COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

1^re chambre 2^e section

ARRET N°

REPUTE CONTRADICTOIRE

DU 12 AVRIL 2016

R.G. N° 15/00779

AFFAIRE :

A Y

C/

E Z

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 19 Décembre 2014 par le Tribunal d’Instance de POISSY

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-14-655

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Aurélie MONTEL

M^e Alain CLAVIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE AVRIL DEUX MILLE SEIZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur A Y

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représenté par M^e Aurélie MONTEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 188

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2015/001854 du 19/06/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

APPELANT

****************

Monsieur E Z

né le XXX à XXX

de nationalité Portugaise

XXX

XXX

Représenté par M^e Alain CLAVIER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 240 – N° du dossier 150007

assisté de M^e Karl SKOG, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1677

Madame I L M épouse Z

née le XXX à XXX

de nationalité Portugaise

XXX

XXX

Représenté par M^e Alain CLAVIER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 240 – N° du dossier 150007

assisté de M^e Karl SKOG, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1677

Madame C X

de nationalité Française

XXX

XXX

DEFAILLANTE

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 29 Octobre 2015 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M^me Claire MORICE, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Serge PORTELLI, Président,

M^me Claire MORICE, Conseiller,

M^me Véronique CATRY, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Pierre QUINCY,

*

FAITS ET PROCEDURE,

Le 19 août 2009, Monsieur E Z et Madame I Z ont donné à bail à Monsieur A Y et Madame C X un appartement sis XXX à Mezy sur Seine moyennant un loyer de 550 euros outre 50 euros de provisions sur charges et 2,50 de frais administratifs, payables le 1^er de chaque mois à compter du 1^er octobre 2009.

Il était précisé dans le contrat de bail que les locataires étaient 'colocataires indivis et solidaires'.

Le 31 décembre 2013 et le 28 janvier 2014, les époux Z ont fait délivrer à Monsieur A Y et Madame C X un commandement d’avoir à payer l’arriéré locatif s’élevant à la somme de 2.911,44 euros, et visant la clause résolutoire contenue dans le bail.

Les 5 et 10 juin 2014, ils ont fait assigner Monsieur A Y et Madame C X devant le tribunal d’instance de Poissy aux fins d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire:

— de constater la résiliation du bail en cause et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire de la location,

— d’ordonner sans délai l’expulsion des défendeurs et autres occupants le cas échéant, par toutes voies de droit, et avec l’assistance de la force publique si besoin est, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 8^e jour suivant la signification du jugement à intervenir,

— de se réserver la liquidation de l’astreinte ainsi prononcée,

— d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels garnissant les lieux loués dans un garde meubles désigné, aux frais, risques et périls du défendeur, et ce en garantie des loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourraient être dus,

— de condamner solidairement Monsieur A Y et Madame C X au paiement:

*de la somme de 3218,74 euros au titre des arriérés de loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour ses causes et de l’assignation pour le surplus,

*d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer outre les charges dues soit 624,71 euros depuis la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif,

*de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*des dépens.

Monsieur A Y et Madame C X concluaient au débouté de ces demandes.

Monsieur A Y contestait notamment la solidarité aux motifs qu’il avait donné congé le 26 octobre 2012, et n’avait pas paraphé les conditions générales du bail. Il soutenait en conséquence ne pas avoir su que s’il partait il resterait tenu au paiement des loyers.

Par jugement contradictoire du 19 décembre 2014, et suite à l’audience du 7 octobre 2014, le tribunal d’instance de Poissy a :

— condamné Monsieur A Y à payer à Monsieur E Z et Madame I Z la somme de 2768,10 euros au titre des loyers et charges impayés au 1^er octobre 2014, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2014,

— condamné Madame C X à payer à Monsieur E Z et Madame I Z la somme de 557,03 euros au titre des loyers et charges impayés au 1^er octobre 2014, terme d’octobre inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— constaté la résiliation du bail consenti à Madame C X concernant le logement situé XXX,

— dit qu’à défaut de départ volontaire, Madame C X pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— rappelé que la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux sera effectuée aux frais, risques et périls de l’expulsé,

— condamné Madame C X à payer à Monsieur E Z et Madame I Z à compter du terme de novembre 2014, et jusqu’au départ définitif des lieux caractérisé par la remise des clefs au bailleur, une indemnité mensuelle d’occupation de 624,71 euros,

— débouté Monsieur E Z et Madame I Z du surplus de leurs demandes,

— prononcé l’exécution provisoire de la présente décision,

— condamné Monsieur A Y et Madame C X à payer à Monsieur E Z et Madame I Z la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur A Y et Madame C X aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Monsieur A Y a interjeté appel à l’encontre de Madame C X, Monsieur E Z et Madame I Z par déclaration en date du 28 janvier 2015.

Aux termes de ses dernières écritures, auxquelles la Cour se réfère pour l’exposé de ses moyens et prétentions, Monsieur A Y formule les demandes suivantes :

— infirmer le jugement du tribunal d’instance de Poissy du 19 décembre 2014 en ce qu’il a condamné Monsieur A Y à verser aux époux Z la somme de 2768,10 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2014,

— infirmer le jugement du tribunal d’instance de Poissy du 19 décembre 2014 en ce qu’il a condamné Monsieur A Y à la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— condamner les époux Z à verser au concluant la somme de 1000 euros en réparation du préjudice subi pour le détournement d’électricité,

— condamner les époux Z à verser à Monsieur Y la somme de 1600 euros sur le fondement de l’article 700, celui-ci ne disposant que de l’aide juridictionnelle partielle,

— condamner les intimés aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières écritures, auxquelles la Cour se réfère pour l’exposé de ses moyens et prétentions, les époux Z formulent les demandes suivantes:

— débouter Monsieur A Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement rendu le 19 décembre 2014 par le tribunal d’instance de Poissy en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— dire et juger Monsieur A Y irrecevable en sa demande additionnelle en paiement de dommages et intérêts,

— condamner Monsieur A Y à payer aux époux Z une somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur A Y aux dépens de l’instance, dont distraction pour ceux le concernant au profit de Maître Alain Clavier, Avocat au Barreau de Versailles, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Madame C X, bien que régulièrement assignée et à qui la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifié, n’a pas constitué avocat.

La clôture a été ordonnée le 22 octobre 2015.

MOTIFS

Jugement et arguments des parties

Par jugement du 19 décembre 2014, le tribunal d’instance de Poissy , considérant que le congé donné par Monsieur Y ne mettait pas fin à la solidarité prévue dans le contrat de bail, l’a condamné à verser 2768,10 euros au titre du passif locatif décompte arrêté au 1^er octobre 2014, tandis que Madame C X a été condamnée à verser 557,03 euros eu égard à la procédure en rétablissement personnel dont elle bénéficie.

Au regard du passif locatif le tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, prononcé l’expulsion de Madame C X et l’a condamnée au versement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

De plus le tribunal a rejeté la demande de réduction des délais prévus à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution aux motifs que les critères de celui-ci n’étaient pas remplis.

Monsieur A Y demande infirmation du jugement en sa totalité aux motifs qu’il ne serait pas tenu du paiement du loyer depuis sa lettre de congé délivrée le 26 octobre 2012, d’autant plus qu’il n’aurait pas signé les conditions générales du bail et ne savait donc pas en quoi la solidarité mentionnée dans le bail l’engageait.

Enfin, il soulève une prétention additionnelle, qu’il considère pouvoir soulever en cause d’appel puisque liée au contrat de bail, sollicitant 1000 euros de dommages et intérêts pour le détournement d’électricité qu’auraient commis ses bailleurs.

Les époux Z demandent confirmation du jugement dont appel aux motifs qu’en application de la solidarité précisée dans le bail, Monsieur Y restait tenu du paiement des loyers, et ce malgré son congé. Ils ajoutent qu’il importe peu qu’il n’ai pas signé les conditions générales du bail puisqu’il connaissait l’existence de la solidarité qui était mentionnée sur le contrat de bail signé, ce qui est corroboré par son congé dans lequel il demandait à être désolidarisé du bail.

Les bailleurs rappellent que la demande indemnitaire de Monsieur Y est nouvelle en appel et doit de ce fait être rejetée, d’autant plus que le locataire avait connaissance de ce fait la veille de l’audience de première instance. Il aurait donc pu former à ce moment un demande reconventionnelle.

Sur la solidarité

Aux termes de l’article 1200 du code civil: 'Il y a solidarité de la part des débiteurs, lorsqu’ils sont obligés à une même chose, de manière que chacun puisse être contraint pour la totalité, et que le paiement fait par un seul libère les autres envers le créancier.'

En l’espèce, le bail du 19 août 2009, signé par les locataires, précise sur sa première page que ceux-ci sont 'colocataires indivis et solidaires’ et reproduit leur identité en dessous de cette mention. Celle-ci, qui est écrite en caractères apparents sur la première page est suffisamment claire.

Certes les conditions générales du bail n’ont pas été signées, toutefois les courriers de Monsieur A Y des 26 octobre 2012 et 5 février 2014 demandant à être retiré du bail démontrent qu’il avait connaissance de l’étendue de son engagement.

Par ailleurs, les bailleurs n’ont pas donné suite aux demandes de Monsieur A Y.

La société gestionnaire du bien a en effet répondu à Monsieur A Y le 8 novembre 2012 l’informant qu’ils ne pouvaient :'donner une suite favorable à votre demande car vous restez solidaire de Madame X de cette location. Nous ne pouvons donc pas retirer votre nom du bail.'

De plus, le courrier du 26 octobre 2012 est postérieur à la date d’expiration du bail. En l’absence de congé délivré par le bailleur ou les preneurs dans les délais légaux préalablement à cette échéance, le bail a été renouvelé tacitement pour la même durée et les mêmes conditions à compter du 1^er octobre 2012.

Monsieur A Y est donc resté preneur solidaire d’un bail reconduit tacitement le 1^er octobre 2012 pour une durée de trois ans.

Ainsi la lettre de congé de Monsieur A Y n’a produit aucun effet.

En conséquence, Monsieur A Y est donc tenu de payer solidairement avec Madame C X les loyers jusqu’à expiration du bail et le jugement est confirmé sur ce point.

Sur l’arriéré locatif, l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Il n’est pas contesté l’existence de l’arriéré locatif.

Les 31 décembre 2013, et 28 janvier 2014, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a par ailleurs été délivré aux locataires, les enjoignant de régler dans les deux mois 2.911,44 euros au titre du passif locatif suivant décompte arrêté au 20 décembre 2013.

Cette somme est corroborée par le décompte fourni par les bailleurs.

Le commandement de payer étant resté infructueux, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a constaté que la clause résolutoire était acquise, a prononcé l’expulsion subséquente de Madame C X et a condamné cette dernière à verser une indemnité d’occupation à compter du 1^er novembre 2014 d’un montant de 624,71 euros correspondant au montant du loyer et des charges en raison de sa seule présence sur les lieux postérieurement à la résiliation du bail.

Toutefois, il convient de le réformer concernant la date de résiliation du bail puisque l’acquisition d’une clause résolutoire a lieu deux mois après la délivrance du commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le dernier commandement de payer ayant été délivré le 28 janvier 2014 et étant resté infructueux dans le délai de deux mois, la clause résolutoire est réputée acquise à compter du 28 mars 2014 et non le 1^er novembre 2014 comme énoncé dans le jugement de première instance, d’autant plus que cette date ne correspond pas à un événement particulier.

En conséquence, la clause résolutoire est réputée être acquise le 28 mars 2014, l’indemnité d’occupation fixée à compter du 1^er avril 2014 et le jugement est réformé sur ces points.

Cependant, le jugement ne sera pas réformé quant au point de départ de la condamnation à payer l’indemnité d’occupation.

En effet, il convient de préciser que le décompte est arrêté au 24 avril 2014 et non octobre 2014 comme relevé par le tribunal d’instance. Or, au regard du décompte fourni par les bailleurs, le montant de l’arriéré locatif arrêté au 24 avril 2014 est le même que celui relevé par le tribunal en première instance.

Il apparaît donc qu’il s’agit d’une erreur, et que le tribunal n’a pas condamné les locataires à payer l’arriéré locatif entre avril 2014 et octobre 2014 compris, ni à verser une indemnité d’occupation. En tout état de cause le décompte fournit ne permettait pas de connaître l’état du solde locatif durant cette période.

Eu égard à ces constatations, l’indemnité d’occupation sera due à compter de la résiliation du bail, soit le 1^er avril 2014, mais une condamnation de Madame C X à verser une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail alourdirait sa condamnation de première instance. Or, les bailleurs n’ont pas relevé cette anomalie et n’ont pas sollicité de condamnation supplémentaire de Madame C X.

Afin de ne pas statuer supra petita, l’indemnité d’occupation débutera à partir du 1^er avril 2014, mais Madame C X ne sera condamnée à la verser qu’à compter du 1^er novembre 2014 et le jugement est confirmé sur ce point.

De plus, le décompte arrêté au 24 avril 2014 fait état d’un passif s’élevant à 3218,74 euros auquel il convient de déduire les frais des commandements de payer qui ne font pas partie du passif locatif et frais de relances non justifiés s’élevant à 395,64 euros et non à 450,64 euros comme relevé par le tribunal d’instance, ainsi que le loyer d’avril 2014 d’un montant de 624,71 euros puisqu’à cette date le bail est résilié.

Au total, la dette s’élève donc à la somme de 2.198,39 euros.

Au regard de l’effacement des dettes de Madame X antérieures au 29 juillet 2014 dans le cadre de sa procédure de rétablissement personnel, Monsieur A Y est condamné à verser aux époux Z 2.198,39 euros, et Madame X n’est pas condamnée à verser aux époux Z des sommes au titre de l’arriéré locatif puisque le bail est résilié à cette date.

Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile : 'les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.'

L’article 565 du même code précise que : 'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.'

L’article 566 du code de procédure civile ajoute que :'Les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément.'

En l’espèce, Monsieur Y soulève pour la première fois devant la Cour une demande indemnitaire liée à un détournement d’électricité. Il sollicite en conséquence 1000 euros de dommages et intérêts.

Cette demande n’a pas été soulevée en première instance, puisqu’à l’époque, Monsieur Y soulevait simplement sa méconnaissance des conséquences de la solidarité, et le bénéfice du congé le libérant de toute obligation de payer le loyer et les charges.

Toutefois, cette prétention tend aux mêmes fins que celles formulées en première instance, et il est donc possible de considérer qu’il s’agit d’un complément accessoire aux prétentions soulevées devant le juge d’instance.

En effet, la question de savoir si l’électricité des parties communes était relevée sur le compteur électrique des locataires et donc payée par Monsieur Y et Madame X se rattache à la question du paiement et du montant des charges.

Effectivement, si les locataires payaient la totalité de l’électricité des parties communes dans leur facture personnelle d’électricité, et s’ils payaient au surplus leurs charges locatives qui englobent déjà les frais d’électricité des parties communes, il est certain que cette situation se rattache au paiement du loyer et des charges.

En conséquence, la demande de Monsieur Y tendant à être indemnisé pour détournement d’électricité est recevable.

Il ressort du procès-verbal de constat dressé le 6 octobre 2014 que l’huissier a constaté les faits suivants:

'Les compteurs électriques sont situés à l’arrière du garage servant actuellement de débarras et contenant l’accès aux boites aux lettres, ils sont à l’extérieur, dans la cour arrière.

Le compteur portant le numéro '03 10 28 028923 54" est celui du requérant selon ses explications. Il est actuellement en état de marche et le requérant effectue des manipulations sous mes yeux pour que je procède à mes constatations, à savoir:

Le compteur en marche, je constate que la grande pièce (garage) et la cage d’escalier de l’immeuble sont allumées. Le requérant coupe le compteur. Aussitôt la lumière du garage et celle de la cage d’escalier s’éteignent. Il remet ensuite le compteur et aussitôt les lumières se rallument. J’ai pu constater par moi-même que dans la cage d’escalier menant jusqu’au deuxième étage, les interrupteurs ne sont pas des minuteries, mais des interrupteurs classiques à savoir des boutons pressoirs et à chaque pression la lumière s’allume ou s’éteint mais donc elle ne s’éteint jamais d’elle-même. Le requérant branche ensuite une lampe dans une prise du garage, et de la même façon j’effectue les mêmes constatations à savoir qu’à chaque mise en route ou arrêt du compteur visé plus haut, l’alimentation électrique de la prise se coupe ou se remet en route.

Je monte ensuite au sein du logement, après avoir franchi la porte privative. Je me trouve donc à l’intérieur même du logement qui a constitué à l’évidence par le passé, l’ancien palier du bâtiment. Il existe un interrupteur identique à celui situé au pied de l’immeuble, dans l’entrée, il s’agit donc encore d’un bouton poussoir qui commande l’alimentation tant de la partie d’entrée privative du logement que de la cage d’escalier jusqu’en bas. Ainsi j’ai pu constater que le compteur électrique visé plus haut dont la référence est rappelée commande tant l’alimentation du logement privatif que la cage d’escalier commune jusqu’au rez-de-chaussée ainsi que le garage.'

Il ressort de ces constatations que l’électricité des parties communes est comptabilisée sur le compteur des locataires. Par ailleurs, les bailleurs ne le contestent pas, puisqu’ils soutiennent uniquement qu’il s’agit d’une prétention nouvelle. Ils ne pouvaient d’ailleurs pas ignorer la situation puisqu’il n’existe même pas de compteur séparé pour les parties communes, et qu’ils n’ont donc jamais été facturés pour l’électricité des parties communes au titre de leurs charges de copropriété.

Il s’agit d’un détournement d’électricité qui a incontestablement causé un préjudice aux locataires.

Monsieur A Y et Madame C X ont effectivement payé la totalité des charges d’électricité des parties communes alors que celles-ci doivent être partagées entre tous les propriétaires de l’immeuble et que leur part était déjà comprise dans leurs charges locatives.

Ces versements excessifs ont profité aux bailleurs qui ont perçu (ou facturé) des charges locatives comprenant des frais d’électricité dont ils n’étaient pas prélevés. De plus, ils n’ont pas alerté le syndicat des copropriétaires sur ce dysfonctionnement, ce qui a fait peser sur Monsieur A Y et Madame C X seuls les frais d’électricité de la copropriété.

Il convient donc de condamner les époux Z à verser 1000 euros de dommages et intérêts à Monsieur A Y pour détournement d’électricité.

Sur les frais et dépens

Le jugement ayant été confirmé pour partie, il le sera aussi en ce qu’il a condamné Monsieur A Y et Madame C X aux dépens d’instance ainsi qu’à verser aux époux Z 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens d’appel seront laissés à la charge des parties les ayant engagés.

L’équité ne commande pas de donner lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et par jugement réputé contradictoire,

— confirme le jugement du 19 décembre 2014 sauf en ce qu’il a dit que le bail était résilié à compter du 1^er novembre 2014, a fixé le point de départ de l’indemnité d’occupation subséquente à cette date, et concernant le montant de l’arriéré locatif du par les locataires,

Y ajoutant,

— dit que le bail a été résilié à compter du 28 mars 2014,

— dit que l’indemnité d’occupation est fixée à compter du 1^er avril 2014, mais que Madame C X ne sera condamnée à la payer qu’à compter du 1^er novembre 2014, conformément à la condamnation du tribunal,

— dit que l’arriéré locatif s’élève à 2.198,39 euros au jour de la résiliation du bail,

— condamne Monsieur A Y à verser aux époux Z 2.198,39 euros au titre du passif locatif,

— constate qu’au regard de sa procédure de rétablissement personnel, Madame C X n’est redevable d’aucune somme au titre de l’arriéré locatif,

— dit que la demande de Monsieur A Y tendant à percevoir des dommages et intérêts pour détournement d’électricité est recevable,

— condamne les époux Z solidairement à verser à Monsieur A Y 1000 euros pour détournement d’énergie.

— dit que les dépens d’appel seront laissés à la charge des parties les ayant engagés,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Serge PORTELLI, Président et par Madame QUINCY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,