Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 02 MARS 2016

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/03989

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Janvier 2014 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 11/14159

APPELANTE

SARL PEP’S prise en la personne de ses représentant légaux

Immatriculée au RCS de Bobigny sous le n°523 795 961

XXX

XXX

Représentée par M^e Mehdi TENOURI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 40

INTIMÉS

Monsieur G Y

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur A Y

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame E Y épouse X

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentés par M^e Hamama BABACI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : PB 147, avocat postulant

Ayants pour avocat plaidant M^e Marie-Claude SOUFI de la SCP MARIE-CLAUDE ET CHERIF SOUFI, avocats au barreau du VAL D’OISE, toque : 47

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Janvier 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Anne-Marie GALLEN, présidente, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Anne-Marie GALLEN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.

********

Vu le jugement rendu le 29 janvier 2014 par le tribunal de grande instance de Bobigny qui a :

— débouté la société Pep’s de l’intégralité de ses demandes et l’a condamnée aux dépens ainsi qu’à payer la somme de 2.000 € à M. G Y, M. A Y et M^me E Y au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

Vu l’appel relevé par la société Pep’s et ses dernières conclusions notifiées le 19 mai 2014 par lesquelles elle demande à la cour, au visa des articles 606, 1719-2°, 1134 et 1147 du code civil, d’infirmer le jugement et, statuant à nouveau, de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel et ses conclusions,

— condamner les intimés à lui rembourser la somme de 22.244,74 € au titre des travaux qu’elle a réalisés,

— les condamner à lui payer les sommes de 10.000 €, à titre de dommages-intérêts, pour manquement à l’obligation de délivrance et 1.196 € au titre de la prestation de Socotec,

— les condamner aux dépens et à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile;

Vu les dernières conclusions notifiées le 2 juillet 2014 par M. G Y, M. A Y et M^me E Y épouse X qui demandent à la cour de :

— débouter la société Pep’s de toutes ses demandes,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— y ajoutant, condamner la société Pep’s à leur payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens;

SUR CE,

Considérant que suivant acte sous seing privé de renouvellement de bail, signé le13 avril 2010, M. G Y, en sa qualité d’usufruitier, M. A Y et M^me E Y, en leur qualité de nu-propriétaires, ont donné à bail commercial à la société L.D.J. des locaux situés XXX, à usage exclusif de librairie, papeterie, photographie, vente de jouets et d’articles de confiserie, dépôt de pressing et jeux de loterie, pour une durée de neuf ans à compter rétroactivement du 1^er janvier 2009 pour se terminer le 31 décembre 2017;

Que le 31 août 2010, la société L.D.J. a vendu à la société Pep’s son fonds de commerce exploité dans ces locaux en ce inclus le droit au bail; que par avenant au bail cédé en date du 31 août 2010, le bailleur a autorisé la création d’une activité annexe de laverie automatique dans les locaux, étant stipulé que pour réaliser cette activité, certains travaux sont nécessaires et d’ores et déjà autorisés par le présent avenant, sous conditions que les dits travaux soient à la charge exclusive du preneur qui s’y oblige, que ces dits travaux soient réalisés dans les normes légales et que le bailleur ne soit jamais inquiété pour leurs réalisations;

Que par lettre recommandée du 16 février 2011, la société Pep’s a informé le bailleur que la mairie lui avait imposé des travaux au sein du magasin afin de le mettre en conformité, qu’elle avait demandé que ces travaux soient à sa charge et que, sa demande étant restée sans suite, elle avait dû les effectuer pour un coût de 20.894,23 €; qu’elle mettait alors en demeure le bailleur de lui payer cette somme;

Que n’obtenant pas satisfaction, la société Pep’s a saisi le tribunal de grande instance de Bobigny qui, par le jugement déféré, l’a déboutée de sa demande en paiement;

Considérant que la société Pep’s appelante, expose que la mairie, par lettre du 14 octobre 2010, lui a imposé la réalisation de travaux concernant la partie ' librairie’ pour les rendre conformes à la réglementation ERP ( établissement recevant du public);

Qu’elle reproche aux consorts Y d’avoir manqué :

— d’une part à leurs obligations légales, l’article 1719-2° du code civil imposant au bailleur d’entretenir la chose louée de manière à ce qu’elle puisse servir à l’usage pour lequel elle est louée et les travaux imposés par l’autorité administrative- qui doivent être assimilés aux réparations rendues obligatoires par la force majeure – étant à la charge du bailleur par application de ce texte,

— d’autre part à leurs obligations contractuelles, les travaux prescrits par l’autorité administratives étant à la charge du bailleur, sauf stipulation contraire expresse, ce qui n’est pas le cas en l’espèce;

Que l’appelante soutient encore que le cabinet JBM immobilier, chargé de la gestion locative des locaux commerciaux, a tenté de lui faire signer un nouveau bail, courant juillet 2010, en intégrant un paragraphe qui libérait le bailleur de son obligation de prendre à sa charge les travaux de mise aux normes de sécurité, et que le tribunal n’a pas tenu compte de ce projet de bail par lequel le bailleur tentait de se soustraire à son obligation;

Qu’elle précise :

— que lors de son entrée dans les lieux, la majeure partie des éléments relevant de la norme ERP CAT 5 contre le feu n’existait pas et que le peu qui existait n’était pas conforme à la réglementation ERP,

— qu’un rapport de vérifications réglementaires après travaux a été réalisé par Socotec le 26 septembre 2012 et adressé à la mairie de Dugny,

— que par l’avenant, le bailleur ne s’est déchargé que des seuls travaux afférents à l’activité annexe de laverie automatique, sans l’exonérer en rien des travaux de mise aux normes concernant l’ensemble des locaux et comprenant la mise en place d’une porte d’accès pour les clients;

Que pour demander la somme de 10.000 €, à titre de dommages-intérêts, l’appelante allègue :

— quelle a subi un préjudice résultant du fait qu’elle a dû souscrire un emprunt pour pouvoir effectuer les travaux et ouvrir son commerce et que, de ce fait, elle supporte une perte financière considérable,

— que si elle avait eu connaissance avant l’achat du fonds de commerce de la non conformité aux règles de sécurité, une discussion aurait eu lieu soit sur l’annulation de l’achat du fonds excédant le prix convenu, soit sur le prix de vente sous déduction du coût des travaux, soit sur la diminution du loyer;

Considérant que pour s’opposer aux prétentions de l’appelante, les consorts Y font valoir qu’ils n’ont pas manqué à leurs obligations légales et contractuelles; qu’en ce sens, ils objectent que la société Pep’s ne démontre pas la non conformité des locaux lors de la signature du bail et soulignent qu’elle a réalisé les travaux sans les informer au préalable;

Qu’ils font valoir que l’appelante ne rapporte pas la preuve :

— que les travaux dont il est demandé remboursement correspondent à des travaux imposés par l’autorité administrative, la lettre de la mairie du 14 octobre 2010, qui vise l’ouverture d’une librairie, n’étant qu’un simple rappel de la réglementation en vigueur sans comporter aucune mise en demeure et la mairie n’ayant jamais répondu aux lettres du bailleur la questionnant sur le point de savoir si ses services avaient constaté une non conformité des locaux par rapport à l’accueil du public,

— ni que ces travaux correspondent à des travaux de mise en conformité par rapport à l’objet initial du bail, avant l’adjonction de l’activité de laverie automatique;

Que les intimés allèguent que si un projet de nouveau bail a été soumis à la société Pep’s c’est parce qu’il était alors question d’adjoindre aux locaux loués un appartement de type F3 situé au 1^er étage et que la société JB immobilier, chargée de la gestion locative du bien, avait alors repris les clauses habituelles des baux qu’elle prépare;

Considérant, cela exposé, que la société Pep’s réclame la somme de 22.244,74 € sans aucunement détailler les travaux effectués par elle et leur coût; qu’elle se borne à produire pour en chiffrer le coût :

— deux devis portant la mention 'rénovation boutique hors laverie , bureau arrière', l’un du 1^er octobre 2010 pour un montant de 36.717,20 € TTC, l’autre du 20 octobre 2010 pour un montant de 18.059 € TTC,

— des factures de novembre et décembre 2010 établies par plusieurs entreprise pour un total de 4.991 € ,

— des relevés de compte de mars 2011 sur lesquels divers montants de chèque sont encadrés, sans autre précision,

— une attestation de M. I J, frère du gérant, qui déclare qu’avant l’ouverture du commerce le 12 novembre 2010 les travaux d’aménagement et ceux de mise aux normes sécurité et incendie n’étaient pas terminés, qu’il a participé aux travaux et que ceux-ci ont continué longtemps après la date d’ouverture;

Qu’il apparaît que dans l’acte de cession du fonds de commerce du 31 août 2010, incluant la cession du droit au bail, la société LDJ, cédante, a déclaré, notamment :

— que les installations attachées au fonds étaient en bon état de marche, régulièrement installées et répondaient aux normes et réglementation d’hygiène, de sécurité et de salubrité en vigueur au moment de leur installation ou à ce jour et qu’à sa connaissance les locaux étaient conformes aux normes de sécurité et d’hygiène en vigueur,

— qu’elle n’avait personnellement reçu aucune injonction d’exécution des travaux visant les prescriptions d’hygiène, de salubrité ou de sécurité qui n’auraient pas été satisfaites à ce jour et qu’elle n’était au courant d’aucune visite des services techniques compétents qui aurait eu lieu récemment, laissant envisager la possibilité d’une semblable injonction, et qu’aucune visite des services techniques compétents n’avait eu lieu, laissant envisager la possibilité d’une semblable injonction;

Que la société Pep’s, qui a eu tout loisir de visiter les lieux avant d’acquérir le fonds de commerce de librairie, n’a formulé aucune réserve sur leur conformité par rapport à la réglementation des établissements recevant du public;

Que la lettre de la mairie de Dugny du 14 octobre 2010 est libellée comme suit :

'Vous m’avez fait part de votre souhait d’ouvrir une librairie dans les prochains jours sur la place Gabriel Pery à Dugny.

Ainsi, je me permets de vous rappeler que votre commerce est un Etablissement Recevant du Public (ERP), de 5^e catégorie, type M, ce qui implique que vos locaux devront être conformes à la réglementation ERP du 25 juin 1980.';

Que cette lettre, qui s’analyse en un rappel de la réglementation en vigueur, ne constitue pas une injonction de procéder à des travaux de mise en conformité; que par ailleurs, si de tels travaux étaient rendus nécessaires en raison de l’adjonction de l’activité de laverie, l’avenant du 31 août 2010 les met à la charge exclusive du locataire;

Qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société Pep’s est mal fondée en sa demande en remboursement des travaux et de la facture Socotec, étant observé de surcroît qu’elle a procédé à des travaux qu’elle prétend limités à la mise aux normes, sans constat de l’état des lieux et sans avertissement préalable du bailleur; qu’aucun manquement à l’obligation de délivrance n’étant caractérisé, l’appelante sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts;

Considérant, vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, qu’il y a lieu d’allouer la somme supplémentaire de 2.000 € aux intimés et de rejeter la demande de l’appelante de ce chef;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant, condamne la société Pep’s à payer la somme de 2.000 € à M. G Y, M. C Y et M^me E Y épouse X,

Déboute la société Pep’s de toutes ses demandes,

Condamne la société Pep’s aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE