RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 18 DÉCEMBRE 2019

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/09628 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BYWCL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Février 2016 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 15/05512

APPELANTE

[…]

[…],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal Madame Z A domiciliée […],

[…]

[…]

Représentée par M^e Hugues MAISON, avocat postulant et plaidant , avocat au barreau de PARIS, toque : A0600

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires DU 11 RUE DU PRÉSIDENT WILSON […] Représenté par son Syndic SAS DESLANDES

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Pascaline DECHELETTE TOLOT de la SCP LEFEVRE PELLETIER ET ASSOCIES, avocat postulant et plaidant , avocat au barreau de PARIS, toque : P0238

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Octobre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré, dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA

ARRET : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition .

***

FAITS & PROCÉDURE

La SCI So Good est propriétaire des lots […], 9 et 20 dans un immeuble en copropriété sis […].

Par acte du 15 juin 2015, la SCI So Good a assigné le syndicat des copropriétaires aux fins de voir annuler des résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 avril 2015.

Par jugement du 12 février 2016, le tribunal de grande instance de Créteil a :

— dit irrecevable la demande de communication de pièces sous astreinte,

— annulé la résolution n° 17 de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 avril 2015,

— débouté la SCI So Good de toutes ses autres demandes,

— ordonné l’exécution provisoire,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— fait masse des dépens et condamne la SCI So Good et le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la SAS cabinet Deslandes à les payer, chacun par moitié,

— accordé à Maître Hugues Maison, avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société So Good a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 26 avril 2016.

La procédure devant la cour a été clôturée le 19 juin 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 4 avril 2018 par lesquelles la société So Good, appelante, invite la cour à :

— juger son appel recevable et bien fondé,

y faisant droit,

— confirmer le jugement en ce qu’il a annulé la résolution 17 de l’assemblée générale ordinaire du 13 avril 2015,

— juger l’appel incident du syndicat des copropriétaires mal fondé et le débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de l’annulation de la résolution 19 de l’assemblée générale ordinaire du 13 avril 2015,

— infirmer le jugement pour le surplus,

statuant à nouveau,

— prononcer la nullité des résolutions 15, 16, 18, 18.1, 18.2, 18.3 et 18.4 de l’assemblée

générale ordinaire du 13 avril 2015,

— condamner le syndicat des copropriétaires du […] aux dépens de première instance et d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du même code,

— la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

Vu les conclusions en date du 25 juillet 2016 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […], intimé ayant formé appel incident, invite la cour à :

- confirmer le jugement entrepris hormis en ce qu’il a annulé la résolution n° 17,

— débouter la SCI So Good de toutes ses demandes,

— condamner la SCI So Good aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Le jugement déféré n’est pas contesté en ce qu’il a dit irrecevable la demande de communication de pièces sous astreinte ;

Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la résolution n° 15

La SCI So Good maintient devant la cour, la demande d’annulation de la résolution n° 15 s’agissant d’un point d’information sur le lancement de travaux de ravalement votés en 2007 ;

Elle fait valoir que n’a pas été joint le devis de l’entreprise 'Les Artistes SARL’ à la convocation, que l’information donnée est incomplète, que la résolution comporte des conséquences financières indirectes importantes mais aussi des conséquences très importantes au regard de la garantie décennale ;

Le syndicat des copropriétaires répond qu’en 2007 un budget pour le ravalement a été voté et le choix de l’entreprise a été confié au conseil syndical, qu’il s’avère suivant devis communiqués, que les dépenses liées aux travaux seront moindres, que lorsque les travaux seront terminés, le trop appelé éventuel sera remboursé aux copropriétaires ou affecté à d’autres travaux ;

Il précise qu’en 2007 a été votée l’assurance DO si elle est obligatoire et le point d’information ne remet pas en question la résolution votée sur ce point ;

En l’espèce, la résolution n° 15 est celle-ci :

'15. Information sur le lancement des travaux de ravalement.

Le syndic informe l’assemblée générale de l’avancement des travaux de ravalement du mur pignon donnant sur la rue d’Arcueil. Ces travaux ont été votés à l’assemblée générale du 6 septembre 2007 dans le cadre d’un budget global de 32.500 €. Plusieurs entreprises ont été consultées par le conseil syndical et le budget voté devrait être respecté. Le dossier de déclaration préalable de travaux auprès des services de l’urbanisme est en cours. Ces travaux pourront donc être réalisés au cours du 3^e trimestre 2015.

L’assemblée en prend acte.' ;

Comme l’ont dit les premiers juges, cette résolution ne comporte aucun vote et donc aucune décision, puisqu’elle est relative à une information donnée par le syndic à l’assemblée générale sur l’avancement des travaux de ravalement du mur pignon donnant sur la rue d’Arcueil qui ont été votés à l’assemblée générale du 6 septembre 2007 ;

Les conséquences financières ou en matière de garantie décennale alléguées par la SCI So Good ne découlent pas de ce point d’information mais de la décision prise en 2007 étant précisé que le budget voté a été appelé ;

Cette résolution n’est pas susceptible d’annulation en application des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point ;

Sur l’annulation de la résolution n° 16

Devant la cour, la SCI So Good maintient sa demande relative à l’annulation de la résolution n° 16, laquelle a pour objet l’autorisation à donner aux copropriétaires de peindre une fresque sur le mur pignon restauré ;

L’assemblée générale a voté pour cette résolution à la majorité des copropriétaires présents

représentant 815 tantièmes sur 1020 ;

En cause d’appel, la SCI So Good soutient, comme en première instance, à la fois le défaut d’information sur le coût de la fresque et l’irrégularité du vote qui relèverait de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 puisque l’aspect extérieur de l’immeuble est concerné par ces travaux ;

Le syndicat des copropriétaires répond que la majorité de ses membres a souhaité que cette fresque qui donne une touche artistique au ravalement soit réalisé, ce qui n’est pas contraire à l’intérêt collectif, ne nuit pas à la SCI So Good qui n’a pas pris la peine de se déplacer à l’assemblée générale pour donner son avis sur la fresque ;

En l’espèce, la résolution n° 16 est la suivante :

'16- Autorisation à donner aux copropriétaires de peindre une fresque sur le mur pignon restauré.

Après avoir pris connaissance du descriptif de la fresque joint à la convocation, l’assemblée générale décide d’autoriser la réalisation de cette fresque sur le mur pignon après son ravalement. Celle-ci sera exécutée dans le cadre du budget alloué au ravalement du mur pignon.

Pour : 4 copropriétaires représentant 815 tantièmes

Contre : Néant

Abstention : Néant

Cette résolution est adoptée à la majorité de l’article 25.' ;

Il résulte de la convocation à l’assemblée générale du 23 avril 2015, que le descriptif de la fresque comprenant l’explication du choix du dessin, a été annexé à la convocation, de sorte que les copropriétaires ont eu connaissance de ses caractéristiques et de son coût, puisque celle-ci doit être exécutée dans le cadre du budget alloué au ravalement du mur pignon ;

Comme l’ont énoncé les premiers juges, il n’est pas démontré que cette décision a été prise dans un intérêt autre que collectif ;

La circonstance que le dessin de la fresque ait été modifié légèrement postérieurement dans le dossier de déclaration préalable, n’invalide pas a posteriori, la décision ;

En outre, il convient de rappeler que même s’agissant de travaux d’amélioration, la majorité requise reste celle de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, en application de l’article 30 de cette même loi, remanié par la loi Alur du 24 mars 2014 ;

En tout état de cause, la résolution attaquée a obtenu une majorité de 815 tantièmes sur les 1020 présents ou représentés, soit plus des deux tiers des voix ;

Le tribunal a retenu à juste titre, l’absence d’irrégularité dans l’adoption de cette résolution, qui n’a pas été votée sans motif légitime ;

Le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 16 sera confirmé ;

Sur la résolution n° 17

Par cette résolution, l’assemblée générale a donné l’autorisation à M. X et M^me Y propriétaires du lot 14 de créer un jour de souffrance en brique de verre sur le pignon existant, sous

plusieurs réserves :

— d’obtenir un avis favorable d’un ingénieur béton et d’un architecte dont les notes de calcul et le descriptif devront être validés par l’architecte de l’immeuble,

— de disposer des plans d’exécution des ouvrages avant le début des travaux,

— de faire effectuer les travaux dans le respect des règles de l’art et à leurs frais sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble,

— de souscrire par l’intermédiaire du syndic de toute police d’assurance dommages ouvrage nécessaire à la couverture des risques aux tiers, au syndicat des copropriétaires et à l’ouvrage,

— de se conformer aux dispositions du règlement de copropriété,

— de faire établir à leurs frais un constat d’huissier avant le début des travaux dans les appartements situés au dessus, en dessous et à côté de leur appartement ;

En cause d’appel, le syndicat des copropriétaires sollicite la réformation du jugement entrepris en ce qu’il a annulé cette résolution ;

Il soutient que les réserves mentionnées dans la résolution, lui apportent toute garantie en ce qui concerne la structure de l’immeuble, que s’agissant de travaux privatifs affectant les parties communes, ils seront réalisés aux frais et sous la responsabilité de M. X et M^me Y ;

La SCI So Good fait valoir qu’avant d’autoriser des copropriétaires à faire des travaux touchant la structure de l’immeuble pour la création d’un jour de souffrance, il est impératif de solutionner au préalable la solidité de l’immeuble, précisant que ses lots ont été étayés en raison d’un risque d’effondrement ;

L’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

L’article 10 du décret du 17 mars 1967 prévoit que lorsque le projet de résolution porte sur l’application du troisième alinéa de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux ;

En l’espèce, la convocation à l’assemblée générale contient des plans et photographie représentant la création sur le mur pignon de l’immeuble, d’un jour de souffrance, dont les dimensions sont les suivantes :1.25 sur 2.00 mètres ;

Elle ne contient cependant aucun document technique permettant aux copropriétaires d’apprécier la consistance des travaux et leur impact sur la structure de l’immeuble ;

Relevant que, compte tenu de la nature des travaux à entreprendre, l’information donnée aux copropriétaires, avant le vote était insuffisante quant aux modalités de réalisation et aux conséquences de l’intervention sur un mur pignon, le tribunal a énoncé à juste titre, que l’assemblée générale n’a pas été mise en mesure de délibérer et de décider en toute connaissance de cause d’autoriser ces travaux en conformité avec l’intérêt collectif ;

Le jugement déféré en ce qu’il a annulé la résolution n° 17, votée irrégulièrement, sera donc confirmé ;

Sur la résolution n° 18

Devant la cour, la SCI So Good maintient sa demande relative à l’annulation de la résolution n° 18 relative aux travaux de pose d’un revêtement de sols dans l’escalier des parties communes ;

Aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale, les résolutions n° 18.1 à 18.4 ayant pour objet la décision de procéder à ces travaux pour un budget de 3.000 €, le mandat donné au conseil syndical pour choisir le prestataire dans le cadre de ce budget, les honoraires du Syndic, et le financement par un appel unique réparti en charges communes générales, ont été adoptées ;

La SCI So Good soutient que les résolutions votées ne sont pas conformes à l’ordre du jour, qu’elles sont entachées d’un abus de majorité en ce que l’escalier descendant au sous-sol par rapport à la rue du Président Wilson et menant à ses lots a été exclu des travaux ;

Elle affirme que le devis soumis à l’assemblée, ne mentionne nullement l’exclusion du palier desservant ses lots ;

Elle ajoute que le choix de l’entreprise a été délégué au conseil syndical alors que ce point n’était pas à l’ordre du jour ;

Le syndicat des copropriétaires répond que les questions ont été scindées mais que l’ordre du jour a été respecté, l’assemblée générale ayant donné mandat au conseil syndical de choisir le prestataire car d’autres devis étaient en cours ;

Il précise que le devis de la société SPM ne concernait que le sol des paliers d’étages et plats des marches, ce qui exclut le sous-sol, que si la SCI So Good souhaite que des travaux soient faits au sous-sol, il lui appartient de les mettre à l’ordre du jour ;

Aux termes de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour ;

Toutefois, l’assemblée est en droit d’amender, ou d’améliorer, sans les dénaturer, les résolutions qui lui sont soumises ;

En l’espèce, le projet de résolution n° 18 concernait les 'travaux d’installation d’un revêtement de sols dans l’escalier des parties communes’ ;

Etait joint à la convocation le devis de la société S.P.M. Rénovation d’un montant de 2.805, 66 € TTC ;

Etait mentionné : 'autre devis en cours’ ;

Il convient de constater que le devis joint à la convocation ne concernait que les paliers d’étage et plats des marches ;

Ainsi, contrairement aux allégations de la SCI So Good, ce devis ne concernait pas l’escalier menant au sous-sol ;

Par ailleurs, avait bien été évoquée dans la convocation, l’existence d’autres devis en cours;

Ainsi, lorsque l’assemblée générale vote les travaux dans le cadre d’un budget de 3.000 € TTC, précise que les travaux ne concernent pas le revêtement du sol du sous-sol, et donne mandat au conseil syndical pour le choix du prestataire, elle ne fait qu’amender sans la dénaturer la résolution n° 18 inscrite à l’ordre du jour ;

Aucun abus de majorité n’est démontré dès lors que le devis joint à la convocation avait exclu l’escalier menant au sous-sol ;

Il appartiendra en effet à la SCI So Good de mettre à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée, les travaux de revêtement non encore votés ;

Comme l’ont dit les premiers juges, le fait que l’assemblée générale décide de réaliser des travaux de réfection du revêtement de sol des escaliers ne comprenant pas le sous sol n’entache pas d’irrégularité sa décision ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce que la demande d’annulation des résolutions 18 à 18.4 a été rejetée ;

Sur la résolution n° 19

Cette résolution a pour objet le vote d’un complément de budget pour le financement d’une étude géotechnique pour des sondages de sols dans les lots de la SCI So Good décidée par la résolution n°16 de l’assemblée générale du 27 septembre 2013 pour un budget maximum de 6.250 € ;

La SCI So Good énonce qu’elle acquiesce au jugement en ce qu’il n’a pas annulé cette résolution ;

Le jugement, non contesté en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 27 septembre 2013, sera confirmé ;

Sur les dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

La SCI So Good, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application de l’article 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 formulées par la SCI So Good;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI So Good aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT