Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 17 FÉVRIER 2016

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/01825

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Janvier 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 12/09226

APPELANTES

SA ALLIANZ IARD, venant aux droits de la société ASSURANCES GENERALES DE FRANCE 'AGF’ IART, prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le XXX

XXX

XXX

SAS ALLIANZ REAL ESTATE FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le XXX

XXX

XXX

Représentées par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111, avocat postulant

Assistées de M^e Laurent HAY, avocat au barreau de PARIS, toque : C0916, avocat plaidant

INTIMÉE

Association ALINEA prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Représentée par M^e Delphine MENGEOT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0006, avocat postulant

Assistée de M^e Laurent TRICOT, avocat au barreau de PARIS, toque : G0449, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Janvier 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Anne-Marie GALLEN, présidente, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Anne-Marie GALLEN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.

********

Suivant acte sous seing privé en date du 26 septembre 2008, la société Assurances Générales de France Iart, maintenant dénommée Allianz Iard a donné à bail commercial à l’association Alinéa avocats associés différents locaux à usage de bureaux d’une surface d’environ 254,40 m2 situés XXX à XXX

Cette location régie par le statut des baux commerciaux était conclue pour une durée de 9 années à compter du 1^er octobre 2008.

Fin 2009, le bailleur adressait un avis d’échéance prenant en compte les honoraires de gestion à régler dès le 1^er trimestre 2010 et le preneur réglait ceux-ci pour les deux premiers trimestres 2010.

Concernant l’année 2009 où ils n’avaient pas été appelés, ces honoraires de gestion étaient réclamés avec le terme du 3^e trimestre 2010.

Faisant part des difficultés financières qu’elle rencontrait, la société locataire demandait au bailleur par lettre du 5 juillet 2010 une baisse de son loyer de 30 % ainsi que la faculté de résilier le bail à tout moment avec un préavis de 6 mois.

Ultérieurement, par lettre du 13 juillet 2010, l’association locataire contestait la facturation des honoraires de gestion et en demandait le remboursement.

Par lettre en réponse du 11 août 2010, le mandataire du bailleur indiquait ne pouvoir donner suite à la demande de réduction de loyer et de dénonciation du bail à tout moment. Il ajoutait que le bail précisait bien que les honoraires de gestion étaient au nombre des accessoires du loyer et lui faisait valoir que s’il lui réclamait 3% au titre de ces honoraires de gestion, ceux-ci étaient facturés au bailleur à hauteur de 6 % du montant des loyers appelés hors charges et hors taxes.

Par lettre du 22 septembre 2010, l’association locataire disait refuser de se voir imputer ces honoraires de gestion, au motif que le bail ne stipulait pas le taux facturé au bailleur, et mettait en demeure le bailleur de lui restituer les sommes réglées à ce titre.

Le 29 septembre 2011, l’Association Alinéa a assigné la société Allianz Iard et

la société Allianz Real Estate France, mandataire et filiale foncière de la première, pour les voir condamner in solidum au paiement de la somme de 6.775,43 € payée selon elle indûment au titre des honoraires de gestion, 46.000 € à titre de dommages-intérêts à raison du « préjudice financier commercial et professionnel » qu’elle disait avoir subi de ce fait, pour voir publier au frais du bailleur le jugement à intervenir et voir condamner in solidum les assignées au paiement d’un somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

La société Allianz Iard et la société Allianz Real estate France ont demandé la mise hors de cause de la société Allianz Real Estate France, le débouté des demandes de l’Association Alinea et sa condamnation à titre reconventionnel au paiement d’une somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, outre 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 7 janvier 2014, le tribunal de grande instance de Paris a fait droit à la demande de l’association locataire tendant à la restitution de la somme de 6.775,43 € au titre des honoraires de gestion avec intérêts au taux légal, et à sa demande de condamnation du bailleur à la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens mais l’a déboutée de ses demande de mise hors de cause de la société Allianz Real Estate France et en dommages-intérêts ; l’exécution provisoire a été ordonnée.

La société Allianz Iard et la société Allianz Real Estate France ont relevé appel de ce jugement le 24 janvier 2014. Par dernières conclusions signifiées le 14 novembre 2015 , elles demandent à la cour de :

— réformer le jugement du 7 janvier 2014 en ce qu’il les a condamnées in solidum au paiement de la somme de 6.775,43 € outre les intérêts au taux légal, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

— mettre hors de cause la société Allianz Real Estate France.

— dire mal fondée l’association Alinéa en sa demande de se voir rembourser les sommes

payées au titre des honoraires de gestion mis à sa charge par le bail.

— condamner l’association Alinéa en conséquence à rembourser aux concluantes les

sommes payées en vertu de l’exécution provisoire attachée au jugement dont appel.

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté l’Association Alinéa de sa demande de dommages-intérêts et de sa demande de publication de la décision.

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle du bailleur en dommages-intérêts pour procédure abusive.

— condamner l’association Alinéa au paiement d’une somme de 10.000 € à ce titre et à celle de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit de chacune d’entre.

— condamner l’association Alinéa aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 27 octobre 2015 l’association Alinéa qui a également relevé appel du jugement le 8 juillet 2014, les deux procédures ayant ensuite été jointes, demande à la cour de :

— déclarer les sociétés Allianz Iard France et Allianz Real Estate France recevables mais mal fondées en leur appel,

— de les en débouter, de déclarer l’association Alinéa, Avocats Associés, représentée par M^e Pierre Morier et M^e Anne Bourdu recevable et bien fondée en son appel.

Y faisant droit,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a à titre principal condamné in solidum les sociétés Allianz Iard et Allianz Real Estate France à verser à l’association Alinéa une somme de 6.775,43 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 septembre 2010 pour 5.887,52 euros, et à compter du 8 juin 2012 pour le surplus, et débouté les parties pour le surplus de leurs demandes et débouté les intimées de leurs demandes reconventionnelles de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— le réformer en ce qu’il a débouté l’association d’Avocats Alinéa du surplus de ses demandes, et statuant à nouveau, dire et juger que l’attitude fautive de la société Allianz Iard, et de la société Allianz Real Estate France, a contribué de manière indirecte au départ précipité de l’association Alinéa, Avocats Associés, des locaux loués en cours de bail, ce qui engendra des préjudices distincts de l’imputation des frais de gestion indus, en conséquence,

— condamner in solidum la société Allianz Iard et la société Allianz Real Estate France à verser à l’association Alinéa, Avocats Associés, la somme de 46.000 € à ti tre de dommages et intérêts à titre de préjudice financier, commercial et professionnel, le tout sauf à parfaire,

— condamner la société Allianz Iard et la société Allianz Real Estate France à faire publier à leurs frais l’arrêt à intervenir dans deux revues qui seront désignées par le Preneur, dans la limite de 2.000 € de frais d’intervention pour chacune,

— débouter la société Allianz Iard et la société Allianz Real Estate France de toutes leurs demandes, fins et conclusions et les condamner in solidum à verser à l’Association Alinéa, Avocats Associés, la somme de 5.000 € au ti tre de l’article 700 du code de procédure civile et aux d’entiers dépens de première instance et d’appel.

SUR CE,

Sur la mise hors de cause de la société Allianz Real Estate :

Les appelantes soutiennent que la société Allianz Real Estate France aurait dû être mise hors de cause, n’étant que le mandataire du bailleur, la société Allianz Iard et n’ayant aucune relation contractuelle avec l’Association Alinea ;

L’association Alinea conclut sur ce point que la société Allianz Real Estate France a été sa seule interlocutrice, en sa qualité de mandataire de la bailleresse et de filiale foncière, que c’était elle qui émettait les avis d’échéances et qu’à ce titre, elle devait être aussi appelée en la cause, comme l’avait justement retenu le tribunal.

Le tribunal, pour refuser de mettre hors de cause la société Allianz Real Estate France, a relevé que les sociétés défenderesses ne fournissaient au tribunal aucune précision sur les liens qui les unissent et qu’elles ne contestaient pas le principe de la demande de condamnation in solidum

Le litige porte sur le point de savoir si des sommes intitulées 'honoraires de gestion’ dans le bail sont dues ou non par le preneur au bailleur.

Aux termes du mandat de gestion immobilière du 2 janvier 2009 confié par La société Assurances Générales de France Iart, maintenant dénommée Allianz Iard, à la société AGF Immobilier, son mandataire, devenue la société Allianz Real Estate, ce dernier 'accomplira l’ensemble des tâches habituelles en matière de gestion immobilière'.

La relation contractuelle qui fonde la demande en paiement résulte du seul contrat de bail conclu entre en date du 26 septembre 2008 entre la société Assurances Générales de France Iart, maintenant dénommée Allianz Iard et l’Association Alinea.

La société Allianz Real Estate n’est pas partie à ce contrat et doit donc, contrairement à ce qu’a indiqué le jugement qui sera infirmé sur ce point, être mise hors de cause.

Sur les honoraires et frais de gestion

Les appelantes estiment que la clause contenue dans les conditions générales du bail à l’article 1.2.1 inclus dans les 'Sommes accessoires aux loyers’ est claire en ce qu’elle précise que les sommes accessoires au loyer comprennent '… les honoraires de copropriété et/ou de l’administrateur de biens..elles comprennent en outre tous travaux et réparations …, et si le bailleur en est redevable, les honoraires et frais de gestion afférents à l’immeuble'.

Elles soutiennent que l’Association Alinea, dont les membres sont des avocats, avaient parfaitement conscience de la portée de cette clause, ayant été en mesure de discuter et d’amender plusieurs rubriques du bail avec les bailleresses, mais n’ayant jamais discuté ce point. Elles considèrent que c’est à tort que le tribunal a pu considérer que les honoraires de gestion visés dans cette clause étaient uniquement ceux qui seraient éventuellement dus à un syndic de copropriété ou à un gestionnaire de l’immeuble et qui feraient partie, de façon générale, des charges afférentes aux parties communes et qu’en l’espèce, les frais de gestion facturés par le bailleur consistaient en un pourcentage du loyer et étaient de nature tout à fait différente de ceux inhérents à la gestion d’une copropriété, s’analysant en frais de gestion dus à une organisation interne du bailleur n’entrant pas dans les prévisions du bail.

L’Association Alinea demande au contraire la confirmation du jugement sur ce point, estimant que les stipulations du bail ne permettent pas la refacturation des honoraires d’un mandataire du bailleur, les charges qu’il est d’usage de facturer au preneur étant celles qui lui bénéficient ou celles qui ont été imposées au bailleur telles que des taxes, des frais de travaux ou une quote-part des honoraires du syndic de copropriété, alors qu’ici le bailleur vise des honoraires qui ont été versés à l’administrateur de biens qu’il a choisi de s’adjoindre pour la gestion de son propre patrimoine et la perception de ses propres revenus locatifs et qu’il est manifeste que le bailleur a essayé, via la facturation d’ 'honoraires de gestion’ à un intermédiaire, d’augmenter artificiellement le loyer payé par le preneur.

Dans le bail liant les parties (pièce 1 ), il est indiqué, après le paragraphe 1.1 intitulé Loyer, un paragraphe 1.2 intitulé Sommes accessoires au loyer qui prévoit que : 'Le Preneur rembourse au Bailleur la quote-part afférente à ses locaux, des charges et prestations de l’immeuble, y compris les dépenses relatives aux fournitures individuelles ainsi qu’aux installations et services communs dont l’immeuble est ou sera équipé, le Bailleur désirant recevoir un loyer net de tous frais, charges, honoraires, taxes et impôts'.

Le chapitre qui suit, intitulé 1.2.1 Définition précise que 'les sommes accessoires au loyer comprennent :

— les dépenses de personnel…

— le chauffage, l’électricité…

— les frais d’entretien, de contrôle et de fonctionnement et le nettoyage de l’immeuble, des espaces verts et des différentes installations

— les honoraires de syndic de copropriété et/ou de l’administrateur de biens

— la prime d’assurance de l’immeuble

— l’ensemble des taxes, impôts et contributions, présents ou à venir, afférents à l’immeuble

— tous travaux et réparations concernant les parties communes et le remplacement des équipements communs… et si le Bailleur en est redevable, les honoraires et frais de gestion afférents à l’immeuble

— les charges de police, de ville ou de voirie

Cette disposition étant insérée après une autre relative aux charges communes et se rapportant à 'des honoraires et frais de gestion afférents à l’immeuble’ ne sauraient correspondre à des honoraires de gestion liant le bailleur à son mandataire et qui ressortent d’un choix du bailleur concernant les modalités de gestion de son patrimoine privé, étant observé que les honoraires réclamés sont fixés dans le mandat de gestion en pourcentage du loyer que la bailleresse admet réclamer de façon discrétionnaire à sa locataire en appliquant un pourcentage distinct de celui convenu avec son gestionnaire . .

Il ne peut être considéré dans ces conditions que la commune volonté des parties a été d’inclure ces honoraires de gestion dans les charges supportées par le preneur et c’est donc à juste titre que le tribunal a estimé que de tels frais n’étaient pas dus et condamné la société Allianz Iard à restituer à l’association Alinea la somme de 6.775,43 euros outre les intérêts au taux légal en remboursement des honoraires de gestion.

Le jugement sera seulement infirmé en ce qu’il a condamné in solidum la société Allianz Iard et la société Allianz Real Estate au paiement de cette somme dès lors que la société Allinaz Real Estate est mise hors de cause dans la procédure.

Sur la demande de dommages-intérêts de L’Association Alinea et la demande de publication du jugement.

L’Association Alinea également appelante demande la réformation du jugement sur ce point et soutient que le bailleur a commis une atteinte grave aux stipulations du contrat en incluant d’une manière clandestine les sommes litigieuses dans les avis d’échéances, ce qui justifie sa condamnation à lui payer la somme de 46.000 euros à titre de dommages-intérêts, correspondant à différents postes de préjudice-frais de déménagement, de commercialisation, préjudice lié à la désorganisation du cabinet et à la détérioration de l’image du preneur dans l’esprit de ses clients- outre sa condamnation à faire publier à ses frais dans la limite de 2000 euros de frais d’intervention pour chacune, le dispositif du jugement à intervenir;

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté l’association Alinea de sa demande de dommages-intérêts, le préjudice qu’elle invoque et tenant à la nécessité de quitter les lieux en raison des difficultés qu’elle avait à faire face au coût de la location étant sans lien direct avec la réclamation faite à tort par la bailleresse au seul titre des honoraires de gestion de son mandataire; elle échoue en effet à démontrer que son départ des lieux résulte de cette réclamation alors qu’elle avait principalement demandé à sa bailleresse la baisse du loyer et la faculté de partir à tout moment, ce qu’elle n’a pas obtenu et a essentiellement motivé son départ des lieux;

La demande de publication de la décision constitue une sanction disproportionnée par rapport à la condamnation en restitution des sommes indûment payées.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive:

La société Allianz Iard demande l’infirmation du jugement sur ce point et sollicite la condamnation de l’association preneuse à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, soutenant que ses demandes n’ont eu pour but que de faire pression sur le bailleur pour obtenir que soient revues les conditions de location du fait de son incapacité à faire face à ses obligations contractuelles librement souscrites, notamment concernant le paiement des loyers et des charges.

Or elle ne peut qu’être déboutées de sa demande à cet égard puisqu’elle succombe en appel comme en première instance ; le jugement sera confirmé sur ce point.

Le jugement étant confirmé en ce qu’il a fait droit aux demandes principales de l’Association Alinea le sera également en ce qu’il a condamné la société Allianz Iard aux entiers dépens de première instance, la société Allianz Real Estate France ayant été mise hors de cause.

La société Allianz Iard qui succombe en appel sera condamnée à verser à l’Association Alinea une somme de 5000 euros pour les frais irrépétibles et les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement uniquement en ce qu’il a condamné la société Allianz Real Estate France in solidum avec la société Allianz Iard à la somme correspondant à la restitution des honoraires de gestion, aux frais irrépétibles et aux dépens

Statuant à nouveau et ajoutant,

Dit que la société Allianz Real Estate France doit être mise hors de cause,

Condamne la société Allianz iard à verser à l’Association Alinea une indemnité de 5000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE