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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 19 JANVIER 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/02842 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PN2B

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 12 MAI 2022

PRESIDENT DU TJ DE MONTPELLIER

N° RG 21/31887

APPELANTES :

S.A.S. BOCALO prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège,

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Vincent RIEU de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Clémence BERNE, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.S. COMPAGNIE IMMOBILIERE DE RESTAURATION (CIR) prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Vincent RIEU de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Clémence BERNE, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

S.C.I. AMANA prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 7]

non représentée – assignée le 09 juin 2022 procès verbal de recherches infructueuses

S.A.R.L. JANA BEAUTE prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège,

[Adresse 6]

[Localité 7]

non représentée – assignée le 09 juin 2022 procès verbal de recherches infructueuses

Ordonnance de clôture du 21 Novembre 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 NOVEMBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Fabrice DURAND, conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M. Fabrice DURAND, conseiller

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— rendu par défaut;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 30 janvier 2019, la SAS Bocalo a acheté à la SCI Henri René les lots n°2 et 7 situés en rez-de-chaussée de l’immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 6] à [Localité 7] (34).

Par acte notarié du 22 mai 2019, la SCI Amana a acheté le lot n°1, situé en rez-de-chaussée du même immeuble, qu’elle a donné à bail commercial à la SARL Jana Beauté qui y exploite un salon de de coiffure.

Les lots n°1 et 2 intègrent chacun une partie de la cour intérieure de l’immeuble, partie privative partagée entre ces deux lots selon une ligne de division figurant au plan de géomètre annexé à l’état descriptif de division de l’immeuble.

Préalablement à l’acquisition des différents lots par les sociétés Amana et Bocalo, l’association syndicale libre « ASL [Adresse 6] » a été constituée entre les différents copropriétaires et enregistrée en préfecture le 5 décembre 2018 aux fins de réaliser d’importants travaux de restauration et de rénovation de l’immeuble.

L’ASL a conclu le 31 décembre 2018 avec la SAS Compagnie Immobilière de Restauration (ci-après dénommée « SAS CIR ») un marché de contractant général pour procéder à la rénovation de l’immeuble.

Ces travaux ont été quasiment achevés en janvier 2021 sans que la SAS CIR ne soit en mesure de construire dans la cour intérieure de l’immeuble la vantelle mitoyenne séparant les cours privatives des lots n°1 et 2.

Par acte d’huissier signifié le 10 décembre 2021, la SAS Bocalo et la SAS CIR ont fait assigner la SCI Amana et sa locataire la SARL Jana Beauté devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile aux fins d’obtenir le retrait de la séparation de fortune empiétant sur la cour privative du lot n°2 et d’être autorisées à construire le dispositif de séparation de la cour intérieure de l’immeuble conformément à l’état descriptif de division.

Par ordonnance du 12 mai 2022, le juge des référés a :

' dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé les parties à mieux se pourvoir ;

' condamné la SAS Bocalo et la SAS CIR aux dépens.

Par déclaration au greffe du 25 mai 2022, la SAS Bocalo et la SAS CIR ont relevé appel de cette ordonnance contre la SCI Amana et la SARL Jana Beauté.

Vu les dernières conclusions de la SAS Bocalo et de la SAS CIR remises au greffe le 1er juillet 2022 et régulièrement signifiées le 5 juillet 2022 à la SAS Amana et à la SARL Jana Beauté ;

La SAS Amana et la SARL Jana Beauté n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2022.

MOTIFS DE L’ARRÊT

L’article 835 du code de procédure civile dispose :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Sur la demande visant à faire supprimer la séparation de fortune érigée dans la cour intérieure de l’immeuble entre les lots n°1 et n°2,

Il résulte des pièces versées aux débats par les sociétés appelantes que la cour intérieure de l’immeuble constitue une partie privative dont la propriété est partagée entre les lots n°1 et n°2.

En effet, les actes de vente des lots n°1 et n°2, corroborés par l’acte portant état descriptif de division de l’immeuble du 17 décembre 2018, précisent bien que chacun de ces deux lots privatifs comprend une cour dont la configuration est parfaitement décrite dans les plans de masse côtés et annexés à l’état descriptif de division.

La ligne de partage entre la propriété des lots n°1 et n°2 est ainsi parfaitement définie par le plan de masse du rez-de-chaussée établi en octobre 2018 par la SCP de géomètres-experts Tailhades-Piris annexé à l’état descriptif de division reçu le 17 décembre 2018 par Me [U] [P].

Le constat d’huissier dressé le 17 mars 2021 par Me [Z] [B], assorti de photographies de la cour litigieuse, établit formellement que le propriétaire ou le locataire du lot n°1 a installé un dispositif de séparation de fortune qui dépasse d’au moins un mètre la limite définie par le plan annexé à l’état descriptif de division.

Cette violation flagrante de la limite de propriété des lots n°1 et n°2 et l’empiètement qui en résulte au préjudice du propriétaire du lot n°2 constituent un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

La SAS Bocalo, propriétaire du lot n°2, est donc parfaitement fondée à solliciter du juge des référés qu’il soit mis fin à cette violation de son droit de propriété.

L’ordonnance déférée sera donc infirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé les parties à mieux se pourvoir.

La suppression de ce dispositif de séparation sera donc ordonnée sous astreinte à l’encontre de la SCI Amana propriétaire du lots n°1 ainsi qu’à l’encontre de la SARL Jana Beauté qui occupe ce lot n°1 en vertu d’un bail commercial.

Sur la demande visant à autoriser l’exécution par la SAS CIR de la vantelle destinée à séparer les lots n°1 et n°2,

L’article 9-II de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose :

« II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient. »

L’article 6 du règlement de copropriété du 17 décembre 2018 précise que « Sont également mitoyennes entre les copropriétaires concernés les clôtures séparant deux cours privatives ».

En l’espèce, la construction de la vantelle destinée à séparer les lots n°1 et n°2 a été régulièrement autorisée par la collectivité des copropriétaires à travers la mission confiée à l’ASL chargée d’exécuter le programme de rénovation.

En effet, l’ASL a conclu un marché de contractant général avec la SAS CIR qui comporte notamment l’édification de cette vantelle de séparation dans la cour privativement partagée entre les lots n°1 et n°2.

L’empiètement exercé sur le lots n°2 par la SCI Amana et par la SARL Jana Beauté empêche donc manifestement la SAS CIR d’édifier l’ouvrage qu’elle est régulièrement chargée de construire pour le compte de l’ASL et des propriétaires des lots n°1 et n°2.

Ce comportement constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

L’ordonnance déférée sera donc infirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé les parties à mieux se pourvoir.

Il sera donc ordonné à la SCI Amana et à la SARL Jana Beauté, outre la suppression de l’ouvrage séparatif existant, de laisser la SAS CIR accéder à sa cour privative du lot n°1 afin qu’elle puisse édifier la vantelle séparatrice mitoyenne entre les lots n°1 et n°2.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ordonne à la SCI Amana et à la SARL Jana Beauté d’enlever ou de faire enlever à leurs frais l’ouvrage séparatif de fortune érigé dans la cour intérieure de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 7] (34) ;

Dit que cette injonction sera assortie d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à l’encontre de la SCI Amana et de la SARL Jana Beauté, et ce après expiration d’un délai de dix jours à compter de la signification du présent arrêt ;

Ordonne à la SCI Amana et à la SARL Jana Beauté de laisser la SAS Bocalo et la SAS CIR libres d’accéder à la cour privative des lots n°1 et n°2 et de les laisser édifier ou faire édifier l’ouvrage séparatif entre les lots n°1 et n°2 dans la cour intérieure de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 7] (34) conformément au plan annexé à l’état descriptif de division du 17 décembre 2018 et au marché de contractant général passé entre l’association syndicale libre et la SAS CIR ;

Dit que cette injonction sera assortie d’une astreinte de 1 500 euros à payer après chaque acte d’opposition au libre accès ou à l’exécution des travaux imputable à la SCI Amana ou à la SARL Jana Beauté, et ce après expiration d’un délai de dix jours à compter de la signification du présent arrêt ;

Condamne in solidum la SCI Amana et la SARL Jana Beauté à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel ;

Condamne in solidum la SCI Amana et la SARL Jana Beauté à payer à la SAS Bocalo et à la SAS Compagnie Immobilière de Restauration une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs plus amples demandes.

Le greffier, Le président,