Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 20 SEPTEMBRE 2016

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/03998

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Février 2015 -Tribunal d’Instance de PARIS 8^e arrondissement – RG n° 11-14-000395

APPELANTS

Monsieur V O G

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Assisté de M^e Catherine BERLANDE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0678

Madame T G épouse E

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Assistée de M^e Catherine BERLANDE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0678

INTIMÉ

Monsieur J B

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e H BEAUFILS de l’AARPI G.B AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1889

Assisté de M^e Florence GOMES, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : NAN314

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 Juin 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre

Madame Sabine LEBLANC, Conseillère

Madame H I, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Christelle MARIE-LUCE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par M^me Christelle MARIE-LUCE, greffier présent lors du prononcé.

***

Monsieur R X est décédé le XXX, laissant pour lui succéder M^me P Q son épouse, au terme d’un testament olographe du 12 janvier 2007 qui l’avait désignée légataire universelle en toute propriété.

Il était notamment propriétaire d’un appartement situé au sixième étage du bâtiment A, escalier A, deuxième porte à gauche au XXX, constituant le lot 53 de la copropriété, appartement occupé par Monsieur J B.

Madame X est décédée, le XXX, laissant pour lui succéder son fils V G et sa fille Djela G, épouse C.

Le 25 août 2014, Monsieur G et Madame C ont fait délivrer par huissier à Monsieur B une sommation de quitter les lieux.

Le 12 septembre 2014, Monsieur G et Madame C ont fait assigner Monsieur B devant le tribunal d’instance de XXX aux fins de le voir expulser.

Par jugement du 12 février 2015, le tribunal d’instance de XXX a :

— constaté que Monsieur B a durablement occupé l’appartement du XXX en parfait accord avec Monsieur X propriétaire décédé de cet appartement, cet accord des parties pouvant être assimilé à 'un bail verbal consenti à titre gracieux',

— débouté Monsieur G et Madame C de leur demande tendant à voir constater que M. B serait occupant sans droit ni titre ainsi que de leur demande d’expulsion,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur B à un montant de 1200 euros à compter du 12 septembre 2014, date de la délivrance de l’assignation jusqu’à libération complète des lieux et condamné Monsieur B à la régler intégralement,

— condamné également Monsieur B à rembourser, à compter de l’assignation, le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères mais débouté Monsieur G et Madame C de leur demande en paiement des charges de copropriété, qui ne peuvent être intégralement répercutées sur le locataire ou occupant,

— débouté Monsieur G et Madame C de leur demande de condamnation en paiement de dommages-intérêts et de celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chaque partie conserverait la charge de ses propres dépens.

Monsieur G et Madame C ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 19 février 2015.

Par conclusions du 13 juin 2016, Monsieur G et Madame C prient la cour de réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et statuant à nouveau de:

à titre principal, constater que Monsieur B est occupant sans droit ni titre et en conséquence de :

— ordonner son expulsion immédiate, sans délai, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et celle de tout occupant de son chef,

— dire que les meubles décrits dans l’inventaire notarié du 18 juillet 2014 devront être laissés sur place comme étant leur propriété,

— condamner Monsieur B à leur verser :

en réparation de leur préjudice matériel au 30 juin 2016, du fait de l’occupation indue de l’appartement, à titre principal la somme de 93'364,06 euro calculée à compter du XXX, date du décès de Monsieur X,

et à titre subsidiaire pour la période commençant le 4 février 2014, date du décès de leur mère, celle de 72'832,12 euros,

D jusqu’à remise des clés de l’appartement, libre de toute occupation, tout mois commencé étant dû en entier, une indemnité mensuelle d’occupation de 2 200 euros outre toutes les charges de copropriété, impôts fonciers, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, à compter du 1^er juillet 2016

et subsidiairement, en cas de débouté de leur demande de réparation d’un préjudice de jouissance, à compter du XXX,

À titre subsidiaire, si la cour retenait une qualification de commodat consenti à Monsieur B par Monsieur X :

— juger que le commodat a pris fin au décès de Monsieur X le XXX, subsidiairement au décès de Madame X le 4 février 2014 et encore plus subsidiairement au jour de la sommation de quitter les lieux délivrée le 25 août 2014,

en conséquence,

— ordonner l’expulsion de l’intimé et de celle de tout occupant de son chef avec l’assistance d’un serrurier et la force publique,

— condamner Monsieur B à leur verser une indemnité d’occupation de

2 200 euros par mois outre la totalité des charges, les impôts fonciers et les taxes d’ordures ménagères, à compter du XXX, subsidiairement à compter du 4 février 2014 et encore plus subsidiairement à compter de la sommation du 25 août 2014 jusqu’à remise des clés de l’appartement libre de toute occupation, tout mois commencé étant dû en entier ;

en tout état de cause, condamner l’intimé à leur verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel y compris le coût de la sommation de quitter les lieux du 25 août 2014, avec application de l’article 699 du code de procédure civile pour les dépens d’appel.

Par conclusions du 13 juin, Monsieur B demande à la cour de :

— confirmer le jugement qui a jugé qu’il ne pouvait être considéré comme un occupant sans droit ni titre et en conséquence débouter Monsieur G et Madame E de leurs demandes d’expulsion et en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de charges et d’impôts fonciers présentées tant à titre principal qu’à titre subsidiaire,

— infirmer le jugement qui a fixé le montant d’indemnité mensuelle d’occupation à 1 200 euros à compter du 12 septembre 2014 et qui l’a condamné au paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagère,

et dire qu’aucune indemnité ne sera due par lui en contrepartie de son occupation jusqu’à

reprise des lieux régulière par les propriétaires,

et subsidiairement fixer le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation, due par

lui à compter du 12 septembre 2014, à la somme de 1 200 euros, outre la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères,

— en tout état de cause, condamner solidairement les appelants au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 14 juin 2016.

SUR CE LA COUR,

Sur le bail

Considérant que l’occupation de l’appartement, propriété des appelants, par l’intimé depuis de nombreuses années n’est pas contestée par les parties ;

Considérant que le jugement critiqué a qualifié les faits de bail verbal consenti à titre gracieux, alors même qu’il ne peut y avoir de bail sans contrepartie aux termes de l’article 1709 du Code civil ;

Considérant que Monsieur B a prétendu successivement avoir eu un bail écrit qu’un témoin (pièce cinq) atteste avoir lu et avoir « trouvé que les travaux effectués par lui justifiaient ce prix de loyer environ 1 000 euros qu’il payait »

Qu’ensuite l’intimé a fait une déclaration de main courante à la police le 26 septembre 2014 et indiqué « Monsieur G O m’a demandé mon bail et je lui ai fourni pour qu’il fasse une copie. Cependant il ne m’a toujours pas rendu mon bail» ; que l’administrateur des biens des appelants, en pièce 24, indique quant à lui « je confirme avoir, à de nombreuses reprises, réclamé au locataire son contrat de bail. Celui-ci avait promis de le tenir à ma disposition très rapidement et cette promesse est restée sans suite. Après plusieurs relances, il m’a confirmé qu’il l’a égaré et qu’il me le remettrait s’il le retrouvait. »

Que devant la cour, M. B n’invoque plus un bail écrit et prétend que le bail aurait été verbal (ses conclusions page trois) ;

Considérant que Monsieur B soutient ensuite devant la cour qu’il y aurait eu une contrepartie non financière à son occupation, de sorte qu’il existerait bien un bail, qui lui aurait été consenti par Monsieur X ;

Que Monsieur G et Madame E soulignent, quant à eux, le caractère contradictoire des déclarations successives de Monsieur B à cet égard, (gratuité, loyer mensuel de 1000 euros, contrepartie non financière) qui prétend, devant la cour, avoir exercé la fonction de gestionnaire du patrimoine immobilier de Monsieur X D de Madame X et fournit des attestations ce sens; Que le peintre chargé de la réfection des appartements (pièce quatre) atteste effectivement qu’après le décès de Monsieur X, l’intimé « s’est occupé à gérer les biens de Madame X dont il a été le mandataire » et qu’un autre témoin (pièce six) atteste « Madame X me relatait le dévouement à son égard de Monsieur B.

Monsieur B gérait tout le patrimoine immobilier de Madame X.

Madame X se remettait entièrement au savoir-faire et au professionnalisme de Monsieur J B. Elle ne cessait de me dire avec sa pointe d’humour ' comment aurais-je fait sans J ' Je ne m’étais jamais immiscée dans les affaires de mon mari surprotégé par l’existence mais mon mari me vantait toujours les mérites de J et son intégrité »; qu’enfin Madame X dans ses déclarations à la police du 29 novembre 2013 déclare « par la suite, j’ai demandé à Monsieur B qui était proche de mon mari et avait sa confiance depuis plus de 15 ans de m’accompagner pour vérifier si c’est de ce bien là dont il s’agissait';

Que cependant, si l’intimé prouve ainsi avoir connu M. X et M^me X, il n’établit pas que son rôle auprès de Monsieur D de Madame X a été rémunéré par l’octroi de la jouissance de l’appartement ; qu’en effet aucun témoin ne l’évoque ; que les circonstances de son entrée dans les lieux sont aussi inconnues et non évoquées par lui et que la preuve de l’existence d’un bail verbal exige, outre l’existence d’une contrepartie, que soit démontré par Monsieur B l’accord définitif des parties sur la chose louée, la durée de sa location et son prix ; que cette preuve ne peut résulter de la simple occupation même prolongée des lieux ou de la délivrance de quittances, délivrées par erreur en l’espèce, pour un montant de zéro euro, dans l’ignorance du titre d’occupation; que Monsieur B prouve seulement avoir connu les propriétaires, avoir occupé durablement leur appartement sans établir la volonté des propriétaires de lui consentir un bail ni la durée de celui-ci, ni la contrepartie de cette occupation puisqu’il n’établit pas le lien entre son rôle auprès des propriétaires et celle-ci ;

Qu’en conséquence la qualification de bail ne peut être retenue ;

Sur le commodat

Considérant que l’intimé invoque, à titre subsidiaire, un prêt à usage donc essentiellement gratuit qui lui aurait été consenti par Monsieur X D Madame X ; que cependant, ainsi que les appelants le font valoir, Monsieur B ne démontre pas non plus, comme pour le bail, la volonté des propriétaires successifs de lui consentir ce prêt à usage, dont aucune pièce ne fait état; qu’en tout état de cause ce prêt à usage aurait été convenu sans terme et les propriétaires pouvaient donc y mettre fin à tout moment en respectant un préavis raisonnable et qu’à cet effet les propriétaires ont fait délivrer une sommation de quitter les lieux à Monsieur B le 25 août 2014 ;

Sur les conséquences de la qualité d’occupant sans droit ni titre

Considérant que Monsieur B, qui ne prouve l’existence ni d’un bail ni d’un commodat, est occupant sans droit ni titre, car la tolérance des époux X n’est pas source de droits pour lui; que d’ailleurs, les appelants justifient (pièce 12) que Monsieur X était soumis au paiement de la taxe sur les logements vacants pour cet appartement ;

Qu’il en résulte que l’expulsion de l’intimé doit être ordonnée, mais que le délai légal doit être maintenu puisqu’il n’est pas établi qu’il soit entré par voie de fait, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Que les meubles et objets mobiliers garnissant l’appartement décrits dans l’inventaire notarié du 18 juillet 2014 devront être laissés dans les lieux, comme étant la propriété des appelants ;

Considérant que Monsieur G et Madame E demandent l’indemnisation de leur préjudice matériel résultant de l’occupation indue de l’appartement jusqu’au 30 juin 2016, à titre principal depuis le décès de Monsieur X le XXX et, à titre subsidiaire, à compter du décès de leur mère le 4 février 2014 ;

Que les appelants réclament ainsi à Monsieur B le paiement d’une somme de 94 364,06 euros en réparation de leur préjudice matériel subi du fait de l’occupation de l’intimé du XXX au 30 juin 2016 ou subsidiairement 72 832,12 euros pour la période du 4 février 2014 au 30juin 2016 ; que Monsieur B répond qu’il n’a pas commis de faute et qu’il a été autorisé par Monsieur X D par Madame X à demeurer dans les lieux et qu’il souligne que les appelants ne peuvent obtenir réparation que de leur préjudice personnel ;

Considérant que M. B bénéficiait d’une tolérance et que sa faute consistant à rester dans les lieux malgré l’opposition des propriétaires n’est prouvée par les appelants auxquels incombe la charge de cette preuve qu’à compter de la sommation de quitter les lieux délivrée à lui le 25 août 2014 ; qu’il ne peut être contesté que cette faute a généré un préjudice financier pour les propriétaires pendant 22 mois, de fin août 2014 à fin juin 2016 ;

Considérant que Monsieur G et Madame E souhaitent voir fixer la valeur locative de l’appartement à 2 200 euros par mois; que le jugement entrepris retenant la proposition de l’ occupant, a fixé celle-ci à 1 200 euros par mois et condamné l’intimé à la payer à compter de l’assignation, condamnation dont il demande la suppression à titre principal et la confirmation à titre subsidiaire ;

Que cependant Monsieur G et Madame E soulignent que la valeur locative d’un appartement de 30 m² situé XXX dépendant de la succession a été fixée par la cour d’appel de Paris à 1 600 euros par mois alors que l’appartement litigieux a, lui, une superficie de 49m² et que, dès lors, la valeur locative de 2 200 euros par mois qu’ils proposent en se fondant sur l’estimation de l’agence Paris Trocadéro immobilier en pièce neuf est justifiée; qu’en effet, les évaluations produites aux débats par Monsieur B ne sont pas probantes puisque l’encadrement des loyers prévoit une moyenne de 40 euros le m² dans ce secteur; que la situation du bien, sa surface recherchée et son caractère meublé conduisent à retenir une valeur locative mensuelle de 2 200 euros ;

Qu’en conséquence le préjudice financier de Monsieur G et Madame E du 25 août 2014 (sommation de quitter les lieux) au 30 juin 2016 doit être fixé à soit :

2 200 euros x 22 =48 400 euros ;

Considérant que les appelants réclament en outre à Monsieur B la totalité des charges de copropriété et des impôts réglés depuis le décès de Monsieur X pour un montant de 10'453,20 euros et au titre de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères celle de 3 024,20 euros; que cependant seule la période postérieure à la sommation de quitter les lieux sera de même retenue ;

Considérant en outre qu’un occupant ne peut être tenu que de la taxe d’habitation et non de la taxe foncière, qui est un impôt pesant sur le propriétaire ; qu’en conséquence Monsieur B ne peut être condamné qu’à rembourser le montant des taxes d’ordures ménagères réglées par Madame X D par Monsieur G et Madame E, soit 270 euros en 2013, 273 euros en 2014 et 275 euros en 2015, soit 818 euros ;

Considérant que cependant Monsieur B fait justement remarquer qu’un occupant ne saurait être tenu au-delà du montant des charges récupérables ; que dès lors Monsieur G et Madame E ne peuvent se voir rembourser que les charges récupérables justifiées de fin août 2014 à fin juin 2016 ; que le décompte de charges produit en pièce 10 concerne une période antérieure en 2013; qu’en pièces 13 et 14, 15 et 16 aucune mention des charges récupérables sur les comptes de charges des propriétaires ne figurent pour 2014, ni en pièce 44 pour 2015 ; que dans ces conditions aucun remboursement ne peut être exigé par les appelants ;

Qu’en conséquence Monsieur B sera condamné à verser à Monsieur G et Madame E une somme de 48'400 € + 818 €=49 218 euros au titre de leur préjudice financier entre le 25 août 2014 et le 30 juin 2016 ;

Considérant qu’à compter du 1^er juillet 2016 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés Monsieur B sera condamné à verser à Monsieur G et Madame E une indemnité d’occupation de 2 200 euros par mois, outre les taxes et charges récupérables justifiées ;

Sur les frais de procédure

Considérant qu’il serait inéquitable de laisser à la charge des appelants la totalité des frais de procédure qu’ils ont été contraints d’exposer en appel pour faire valoir leurs droits et qu’une somme de 2 000 euros leur sera allouée à ce titre ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Dit que M. B est occupant sans droit ni titre depuis le décès de M. Z le XXX ;

Ordonne son expulsion et celle de tout occupant de son chef de l’appartement, propriété des appelants, au XXX, avec maintien du délai légal de 2 mois prévu par l’article 412-1 code des procédures d’exécution, avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

Dit que les meubles décrits dans l’inventaire notarié du 18 juillet 2014 trouvés sur place lors de l’expulsion seront laissés dans les lieux, étant la propriété des appelants ;

Condamne Monsieur B à verser à Monsieur G et Madame E une somme de 49'218 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier pour la période du 25 août 2014 au 30 juin 2016 ;

Condamne Monsieur B à payer à Monsieur G et Madame E à compter du 1^er juillet 2016 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés, une indemnité mensuelle d’occupation de 2200 € ainsi que les taxes et charges recupérables justifiées ;

Condamne Monsieur Y à verser à Monsieur G et Madame E une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel y comprit le coût de la sommation de quitter les lieux 25 août 2014 avec, en cause d’appel, pplication de l’article 699 du code de procédure civile.

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT