garantis des condamnations mises à leur charge par la société RÉGIE GINDRE à concurrence de 40 %.

Dit que la société RÉGIE GINDRE sera garantie des condamnations mises à sa charge par Madame B et son assureur la MAIF à concurrence de 60%.

Déboute Madame B et la société RÉGIE GINDRE de leurs demandes tendant à être garanties des condamnations mises à leur charge par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX.

Condamne Madame B, in solidum avec son assureur la MAIF à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX la somme de 9.445 € au titre de son préjudice matériel.

Fixe à 43.725,04 € le montant du préjudice matériel et financier de Madame X R C.

Dit que la somme de 10.230,05 € ht qui lui est allouée au titre des travaux sera majorée de la TVA applicable au jour du paiement sur justification des factures et actualisée par variation du coût de l’indice BT 01 entre le 22 août 2008 et le jour du prononcé du présent arrêt.

Fixe à 47.143,30 € le montant du préjudice matériel et financier subi par Monsieur et Madame Z.

Dit que la somme de 1.700 € allouée au titre des travaux de reprise d’enduit sera majorée de la TVA applicable au jour du paiement sur justification de la facture et actualisée par variation du coût de l’indice BT 01 entre le 22 août 2008 et le jour du prononcé du présent arrêt.

Dit que la somme de 2.845,34 € allouée au titre du remplacement de la serrure et de la porte sera actualisée par variation du coût de l’indice BT 01 entre le 22 août 2008 et le jour du prononcé du présent arrêt.

Déboute la société RÉGIE GINDRE de ses prétentions indemnitaires formées en cause d’appel.

Condamne in solidum Madame B avec son assureur la MAIF, d’une part, et la société RÉGIE GINDRE, d’autre part, à payer en cause d’appel à Monsieur et Madame Z la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500€) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne in solidum Madame B avec son assureur la MAIF, d’une part, et la société RÉGIE GINDRE, d’autre part, à payer en cause d’appel à Madame X R C la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500 €) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne in solidum Madame B, avec son assureur la MAIF, d’une part, et la société RÉGIE GINDRE, d’autre part, aux dépens d’appel.

Dit que ces condamnations au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens seront répartis entre Madame B avec son assureur et la société RÉGIE GINDRE dans la même proportion que ci-dessus.

Accorde aux avocats de la cause, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT